满城尽是“商改写” 写字楼将成商业地产新拐点?
http://www.funxun.com房讯网2016-10-24 8:49:01
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[提要]近年来,遭遇泡沫化、同质化和电商夹击的北京传统商场正走向深水区,洗牌已不可避免;而城市核心区写字楼租金则一如既往走高,北京商业地产市场出现商场变身写字楼的新潮,“商改写”成为北京房地产市场新拐点。

  近年来,遭遇泡沫化、同质化和电商夹击的北京传统商场正走向深水区,洗牌已不可避免;而城市核心区写字楼租金则一如既往走高,北京商业地产市场出现商场变身写字楼的新潮,“商改写”成为北京房地产市场新拐点。

 

 

  商场:内忧外患,尴尬降门槛招商

  据第一太平戴维斯统计,目前国内购物中心数量已至4000余家,全国已完工和在建的商业体总面积超20亿平方米,人均商业面积远超世界平均水平。

  由于经济环境变化,产能过剩,各大百货公司纷纷寻求转型,但仍难以避免同质化现象,全国各地商场出现不同程度的空置情况,行业泡沫较大,商业面积过剩。目前,中国一线城市购物中心平均空置率近10%,二线城市高达15%-20%。

  事实上,商场扎堆批量“复制”,还导致定位雷同,进而加大了招商难度。部分定位明确的商场为招商也舍弃了原有文化定位,成为同质化大军中的一员,反而增加自身招商难度,陷入恶性循环。

  除此之外,电商也成为实体商业的威胁因素之一,截至2015年,网络交易额已达3.8万亿元,增长率为36.2%,电商业的不断发展使商业实体销售受到冲击。例如着名的前门商圈,由于紧邻天安门广场,游客众多,一直是北京旅游路线规划之一,但随着商场业态的趋同和电商的不断冲击,目前店面空置率已高达三成。

  传统商场内忧外患,处境堪忧。面对商场长期的大面积空置,开发商开始将目光转向写字楼改造,“商改写”已然成为北京商业地产新趋势。

  “商改写”:商业地产的春天?

  商场从初期的开发竞争走向运营和资本竞争,租金涨幅减缓,开发商面对物业逐步老化、经营赤字等尴尬,更愿转投租金回报相对稳定的写字楼。

  首先,随着国内城市不断发展,一线城市核心区域写字楼供应趋近饱和,出现泡沫可能性极低。例如,北京四环内几乎无可在开发商业用地,升值空间高。短期内,北京优质写字楼空置率将持续处于低位。

  其次,第三产业蓬勃发展,创业公司不断增加使得市场对写字楼的需求逐年增大。同时,随着科技的不断发展,企业对办公环境的要求也越来越高,传统写字楼已无法满足市场需求,供需关系使得写字楼不断稳健发展。

  商场趋同严重,伴随着电商业不断紧逼,寻求新的方式突围势在必行。易居研究院库存报告显示商业用房和写字楼的去库存周期分别为150.4个月和119.8个月,商场改为写字楼不仅提高了土地利用率,也符合了市场预期发展。

  北京:“商改写”模式持续走热

  据业内人士介绍,写字楼市场受互联网影响微弱,需求增长稳定,租金也呈稳健上升趋势。统计显示,2016年第二季度,北京全市甲级(含顶级)写字楼市场平均租金已达每月每平方米378.1元,持续走高的租金让商场相形见绌,“商改写”成为开发商提高收益的新选择。

  此前,SOHO中国的董事长潘石屹接受采访时称,十年甚至五年前,商铺的利润率还是办公楼的几倍,而现在商铺的利用率远不如办公楼。相比容易受互联网影响的商场,写字楼无疑是更好的选择。所以,潘石屹果断将竣工的光华路SOHO商场部分改成了办公空间。无独有偶,着名的中关村鼎好大厦用4年时间清退大厦电子卖场,引入众创空间品牌入驻运营,目前,鼎好大厦除一层外,均是提供办公服务的众创空间。

  为何市场上写字楼的供应量逐年增加,供求关系却依然紧张?这主要是因为非核心区的公共设施状况及商务氛围,都不足以支撑未来庞大的办公供应,规划利好在短期内也难以显现出效果。市场真正的需求是位于城市核心商圈、高端优质的商办写字楼。

  据悉,高和资本收购的首个持有型写字楼项目新街高和便是典型代表之一,该项目总面积为2.8万平米,紧邻金融街核心区域,联动中关村及西直门商圈,商务潜力无限。同时,项目可步行至地铁2号线、4号线和19号线,拥有发达的交通体系。

  在此基础上,新街高和由都市实践着名建筑师王辉担任改造设计,结合当地历史文化,并打破传统写字楼的空间设计,推出了共享办公的新型产品形态“Hi Work”,其中包括“共享会议”的Hi会,具有圈层社交属性的Hi吧、Hi咖、Hi办等功能空间。

  同时,Hi Work以“轻奢、生态、办公”为理念,为企业提供资源、空间增效、创新指导、办公配套和VIP接待五大服务。除此之外,Hi Work还重在完善办公服务的生态链条,催化不同企业间的化学反应,与优客工场等针对初创企业的联合办公产品不同,该产品形态主要针对希望摒弃传统办公模式,又对品质有较高要求的成长型企业客户。

  在商场不断趋同、大量面积长期空置的情况下,投资商和散户投资者均面临发展困境。与此同时,核心商圈办公供应不足,部分大型企业被迫搬离,地方政府亦面临着税收损失。“商改写”通过“楼宇经济”模式,对存量楼宇进行改造,以最大限度挖掘城市核心区域价值,使得投资商获得了新的投资机会,散户投资人有了新的保值增值路径,地方政府也实现了可持续的税收源,有效的实现了多方共赢。

    来源:东方今报

编辑:wulingya

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