直播:第八届中国产业地产发展论坛(一)
http://www.funxun.com房讯网2016-6-29 7:13:00
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[提要]房讯网讯 6月29日,由全联房地产商会、房讯网(www.funxun.com)联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为“迭代与重构:产业地产的下一个风口”,第八届中国产业地产发展论坛暨2016中国产业地产展示交易会在北京富力万丽酒店即将开幕,敬请期待!

  房讯网讯 6月29日,由全联房地产商会、房讯网(www.funxun.com)、中国建筑系统门窗联盟联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为“迭代与重构:产业地产的下一个风口”,第八届中国产业地产发展论坛暨2016中国产业地产展示交易会在北京富力万丽酒店召开,以下是现场直播:

 

 

 

  第八届中国产业地产发展论坛

  时间:2016年6月29日上午

  地点:富力万丽酒店三层

  主持人:尊敬的各位领导、各位来宾、现场所有的来宾朋友们,大家早上好!欢迎大家相聚在北京富力万丽酒店,参加一年一度的行业品牌活动,也是至今为止,成功举办了第八届中国产业地产发展论坛。我是本次论坛的主持人虞澜,非常感谢刘总的邀请。

  “中国产业地产发展论坛”是由全联房地产商会和房讯网共同主办的中国目前规格最高、影响力最大的品牌盛世,从2008年开始,该论坛已连续成功举办了七届,是中国地产界一年一度的顶级盛事之一。

  论坛从中国经济的发展形势着眼,聚焦房地产行业发展进程,汇集了地产界、产业界、金融界及学术界最具话语权的权威人士,围绕当年中国产业地产最新动态设定主题,各界人士对行业内各相关层次的变化做深度交流与有效探讨,并形成对当前产业地产发展的共识。并就产业地产的发展、企业战略和成功的案例进行演讲和对话,找寻全新的思路和广泛的合作机会,同时记录和见证产业地产的历史轨迹,推动行业健康向前持续的发展。

  本次论坛是由全联房地产商会、房讯网主办,中国建筑系统门窗联盟联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为“迭代与重构:产业地产的下一个风口”,会期两天。

  论坛还将通过新浪网、和讯网、人民网、新华网、凤凰网、光明网、搜狐焦点网、搜房网、网易房产、腾讯网、中国日报网、房掌柜、美通社、每日经济新闻等进行全程的视频直播和图文直播。此外,还得到了新华社、光明日报、新京报、北青报、京华时报、参考消息、中国建设报、华夏时报、中国证券报、21世纪经济报道等主流媒体的大力宣传和支持。

  主持人:首先请允许我向大家介绍今天到场的主要领导和嘉宾。他们是:

  全联房地产商会 创会会长,清华房地产校友会 会长  聂梅生教授

  中国房地产业协会名誉副会长 朱中一  先生

  北京师范大学房地产研究中心主任、教授、北京市政协委员董藩教授

  全联房地产商会常务副秘书长  赵正挺先生

  全联房地产商会副监事长,全联写字楼分会监事长、中国建筑金属结构协会秘书长助理、中国建筑系统门窗联盟执行理事长 孟繁军先生

  中信和业投资有限公司 副董事长兼总经理 王伍仁先生

  中信和业投资有限公司 副总经理 罗能均先生

  空间家有限公司创始人、CEO--轷(hu)震宇先生

  全联房地产商会会长助理 北京米兰之窗节能建材有限公司董事长 马俊清先生

  北京金丰科华房地产开发有限公司 总经理  张  毅先生

  住建部系统门窗标准课题组 负责人  邓小鸥先生

  星太装饰集团 董事长  胡振海先生

  广东坚朗五金制品股份有限公司 副总裁  白宝萍女士

  大猫网络科技(北京)股份有限公司 董事长  李 毅先生

  山东智赢门窗系统有限公司 董事长  王令军先生

  启迪协信科技城投资集团常务副总裁  许晓军先生

  北京科技园建设(集团)股份有限公司董事长 郭莹辉先生

  昆山启迪科技园发展有限公司 总经理 李小忠先生

  恒生科技园总裁 杨萍女士

  合生创展产业园 总经理  王玉龙先生

  当代置业 执行董事兼首席技术官  陈  音先生

  全联房地产商会 副秘书长  王玉清女士

  北京兰格加华集团 副总经理  庄  捷先生

  电子城股份有限公司副总裁  张  南先生

  隆基泰和发展集团 董事长  李海潮先生

  北京兰格加华集团 副总经理  庄  捷先生

  北京天瑞金集团 战略发展副总裁 陆  战女士

  点石商务公园 总裁助理 高长春先生

  北京选址通网络科技有限公司 总裁 李小溪先生

  CBRE世邦魏理仕副董事、华北区研究部主管 孙祖天先生

  全联房地产商会写字楼分会副会长兼秘书长 房讯网董事长 刘凯先生

  这几天天气不太好,而且很多出行的航班都取消了,但是我看大家都几乎准时来到现场,尤其是坐在第一排的领导和嘉宾,这让我们非常感动。因为很多录制类的节目,也未必能够到达的如此准时。

  此外,还有600多家北京主流房地产开发商,产业园区、商务园区、金融机构、顾问公司,物业公司,企业客户、代理商,门窗幕墙企业及建材部品公司以及新闻媒体的来宾和朋友,让我们对各位领导和嘉宾以及各位朋友的光临表示热烈的欢迎。

  现在,我宣布“第八届中国产业地产发展论坛”正式开幕。首先我们有请主办方领导:全联房地产商会常务副秘书长赵正挺先生致辞。

 

全联房地产商会常务副秘书长赵正挺先生

 

  赵正挺:尊敬的聂梅生会长、朱中一会长、孟繁军监事长、尊敬的刘凯董事长、尊敬的各位来宾、各位合作伙伴、各位媒体朋友:大家上午好!

  首先我谨代表论坛主办方全联房地产商会,对大家出席本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢!

  中国产业地产发展论坛源于2009年6月,由房讯网发起并联合全联房地产商会主办,到今年已经成功举办了七届。

  每一届都有一个鲜明的主题。本次论坛的主题是"迭代与重构:产业地产的下一个风口"。

  中国房地产行业经过十年高速发展之后,面临宏观经济增速放缓、人口机构调整、投资增长速度下降、行业集中度上升、市场分化加剧、产品模式升级等挑战,加上受大数据、云计算、电子商务、互联网金融等互联网时代新事物的冲击,中国地产行业朝着产业化、金融化、绿碳化、信息化、国际化发展的趋势愈加明显。作为经济发展的重要平台,产业地产及产业园区也正面临转型升级的内在需求。

  昨天,我们房地产商会刚刚在北京国家会议中心举办了"第三届中国城市运营商大会",与会专家、企业家代表讨论的最多的词汇是"服务",而9天前,商会还在北京清华科技园举办了房地产供给侧改革论坛,聚焦的话题是"服务·家"。对于房地产行业内部发展的逻辑变化,我们商会认为,过去讲"地产+金融+产业",现在是"金融+地产+产业",未来会是"产业+服务业+金融+互联网",房地产只是载体,为其他业态提供一个空间。未来的收入模式也不再是卖地卖房,而是依赖服务和可持续的运营能力。对于产业地产而言,服务和运营显得尤为重要。

  今年在国家推动"双创"的过程中,制度创新已成为产业地产发展的一大助力;产业地产运营商需要很好地借助这些政策红利,探索众创空间、创业孵化、轻资产运营、PPP等模式;但更重要的是,要建立起完善的服务体系和强大的运营能力。这样才能吸引企业纷纷进驻产业园区,打造富有独特质素的产业集群,帮助政府改善区域环境,提升区域竞争力,帮助房企树立独特的优势,进而在市场竞争中取胜。

  为此,今明两天,我们将和在座的各位一道从中国经济发展形势着眼,聚焦产业发展进程,与房地产界、金融界及财经界、政府机构的专家和领袖齐聚一堂,探讨产业地产发展趋势、模式创新、企业转型等行业热点,就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话,找寻全新思路及广泛深入的合作机会,同时记录并见证中国产业地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。

  作为商会重点支持的年度品牌论坛之一,本次论坛还将在下午发布二季度房地产企业家信心指数报告,同时,由聂梅生创会会长带领的金手杖·清朋华友艺术团也将在下午举行公益演出,欢迎大家关注。

  最后在这里,我预祝第八届中国产业地产发展论坛圆满成功,也祝各位嘉宾万事如意、心想事成。

  谢谢大家。

  主持人:感谢赵秘书长热情洋溢的精彩致辞。下面有请主办方领导,房讯网董事长、全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯先生为大家致词。掌声有请!

