直播:全联房产商会第四次会员大会暨2016年会(三)
http://www.funxun.com房讯网 2016-10-19 15:57:00
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[提要]2016年10月19日,全联房地产商会(英文名称:China Real Estate Chamber of Commerce,简称CRECC)在北京召开“第四次会员大会暨2016年会”,进行理事会换届,选举产生商会第四届理事会领导集体。

  【房讯网讯】2016年10月19日,全联房地产商会(英文名称:China Real Estate Chamber of Commerce,简称CRECC)在北京召开“第四次会员大会暨2016年会”,进行理事会换届,选举产生商会第四届理事会领导集体。作为中国房地产界最具影响力的行业组织之一,商会的换届引起了房地产全行业的极大关注。

    以下是大会实录:

  主持人:今天下午的第一项议程清朋华友两周年庆典,这是一个别开生面的活动,我们的老学长们和老用户们,他们今天专程来参加我们商会的年会和我们两周年的庆典。

  清朋华友学子园,我们聂会长还有一个身份是我们清华校友房地产协会的会长,同时又是房地产商会的创始会长,聂会长的发起是根据美国常青藤高校学子园的这样一个模式创建的,这个项目是我们清华房地产校友会,全联房地产房地产商会和等三等三家共同发起设定的一个品牌。

  为什么两周年呢,2014年的10月18号清朋华友学子园隆重启动,所以今天正好是19号,本来应该是昨天是两周年,正好因为今天商会年会的机会,我们把两周年的庆典搬到了现场,不光庆典搬过来,老人们也搬过来,一会有一项非常重要的成果向大家展示。

  今天上午聂会长演讲的后半部分,关于演讲,关于清朋华友这样一个商业模式聂会长已经做了一个非常详尽的介绍,中国养老区的发展现状通过互联网金融手段,资产证券化等工具整合产业链,其中包括居家养老、社区养老和机构养老多种服务模式,并且打造全国首个应用于学院的轻资产,实际上我们在去年年会上启动了关于社区养老,两年开始了机构养老,去年开始社区养老,现在开始了旅居养老。

  目前汇报一下我们两年来获得的成果,首先有机构养老的基地建设,就是清华学友金手杖,我们与金手杖国际养生公寓将金手杖打造成了高知学子园。我知道今天在座的很多副会长亲自到清朋华友学子园去考察过,所以大家可以看到那里是一个非常有特色的文化品位的活动中心,这样活动中心为学子们提供增值服务,另外我们现在正在和金手杖相谈把它的3号楼打造成一个北京借住借户到健康一体化的养老专业服务机构,这个问题目前正在洽谈当中。

  同时,我们还要走出北京,因为我们的校友会是遍布全国和遍布全球的,包括在上海、深圳等部门都筹建了清朋华友学子园,正在和上海校友会积极何国,通过包括我们今天在座的光明地产、卓越地产当地的房地产副会长企业来整合资源,包括我们来建设。

  第二个就是刚才说的社区服务,我们主要是针对房地产商会开发企业的资产提供这样一个社区的增值服务,目前我们已经签署了战略合作协议,包括管家帮正在洽谈,希望把很多社区服务整合的社区服务引入这样一些资产。

  最后一个就是旅居养老,清朋华友的候鸟旅居也是在今年,这个月正式启动,我们是想通过机构养老服务和社区养老服务经验,依靠线下的客户黏性,专注于在度假景区为老人提供与众不同的服务,外面有我们的介绍,桌上有清朋华友的册子。

  我们清朋华友其实体现了一个文化养老的非常强的特色,一个是我们联合公益基金,就是我们的精锐基金会构建了和谐的社群,文化活动非常多,书画、音乐、夕阳红艺术团、京剧小组、歌会讲座,养生包括乒乓球、健康讲座,包括给老人每个节日包饺子吃,集体过生日玩转手机等等很多的活动。

  然后到镜烟书院这一块,这是我们文化很重要的地,这是在建立学子园的同时,我们设立了一个镜烟书院,这是清华大学的党委副书记也是电影学院的王老师倡导发起的,主要是面向发挥老人的高知分子的资源,一方面能够为他们的知识提供一个更好的积累,同时也为社会培养更多的年轻人,这是我们镜烟书院搞活动的一个局面。

