刘洪玉:供给侧结构性改革与房地产市场发展
http://www.funxun.com房讯网2016-10-20 10:03:19
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[提要]2016年10月19日,全联房地产商会在北京召开“第四次会员大会暨2016年会”,清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉发表主题演讲。

  【房讯网讯】2016年10月19日,全联房地产商会(英文名称:China Real Estate Chamber of Commerce,简称CRECC)在北京召开“第四次会员大会暨2016年会”,进行理事会换届,选举产生商会第四届理事会领导集体。作为中国房地产界最具影响力的行业组织之一,商会的换届引起了房地产全行业的极大关注。

  清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉发表主题演讲《供给侧结构性改革与房地产市场发展》。以下为他的发言实录:

 

 

  刘洪玉:尊敬的聂会长、张会长、各位领导、各位来宾大家早上好!非常高兴能够参加全联房地产商会2016年的年会,对商会新一届领导集体的产生表示衷心的祝贺!

  下面我想就房地产市场未来发展当中的一些问题跟大家做一些简要的交流。重点讲几个问题,第一个就想回顾一下房地产市场发展的一些特点,然后讲两个大家非常关心的问题,一个是跟化解房地产库存相关的,再一个就是房地产市场风险相关的。

  首先我们回顾一下这个市场,实际上房地产行业是为经济社会发展提供一个入住空间的,除了入住空间以外还有服务,房地产行业很大程度上是受经济社会发展状况的影响,大家都知道2014年中央经济工作会议的时候提出来,我们要认识经济发展的新常态,我们经济发展已经进入了新常态,经济增长速度有了明显的变化,增长的方式会发生很大的变化。

  到2015年的中央工作会议的时候就提出来要通过供给侧的结构性改革来推动经济的增长,在这个过程当中为了实现供给侧结构性改革的几大任务,采取了一系列的措施,在房地产领域当时提出来要消化房地产库存,从2015年以来我们连续的有降息等宏观政策,在房地产领域里面主要是贷款政策的调整和税收政策的调整,在这样一些政策作用影响下,房地产市场应该说从房地产开发的投资,出现了重新恢复和增长,我们大家都知道2015年年底到了谷底,今年从前三季度是比较好的增长。

  但是,大家看这个增长的速度和过去相比也有很大的变化,这里面可能主要的原因就是实际上已经持续很多年的一场大的快速的增长过程。如果在高速增长的这种情况下,大家都认为不一定可以池鱼,但是那样的水平还是能够保持。

  再有就是房地产市场的价格,实际上出现了一个比较显着的回升,而且在很多的城市价格变化非常的快,大家可以从这个屏幕上看,这是新房的市场,60%到70%的增长速度的城市比比皆是,二手房市场出现了同样的变化。房地产市场的交易我们也叫它井喷,很多企业实际上应该说基本上接近,甚至超额完成了全年的目标在前三个季度,市场上的高价的土地也在频繁出现。媒体对市场的宣传大家可以看一些图片,还有这样一些非常真真假假的信息。

  当然,境外的一些媒体开始对市场做出很多的评价,比如说这个地方说了深圳的房价已经快赶上硅谷核心城市圣荷西这个地方。

  有一个公司做了一个世界房价的排名,前5个里面有4个是国内的城市,实际上给大家的这样一些感觉,这个市场呈现非常紧张的状况,大家似乎已经失去了理性。实际上在这个时候,中央政府开始关注,主要领导人开始关注,开始要求各个地方要根据自己的情况出台一些调控的措施,让市场恢复理性。

  我们看这些措施里面,实际上主要还是一些短期的调控措施,包括限购、限贷、增加供给,规范市场当中的行为等等。当然,大家也开始讨论,可能还需要一些长期的措施要持续的进行市场当中长效机制的建设,通过长效机制的建设来从根本上稳定大家对市场当中的预期,这些政策出台以后,实际上已经在对市场上交易量,交易的价格已经开始有一些影响,也有一些境外的机构,在开始说这些影响。当然,这个报告大家可以看,因为它不是股票市场,可能按周下跌91%,也可能按周上涨95%,但是给大家一个感觉,这个市场开始出现变化。

  当然,这个时候我们现在也在发现实际上很多地方政府越来越关注价格,有一些地方开始通过价格监管来对市场进行调控,实际上在这个时候,我们说房地产市场和房地产企业正在一个十字路口,大家有很多问题非常关心,非常焦虑,到底未来的市场是怎么走,像右边这个图,市场已经进入了比较高的水平,它是继续往高处走,还是这个高已经到了顶点,大家有各式各样的讨论。