 

房讯网董事长、全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯先生

 

  刘凯:  尊敬的聂梅生会长,朱中一会长,董藩教授,尊敬的各位领导、各位来宾:上午好!

  首先代表论坛组委会,代表房讯网,代表全联房地产商会写字楼分会对大家莅临本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢!

  中国产业地产发展论坛源于2009年6月,由房讯网发起,全联房地产商会联合主办,到今天已经成功举办了七届。跟大家汇报,截止到前天,本次论坛注册报名人数已经突破700人。今年已经是连续第三年参与人数突破700人。

  大家知道,随着产业转型的深化以及国家战略政策的调整,我国产业地产的发展已经进入到4.0阶段,并在产业内核、规划模式、招商模式、运营模式等方面呈现出全新的特征及发展趋势。

  一方面,产业地产企业急需寻找下一个风口。在李克强总理今年提出"双创"的国家顶层战略后,一时间以众创空间和孵化器为业务新增长点的企业层出不穷。在产业地产这个承载产业之重与资本、互联网之轻的特殊行业,旧有以"地产开发+物业销售租赁+招商"为主的产业地产模式,自身需要转型与升级、迭代与重构。

  另一方面,政策的利好与企业经营的利空正在陷入一种矛盾之中。近几年,产业地产发展较为快速,越来越多的产业园区、孵化器如雨后春笋般拔地而起。同时,我们看到产业地产并非是蕴藏无限黄金和机会的蓝海,相反随着众多企业的加入逐渐变成发展的红海,在这一背景下,众多产业地产在转型中开始探索"轻重并举",轻资产、跨界、PPP、产城融合、创业孵化、众筹已成为大势所趋。

  那么,2016年产业地产的下一个机会下一个风口在哪里?在移动互联网和共享经济时代背景下,以产业聚集为特征的产业地产的发展模式、运营模式、招商模式将会出现哪些新变化?如何在追求盈利模式价值、社会资源价值最大化的基础上,实现产业地产的迭代与重构? 如何在新的竞争环境下,实现产业地产的开发智慧化、系统数据化、营销社会化和产业生态化?

  那么,今天论坛的主题是"迭代与重构:产业地产的下一个风口"。 正是为了探索并解答这些问题。

  所以,今天我们将聆听行业领导、顶级专家、经济学家和行业大腕,分别从宏观的、政策的、产业的、市场的各个方面进行解读,就房地产供给侧改革生态与创新、当前房地产市场形势与十三五预测、京津冀协同发展与房地产投资、共享经济与选址革命、科技园网络建设、产业园区金融属性、产业园区运营体系构建、产业地产市场研究与指数监测报告等热点话题展开系列主题演讲;另外,还安排了两场产业地产主题论坛,聚焦从节能到绿色,当系统门窗幕墙遇上商办建筑,探讨蝶变,产业地产的规划、招商与运营。明天安排了两场平行论坛,分别是中国产业园区10强项目路演和案例分享,以及《建筑系统门窗技术导则》定稿会,欢迎大家参与,详细信息请咨询工作人员。

  最后,我要再次感谢大力支持本次论坛的合作伙伴中国建筑系统门窗联盟和启迪协信、保利地产、中弘地产、点石商务、空间家、米兰之窗、星太装饰、坚朗五金、大猫电商、智赢门窗、选址通等所有合作伙伴,感谢出席论坛的所有来宾及媒体朋友,八年来不离不弃对我们的信任与支持。因为你们的支持,我们将继续努力前行!

  谢谢大家!

  主持人:感谢刘总的精彩致辞。房讯网发起并主办产业地产论坛到今天整整八个年头;感谢赵秘书长和刘总多年来的坚持和奉献!下面我们进入论坛的第二部分:主旨演讲环节,听一听顶级专家和学者对当前房地产市场的分析。首先有请:博士生导师,清华大学客座教授、哈尔滨工业大学客座教授、联合国人居最佳范例奖评委、世界生产力科学院院士。从2001年起出任全国工商联房地产商会会长后,为社会贡献各种演讲以及座谈会,为政府献计献策,为中国房地产可持续发展做出了巨大贡献!现任全联房地产商会创会会长,清华房地产校友会会长——聂梅生教授,为我们做主题演讲,题目是:房地产供给侧改革生态与创新。有请聂会长。

 

全联房地产商会创会会长,清华房地产校友会会长 聂梅生教授

  聂梅生:大家上午好!很高兴又来参加咱们今天非常隆重的会议,是关于产业地产的会议。这个会我参加过几次,每次都给我很深的印象。我今天讲的主题是房地产供给侧改革形势下的产业生态。

  要说这件事情,就要说一下什么是房地产的供给侧改革。关于供给侧改革大家都听得很多,而且是中央非常重视的一件事。我想房地产供给侧改革无非就是这么三件事,这三件事做好了,供给侧改革就做好了。

  第一件事情是土地的供给侧改革,在我们行业当中叫做地根,我认为它应该放在首位,如果这件事情不解决,谈不上土地供给侧改革。土地供给侧改革当中又有三件事必须是由供给侧来解决的,第一怎么使土地能够供应的更多一些,就涉及到这一届政府讲的积极推进同地同价同权的农地入市,这已经开始了,否则不可能有增量。第二件事情是怎么样去完善、改进土地招拍挂制度,招拍挂制度已经十几年了,发展到现在,现在除了地王就是地王,我们反思一下,招拍挂制度是不是应该作为供给侧改革当中应该反思、应该改善的。第三是改革70年土地使用权制度,现在已经走到了不得不回答的问题,这就是地根问题。

  第二个供给侧改革就是银根,银根方面,房地产投融资品质的改革,这个事情说到底无非就是一句话,怎么样去加大直接融资,减少由银行和影子银行、信托,都是有银行背景的间接融资,加大直接融资的比例。就是要建立各类房地产投资基金,促进REITs等等的入市。我们大概2003年就在说REITs,搞到现在,13年以后还在促进。明天、后天还要开这个会。

  第二是制定房地产资产证券化的法律法规,因为资产证券化的问题,银行也感兴趣,因为他们手里捏着一大堆的个贷,银行的风险也很大。这一部分抵押贷款的证券化又怎么样去解决,怎么样资本市场深度介入房地产。

  第三是改革公积金制度,怎么样去建立住房银行等自助建房支持机构。

  第三个供给侧改革就是财税制度,嚷嚷了好多年房地产税改革,现在从房产证登记开始到现在也没登记成,据说今年要完成。针对企业的就是土地出让金和税费的并轨,规范化纳税,针对个人就是房地产税。

  所以地根、银根、财税,这三项就是供给侧改革当中很重要的。我重点说一下地根和银根的事。总的来说我们老在说地根的问题,18亿亩红线,其实不是这么回事。我们国家总的来讲住宅用地供给偏低。住宅用地占耕地用地的比例,中国2013年33%,美国2007年是54%,日本2009年是61%,香港2014年说是29%。供地在整个城市建设用地当中是偏低,一偏低就有利可图。由于供地不够,就造成住宅的用地楼面价的平均溢价率非常高,和商办比高多。住宅平均溢价率到2015年的时候是25.6%,这是全国性的。但是我们的商办用地的溢价率只有4.4%。

  原因是什么呢?为什么供那么少,不能多供点呢?去年是房地产销售额很高,8.7万亿的商品房销售额的分解,土地出让金占了37%,营业税5.5%,土地增值税11%,企业所得税8%,这些加到一起全部被政府拿走了,这就是供给侧,供给侧拿走了60%到70%。再看看剩余部分的30%到40%,就是开发商和企业的材料、民工等等,都包含在这里。我们想一下,以往宏观政策的调整,对房地产调控,我们太熟悉了,从2003年到2013年一共出了70几个文,太多的文,全都是冲着30%到40%出的文。如果下面供给侧的60%到70%不调,老去折腾上头的,那房价能下来吗?这就说明地根的重要性,和土地有关的,一个是土地出让金占37%,土地增值税11%,这两个加到一块就是48%,和土地有关的占这么多。

  我看了这个数据以后,我心里就踏实了,怎么踏实了呢?房地产是经济增长的支柱,地方政府的重要财政来源,只要咱们中国的经济说稳增长,你就放心,首先得稳楼市,要不稳楼市,稳增长根本稳不住。要平衡土地财政的收支,土地财政是必然。所以我觉得一时半会土地出让金这件事情还解决不了,因为它太重要了,对地方政府的财政太重要了,这就是地根的问题。

