"地王年"不可再续 2017土地调控加码
http://www.funxun.com房讯网2016-12-27 10:00:16
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[提要]北京土地财政入荷仅798.54亿,与去年2032.1亿相比减少了1200亿,供应量与土地出让金皆创4年最低。

  北京土地财政入荷仅798.54亿,与去年2032.1亿相比减少了1200亿,供应量与土地出让金皆创4年最低。

  “2016年被称为“地王年”,然而与此相悖的是,截至发稿,北京土地财政入荷仅798.54亿,与去年2032.1亿相比减少了1200亿,供应量与土地出让金皆创4年最低。但另一方面,有声音称导致2016年疯狂楼市的原因之一是土地供应不足及供应错配。实际上,北京今年的土地供应情况显示,这是一次结构性调整。而对于土地调控,不管是北京还是全国范围,都只是一个开始而已。”

 

 

  2016年被称为“史上最可怕的地王年”,据不完全统计,调控前全国地王超百,且二线城市疯狂程度超越一线。不止是因为全国范围内地王频现,而是一边是供应同比呈负增长,一边是价格飞涨企业抢地意愿强烈。据数据显示,北上广及苏州南京等热点城市土地交易市场呈现出:单宗成交、溢价率、楼面价均高于历史水平的现象。

  对此,中原地产分析师张大伟表示,2016年是中国有史来地王最密集的年份,高总价、高单价、高溢价率“三高”地块普遍出现在一二线城市,持续刺激房地产市场。

  土地疯狂必然导致楼市的疯狂,十一调控之前,全国各大热点城市房价已然“上涨过快”,促使地方政府加码调控:在“9·30”后,北京宅地改革先行,在今年积极调整土地供应结构、减少宅地供应之后,又推出土地“自持”,鼓励房企变“房东”;22个热点城市明确表态,2017年将加大土地供应,严防“地王”产生,以求稳定市场预期。

  加大土地供应

  12月初刚结束的中央经济工作会议上提出,要建立房地产长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。12月18日,在上海财经大学举办的论坛上,中国人民银行参事盛松成表示,首先要改进我国目前的土地拍卖制度。我国的土地拍卖是价高者得,盛松成建议参考上海车牌拍卖的方法,可以去掉最高,去掉最低,取中间价格。其二,改善地方政府的考核机制,提高土地利用效率,增加住宅用地供给。

  合肥市国土资源局发布消息称,已出台三年住宅供地计划,全市2017-2019年住宅用地供应总量约为32500亩。天津市国土局对外发布了2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划,具体为2017年560公顷,2018年550公顷,2019年540公顷,三年合计1650公顷。济南市2017-2019年的年均供应住宅用地7000亩左右。郑州市2017年计划供应住宅用地840公顷,2018年计划供应780公顷,2019年计划供应780公顷,三年合计2400公顷。

  中央经济工作会议提出,扩大土地供应,使新增土地供应量与城镇化进程相匹配。2014年以来,我国城市土地供应面积增速明显放缓。2016年7月至今,100大中城市土地供应同比持续为负。然而,我国的城镇化率仅为56%,城镇化进程还远未结束。如果不加大土地供应力度,可能加剧城市土地供给紧张的局面,带来房价上涨压力。

  从诸多城市政策面可以看出,2017年通过增加有效土地供应,改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面,防止“地王”现象的再现。

  国土部中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示,2017年,在把握去库存主基调的思路上,既要推进库存压力较大城市土地供应计划的调整,以利于达到库存消化的合理周期,也要稳定热点城市的市场预期。

  向都市圈周边疏导

  一味扩大土地供应,当然不是解决“地王”与高房价的根本,此次中央提出的供给端发力,也给出了两个新的变化:一是“要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标”;二是“特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展”。

  对此,有专家称,城市化已经进入“下半场”,应当遵从人口流动与大城市都市圈的关系,加强大城市与周边三四线城市的关联,向其都市圈内三四线城市疏导产业与人口,已经成为未来供地政策的主渠道。然而,虽然三大都市圈内三四线城市楼市火爆,尽管有需求溢出和自然疏导的效应,但投资仍占比更大。

  以北京为例,环京区域的土地供应不少,新盘供应量也足,而一次次的所谓利好(如京津冀一体化等)也在近两年来极大刺激了此类区域房价的上涨与购买。但是同时也出现了房价暴涨、“灯下黑”等问题,空置率一直居高不下,与房价高涨成正比,“卖得越多黑灯的房子就越多。其实这几年来,环京区域的房价都是被投资者炒起来的。”本刊在采访中,听到不少来自购房者、中介发出此类声音。

  为什么买了没人住?交通是最根本的问题,各大高速路在早晚高峰期基本是“堵”,不管是自驾车还是公交车出行,通勤效率过低,成本高,是制约北上广深自住需求向城市周边三四线城市转移的根本。家住河北燕郊的刘玉华对此有很深的体会。“我在国贸上班,所以住在燕郊还算好的,但是也得每天6点就起,7点就排大队等公交。因为是第一站,还好有座儿,睡一觉就到了。下班也是排大队,6点下班到家得8点多,要是加班公交就没了,还得拼黑车回去。”刘玉华说,她有同事换工作,换到海淀,每天上下班简直“要命”。

  燕郊已经算得上是距离北京最近的环京区域了,更何况廊坊其他区县。

  参考国际案例,东京圈之所以能够积聚全日本30%、近4000万的人口,圈内崎玉、千叶和神奈等卫星城有序集中了近3000万人口才是根本。换乘高效率、最大程度做到无缝对接生活和工作场所的新干线和电车密集建设,工业和生活服务业空间高度积聚、上下游合理布局是疏导人口的关键。

  盘活被浪费的工业用地

  除了向周边疏导,盘活存量土地也是此次高层及各重量级专家的共识。事实上,类似北上广深等超大或特大城市,新增土地匮乏貌似阻滞供地,但存量土地是一个巨大的“吸水海绵”,产业升级后便可挤出巨大的存量工业用地。

  据数据显示,目前大城市工业用地占存量建设用地的比例在30%左右;而发达国家平均占比15%左右,特大城市占比仅6%左右。工业用地占比太高,很大程度上是地方短期工业投资和税收激励下,各级政府低地价甚至是免地价招商引资竞争无序化造成的。这导致工业用地审批太多,而且呈现集中率低、批后监管不到位、已批未建、利用效率低等问题。

  由此,工业用地利用效率低,且造成了城市功能和空间结构混乱,生产性和生活性交通相互干扰,公共配套压力有增无减。如何盘活存量,此次中央经济工作会议给出了答案,即“要落实地方政府主体责任”。事实上,地方可推进的相关改革有很多,如完善对区一级、街道一级绩效考核,制定低效工业用地强制退出的红线,强化工业布局园区化等。

  在盘活工业存量用地上,有的城市正在开展积极的探索,例如北京、上海等超级城市。以北京为例,前几年文化创意产业兴起,受798创意园区成功启发,六城区内大小废弃厂房皆成宝,被充分用作文创产业基地,同时也在一定程度上促进了城市文化旅游的发展,只是改成住宅用地的却是极少。

  不过,早在2014年,金隅嘉业房地产开发有限公司就对此做过有益尝试。当年该企业曾将控股公司金隅股份有限公司的工业土地,通过招拍挂程序,转化成自住房用地后继续由金隅嘉业开发。金隅股份前身是北京市建材工业局,本身拥有大量工业用地,转化成自住房用地对企业本身转型同样意义深远。

  来源:北京青年报

编辑:wulingya

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