王玉龙:产业地产将是未来房地产的风向标
http://www.funxun.com房讯网2016-6-30 12:55:00
分享到:
[提要]产业的精准定位是非常非常重要的。如果定位不准确,这个产业园区必死无疑。

  【房讯网讯】6月29-30日,由全联房地产商会、房讯网(www.funxun.com)联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为“迭代与重构:产业地产的下一个风口”,第八届中国产业地产发展论坛暨2016中国产业地产展示交易会在北京富力万丽酒店成功召开。合生创展产业园总经理王玉龙参加此次大会并做主题演讲,题目是:产业园区的定位及金融属性。以下为发言实录:

 

合生创展产业园 总经理王玉龙

 

  王玉龙:大家好!刚才介绍的其实不是很全面,目前合生创展集团和珠江投资两大集团在做产业地产,为什么要做产业地产?是因为刚才郭总讲的,要把存量的土地盘活,这是第一点。第二点,也是在转型。其实核心就这么两点。

  今天我讲的题目是延续了郭莹辉郭总讲的题目,他刚才说了五个要素,我认为还缺了一个要素,我补充一点。就是产业的精准定位,是非常非常重要的。如果定位不准确,这个产业园区必死无疑。比如你在北京的丽泽商务区,偏要建一个国际纺织城和小商品集散城,明显政策不支持你,项目一定活不了。所以我认为一个好的产业定位,不单单契合了政府的规划,同时也是创新融合,最终实现产城一体。

  我先分享一下中国房地产未来的发展趋势。我认为中国房地产未来发展趋势是奔着它的品牌化经营、它的营销、招商能力,包括整体的服务能力为基础,逐渐往产业地产进行转型。将来所谓的房地产、所谓的住宅、所谓的商业,逐渐将会被产业地产覆盖。所以产业地产将会是未来房地产的风向标。更多的将会往服务、需求、互联网+、金融这几点深度结合,进行发展。

  未来的产业地产将进入一个什么样的时代呢?进入要么大而专,要么小而精。我举几个简单例子,比如说北京的南四环和南五环有一个星光影视城,它就是小而专的产业城。比如说宋庄的画家村,它也算是一个产业城,它是把所有画家的产业聚集在那里,再形成上下游产业链。比如成都的文化创意产业园,是把一些旧的农村的房子逐渐改造成一个以旅游为产业链的产业新城。我认为将来的产业地产一定是往这种精细化的方向去走。

  刚才郭总讲了孵化和众创的概念,在任何一个产业新城里是必不可少的要素,但是不要放大了看,完全大众创业、万众创新,其实死掉的是90%,那么活着的10%怎么办?活着的10%要让它成功,成功不是要扶持一个企业,我们要扶持一个产业。

  我举一个例子,比如说我去年参加了中国创新创业大赛,这个选手是做动漫设计的,他获得了当时文化创意产业的第二名。我怎么去扶持他呢?一定不是投资,让你把这个动漫设计越做越好,我是投资你让你把这个产业链放大,比如说做玩偶。有人讲熊猫是中国的,功夫是中国的,但功夫熊猫不是中国的,为什么?因为没有把这个产业链形成。同时我帮他做动画片、做影视,这是不是扶持一个产业链呢?而不是给他一些钱,让他把动漫设计做完就完了。

  一线城市供应量逐渐增大,我们要把存量土地盘活,但是存量土地对政府来说是什么概念?不可能变性。我拿了一块地,两千亩、三千亩,我必须开发两百亩做住宅,然后再平衡我的一级开发的成本,然后才能做一级开发建设。一级开发推出一块地,帮助政府卖掉,再返还给你8到12%的一级开发成本,再转去做产业园区,这条路已经行不通了。华夏之前在河北周边这种模式居多,但是这种模式在河北现在能不能行得通了呢?在北京能不能行得通?大家先去想一想,显然是不行。我们就需要一些创新。这种创新是要有一些资本的概念在里面。

  我们产业园区的定位,通过定位把这些要素都给囊括进来。我举几个简单例子,所谓的产业园区的定位离不开大的方向,离开大的方向、离开国家战略层面的方向,这个定位一定行不通,或者是造成了现在一些问题。