  我们再看一下银根,我一直在想到底什么东西影响房价,刚才说土地,土地价格高,当然房价高。但是在货币政策当中,我一直在寻求这个问题,原来我们在做房价和M2的关系,M2跟资本市场都有关系。结果那天跟国家统计局研究中心的主任一块开会,他画了一张M1今年的变化图,我一下就反映过来,我想恐怕跟M1关系更密切,结果一做,完全吻合。M1就是货币供应量,房价是红线,大家可以看出2007到2015年是不是完全正相关呢?太相关了。发多少票子,涨多少房价。我想起吴敬琏老先生有一次开会跟我说,说你别房地产老去折腾房价,这个因素那个因素,他说房价就是一个货币现象。从这张图可以看到,房价真的就是一个货币现象。

  从这点来看,这说明什么问题呢?说明房地产的银根部分、直接融资部分太少,间接融资太多,市场化的太少,央行一个政策一出来,银行一动,马上就动。后来我就非常重视银行的货币政策,如果在房地产开发周期三年当中,可能和供需有关系,和土地供应、市场、刚需、结婚等等都有关系,但是一个月之内房价异动,一定是因为货币。今年就是这个情况,在“两会”前后,一下子就把深圳房价顶起来了,有可能在一个月、两个月之内,供需关系就逆转了吗?不是这么个情况,实际上是票子的供需关系,而不是刚需住房的供需关系。所以大家要注意,银根对房地产的影响绝对是非常非常相关的。也就是说供给侧改革,它要一改、一动,你不动也得动,动也得动。

  财税我不说了,因为财税这个问题太大了,光一个房地产税就能说一天。

  在供给侧改革目前的情况之下,房地产开发企业销售的利润大跌,原来是在20%左右,从2008到2012年左右,都是在20%左右,结果到了2015年平均利润大概10%,跌了10个百分点,这就是目前企业的生态,平均利润下来了10个百分点。这种情况下出现了加速洗牌、并购,非常非常激烈。大家最近老说的就是万科,万科这样的企业都逃不了这个命运,从万科这个例子就能说明房地产现在的业态是什么情况,就是并购,而且是大型的央企并购央企。比如说中海并购中信,央企和国企之间也掐,就是这次华润和深圳地铁,就是央企和国企之间的关系,央企和国企去并购民企那是太正常了,所以现在就出现了并购的潮。并购潮扑面而来,我不深说了。再加上人民币汇率的变动更大,尤其是这次英国脱欧以后,变化更大一些。

  从2015年开始,人民币汇率和房价之间是非常密切的关系,尤其是2016年,我估计2017年之后更密切,这里有一条,就是中国投资者加速海外收购,到国外去投资。这个数据是2016年1、2两个月,并购几乎等于去年全年的1/2,今年上半年已经超过了去年全年。这就是银根的影响,银根和发票子的关系,银根和整个企业、行业有关系,同时也和海外并购有关系,这就是我第一个要讲的供给侧改革当中的企业生态。

  如果是这样的生态,供给侧改革不是一天就能够解决得了的问题,在新常态下,房地产生态到底是什么样的生态,我们怎么去思考这个问题。实际上这个事情讲来讲去也挺简单的,因为中央一直在讲,无非是以工业为主导,变成以服务业为主导,整个结构调整就是这么一句话。以投资为主,变成以内需消费为主,这是大的经济结构调整,在这种调整之下,房地产怎么办,我们恰恰是投资为主,原来是工业主导的思路,现在怎么改成以内需消费为主,以服务业为主导。我们要改变思路,原来我们讲到以工业主导,面向的是企业,今天讲产业地产,面向的是产业链当中的各种各样的企业。但是转向内需和服务,面对的就是人,就不是企业了,这是很大的变化。这两年我基本在做这件事。

  这个抓手在什么地方呢?肯定养老是抓手,今年老年人口已经2.2亿,到了2030年会变成4亿,2030年也不过就是十几年的事,4亿人口是多大的需求啊,所以现在抓肯定是对的,所以习主席就在抓这件事。在这个转化过程当中,当然养老产业也是产业地产当中很重要的一环,我把这个作为一个例子跟大家分析一下有什么不同,怎么样去做,怎么样去转。

  比如说养老产业的产业链类型是很多的,我就不详细说了。居家养老、机构养老,业态有居住、医养、酒店、旅游度假。属性有福利、公益、市场。商业模式有福利型、养老地产型、医虎型、社区型。资金来源有政府福利、政策性支持、险资、自有资金、投资基金等。渠道有线上、线下。

  最近谈的比较多的是企业新生态,我觉得必须想清楚在当前的情况下,有两件事情是避不开的。现在我们大家每一个人、每一个企业绝对离不开互联网,它是一种媒介,无孔不入,渗透到每一个地方,离开它是不能生活,现在大家谁没有手机啊,互联网是不能忽略的,一定是和每一个企业、生态有关系的。互联网+在去年说了一年,大数据背景下的多点突破,怎么解决。线上线下,去年也搞了好多,O2O的。这是互联网,能包括所有的产业。第二是离不开钱,不管怎么转,钱肯定是离不开的,所以金融创新,去年也出了很多双创、众筹、P2P等等。离不开互联网,离不开金融,只有这两件事情能把所有业态包进来,包括产业地产当中的所有业态。如果一个企业没有把这两件事弄清楚,下一步就很难走。

  我们又说到万科,万科的问题还不是说互联网没有融进去,而是没有理解好,在重整过程当中出现这样的问题,这么好的一个企业。实际上就是说明你离不开这两件事情,你不承认金融的规则,不承认资本的规则,就会碰壁。同样,你不认清互联网的规则,你说马云淘宝到最后是打不过我们的商业地产,打不过shoppingmall,不一定吧。这个事情一定要好好想清楚,现在就进入了这个时代。

  我把刚才讲的给大家总结一下,最后就形成了这样一个业态图。外圈当中的红的上一圈是互联网,我们要去利用它。下一圈是金融创新,就把我们整个产业转型包起来。我拿养老产业做例子,中间这四个象限当中的东西是我们的产业基础,比如我们拿养老来说,有居家养老、社区养老、机构养老,产业基础当中的机构和社区怎么样联系起来,从机构转向社区,因为房地产开发企业机构也可以,社区物业公司在我们手里,很多小区都在我们手里,我们老想把这两个连起来。把我们的重资产和管理这部分连起来,包括花样年也是这样走的。然后就想到了互联网线上线下怎么样走,很多还是在核心部分转,并没有在更大的视野当中转。核心是这个。

  中间这部分恰恰是市场蓝海,蓝海并不在核心部分,也不在互联网大数据和金融创新,而是在这两个之间,充分利用了大数据、互联网和金融创新,形成了中间这一部分的蓝海。

  最近我看了很多关于中间这块,迸发得很厉害,而且超过了去年想象的,去年大家都在买物业管理公司,像花样年等等,其实真正起来的不是这些。比如说关于老年人的四季候鸟旅居,就可以利用互联网在走,形成很大的产业。分时度假、移动医疗、云看护、云家政等等,这些都是利用了互联网。我昨天去看了一个管家帮,就充分利用了这个,做了十年,原来在线下做,后来主要在线上做,现在管家帮员工有16万进入社区、进入居家,就在蓝海里面找到了自己的发展。

  昨天一个上午都在他们那,他们在石景山。最后他们是跟我们房地产商会的副会长单位碧桂园,碧桂园入资了,它上市前做到C轮+了,很快就要上市了。跟万科没有谈下来,我说万科应该谈下来,因为万科本身就是物业起家的,我说为什么万科没有谈下来,郁亮说管家帮跟我们万科合作,一年得500个亿,把人家吓坏了。居家养老、社区服务就500个亿,我说万科一年才2000亿,凭什么人家给你500亿,最后没有谈成。人家跟碧桂园谈了。

  下面这块出了很多跟金融创新有关的蓝海部分,但是各种各样的产业基金、产业链企业众筹、客户众筹、资本运作、资产证券化,这个也非常活跃。如果你们能在核心的产业基础当中融入互联网、大数据、融入金融创新,就会形成一片非常壮观的蓝海,就是我们在供给侧改革之下应该打开思路。