  这是我们刚才说的按做功程式,我们不能整天在那里不搞活动,我们要让老人调动起来让他们发挥自己的潜力。

  这个是我们一会儿会看到的走秀服务,就是我们很多资深美女,里面最大的80多岁非常活跃,每周大概排量好几次,都是为了展示老人的风采。

  这是我们的候鸟旅游,开始是以清朋华友的名誉自己单组织冬天到海南度假,马上要增加千岛湖等等。本来金手杖就以养老基地,开始我们一起组织,最近我们自己在组织,组织老人们每年冬天去度假,我们马上增加千岛湖和香格里拉,这个是《大师风彩》的介绍,我们不搞其他的仪式,一个就是大师光彩,这个是一本书是由镜烟书院发起的,帮助他们从事学术交流,着书立传,《大师光彩》是由两位清华大学的校友汇编的,这两位校友是20世纪50年代清华大学毕业生,他们是1956入学的,他们是典型的理工男,但是又创造了艺术作品,这本书的出版得到了清朋华友镜烟书院,清华校友房地产协会,全联房地产商会的大力支持,从资金、渠道方面等等方面。

  这是我们两位书的作者,一会儿我们会请他们上来,这两位作者是56籍清华的老学长,一位是右边的彭老师是81岁是机械系的,左边这个陈老师是79岁,是电子系的,下面我们请镜烟书院的王老师,还有镜烟书院的副院长刘老师,他们代表这本书和这本书的发启方共同向大会捐赠大师的作品,掌声有请这几位作者和这三位老师一起上台。

 

镜烟书院赠送仪式

 

  没有拿到书的可以到门口有售书,这是第一个作品,地个作品是金手杖为大家展示金色年华时装秀表演,今天我们看到鲜货的老人展示,这批艺术团他们以歌舞、戏曲等伴随美好的金色年华,这个艺术团有当年的专家教授、研究员、公务员、金融师、律师、会计师、服装设计师、公安干警、企业家、外交官、海归学者,平均年龄70岁,最年长的80岁。

  下面,我们掌声有请金手杖艺术团为大家展示时装秀。

 

金手杖艺术团为大家展示时装秀

 

  我们看到非常专业的编排是由我们国家一级编导赵满华女士和来自于其他专业文艺团的老师们共同编撰的原创型的歌舞和时装走秀节目,为了感谢我们艺术团老人们辛勤的演出,请两位嘉宾向大家送出一些小的礼品,分别由请商会的秘书长钟彬和许会长上台为我们的艺术团赠送一些小礼品。

  钟彬:非常感谢,这是商会历史上第一次在年会上有演出,而且是这样非常精彩的,把生活,把事业,把所有的智慧全部融合在一起,我想这样一个让我们感受到我们的养老事业其实是非常美好的事业,而老年生活也是幸福的生活。

  主持人:下面,我们进行的是领袖圆桌对话,一共有五组对话,对话嘉宾都是我们商会的会长及副会长们,作为行业领袖,他们一直在引领着行业创新和发展,他们的思想和对行业的判断,能给我们带来深刻的启发。

  第一组对话的主题是--供给侧改革下房地产行业的机遇与挑战,将由盛世神州基金董事长张民耕先生来主持,这组的对话嘉宾是:阳光城集团股份有限公司董事局主席林腾蛟先生,世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛先生,旭辉集团股份有限公司总裁林峰先生,今典集团董事长张宝全先生;现在有请对话加班和主持嘉宾一起上台。现在我把话筒交给张民耕先生。

 

圆桌对话:供给侧改革下房地产行业的机遇与挑战

 

  主持人:在今天这样一个会议隆重的气氛下,我们来谈一谈供给侧改革下房地产行业的机遇与挑战。刚才这场走秀让我们精神一振,居然养老产业能够有那么精彩辉煌的局面。我相信我们房地产业作为他们的一个板块,我们的房地产企业也会有新的辉煌。在供给侧改革的前提下,确实进入了新的机遇和新的挑战。

  我想我们开始这个论坛的时候,先让各位参加的嘉宾用两三句话介绍一下自己的企业,然后我们来说说我们面对的机遇和挑战。

  林腾蛟:教育和医疗健康这几个板块,我们会参与来探讨这个话题。

  许世坛:我们现在也开始接触一些养老、旅游、休闲,应该是比较多元化的。

  林峰:大家好,我是旭辉的林峰,我们在北京、上海、广东、重庆等19个省会城市以住宅开发为主,商业为主的开发商,我们还是比较单一,专着在房地产开发这个方面,希望有机会和大家做交流,谢谢!

