营改增对商业地产的影响
http://www.funxun.com房讯网2016-4-15 8:29:51
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[提要]2016年3月24日财务部与国家税务总局发布了针对金融、生活服务、建筑及房地产行业营业税改征增值税的具体实施办法,从而为今年5月1日起对企业全面征收增值税以取代过去征收营业税的做法明确了操作细则。

  2016年3月24日财务部与国家税务总局发布了针对金融、生活服务、建筑及房地产行业营业税改征增值税(以下简称为“营改增”)的具体实施办法,从而为今年5月1日起对企业全面征收增值税以取代过去征收营业税的做法明确了操作细则。

 

 

  营业税 >> 增值税

  此次“营改增”对房地产行业的总体影响偏于正面,归纳如下:

  1、对于新老项目的划分,以及老项目简易计税的适用,使行业链条上的各相关方有较为充裕的灵活度以平稳应对过渡期;

  2、前期关注焦点包括土地成本抵扣以及个人购买、转售住房均得到妥善解决,此次“营改增”的方案基本实现了政府事先的承诺,即在房地产行业的各环节的税负水平做到“只减不增”;

  3、企业购买不动产并按固定资产进行会计核算可分两年进行增值税抵扣将利好自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求,促进商业房地产的去库存;

  4、此次“营改增”带来的地税国税转换,在全额转移支付的过渡期之后,基于地方政府土地财政的需求以及土地的供求关系,或将对一、二线城市的地价起到助推作用。

  当然,我们亦充分认识到“营改增”在微观实操层面带来的影响更为复杂,难以一概而论,尤其是面临较大销项或进项盈余的企业更需结合市场和自身情况作出有针对性的调整。以下仅试从租赁和大宗物业投资两个视角对一些常见问题略作探讨。

  “营改增”对于商业地产的影响 ---租赁市场

  在商业地产中典型的办公楼租赁为例,假设业主租户皆为一般纳税人,可全额抵扣增值税,则“营改增”后,总体交易成本将有所下降,亦即意味着即使假设在原租金保持不变情况下,实际交易双方会有更大的赢利空间。

  假设案例

  方案一, 维持原租金不变,“营改增”后业主收入减少,考虑租户为一般纳税人可抵扣增值税,租户实际支出减少(完全抵扣情况下可抵扣9.9) (此外业主方其他运营费用中有部分也会涉及到发生时支付增值税,而可以作为进项扣减,增加最终收入,此处简化不做考虑)。

  方案二为新方案若维持租户实际支出不变(考虑完全抵扣情况下),“营改增”后业主收入增加,净运营收入增加。

  简易方法则考虑纳税人出租4月30前取得的不动产皆可采用简化计算方法,对于租金整体收取5%增值税(纳税人采用简化计算下所支付增值税额不可被租户作为进项抵扣)。

  预计市场中在短时间内会更多考虑保留过渡方案简化计算,毕竟该方案实际有利于业主的收入,同时又不必花过多的管理成本。但在一段时间后,各方在综合考虑各方成本收益后应会采取进一步有利于自身的谈判选择,达成一个更有利于双方的租金方案。

  “营改增”对于商业地产的影响 --- 投资市场

  由于此次所颁布的细则规定所购置不动产增值税部分将可作为进项抵扣,这也被视为税改重要的突破与利好。对于增加不动产作为进项抵扣企业增值税,市场普遍认为将利好商业地产,该举措有望激发投资者投资大宗商业地产热情。但也应考虑到企业作为机构投资者,在内部进行投资规划时,除原有营业税环节的考虑之外更需要考虑其他税率,如所得税对企业的财务影响,以及投资不动产过程将产生的成本与费用,包括房产税、折旧(如划为固定资产)以及企业的财务成本等方面因素。

  企业购买不动产并按固定资产进行会计核算,可分两年进行增值税抵扣将利好自用型买家对于商业和产业房地产的购买需求,促进商业房地产的去库存。

  需注意的是,为确保市场平稳过渡而引入的简易征收方案适用于税改正式实施前交割完成的物业(包括租赁及销售市场),业主在未来经营中可根据自身情况选择不同的方案,但由此也会带来经营预期上不同的情景。目前市场中潜在物业投资者都加紧保持与业主的联系,并将租约方案的选择亦作为尽职调查中不可或缺的一部分,以防范未知风险。

  而在投资策略选择上,随新规执行必然会带来投资者相应的策略调整。例如考虑到目前市场中大宗不动产投资交易有相当一部分通过股权层面的交割完成,而从目前的信息来看,“营改增”改革并未涉及这一层面的做法。但实际上考虑到未来进项支出抵扣,可能较之过去将更有利于这种交易模式。投资者通过选择翻新物业实现支出进而获得进项抵扣,而翻新后的资产租金收入会得到进一步提高,也即意味着投资者可以比较原先更低的成本饯行资产增值的投资策略。(来源:世邦魏理仕)

编辑:wulingya

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