  在这种情况下,我们做了什么?我们做成了没有?这两年我基本上是猫在养老公寓里边做这件事。比如说和大数据平台的应用目标,其实应该反向思维,如果先用一堆Excel表,然后再做,都没有做成。我们应该从底下往上做,从深耕去接地气,然后再往上做。比如我们做了清朋华友学子园。我们再通过全国高校校友联盟做。如果先在云里边抓了一堆数据,往下扎根,去年是这样做的,烧的很多钱,很多企业都死掉了。而是应该从下往上做。比如候鸟,我去年冬季两次到了博鳌候鸟,下级到了五大连池。光我们周围就有80个人跟我们一起去五大连池。

  如果这样的话,就产生了百级、千级、万级、十万级,在这种情况下,我们一定会需要互联网金融,金融创新就出来了。你没有金融创新,是到不了万级和十万级的,这个一定要借助平台的金融创新。互联网金融,又是互联网,又是金融,现在我们能发这个牌照的就是四家,我们最后是跟苏宁签的协议,在它的平台上做消费,互联网的消费金融,消费型的金融和消费型的信托,因为候鸟卡当然肯定是消费金融。这样就走通了,走通以后就可以把这件事情做起来,我们现在就往蓝海里面涉足,我认为只要是把互联网和金融两个接到一起,是应该能够形成我们的蓝海,不会像回到我们原来的业态。

  能够形成候鸟的地方太多了,其实我们现在很多很多闲置的一些旅游度假地的原来老干部养老的地方,那些地方闲置了很多,其实都可以整理起来,把这些剩余资产整理起来,作为下一步的候鸟地。

  简而言之,商业模式这个图不一定很细。你做一个项目,养老的行为是公益性的,下面一定有投资基金。在这两个金融包裹当中,内部的一些互动,那边怎么去对接政府,对接投资商,对接专业机构,形成自己的蓝海当中,挖掘商业模式。比如说我们现在政府是在提倡居家和社区养老,在居家和社区养老当中,它的商业模式是什么,我认为不应该是先找钱,应该先找人,应该是聚量到聚资。像这样非常分散的,你一定要把你和人的温度做起来,你和人的黏性做起来,聚了量才能聚资。比如挂家帮,先是聚了人,才能聚资,A轮、B轮、C轮、C+轮。

  我们物业管理面积现在增长得非常快,物业管理的企业容量也达到了17万家,聚了量,聚了人,钱自然会过来。

  再加上最近出了很多很多关于居家社区养老的政策,尤其最近一个月,出了很多非常优惠的社区养老和社区服务的政策,我们应该充分利用。

  我们现在正在做的是关于社区、居家、候鸟,跳出原来的居家养老,更接近的走向了服务,走向了家,走向了人。

  机构养老当中到底我们能不能算得过来账。现在进入养老群体,30后、40后,现在是70多岁、80多岁,我是特别特别的体会这些人,因为我是30、40之间,我是1940年出生的,今年76岁,刚好在30、40中间,所以我很了解这些人是没钱的,我是2000年之前退休的,工资都挺低的,现在五千、六千、七千就相当高了,低的很多在四千以下。所以30、40后的养老,这批人是没钱的。所以绝对不能把养老的高地价、高房价弄到老人那去,从房奴变成养老奴了,这不行。所以一定要降低成本。我们是建立了双平台、双众筹,把绿建、住宅产业化、管理放进去,提升品牌。

  轻资产系列就这么多,我就不详细说了。我们现在做成两个会所,一个是文化会所,一个是养生会所,养生会所现在已经设计完了,正在推进,为什么?因为我们针对的是高知养老,学院式的养老,文化的需求非常高,一定是先在精神层面呵护好,然后在身体层面呵护好,就是是积极养生,这就是我们的文化会所的情况。在文化会所里面养老,我们的养老就是这些人,今天一点半会给大家表演一下他们的文化面貌,大家能看到他们是怎么样体会了、表现了这种文化的氛围,有一场走秀,是专门带给大家的,就是这些人。我们还有各种各样的渠道。

  最后花几分钟谈一下,我们赚不赚钱,赔不赔钱。这是我们在温度水城金手杖养生公寓3号楼,建筑面积28760平方,居住单元是300套。总投资1.5亿。当时测算的时候,像这样的项目一定得众筹,一定得有互联网概念。当时做了一个测算,做了商业计划书,众筹是零的时候,押金众筹的比例是零的时候,一定是11年才能够回收建安成本,如果众筹比例变到60%的时候,3.6年就能回收成本,那押金众筹非常重要。和它相对应的,如果一点众筹没有,IRR只有12%,如果众筹比例达到60%,IRR可以到22%,那这个账就绝对算得过来,没有问题。我们整整做了一年半,前期投资1.5亿,因为是300套,套均成本50万一套,拎包入住。到5月份,已经卖了113套,占可销售房源的50%,押金众筹58%,已经回收1个亿了。现在已经超过这个数了,我估计大概到10月份,两个亿就回来了,不到两年就回来了。因为它是五栋楼,我们只做了一栋楼,做这个概念。结果跟他们有个对比的坐标,我们比他们晚开盘一年,现在入住率最高,比其他楼都卖得好,换句话说,销售提前一年,说明轻资产的重要性。完全符合我们测算的商业模式,而且还提前了。

  总结一下为什么能做到这个,选址非常重要,选一个美丽的居所,而不是一个监狱。交通、医疗、购物非常重要,而且养老一定是要注重社群,养老圈的社群很重要,不像卖房子,小区里谁跟谁没有多大关系,但是圈子非常重要,人以群分。酒店、居住、度假都得有,黏性是客户口口相传,是第一位的。品牌销售是第二位的,最后是打广告,我觉得打广告根本没用,主要是一个拉一个。核心竞争力就是服务服务再服务,用心的服务,基础服务,文化教育,文艺、体育、app,他们微信玩得绝对不比现在在座的人差,而且是非常活跃的群体,他们对app要求很多。

  最后看一下可支付力。在老年这个群体当中,要注意30后和40后,这些人的可支付力非常重要,他们不见得愿意让子女给他们支付,就是自己的退休工资和原来的老底。有福利型、经济实用型、市场型、高档养老型、纯护理型。考虑的因素就是退休工资、定期存款、不动产。这就决定了投资能不能回收。我只是举了一个在产业地产当中,养老地产是其中之一,它在转型当中怎么去很好的融合当前的几大因素,怎么样去做好下一步,形成一个新的蓝海。

  谢谢大家给我这样一个跟大家分享的机会。谢谢!

  主持人:感谢聂会长的精彩演讲,下面我们有请原建设部办公厅主任,任职期间,配合有关司局起草了国务院有关促进房地产业健康发展、稳定房地产价格、规范拆迁行为等重要文件和房地产市场形势分析、经济适用房政策实施情况分析、中国特色城镇化道路等报告的草拟与修改工作。中国房地产业协会原副会长朱中一先生。

 

中国房地产业协会原副会长朱中一先生

 

  朱中一:房地产界的各位同仁、新闻界的各位朋友,大家好。刚才聂会长做了很精彩的报告,她的基本观点我是非常赞成的。

  房地产的供给侧改革我始终认为是一个很重要的问题,为什么呢?咱们好多房地产商,我是一直不赞成讲地产商的,因为真正的地产是政府在规划、政府在供应的,我们只是拿了地在搞开发,我们就是开发企业。但是我们的主业是开发,是开与企业。所以我认为在这种前提下,房地产的供给侧改革,它的核心就是地根、银根、财税制度,这个基本观点我非常赞成。我下面还会补充她的观点。

  今天主办方希望我讲一下当前的房地产形势与“十三五”对房地产的展望。

  当前的房地产形势是离不开经济新常态的大环境,国民经济的增长实际上在2007年以前是增长比较快的阶段,2008年以后,由于世界金融危机的大环境,我们的经济增速是放缓的。当然,房地产的特殊性是什么呢?2008年世界金融危机以后,我们实现了宽松的货币政策,导致了大量的资金进入了房地产领域,也使不少企业进入了房地产领域,所以我们房地产企业的数量也增长得快,也导致了之后房涨得也快。当然2010年以后,又进行了调控,那个跟当时的大环境分不开。

  但是我们的房地产到了2013年,2013年是一个增长的高点,但是到了2014年以后,就进入了房地产的增速换档期、结构的调整期,也是镇痛期。房地产的投资增速明显的从2013年以前的平均20%左右的增长,到2014、2015年基本上每年下降10%,到了2015年底增长只有1%了。确确实实是增速的换档期。但是话说回来,2013年以前的房地产快速增长,对改善咱们居民的居住条件发挥了重要作用。当然2015年是房地产的投资和各项指标都比较乏力。