  主持人:我们下一轮讲讲各自的亮点,这回从林总开始,旭辉有一个评价是稳健高速,对于这样的评价您说说你们的亮点在什么地方?

  林峰:业界很多人都说我们是黑马,其实我们是老黄牛,因为他们只看到我们上市以后几年发展的速度比较快,这几年一直保持着接近40%的增长,预计我们今年的销售大概会突破600亿。但是旭辉其实是一家老公司,我们从91年开始从事房地产开发业务,所以是一个在房地产领域来说年龄比较大的,但是我们一直发展比较稳健,都是内生的增长。

  第二个旭辉的特点,是专注于核心的省会级城市,区域上的专注,我们在全国19个城市,未来我们也不会超过25个城市。

  第三个,我们主要还是以住宅开发为主,像在座的几位行业大老,他们有多元化的布局,所以我们对于未来我们会加大办公、商业以及其他旅游、养老,甚至是其他行业的一些布局,可能会在未来的几年我们会初步的参与。谢谢!

  主持人:你们的特点和亮点是什么?

  许世坛:房地产经过了这几年的高速发展,最近政策比较密集,我们还是需要做好产品,做好本身的工作。因为我们这几年规模不是很大,我们相信明年会有还行的增长,我们更看重的是最终我们的项目,我们做到上市房企规模最高的前三名吧。除了住宅以外,我们会有更多的投向商业啊、酒店,包括旅游、养老这些板块,不仅是在住宅这块,今后固定资产的收益还是比较稳定吧。

  主持人:下一轮谈的时候,你就要谈谈面临的挑战,现在商业地产面临的挑战你们怎么应对。张宝全你们是早早进入了海南做旅游地产,这非常符合供给侧改革的一个方向,请您说一说。

  张宝全:我认为创新是有未来价值的,在市场是以需求为主的,实际上特别是通过经济高速发展,特别是在我们的生活方式上有很多的需求,随着经济的发展,社会水平的提高,房地产在以前的时候,利润率各方面还是比较高,比较好,靠卖房子挣钱和靠运营挣钱,可以讲两个行业是完全不同的。

  酒店说我们是卖生活的,商业的也不同,他是400个老板开了400家店,我们是一个老板开了400个店,因为生活方式的不同,就像在你家里面吃喝拉撒在一起,它是没有界限的,不是通过交通来连接的,他们生活的行为联系在一起。

  我们青岛红树林是8月19号开业,开业以后在青岛很有名,很多领导来微服私访,后来所有的区长一起来看,包括西海岸也来看,包括在开业不到两个月,今年十一,山东省十大人气景区酒店开业不到两个月就已经发展得很好。同时也给后面带来很多的商业机会。

  主持人:现在的形势下你们面临的挑战是什么?你的应对是什么?下面林总,林总已经完成了保险公司的收益,你们已经不是简单的房地产商,他应该是全牌照的经营者。您说说你们的亮点。

  林腾蛟:说起亮点,我感觉作为一个创始人,我是地产开发商里面比较潇洒,比较清醒的一个企业家之一。基本上我们干两件事,一个是经层设计,一个是企业文化,阳光城我们找最优秀的人给他们股权激励,我们这一波马上又启动,员工的持股也是一波接一波。我们精英团队和董事会,董事会是我们专业的这些董事,他们形成闭环状态,阳光几百亿的进出不需要我签字,他们有个系统在。所以我基本上我去哪里旅游,或者去读书,我手机关机,基本上没人找我。

  我们比较早期就实行了国有化,我们经过了从96年开始办大学,办中小学,现在有200多所学校,还有大学本科,还有以色列的保险机构,我们是前两个月我们收了3000亿的市场,关键是他们的团队非常优秀。我们现在在做养老市场,以色列有最先进的养老机构,就是我们的保险。如果这样的话,可能明年我就把它带到中国来。像我这样的少做事情就多捐助人才,让他们去做,这可能就是阳光惟一的特点。

  主持人:我们向林总学习,我们一般董事长都累得像狗一样,林总那么潇洒,一个是他的体制特别好,还有一个他非常早的进入了其他领域,特别是金融化做得非常早。你也说说你们面临的挑战。就从你开始面临的挑战开始讲一下。

