郭莹辉:产业园区的新视角
http://www.funxun.com房讯网 2016-6-30 10:59:00
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[提要]产业园区的新视角,着重围绕房地产的转型、升级和创新,来重新认识一下过去的园区。

  【房讯网讯】6月29-30日,由全联房地产商会、房讯网(www.funxun.com)联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为“迭代与重构:产业地产的下一个风口”,第八届中国产业地产发展论坛暨2016中国产业地产展示交易会在北京富力万丽酒店成功召开。北京科技园建设(集团)股份有限公司董事长郭莹辉先生做主题演讲,题目是:产业园区的新视角。以下为发言实录:

 

北京科技园建设(集团)股份有限公司董事长 郭莹辉

 

  郭莹辉:新老朋友大家下午好!这个题目跟咱们在座的各位是息息相关的,无论是从城市的发展到产业的组织,还是我们的整个生活,都会改变我们未来城市的功能和每个人的生活品质。我的题目是产业园区的新视角,着重围绕房地产的转型、升级和创新,来重新认识一下过去的园区。

  我今天从三个方面给大家简单过一过。第一个方面是产业园区的功能和发展链条。我们在座的把很多园区理解为地产,其实这是对,但是也不是完全的对。产业园区本身不是地产属性,实际上是产业的组织、产业的培育和产业的发展。所以说在我们理解产业和地产关系的时候,我用三个关系来跟大家分享一下,看我说的对不对。一个方面就是以地产为平台,来推动区域经济的发展,这是一个商业逻辑,区域经济的发展规律。通过三个层次来推动,第一是通过资本层面,这个资本包含了像产业里面自身的产业资本,包括VC、产业企业和生产企业的再积累。第二是还包括金融资本。第三是地产企业、地产商本身的资本。通过三种力量来构建了由土地到园区到城市的过程。但这个过程中不可或缺的两大功能,一是硬件,就是园区本身是产业聚集区,再加上园区周边所需要的城市商业、写字楼等商务配套和居住功能配套,这些硬件构成了以地产为属性的城市功能区发展的必要载体。另外一个就是软件,通过资本把硬件塑造出来,同样的通过资本也要塑造产业培育和发育过程中的企业要素资源的组织,所以另外一个是产业环境。硬件和环境和资本共同推动以地产为支撑的区域发展的功能,我想这就是我们地产人想苦苦在产业地产中谋取自己企业发展利润的三重途径,也是区域经济依赖于地产能够进行快速腾飞的主要手段。

  在新常态下,我们怎么把新的创新形势和地产结合起来,实现我前面所说的功能呢?尤其是从住宅地产转向商业地产再转向产业地产的同行们,经常会遇到的一些困惑。完全用地产的思维来做园区,或者做产业新城,而且特别强调土地的获取,这个行业里不乏一些朋友说,我拿到了三千、五千亩地,很便宜,真的赚了。我说您真赚了吗?你的土地不投建安成本吗?没有财务费用吗?关键是这些物业出来以后,你的产业招商、运营能力在哪,能不能把产业搬家,或者产业孵化,是本地能够具备产业创新生活、生产的功能,这才是一个完整园区的价值所在,而不是土地。所以说很多转型过程中获得了土地,但获得不了价值。因为还是从传统的线性的买地、建房、卖房,以交易为目的的运营思维下,导致了地产思维解决园区的发展,实际上遇到了困境。