  为了稳增长、惠民生、去库存,中央从去年二季度以来实施了一系列政策,应该说对支持老百姓自住性消费发挥了重要的作用,但是到一定时期,效应逐步在减退。今年2月份,又出台了一些政策,这些政策对咱们的房地产又打了一针强心针。同时,从2月下旬开始,到3月份,一些地方房价又上涨比较快,在“两会”以后,中央的政策又明显的开始有所调整。像上海、深圳、北京,包括南京、苏州,都出台了一些政策,这些政策显然大家都明白,对稳定市场是有好处的。

  目前市场总的来说是比较向好的市场,这是总体的趋势。但同时有两个问题已经形成共识,一个问题是地方市场的差异性,一线城市和部分热点城市量价齐升,同时三四线城市和部分二线城市库存量居高不下。这是一个问题。第二个问题是5月份以前包括6月上旬,一些地方的地王频现,好在现在政府比较关注,国土部也发出了声音。我认为这两个问题,从目前来看,上面的态度,我认为地方采取的政策都是上面分类指导的结果,这点我是绝对相信的。因为我跟建设部还是有一些来往的。从今年3月份以来,中央的政策显然是分类指导、因城施措、去库存是并举的,地方政府的政策都是上面指导和督办的结果,是反映了上面的意图。

  包括现在议论的合肥要出台一些政策,网上传的,确实有这个事情。我昨天打听了一下,合肥的政策是实行差别化的政策、规范市场次序的政策、增加土地供应等一些措施,7月1号开始实施。这也是上面指导和督办的结果,当然地方政府也很配合。

  权威人士在人民日报上谈了一些观点,对房地产的有些观点,楼市的政策应该回归到住房的居住功能,尊重其自身的规律,稳健的货币政策就要真正的稳健,要通过人的城镇化去库存,而不应通过加杠杆去库存,应该注重地方和中央的差别化调控政策等。我内心非常赞成,  在我退以前,我经常给上面汇报的,我经常谈这些观点。当然实施的时候有些差别,因为房地产对稳增长、惠民生、防风险这三个目标都有密切的关系,当一个行业跟三个目标都有联系的时候,要找到平衡点很难。因为地方政府确确实实由于在现在的财税体制框架里,要摆脱对房地产的依赖,对土地财政的依赖,也很难。但是不管怎么说,要想房地产平稳、健康发展,上面的指导思想是至关重要的,这也涉及到刚才聂会长讲的地根问题、银根问题、财税问题,我认为还有一个问题,很核心的就是房地产的定位究竟怎么定位,最核心的就是房地产自身的定位可能是要突出或者回归它的居住的功能,这是最主要的一条。不然的话,要房地产平稳健康发展确实很难。但是我想以后的政策肯定是根据这个政策导向去走的。

  还有一个问题是房地产的库存问题,确确实实在有些地方去库存肯定是很明显,那就是热点的一二线城市,有些城市去库存也有进展,但是不少地方的去库存任务很艰巨。不仅是待售商品房,关键是有些地方的在建规模也很大。当然我们说去库存不能是零库存,不可能的,因为也需要一些库存。但是有些地方的在建规模大,所以有些地方的库存规模还在增加。去库存还是要延续从过去的各个方面都要想办法,包括转型问题、扩大货币化的转型问题等等都要重视。最近两天都有报道,包括达沃斯论坛上,大家都特别关注,觉得这项任务很重。

  “十三五”期间,大家都很关注当前是什么情况,“十三五”期间房地产怎么发展呢,确确实实有不少挑战,有不少疑虑,但是我觉得咱们的机遇还是比较多的。我理解主要是四项。第一项,从国家来说,已经非常明确在“十三五”期间是咱们全面进入小康社会的决胜阶段,咱们的目标就是到2020年要全面建成小康社会,那个时候国内的生产总值和城乡居民收入总值到2020年要比2010年翻一倍。要全面进入小康,毫无疑问,咱们城镇常驻居民家庭的居住条件要通过购买或者租赁达到小康水平,这是必然要达到的指标。而且城乡居民的人均收入比2010年要增加一倍,那么老百姓的收入提高了,我认为对改善居住条件肯定也是有益的。这是第一。

  第二,新型城镇化的稳健推进和城镇工作会议提出的城市规划建设治理工作的加强,我认为对房地产肯定有利。当然,前段时间讲的3亿人口的问题,首先要解决1亿的常住人口,城镇化、市民化的问题。另外要解决1亿人居住的城镇棚户区、城中村改造和危房改造的两千万套的问题,这些问题都是比较死的,是刚性的。另外还有中西部1亿人口的就近城镇化问题,这个弹性比较大。但是不管怎么说,如果要真正解决,对房地产的发展空间肯定是比较大的。当然其中有一个比较难的问题,就是农业转移人口的市民化,要解决他们的难度确实还不少,农业转移人口的市民化,大家的收入条件有限制,要解决这一问题,需要一系列政策的配套。农业转移人口市民化的比例很小,要逐步提高他们的比例,就需要一系列的政策来支持,包括宅基地制度的改革问题,包括公共服务配套的问题,包括财政转移支付的问题等等,我就不展开了,因为现在的文件都已经讲到了。

  第三,国家对于自住型和改善型的政策是支持的,而且全面实施一对夫妇可生育两个孩子的政策,这个我认为还是能够见效的,这样原来城镇居民的改善性需求就非常大。

  第四,为了适应新型产业的发展和居民消费升级的需要,产业园区地产、旅游地产、养老地产、众创空间、物流配送中心、社区商业网点这些业态还是要发展。

  我认为以上四个方面还是有机遇,当然每个地方市场的空间不一样。房地产的供应侧应该抓住地根、银根和财税制度三个关键环节,有一些内容跟我们房地产的供应侧也有关系,就是在供应侧当中要适应需求的需要,这是一个大原则。另外我们的供应侧怎么样做到总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。当然从中央来说,我们的价格要跟消费者的支付能力相适应,理论上是对的,但是实际上很难做到。但我们怎么样做到价格基本稳定,这个始终是要考虑的。这里就涉及到供应侧当中的结构基本合理问题,这些结构就包括在存量房不断增大,不少地方库存量还比较大的情况下,怎么样坚持将去库存盘活存量和增加有效供给结合起来,为了节约资源、改善人居环境、提升居住品质,提升新建住区的环境质量,以及既有住区的结构更新通盘考虑。要大力发展二手住房市场的交易和租赁市场。在保障房设计上面,要由“十二五”的主要靠施工保障为主,逐步转向以租赁补贴和施工保障并举,尽量提高货币化的补贴比例。还要将由持有居住证的符合保障条件的城市的新居民纳入城市保障范围。在做好传统的住宅业态的同时,又要关注养老地产等新兴业态的发展。要加大企业兼并重组力度,提高行业集中度,提高企业专业化、规模化、集约化水平等等。

  当然要实现“十三五”的健康发展,创新发展的核心点是两点,一个是怎么样深化满足新市民住房需求为出发点的住房制度改革,这是一个重要的点。还有一个在创新方面,一个是互联网,一个是房地产的金融投融资创新。另外一个难点就是协调发展,协调发展的难点就是房地产业怎么样和新型城镇化协调发展,实现总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,而且与相关产业的协调和当地的经济发展相适应,这是一个重大的课题,但是不这样办也不行。另外绿色发展里包括了一个是要提升新建住宅的绿色竞争水平,继续推进既有住宅的节能改造,通过技术创新和建筑工业化、信息化的高度融合,转变传统的以现场浇铸和预制为主的方式,提高装配化的住宅的比例,提高标准化、部品生产的工厂化、现场施工的装配化、结构装修的一体化、过程管理的信息化,推广智能化应用。全装修的比例和装配式的比例,我认为国家正在研究制定当中,怎么样要有个目标,现在我们还是搞毛坯房,将来这种体制肯定是不能持续的。

  作为我本人来说,有两个工作我是多年来一直在跟政府建议,一个是供给侧改革是去年提出来的,当时我一看到供给侧改革我就一直认为作为政府部门一定要将供给侧改革和改进房地产的调控结合起来,通过推进供给侧改革或深化住房制度改革,以及相应的土地金融、财税制度的改革,来逐步建立和完善促进房地产业平稳健康发展的长效机制,这个作为我们房地产业协会,实际上坦率地说,在2010年的时候,当时我们就搞了这么一个促进房地产业长效机制的报告,给国务院有关部门。我们也深化土地金融财税制度的改革,也有好多建议,我就不展开讲了。