  一二线的城市,三四线的城市分划,大家考虑到底想哪一个地方去,如何看待区域性的房地产市场的风险,是不是开发企业销售额就变得非常的重要一些问题。实际上这些问题我自己感觉,可能要从两个基本的问题去看,一个就是说我们未来这个市场当中主要的业务就是住房建设这件事,是不是有一个持续的需求,再一个就是我们当前房地产市场当中最核心的风险怎么去看。

  所以第一个话题,我就想讲新型城镇化与化解房地产库存,城镇化的概念大家都非常清楚,就是我们现在希望要提高城镇化发展的质量,要走新兴城镇化发展的道路,为什么要做新型城镇化的发展,这跟经济长期的增长,社会的发展是有关联的。比如说大量农业转型人口无法融入社会,机制体制还不健全阻碍了城镇化健康的发展,另外我们说对城镇化的质量不高,对扩大内需的作用没有充分的发挥,我们本来预期它应该是非常重要的引擎,甚至是世界经济增长的引擎,但我们发现它没有充分发挥好这样一个引擎的作用,另外发展目标如果不去做一些改革的话,城镇化应该说和住房的建设是密切相关的,因为大家都认为城镇化的发展过程,住房是一个核心的因素。

  在2015年的时候,中央经济工作会议提出来要去库存,而且给出了很多去库存的一些思路,实际上最主要的一个思路就是通过城镇化的发展,通过户籍制度的改革,住房制度的改革,通过提高城镇化的质量来消化房地产的库存,当然还有其他的一些租赁史等等其他的措施。

  但是实际上最核心的是要加速一些制度性的改革来提高城镇化发展的质量,来消化房地产的库存。但是实际上我们在很长的一段时间里面,我们把消化库存理解为我们行业里面的消化库存的概念,所以比较关注短期的库存的消化。实际上大家慢慢的就感觉到,去库存实际上我们很快就没有了库存,房价进一步的上涨,这个主要是出现在一线城市和核心的二线城市,和一线周边的一些增长。

  但是,可能对于三四线城市我们现在仍然还存在着库存的压力,所以我们实际上没有用这种改革的方式,没有通过发展新型的城镇化来去库存,而是比较关注短期的数据,用一些计划经济的思路,甚至用杠杆的思路去库存。

  所以大家看到,在5月份的谈话和7月份中央政府的会议在谈到去库存的时候,实际上都提到了这个问题,但是实际上我们说还没有关注到去库存和新型城镇化是一个什么样的关系。

  最近大家看到中央一系列的政策在逐渐的推出,这里面包括完善农村土地所有权承包经营权三责分明的状态,推动非户籍人口在城市落户的方案,最近又有一个建设用地供给的方式,实际上是一个增减的方式。过去我们比较多的是看它有多少土地资源,然后我们决定它可以供应多少,这样的话,就导致使土地供应的数量和人口的流向,人口的规模是处在一个失衡的状态,人口多的地方供应很紧张,因为它的资源本身短缺,人口少的地方可能有更多的指标供应。结果实际上就会很自然的形成了当前我们现在大家看到的一个显着的特点,就是一二线城市和三四线城市的供给关系上的巨大差异。

  另外,实际上这里面也还是要取消两类户口之间的差异,实际上是要慢慢的取消城乡之间的这种差别。实际上我自己的理解,就是说我们去库存我们强调要用改革的方式去库存,实际上有一些类似于1998年实现住房分配货币化,让很多的人口,很多家庭到市场上买房那样一个改革。

  现在面临的情况,就是说现在我们户籍人口城镇化率很低,我们到2020年才到45%的一个标,现在是常住人口只有56%,那么我们要到60%,甚至到70%实际上要城市化,这个时候这些人实际上要有住房需求,就可以带动未来的经济社会的又一个很长时间的发展。但是,由于我们很多制度性的障碍,让这些人们没有办法产生稳定的预期和住房需求,结果就对现实当中经济的活动没有形成支撑。

  实际上我自己感觉消化房地产库存更多的要提供长期的一些安排的一些改革,来激发新的需求。

  第二个问题我比较关心的问题,实际上就是当前的房地产金融风险和房地产市场价格,实际上关于加杠杆还是去杠杆大家讨论了很多,从这个图上大家可以看到我们住房金融发展的水平,在国际上相比相对来说比较低的。实际上我们可以理解为在宏观上,在一些大的方向上有加杠杆的空间。

