两会之楼市效应观察 扶持措施已排除一线
http://www.funxun.com房讯网 2016-3-22 8:31:44
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[提要]两会政府工作报告内容13次提及房地产。在政策引导下,其对楼市的“溢出效应”、“比价效应”有目共睹。但在目前情况下,一线城市地价将得到有效缓解的判断,还有待后市进一步观察。

  两会政府工作报告内容13次提及房地产。在政策引导下,其对楼市的“溢出效应”、“比价效应”有目共睹。但在目前情况下,一线城市地价将得到有效缓解的判断,还有待后市进一步观察。

 

 

  历经13天的两会,终于落下帷幕。

  期间包含一线城市及愈来愈多的二线城市房地产买气呈井喷之势,譬如:无锡楼市,开春之后从每日不足百套,直线狂奔至接近历史峰值之800余套,令市场人士咋舌不已。

  “溢出效应”正在向二线城市蔓延

  足见在政策引导与北上广深“溢出效应”的影响、带动下,以南京、杭州、无锡、厦门为代表的部分二线城市房地产不但走出泥潭,甚至喜迎早春。

  这就难怪两会代表及相关官员莫不对房地产当前状态愈加关注,并表达出各种治理意见。

  其中最具代表性及指标意义的,当然非政府工作报告莫属。其内容13次提及房地产,主要锁定在“去库存”、“新型城镇化”,并明确提出自5月1日起实施房地产营改增。在调控方向上,则采取更加灵活的“分城施策”,避免存货已然不足的一线与部分二线城市过度火爆,而真正面临严重库存压力的三四线城市,反而没有得到政策的有效“加持”。

  这也正是住建部长在人大开幕时所做出之宣示:一线城市继续限购、差别化税收与信贷政策、增加土地供应及中小套型住房、搞好保障房建设、打击交易违法违规行为。

  扶持楼市措施已排除一线

  事实上,目前不少相关优惠措施已将一线城市排除在适用范围之外,如:2月2日央行首套房贷首付比例由25%调降至20%,及2月19日财政部调整房屋交易契税由3%降至1.5%~2%、出售持有超过2年的房产免征营业税等,莫不如此。相信后续政策仍将维持类似做法,甚至鉴于一线城市涨势过于凶猛,近期可望出台压制买气措施,如:深圳便盛传以往只要连续缴交一年以上个税或社保便可取得购房资格(一线城市中最宽松者),4月1日起将调整为5年,上海亦有类似风声。

  凡此种种,一方面力图让市场回归理性,一方面则推进、催促其他各线城市持币观望的有意购房者,在“比价效应”的刺激下,能加速入场。

  要一线城市积极供地有难度

  既然住建部长发话了,与房地产关联同样紧密的国土部长岂能坐视旁观?亦在两会期间提出“增加土地供应、有保有压、优化结构、分类调控”,并进一步阐释其观点:一线城市应及时增加土地供应面积,盘活城市中的闲置土地,特别是一些房企长期囤积没有开发的土地,加大城市低效利用土地的再开发等等。

  此番论述引来坊间热议,认为姜部长非常了解地方状况,清楚地知道要增加土地供应,必须向政府、开发商、工业厂房三方面要地,从而使地价有机会进入稳定状态。以上海为例,在转型为国际金融、航运、贸易、物流、信息中心之前,长期是我国制造业大市,且由于“摊大饼式”的地域规划,在目前来看,称得上精华地段的中环周边,仍存在大量低效能甚至荒废的厂房用地。有专业机构作过初步估算,其面积可达850平方公里,若以当前上海市政府所宣布每年供地5平方公里计算,保守估计至少可维持20~30年不虞匮乏。

   但实际情况会是这样吗?地方会积极供地吗?恐怕并不乐观。

  香港是“饥渴营销”之典型

  如同中国香港一样,其面积1104.32平方公里,人口约800万,密度7000人/平方公里,居世界第三位,照理说地少人多,应该必须有效利用土地,但实际上香港走过百年发展史,迄今只完成开发了三成建地,堪称是推升房价“饥渴营销”之典型。凸显一线城市基于自己的利益、城市可持续发展、老百姓财产保值等三方面考虑,较难以“增加土地供应”来作为平抑房地产价格的手段。

  执是之故,所有认为在目前情况下,一线城市地价将得到有效缓解的判断,还有待后市进一步观察。

  来源:理财周刊

编辑:huangcy

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