  还有一个是我本人2010年开始一直建议的,就是建议地方政府,当然首先是国家有关部门要制定住房发展规划,“十二五”的住房发展规划确实也是在我们的建议下制定的。现在的建议是,一定要制定“十三五”的住房发展规划,政府也在指定,地方政府也要制定。按照盘活存量,增加有效供给的原则,认真编制“十三五”住房发展规划,并注意发挥住房发展规划在引导土地供应、住房供应和稳定市场方面的责任,共建以需求为导向,以住房发展规划为指导的购租并举、市场配置和政府保障相结合的住房供应模式。这个问题也很重要。住房发展规划也是我们供给侧改革的重要内容,调控的重要内容。

  对于房地产企业,由于时间问题我就不展开了。我认为房地产企业一定要认识宏观调控的经济新常态的大背景,该创新的创新,该发展的发展,住宅还是我们的主业,但是像旅游地产、商业地产、产业园区地产等新兴业态我们还要关注。因为我本人协会的领导我是退了,但是我现在还是民政部的养老专家委员会的委员,我对这块比较关心。在住宅的发展里,咱们老年住区的发展也是一个很重要的内容,这里就包括了怎么样新建小区,还有居家养老智能化这块也要关注。既有住区的适老化改造也要关注。还要探索开发一些各种类型的养老住区。要盘活两个存量,一个是条件环境比较好的,像海南、云南、山东,以前所谓的旅游地产,现在存量房很大,这个资源很大。还有上个世纪90年代,不少政府部门,不少央企、国企在环境比较好的地方办的疗养院、培训中心,尤其是八项规定出来以后,这些地方基本上使用率很低,但是资源很好,我们的企业可以跟有关部门商量,怎么样盘活它,做养老和服务。谢谢大家,我就讲这么多。

  主持人:感谢朱中一会长的精彩演讲。下面有请国内着名经济学家、房地产专家、北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,建设部专家委员会委员、北京房地产学会副会长、北京市政协委员董藩先生。

 

  董藩:谢谢两位会长,刚才又认真学习了一遍,很有收获。

  刚才在讲台上出现了两位女性,让我很感慨,第一位我们的聂会长,聂会长都快80岁了,十多年前我认识打,到现在为止,没变过,时光在打脸上就像留住了,再也不动了。她跟我说,以后她不讲了,让我们多讲。其实我看她的身体状况,等我讲不动的时候,估计她还在台上。

  刚才还有一位年轻的女性,主持人,她说她认识我8年了,我得更正一下,不是,至少18年了,为什么呢?她不让我说她的过去。当年我在大连当教授的时候,早上出来散步,总有一个小姑娘背着书包去上学,在我们家门口路过,因为是邻居的小姑娘,都认识,长得特别漂亮,特别活泼,很可爱,我就摸摸她的脸,摸了好多年,后来又小学上初中再上高中,后来不见了,说是去上北京大学了,后来又是广播电台工作,再后来就是八年前,我突然间看到一个很优雅的女士,很雀跃的跳到我面前,叔叔。我说来,再摸摸你的脸,找一下当年的感觉。这位女士至今未婚,有哪一男士有兴趣可以联系我。

  刘凯给我安排了一个课题,讲一下形势,这个形势太大了。

  我们一直强调谁掌握了经济发展规律,谁就掌握了市场,进而掌握了未来。过去我无论在清华、北大课堂的培训,还是对自己的研究生,我们一定要强调洞察力,很多开发商倒掉了,输在什么地方,不是输在操盘的经验管理上,而是输在洞察力上。明明下一步不行了,他们还往里砸钱,还往里干,我们要看到这些演化的趋势,第一步,人口与财富的大整合、大迁移会带来房地产市场的调整。以户籍管理的放松和大学生就业落户的变革为契机,中国将迎来10到20年左右的人口、财富大整合、大迁移。由内陆向沿海流动,由村镇和小城市向大城市流动,由偏僻封闭区域向核心、开放区域流动,由落后区域向发达区域流动,由资源枯竭区域向资源丰沛区域流动,由气候较差区域向气候较好区域流动。

  刚才聂会长谈到海南的问题,我们很早提出一个概念叫气候性需求,我让我的研究生专门研究这个课题,而且我们检索文件显示,全世界最前沿的课题就是气候型需求和房地产之间的关系。以人口和财富的空间套政委奇迹,房地产市场在空间也将发生大的变化。我们看到现在一线和热点二线城市涨幅非常快,我们很早就强调,能在一线,不在二线,十年前我就在讲,做开发的时候,能在一线不在二线,能在二线不在三线。这样的格局形成是和什么连在一起呢?和就业趋势的演化连在一起。整个中国农业再也不能吸纳劳动力,第二产业再也不能吸纳劳动力,能够吸纳劳动力的是在第三产业,人口规模越大,第三产业越发达,新创造出来的就业机会也越多。所以就带动整个市场的大的变化,一些偏僻和封闭区域的房地产需求,就要向核心开放城市流动,由此带来这些市场的繁荣。落后地区需求向发达地区流动,马太效应进一步明显。人口将由干旱缺水区域向水资源丰沛地区流动,有些地方一生只洗三次澡,这些地方没有办法,最终要迁出来。

  资源丰富,意味着现在的经济规模或者未来的开发潜力大,意味着就业规模潜力大,也就意味着房地产市场大,相反资源枯竭性城镇房地产市场会逐渐陷入困境。海南在房地产气候需求方面,营销非常成功,但是东北做得不够,其实整个中国如果全年不变化的话,选择一个地方不动的话,大连、青岛是最好的。其次是昆明等等。如果从夏天来看,吉林、黑龙江、内蒙古,这些区域的避暑性需求慢慢会产生,但是这有一个认识的过程。夏天在南方多热,多难受,5月份开始到东北来,到9月份的时候再回到南方,这样是非常合适的。

  房价在整个区域间、城市建的差距会进一步拉大,简单说,除了传统的长三角、珠三角的价格高原之后,环渤海会因为气候而崛起成为新的高原区。东中西部房价绝对差距和相对差距都会进一步拉大,核心大城市房价会相当于落后小城镇的15倍以上,单个楼盘可能存在近百倍甚至超百倍的差距。

  北上广深这四个是一线,如果再加一个,只能是杭州。这样一些城市将来只要放开管制的话,涨幅仍然会超越大多数城市的想象,就像这一年来深圳的房价,几乎涨了60%、70%,大家感到很惊讶,其实不必惊讶。如果把北京放开,三年之内翻一番,是很简单的事情。我过去说过,25年后北京房价会到80万,大家骂了我好几年,现在有人跟我说,你当年的预测好象有点报收。因为我们看到了北京已经出现30万左右的楼盘,这还是在管制的情况之下,如果不管制,北京现在10万以上的楼盘遍地都是。

  普通住宅大概会以3%到6%的涨幅在增值,主要表现为一线和二线的拉动。你们说三线现在很难受,这是暂时的,我们所谓的预测是站在10年、20年模糊的时间段去看,不是指眼前。眼前三四线很难受,长期来看,也不意味着涨就有投资价值,为什么?因为真正的通货膨胀率不是官方的数字,是远高于。不能用CPI和PPI来衡量通货膨胀,因为整个货币发行之后,流向CPI和PPI的商品的只是一部分,大部分流向资本、资产性的项目,所以M2是13%,甚至我告诉你,这个M2是官方告诉你的,到底是多少,不知道。处在特殊稀缺资源环境的豪宅,长期升值,潜力巨大。但有些豪宅位置差,这不行。15年后,大部分90后100平米的住宅会成为垃圾住房,部分偏僻、封闭、落后城市市场衰退,房价亭涨。大公司总部会进一步迁向北京、上海、深圳,以适应全国性开发的格局。尤其是北京。如果你想干大,如果你有野心,如果你想像后边以及我们明天可能上台演讲的这些人一样,你们公司有代表性,一定要搬到北京来,只有北京才能够成就你的梦想,成为领袖级企业。

  昨天有一个学生跟我联系,告诉我,他要回老家了,在北京觉得挺不住了,我当时骂了他一通,哪里房价高,哪里去,不是相反的方向。北京和深圳可以不靠关系来生存,你回到小地方、回到老家、回到县城,你以为你北大、清华毕业的就有出息了,除非你爹是县委县长书记,否则人家整死你。我们都是大专,你北大的回来干吗,是不是让我们难堪。