  目前为止我们国家住房贷款占GDP的比重,去年年底是25.8%,现在应该达到了30%,既使是30%还是处在比较偏低的水平,从宏观上有进一步增加杠杆的空间。

  但是,实际上这里面还有一个如果宏观上增加杠杆,我们发现国际上其他的这些住房发展程度比较高的国家,基本上都和贷款证券化操作密切相关,也就是说它的资金来源不是商业银行的储蓄存款,而是资本市场上的投资者投资的资金,它的流动性,它的承担风险能力是不一样的,所以我们说如果我们在宏观上增加杠杆的话,可能我们需要提高住房抵押贷款证券化的一些事。

  如果是从微观的角度去看杠杆水平,实际上刚才有一个图,我们发现全国存量住房抵押贷款大概是40%,但是也存在一些区域性比较高的情况。因为房地产市场的价格和增长速度相对来说比较快,所以,如果我们不是按照市场的发展去调整首付款的比例,如果首付款的比例在这个环节又再次的融资,实际上在微观上风险就会增加很多,这里面会联想到美国次贷危机发生时候的一些诱引,实际上就是在微观的房地产交易甚至每一个贷款上,出现了一些大家联合起来促成成交分享利益,风险相互传递。实际上如果我们也形成了这样一个大的环境的话,也会非常不利。

  所以实际上最近大家看我们对房地产金融的风险非常的关注,尤其是对这种在微观交易环节的风险,所以实际上我们现在比较紧凑的任务就是怎么定义房地产金融,一个是利用体系。

  最后再讲一讲房地产市场未来的发展,实际上过去房地产当成经济的发动机,或者是一个工具,未来可能更多的它带动增长的作用会慢慢的减少,但是它稳定经济的作用是在逐渐的提高。这个图是日本房地产行业在经济当中的比重,日本和美国都占有12%,我们国家只有6%。应该说从这个图上,我们可以看到在城镇化的水平到70%的时间,仍然是还有一个大量建设的需求,但是,他总投资的规模上都处在一个平缓增长,让它大量的增长是比较困难的,未来住房需求是改善性需求、季节性的需求,甚至更新改造的需求,还有人口的流动所带来的需求调整。因为现在有一些住房随着人口流动已经变得没有意义了,要在流入地重新建设住房,这样一些需求会构成未来购房需求的主题。

  也有一些学者研究,实际上人均GDP的水平3000到3.6万这样一个规模都是属于住房建设,另外就是住房领域的重点也会有变化,比如说住房的改造维护维修这方面的投资,我们发现像美国住房的维护维修的投资大概有2000亿,跟新房的投资相比,新房是4000亿,相当于占1/2,所以我们这个领域将来会有很多的发展空间。

  实际上李克强总理最近一次谈话认为对需求也抱有信心,我也同意这样的观点。所以从未来的发展来看,对政府来说就是要想办法做这种长期的制度建设,还有税收、住房、归置长期的制度建设。

  另外从企业的角度来讲就是去创新、发展租赁市场,去提高我们的服务能力,我们是提供空间和服务的,社会需求什么样的空间,需要什么样的服务,我们怎么样在现有的空间供应的情况下,把它的改造成适合未来人们需要的空间,这是我们很重要的任务。前面是商场、写字楼,包括现在创客的空间,这些都是我们未来企业可以去探索发展的。

  另外一个就是关注住宅的房地产投资,实际上商业房地产投资,未来应该说有更多的潜力,大家可以从这个口上看到,我们的人口在全球占19%,但是我们商业地产的价格只占6%,实际上这一个侧面也反映出我们的空间。而且,未来机构投资者的出现和机构投资者的参与,也会让商业房地产市场发展的空间更加广阔,实际上房地产企业我们所说的轻资产也好,发展我们的房地产,因为这本身就是一个第三产业就一个服务业,发展我们专业管理的能力就有空间。

  实际上大家看,我们现有的房地产投资的水平非常低,应该说还有非常大发展的空间。但是,这里面可能也还是将来怎么去合作也还有很多的探索,实际上现在有了很多的实践,未来应该还有更广阔的空间。

  时间关系我就讲这么多,谢谢大家!

    来源:房讯网

编辑:wulingya

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