  更多的问题在于,现在我们经常说冲击我们企业的不是同行,也许是外来户,跨界的敌人。新经济的模式就是开放平台的,以使用流量为特征的。所以在互联网思维下,又给我们地产人以借鉴。如果我从一个一千亩的园区或者科技城、科技新城,把园区的企业孵化,包括商务、居住整合在一起,一千多亩一平方公里,五千多亩就是五平方公里,如果给你20平方公里,做产业新城,我们能不能从物业建造、物业运营花十年、二十年去打造一个城呢?开发商、政府等不及,那怎么办呢?还可以通过地产思维叠加互联网思维再叠加投行思维,我们可以把城市的策划、投融资、建造管理、项目招商、运营服务,这些功能提前策划好以后,能不能利用一个平台的力量,园区运营商从地产商到运营商到城市服务商的身份转变,不是去做简单的土地开发和房屋销售,而是做整个产业新城的最顶层的组织者,把政府的诉求、我们的市场化资源配置的能力,通过PPP、项目协议的形式帮助政府完成一个城市的建造,而建造过程中不是我自己,而是通过我组织了一层、二层、三层的运营商,比水电气热,商住产学研等等,所有的土地投资者作为我的整合者整合进来,完成土地的建造。作为PPP的一方,获得政府在建造过程中的佣金回报。这就是产业地产,由园区到城市,还是简单的园区,我们要突破地产思维为基石,叠加互联网思维,叠加投行思维,是资源为我所用,构建平台功能,快速实现投资、开发到运营服务这种能力的转换,实现开发商向城市运营商的转换。

  在产业园区的链条过程中,我们打造这个产业园区,最终给社会要实现什么样的产业功能呢?我把它从最小的细胞到最大的一座城市功能的单元,列了一个路径。在整个产业发展过程中,从一个技术的点子,到一个创新的企业,到N多个创新企业聚集到一个产业集群,到产业集群中发展到对所在地城市功能、消费功能的诉求的整合,变成一个城市。从一个苗圃到孵化到加速到生产基地到产城融合,我们这个路径上最小的到众创空间几百平米,大点的到一两平方公里的园区,或者几十万平米的园区,再最后就是生产基地,再到几十平方公里的新城。这就是一个产业培育过程中,和地产之间的关系,和城市之间的逻辑。产业、地产、城市。实际上我们就在试图破解刚才我们讲的由园区到区域发展的功能,到地产人通过什么思维来实现产业和地产的最佳融合。这是我跟大家分享的另外一个想法。

  言归正传,作为一个园区运营商或者城市服务商,我们最终要实现到项目层面的操作,项目层面的操作怎么去建造刚才我所说的园区呢?这个园区既然已经不是简单的土地和物业的经营了,而是一个创新创业平台化的功能的营造,就通过项目思维层面要去转向区域发展层面,来理解我们建造园区的主要目标。所以说园区的目标未来是以产业生态构建,而非房地产开发的方式去营造。所以说这是我们企业商业研究院研究的新的理念。

  一个园区要实现真正的成功,除了刚才说的思维以外,在落地过程中,我们要以产业生态,换句话说,以产业能够培育的所有的环境、功能为目标,去全生态要素的构建,使这个企业和这个企业的产业族群能够真正活下来。所以我们从这些方面来思考,把产业聚焦的产业细分清楚,里面的产业找出来,金融、人才、创业和策源以及资产服务池技术平台,产业成长过程中,所需要的政府职能、运营商职能统一在一个物理空间上,形成真正的创业生态环境。

  我有一个标准案例,也是绝对代表了我们过去园区地产的思维和现在新经济互联网平台下构造园区的一个实际企业案例。这个案例中间是传统的产业创新的平台,孵化器、多栋研发楼、中式生产厂、小总部等等,中间的是功能。我们为之配套了商场、餐饮、人才公寓等等。我们还配套了生活、住宅。就是园区+商务+住宅,我们通过买地构建这些物业,形成创新创业必备的功能,这是我们上一代思维,也是我们在外地做的一个项目的前期。但后来我们发现,我们拿到这些1130亩地,要打造的三种功能,完全在重地产上面会受到很大影响。为什么?我们失去了园区依赖于政府真正形成价值功能的有力支撑。我们后来自我检讨,园区功能要重新进行升级。所以我们在第二重园区的创新园,什么叫创新园?就是产业定位,你不知道它是做哪个专业方面,是信息产业还是生物产业,因为这个城市的产业转型需要一个清洁生产、环境友好的园区而已。我们后期检讨,这个产业园要重新聚焦在一个清晰的细分产业领域里边,同时我们要本地化的建造很多创新的人才保障。我们后面又跟政府谈,能不能建立一个学院,来保障本地化的人才。而且我们招商过程当中,又提出能不能让产业搬家或者外溢,搬到产业所在。后来证明产业搬家也不行,所以我们提出本地孵化。能不能把里面的创业,通过政府组织起来,入园区本地进行创新策略,把住创新源头包括企业本身的孵化。