  一些中型公司会纷纷在北京、上海、深圳设立办事处和分公司,小开发公司开发业务有进一步向三四线城市集中的倾向。十年后可能有多家公司进入世界500强行列。策划、代理、融资、信息服务等中介服务机构会向一线城市集中。

  住房自有化率先升后降及住房私有化率先微微下降然后上升。自有化率就是自己住自己的房子,私有化率是整个住宅当中有多少属于私人住宅,这个比例将会进一步上升,我们现在是靠搞保障增加它的比重,但是这个是不可持续的,尤其在中国的体制下,保障持续再往下搞搞不动,没钱。今后的保障靠什么?其实政府应该改变思路,搞补贴,补贴低收入人群,让他通过市场的方式租房子,这样的话进一步刺激租赁市场的发展。我很高兴,我讲了十多年,现在政府似乎在往这个思路上转换,也开始鼓励一些机构开始搞租赁市场。十年前就这么干,不会出现今天这么多麻烦。

  人均住房面积继续增加,品质不断提升,住房过滤现象明显。这是毫无疑问的。我们的房子在功能上和别人不太一样,很多住宅将来会被淘汰掉。住房一开始是永远少一间,到最后是永远少一套。我自己考虑过,其实我们家至少需要五套房,一套房子不够用。

  贴牌生产,包括代建,将成为一种新的合作开发模式。

  追求绿色、低碳成为共识。

  普通住宅的智能化水平大大上升。

  房地产国际化程度明显上升。从2011年我就开始一直鼓励开发商赶快走出去,因为中国在大部分城市开发能力是过剩的,现在我们看到了万达、绿地、恒大、碧桂园等很多公司已经走出去了,一开始走出去可能会遇到困境,对当地的法律和环境并不熟悉,但是这是一个过程,慢慢会适应。如果中国开发商不走出去,整个市场存量容纳不了这么多开发能力。为什么容纳不了?是因为此前需求爆发刺激出来的需求,因为过去几十年,从解放初期到1979年,我们几乎没开发房子,从1979年到1997年,开发了,但是开发的也不多。所以从1998年开始,朱镕基开始转变思路,启动消费拉动型增长,用房地产业充当支柱产业,一下子把需求刺激起来,这个时候产生了大量公司,公司快速发展,但是这个高潮过去,生产就会显得过剩。同时我们看到国外打压,导致我们资金没有流向,从2011年开始我也一直鼓励大家海外置业,我推动了整个中国海外置业的浪潮。

  商业地产渐趋饱和,风险加大。其实已经饱和了,很多三四线城市不需要写字楼了。任何人一定要讲规律。

  精装修渐为大众接受,工厂化程度逐渐提高。过去有的公司精装修,是一个五星级酒店,可以在20天左右装修完,但是他们不在国内做,为什么?在国内跟开发商合作,干完活要掏钱。

  七种开发商将被淘汰掉。这个不仔细说了。

  财富排行榜上大量开发商和物业经营商涌现。前年我在美国哥伦比亚大学演讲,讲完之后他们的博士陪我在市场上转,又把我领到了华尔街,那帮博士说,我就希望毕业之后,在华尔街着名的投行找到一份工作,他们是最着名的公司。我说不是,他们最着名的不是投行,而是这些大楼的业主。全世界最简单的生意、最好的生意是什么?买房子,不是开发房子。王健林为什么能够成为首富,是因为他盖了很多没有卖掉。万科为什么资产量只有它的几分之一,是因为全卖了。这些持有型资产哗哗在增值,不需要增加什么额外的劳动,还减免了很多税收。所以在全世界范围内,将会有大批这种人出现,国内目前在这方面的高手,很多都是在我的课堂上出现的,因为十年前我就告诉他,做房产投资,做投资置业。这也是一个发展趋势。

  未来20年,中国富豪在世界财富榜上将大量涌现。中国市场大,便于财富积累。我很多年前就说王健林将来会超越李嘉诚成为首富,很多人骂我。我再告诉大家,王健林很可能成为世界首富,这些其实还是围绕存量不动产演化出来的一种生意。中国人口多,产业创新能力强。产业创新能力一定跟人口多联系在一起,为什么中国互联网这方面的技术在某些方面超越了美国呢?是因为中国人口大,创造了很多机会,必须有需求才能有创新,没有需求不能创新。文化因素也很有影响,中国人不信宗教,逐利欲望强,永无休止,一直在拼命赚钱。全世界两个人在赚钱欲望方面特别强,一个是犹太人,一个是中国人,但是犹太人跟中国人相比,有一个致命缺陷,就是信了宗教。中国社会秩序不行,因为不信宗教。能灵活应付各种法规,当时7090出来的时候,开发商晕了,结果一天之后想出来一个招,两套打通,打一个门就可以了。中国人走到全世界,走到哪里,把规则就破坏到哪里,全世界都害怕中国人。出人头地的意识强烈。我跟他们交流过,只有中国人的理想进了商界就是要当老板,进了官场,就要当局长、当部长,如果能再进一步,就更好了。最近出来一个词叫政治野心。

  当然中国人有共苦的意识,很多公司当年很苦的时候大家都能挺下来,老外挺不下来。2008年经济危机的时候,很多外国公司垮了,为什么?老板对员工说,你跟我同舟共济,你别跟我扯蛋,我回家,我有救济。因为他发不出工资,他回到家里,政府就给他发救济金,并不比工资少多少。但是中国人不一样,你回到家,没人给你开工资,于是必须跟老板同舟共济。另外,我们大部分公司有血缘关系的制约,副总可能是老板外甥,只要他舅舅没告诉他,你走吧,养不了你了,他不会离开的,因为血缘关系特别强。还有工作主动性强。我们很多人给别人递名片的时候,总会说上一句话,我24小时开机。如果老外,你工作时间以外给他打电话,他会烦死你。还有对工作有兴趣,不把休闲当作必需的事情。正因为这样的原因,导致我们财富增长率特别快。

  在整个财富榜上,地产商占据领导地位。资本密集型行业最早开放,市场容量第一,容易造就富豪。在海外很多大物业持有商,根本不上市,为什么不上市?因为他有天然的融资方式,一抵押就可以融资,不需要上市,所以它有钱,你不知道。杠杆作用大。中国人多地少,使得房地产价值格外得到凸显。

  时间关系,我就讲这些。谢谢大家!

  主持人:下面有请目前中国规模最大的企业空间交易服务平台—空间家有限公司创始人、CEO——轷震宇先生,轷震宇先生是清华大学硕士、EMBA。轷总专注产业地产领域11年,曾任职于中国着名的产业新城运营商华夏幸福,历任招商中心总经理、工业地产总经理、产业发展集团总裁等职位。有请轷震宇先生。

 

空间家有限公司创始人、CEO——轷震宇

  轷震宇:感谢主持人,感谢刘总给我们这么一个机会。又到了一年一度的中国产业地产发展论坛。今天时间很紧张,我跟大家分享一下我今天的演讲主题,商办地产进入二次元时代。

  从去年我创办空间家,到现在已经整整11个月的时间了,我会跟大家汇报一下我们的成长速度,在这期间也得到了房讯网和刘总的高度合作、关心支持。

  首先我跟大家分享的是,地产O2O的时代已经悄然来临。在过去的三年当中,随着互联网和移动互联的发展,O2O的场景几乎在我们所有2C领域当中得到了快速的发展。O2O模式已经从早期的高频次、低价格的领域逐步向低频次、高价格的领域渗透。互联网+的时代,无论是传统的地产巨头还是新兴的互联网公司,针对互联网+地产的市场竞争已经开始踊跃了。另外,在万亿级的地产O2O市场,各类互联网地产企业动作频频,地产O2O时代已经悄然来临。

  对于地产O2O整个大的时代,在这两年当中几乎是风起云涌,无论是在房地产领域还是商办、住宅领域,都出现了一大批新兴创业公司。

  在传统住宅房地产领域当中,新老玩家借助互联网O2O的模式迅速崛起,包括链家、房多多、爱屋吉屋,出现了一大批传统企业的升级,还有一开始就是以互联网基因做出来的互联网O2O企业,他们的发展速度可以说非常非常之快。链家完成了这一轮新的融资,估值将近400亿人民币,房多多不到三年的时间,估值也将尽快100亿。

  在相对于住宅领域的整个大的企业产生,大家可以看到商办领域,无论是传统公司还是互联网+,规模始终盘旋在亿元级市场,以五大行为例,这几行每年的市场份额都不超过三亿元,从2012年开始,有一批O2O互联网玩家开始进入这个赛道,粗略估计,领先者营业额可以做到一个亿左右的规模。2014、2015年出现了一批以商办领域O2O创新的互联网新的年轻的公司。