  什么问题呢?我举两个例子,第一个例子是天通苑和回龙观,加在一起80万人口,加上昌平区130万人口,每天有200多万人口,通过八达岭高速、立汤路、京承高速涌入到城里,为什么呢?因为中间那段没有承接的功能,没有产业承接。比如说燕郊也是,原来燕郊的定位是国家级的产业园区,但是这几年我不知道是谁的问题,最后变成了睡城,全都是开发住宅,产业没有导入进去,所以就造成了京通快速巨堵无比,几个断头路,都是因为各方利益的竞争,跟北京不能形成有效的协同发展。这是什么问题呢?这就是我们没有关注国家大的方向,去做的产业定位,包括政府,包括企业,都要承担这样的责任。

  未来2025年中国要发展十大领域,这十大领域放在哪个城市、哪个项目上承接,这是我们值得研究的。而不是说国家发展这么多领域,就把一个产业园区全部放进去,那全部放进去也是必死无疑。一个产业园区你偏要放到海南做生物医药研究,明显各大院校不在那里,研究机构不在那里,话语权不在那里,是做不成的。

  我结合这一点,拿出两个案例跟大家分享一下产业园区的定位应该怎么定位。

  中国对外投资合作交易中心,这是我正在做的一个项目。这个项目位于机场二高速金盏乡的桥底下。北区是规划中的第四使馆区,体量非常巨大,当时政府定位是国际金融中心。我说那金融街呢?CBD呢?所以我们把这个项目拿来之后,做了一个研究。我要怎么做呢?这个地方的得天独厚的优势有几点。第一,对面是使馆区,到第三使馆区燕莎桥也非常近。第二,有便利的机场二高速的交通,到首都机场只有八公里。国际氛围特别浓,本身地块有三所国际小学,我们是不是把它定义为以国际交往为核心的,正好也是北京四大功能之一。我们团队经过研究之后,我认为这个事要这么做。我把它打造一个万国商业使馆区,我把它叫做“永不落幕的世博会”,我们中国的话语权越来越重,我们为什么不能建立一个常态性的以各个国家大使馆为中心的世博展览区呢?我拿到了50个使馆的联合签名,我就拿这份联合签名找朝阳区政府去谈,愿不愿意,愿意干吗?符合北京的政策,符合国际的形势,它肯定愿意做。

  同时我配合这个,要打造一个新型的交易平台,只有展览展示不行,还要有交易。所以我做了一个大的交易中心。

  这个就是我做的交易中心的大的图。万国商务会馆区,一个国家一个区。世博会门票100多,我这个门票我收80多,当然只是一个设想,不会收门票的。这样一个形式会形成国际展览展示的一个交易的园区。配合这个园区我会做世界企业总部基地,把世界的一些大的企业集中到这里,把中国一些大的企业集中在这里,让他们企业和企业之间形成一个有效的资源平台,让他们在这里洽谈。比如俄罗斯有71个州,每个州在全中国各个省市找项目,今天找商务部,明天找投促局。在我这里就不需要了,我可以给他们进行有效对接。

  同时我配备了酒店和国宾馆,因为这些企业能在这里进行商务洽谈的,一般都是商务参赞或者商务部部长,碰到大的活动,日日有活动,周周有活动,月月有活动,所以国家领导人也会来。我在这里也建了一个国宾馆。我建了一个万国商业风情街,我把各个国家的文化、餐饮、旅游全部集中在这条街上,让他们在这里形成文化的交流。我也建立一个国际社区,给这些外国的朋友提供高品质的居住社区。总建筑面积500多万平米,利用十年时间建成。

  我要实现的是两个国际盛会,一个是中国对外投资合作洽谈会,一个是各国首脑参加的世界投资贸易高峰论坛。两个交易平台,各国项目、资源、技术交易平台,世界进出口商品交易平台。两大主题园区,万国商务使馆区、世界进出口企业总部基地。

  这个园区建完之后,可以促进地区产业升级。这是我整体的效果图,我是把它做成一座中国与世界连接的桥梁,一个丝绸之路的新起点,一个城市国际形象的窗口,一个中外企业合作的平台,一个区域经济发展的尽情。如果我把这样的概念导入这个园区,这个园区是不是就活了呢?就不用说建完房子再去招商,应该不用了吧。这是一个园区成功的产业定位。