  我们就以产业园区生态环境建设为思维的墨汁,跟政府谈,让他们加强了很多政府外围的服务功能和一些必备的政策导向,是政府和园区运营商共同对园区进行提升、聚焦和精准的服务。

  这是我们项目的实际案例,事实证明,这个项目得到了省级、市级和本区级的支持。我们还有一个非常成功的项目,是在最艰苦的长春,我们想都不敢想,离长春市还有15公里远的荒郊野外,我们进去的时候只有两条城市主干线,两条马路,没有一座建筑物,我们通过四年建设,我们把这100多万方做成吉林省最优秀的现代园区,它的创新创业和企业孵化,包括三板上市,包括城市形象等等等等,都成了当地的标杆,省级的标杆。这就是我们利用产业生态思维来全方位和政府合作,构建本地化的创新、社会化的大孵化器。园区本身不再是地产物业,而是一个大的孵化器。

  我分享一点心得。园区发展543。园区要成功,除了那些要素,我认为成功第不开五个要素,第一个最本质的是产业环境,第二土地环境,第三要想办法导入人口,第四要有各种资金的支持,第五要政府足够的明智的政策体系建设和政策体系帮扶,这五个要素具备了,态度让园区运营商真正来加工这些要素,变成价值。

  四种生态。反复讲园区也好,产业新城也好,其实我们政府和园区运营商给这片土地赋予的是四重生态的生命力,这四重生态生命力,通过五重要素把四重生命力改变,它就是一座活力充沛的创业园区、创业高地,要么就是一个城市的新区。是什么呢?改变生产的结构,改变就业的结构,改变消费的结构,改变居住的结构。这就是产业和人口、功能之间,要通过我们开发商的努力、运营商的努力,来改变这些,最重要的就是四重产业定位的活力。

  园区也好,升级到城市也好,道路是相通的。我在行业里三四年前就提到过科技地产,我还提出由园到城,其实也可以成为中国新型城镇化的一种路径选择。我们省级以上各种功能区、保税区等等30多家,但是如果加上省市区,那多如牛毛。现在我们住宅地产商都说土地没有供应了,所以大家很焦虑。但是存量这么多园区中,土地多数都在荒芜,存量问题不解决,城镇化不靠增量,从何而来土地和人口呢?所以我说假如在座的各位能够替国家着想,替地区着想,能够和新型城镇化诉求结合起来,我们的企业战略毫无疑问就有新的前提。所以我说通过园区到城市,其实也是改变生产、就业、消费和居住,产城融合,实现新型城镇化下的有序、人文和环境友好。

  真正的成功来自于三种力量。第一,你的园区和城市能否承载城市战略,园区最终是政府想要的,不是我的、你的。这个园区实现创业、实现产业结构改变、实现城市形象的提升、实现竞争力的增加,这是政府想要的。我们帮政府,我们是替政府代理一个功能实现,所以这个项目如果和城市融不起来,我们开创的思维再好,那还是地产商挠痒痒,起不到本质作用。第二种力量是政府角色,没有政府的各种各样的支持,这跟住宅是不一样的,拿了地,盖房子是你自己的事。拿了园区,你成功不成功,是你和政府共同的事。第三,运营商的专业程度也决定着项目的成败。地产思维、互联网思维、投行思维这些都很重要。

  我产业地产的543,就跟大家介绍到这里。感谢大家。

    来源:房讯网

编辑:wulingya

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