  为什么商办领域还没有出现巨头?我们去回顾一下这个市场,我们认为小吗?其实我们认为这个市场一点都不小,从空间家来定义整个商办领域的市场来看,我们定义了六大类空间,包括孵化器、写字楼、商铺、厂房、仓库,写字楼和商铺、仓库、厂房这几个领域年租金规模基本都在万以击,佣金规模在百亿级。这一块市场到今天为止还没有形成非常大的巨头的产生。从用户数量讲,因为在整个商办领域产业当中,我们所有客户都是瞄准化企业客户。2015年新成立企业440万家,全国企业总数超过4000万家。这是一个无比巨大的市场,只是现在还没有形成很好的发掘和巨头的产生。

  商办领域一次元是什么时代呢?传统商办领域都是以资源导向的模式来进行整个商办产业的空间交易规则,大家很多逻辑都是靠资产逻辑,依靠垄断的空间资源解决很多问题。其实这个逻辑实际上在大量的住宅领域当中很传统的一贯的思考方式。在住宅领域当中,刚才有教授和几位领导演讲当中提到,其实住宅是非常清晰的资产属性,跟M2的投放有紧密的正相关。但是在商办产业园领域当中,原来很多传统玩家仍然是以资产属性来考虑商办产业园的空间属性,这里面可能有一点我们的不同的理解。

  第二类就是互联网玩家,现在所有的商办产业园的互联网领域当中,都是流量粘客的方式,几乎所有企业商办领域当中,都没办法在第一时间、最短成本、最短时间内找到最成熟的空间,而大多数都是流量粘客的方式粘到线下,再由业主方去谈。有大量的信息不对称和交易浪费的问题。这就是商办一次元的问题。

  原有的两大模式低效的背后,是用户大平台和资源大平台及其连接的缺失。从企业方来讲,用户大平台、用户大数据代理企业成长需求,我们认为从企业初创到小微、到中型企业、大型企业,整个成长过程都应该由经纪人系统、数据系统去监控整个企业发展过程和历程。另外就是所谓空间和资源平台,资源平台我们把它放大,包括资源大数据,代理资源的快速匹配,其中空间资源只是企业服务和企业成长之路非常重要的环节,还有匹配了金融、创新、办公、人力、物业等等成长要素。其实空间本身并不是整个所有交易环节当中的全部,它只是重要的一个生产因素,这就是非常重要的空间家所提倡的价值观和逻辑思维理论。商办产业园不能完全归为像住宅领域的资产属性。

  如果我们有机会去建立一个用户企业的大数据平台和一个资源的大数据平台,通过中间的经纪人生态圈和人工智能的数据选择,将整个企业和空间选址需求连接起来,同时围绕着企业空间选址需求去展开未来的企业后服务市场。

  空间家开放O2O平台,我们要一手连接用户,一手连接企业,包括企业业主、经纪人的所有数据。我们希望通过空间家,会整合一大批供应商,把非标产品标准化,并且把很多交易环节、带看环节等等一系列环节往线上赶,变成一个线上标准化的产品。

  现在空间家把自己定位成中国最大的空间交易服务平台,从供需方来讲,囊括了所有开发区、开发商、业主、物业、中介,用户方面来讲,包括所有的初创企业、国企、央企等等,我们通过移动互联手段解决线上的问题。同时我们不是一个天马行空的公司,我们拥有一个非常强大的线上线下咨询团队,还有非常庞大的呼叫中心。我们选择的是线上线下的结合道路,来放大我们整个在线下自己个人常年多年对于管理营销、商办产业选址营销的经验,同时还有数据管理。

  空间家从去年成立,去年8月份成立,成立几个月我就参加了上一届咱们的论坛,刘总给我们很大的支持。到今天我跟刘总也汇报汇报我们的增长数据。我们11个月,已经进入了中国18个城市,在线空间有10万多,在过去11个月当中为五千家企业成功选址,整个线上累计交易额达到5.7亿,收入我们现在单月将尽快冲两千万了,发展速度非常之快。希望在座我们的各位很多商办产业园的朋友,还有我很多老的同事,希望你们关注空间家的发展。因为在整个产业商办当中,去化问题是面临的一个大的问题,跟国家宏观经济大的趋势有关。我们还是希望建立这么一个空间家的大的信息的去化平台,为整个全行业商办产业空间进行产业导入、产业招商和空间去化,做出我们的相关的贡献。

  我们除了选址空间以外,还会提供以企业空间为入口的全业态、全链条、全成长周期的服务,包括企业选址,企业选址完之后,会有企业的增值服务,包括金融、装修、开办、法务、人力等等,还有很多后期的工作。

  空间家的理想国,打造一个用户与资源高效匹配的生态共享圈。空间信息共享平台,我们把整个交易环节打开,无论是自营的招商人员还是中间的经纪人员,会自己去完成这个交易。我们现在要让所有人都有机会去上传空间、让所有人都可以看见空间、让所有人都可以交易空间。我们还会提供空间服务共享平台,还有企业咨询共享平台。

  非常感谢各位老总,包括刘总,包括组委会,包括各位同行,对空间家的支持和理解,空间家正在启动一轮市场融资,未来希望我们能够整体发展非常顺利,请大家关注空间家的发展,未来我们有更多发展和合作。我们会建立整个线下的经纪人网络团队,还有线上流量入口,希望能够为空间方和业主方提供支持。谢谢大家。

  主持人:谢谢轷总的精彩演讲。下面有请全联房地产商会副秘书长王玉清女士,为我们发布CRECC中国房地产企业景气指数监测报告,掌声有请。

 

全联房地产商会副秘书长王玉清

 

  王玉清:感谢大家,我来发布2016年二季度房地产企业景气指数报告。

  先说一个问题,为什么房地产商会要做这件事情,为什么要发布房地产企业景气指数报告呢?最早,我们这个企业景气指数是由国家统计局来发布的。这张表从2013年开始,由国家统计局发布,到2014年的时候停了,为什么停呢?说是减轻企业负担。但是研究团队是国家统计局原来的研究团队,后来他们找到我们房地产商会,说这个事情是非常好的,让国家统计局停了,觉得太可惜了。我们当时在钟秘书长和张秘书长一块研究,说我们房地产商会的宗旨之一就是反映企业呼声,正好房地产企业景气指数就是我们重要的途径之一,所以我们从2015年开始,就委托机构来进行房地产企业景气指数调查。

  现在调查的范围有500多家,分布于大中小城市、大中小企业都有,详细的情况,谁需要可以到我这儿索取。

  我今天利用五分钟时间,就把这个表讲一讲。

  从今年可以看到,房地产企业指数在第一季度的时候,无论是房地产的企业景气指数也好,还是企业家信心指数也好,都在高位。但是到了2016年,特别是第二季度,房地产企业景气指数下降幅度很明显,特别是企业家的信心指数已经在景气指数之下。从这个表格上大家可以看到,红线的部分是企业家的信心指数,蓝色的部分是企业的景气指数。在二季度以前,企业家的信心指数始终高于企业的景气指数。他们把结果拿出来之后,我一直在想,为什么企业家的信心指数低于企业景气指数了呢?我就自己按照我自己的认为,我想出了原因。

  一个我想去库存的房地产政策调控取得了显现,政策的具体实施更加规范,分城施策的情况显现,企业家已经在扩张时期的心态跟现在的分城施策和调控趋于谨慎的情况下,对它是有影响的。我想这是一个原因。

  第二个原因,资本对企业的影响很大,最近的宝万之争,就是资本对企业经理人的思考。昨天我特别认真的听了万科股东的那个会,有现场直播,当时有的股东就提到,资本要罢免你们怎么办,郁亮说了一句话,我印象很深,叫做无能为力。在资本面前,企业管理人核心团队的灵魂人物怎么样体现,我觉得这个对他们是有影响的,也是对企业家的信心有影响的。我想也可能这个指数,红色的企业家信心指数低于企业景气指数的原因之一。

  第三个原因,我们的房地产及相关领域的企业家,是非常睿智、非常理性的,在经济下行面前,在整个经济发展的压力比较大的面前,除了认真的探索以外,也开始理性的思考,思考我们这个行业如何健康发展。所以我想是这个指数降低的原因。

  谢谢大家!

  直播:第八届中国产业地产发展论坛(二)-房讯网

  http://www.funxun.com/news/32/2016629122701.html

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