  我再讲第二个案例,国际教育合作区。这个项目在昌平,立汤路和北六环交界的地方,这个项目相对小,1200亩占地,这个项目西侧是沙河大学城,往南是温都水城,周边大学林立。我第一个定位就出来了,我以大学为依托,做什么呢?做产学研和大学生创业基地,但是这个概念相对有点虚。那怎么办?我们又做了深入的研究,我们认为未来的教育是专科教育,而不是综合大学教育出来的类似于我们这样的人才,都不好用。就像我大学学的是设计,我刚毕业的时候是设计师,到现在变成一个产业运营商了。这不是老师教的,而是在社会上学到的。而未来是专科毕业的学生能真正的作为产业运营商。所以我引进十所专科大学,带着学历,毕业之后能找到工作,再加上产学研基地,这个园区也活了。这是我的第一个定位方向。

  第二个定位是它的正南偏西一点,就是我当时在中投发展工作的时候,规划的55平方公里的北京科技商务区,正南偏东是TBD未来科技城,未来科技城有十几家大的央企,北京科技商务区,正对的位置是京北数码港,也可以承载它的功能。承载它做什么呢?它们是以节能环保、科技创新为龙头的企业,再结合昌平区的政策和产业导向,这个产业园区的定位就出来了。最终我结合TBD未来科技城把这个产业定位做出来,以节能环保做的产业园区。

  产业园区不是建完之后找客户,而是建之前把产业报告精准做出来。我参加了很多论坛,没有一个人把产业定位讲得很透。

  最后我跟大家分享一下产业园区的金融属性。金融属性是什么概念呢?大家都在谈投苗圃、投一些创业型企业,我接触的这个项目在北京亦庄开发区,这个项目占地700亩,建筑体量有150万平米,我会引进六千家企业,15万人,在我这一个园区里工作和居住,这些企业大部分是以中小型企业和创业型企业为主的导入,假设我们自己有两只基金,如果我投5%,就变成了300家企业的股东,那我是不是就转型了呢?是的,会转型。所以我在整个产业园区运营过程中,我画了两张图表,第一张图告诉大家产业园区真正收入来源在哪里,不是租金,不是物业服务,也不是帮你申请的一些政策的奖金,都不是,只占到园区的50%左右。另外一个大头是金融属性,我将来是要靠这个赚钱的,要去靠资本市场融资。所以真正产业园区,我们的持有量这么大,我在全国有40多个产业园区,现在开工和建设的至少有两千多万平米,有五个园区左右。这么大资金量要求非常高。第一,靠融资单独上市,第二靠投资。物业收入只是刚刚能覆盖掉运营成本而已,同时我也会把我刚才说的前端50%的资金汇总到资金池里,就跟你们现在看到的滴滴打车、淘宝,它的钱在我的池子里转一圈,我再拿这个钱再投资,这也是一个闭环的形式。所以产业园区除了金融属性,另外就是创新。

  我就简单得跟大家分享这些,如果再不创新就完了。

  我最后说一下我自己理解产业园区要有三大生态链和政府的扶持。第一,我们从规划阶段,除了产业定位以外,要把企业全生命周期,苗圃期需要什么样的产品,等创业型、成长型的时候给你什么样的产品,你到了马云、马化腾给你什么样的产品,在产业园区形成一个闭环。第二,在运营服务上,要形成一个生态链,这个是你将来企业的生命力,所以我们要建一个运营平台,建立大数据,我要分析你这个企业,你在什么时候需要钱,什么时候需要人,你发展到什么程度,你的行为我都分析出来了,我会点对点的定向的给你提供服务。第三,金融属性,还有政策扶持,任何一个好的产业园区,我在这里说得再热闹,政府不扶持,政府不给政策,这个产业园区很难玩得动。谢谢大家!

    来源:房讯网

编辑:wulingya

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

· 中关村集成电路设计园 [海淀区]

· 锦胜华安写字楼 [西城区]

· 华腾新天地商厦 [朝阳区]

· 华贸·Office Space [朝阳区]

· 中航国际广场 [亦庄开发区]

· 国锐·境界 [密云区]

· 北京经开·壹中心 [大兴区]

· 华腾拓展商务楼 [丰台区]

· 华腾劲松商务楼 [朝阳区]

· 华腾旌凯大厦 [朝阳区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2015
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770