  林腾蛟:说起面临的挑战,其实就是现在中国整个经济形势比较严峻,我一直感觉,中国目前全世界最有经济潜力的地方,就是中国和美国,因为它很重要一点,它的人才是纵向流动的,纵向打通的,像欧洲以及日本,都有人才纵向打通的局面。所以中国还是和美国一样相当好,中国很多优秀的企业家都是从最低层起来的,哪怕是你是农民的后代,你只要努力就会有成长的机会。但是现在整个局势变化太快了,你今天的优势可能用不了太久就变成你的包袱,这就是一个我们所谓的新常态,不能够把今天的优势,今天的成绩当作明天,也许今天阳光城,我们阳光控股今天在规划,在顶层设计上面有优势,过一段时间可能我们就会遇到困难。

  所以我们不断的应该盯住外面的环境,来检讨我们的体系,跟上时代的变化,这是时刻要记住的,来尽到企业家应尽的义务,因为时代进步得太快,你稍微不留意,可能很多的优势就会过去,我们可能就会有很困难的局面出现。

  主持人:最近网上在传的,说你们300亿土地买了以后现在在做新型化,有些企业出钱,你们完全来帮他操盘。在房地产方面你们有没有什么应对挑战的办法?

  林腾蛟:团队很多是有股权的,他们都是合伙人,我们给他们一定资金的比配,因为他自己把它当成他的事业。所以阳光城里完全是轻资产,现在的土地储备,因为房地产这个行业完全的轻资产不一定跑得盈,阳光城的特点就是很多的微团队,原来我们离开阳光城走出去的,他有心组织一个团队又想回来跟我们合作我也欢迎,因为这样子,所以我们这些团队又拉了很多对外的合作团队,这也轻资产也有。所以我们现在阳光城是轻资产和重资产结合。

  主持人:房地产公司怎么轻资产呢?其实轻不太下去,实际上你们是输出你的管理,输出你的开发经验,这样来应对现在重资产的问题。这是非常好的经验。

  张宝全说说你们的挑战和应对?宝全现在用各种办法在寻找旅游地产的金融解决之道,你们虽然额度不大,但是也是很成功的,这种经验是不是能够扩大?以及你对于旅游产也今后的金融解决之道有什么办法?怎么应对挑战?

  张宝全:其实我觉得挑战是我们所有地产企业很重要的。每个地产企业不管你以前做得好,做得坏,或者你现在已经找到新的途径,或者你正在找你的途径。当然林总讲的金融,讲的钱,在传统行业里面大家觉得项目、土地、钱,有这三样就行了。其实在今天,你已经不是靠房子来挣钱,或者靠运营来挣钱的时候了,这三个是基础,运营成了重要的关键,运营的失败,土地、资金的价值都会没有意义。就是放点钱,咱们也是一个上市公司比较大,他到我这里来,他也想做旅游地产,就是说能不能借鉴一点经验,或者说怎么做,他带了很多的地。我说做没问题,都能做,但是我觉得如果跟你讲经验,第一点就是要有心理准备,第一点就是你的公司比较乱,高管要流失,内部要打架,让你成天不能安生。如果你原来是做房地产靠卖房子挣钱的,如果你现在想做红树林这样的靠运营挣钱的,如果你的人没有变,一切还和原来一样,你根本就没有转型。

  联想的柳传志就说过,我做新的事情我就找新的人,进入新的团队,不让老的人做,因为老的人已经建立了他的思维方式,尤其在企业,当你做一件不同行业的时候,其实你的组织架构,甚至于企业的文化,包括你很多的事物文化是不一样的。所以中国目前现在专业在转型的时候,个人认为,很多把卖房子挣钱的经验当成了靠运营来挣钱的经营,这个环境是不一样的。金融感觉又不同了,它的股权机构,激励的方式都是不同的。

  当你做旅游地产,做运营的时候,团队是非常重要的。红树林是一个老板开了400多个店,青岛有110个餐厅都是自营的,包括我们的奥特莱斯都是自营的。好处在哪里?好处就是我们所有进来的人,红树林因为是硬件是最好的,你可以找到最好的人。比如我们做奥特莱斯,就是在中国排名前三明的奥特莱斯里面来寻找我们的运营管理人员。餐饮这块,现在也是。这是能力的问题。

  红树林能做的商业模式也未必像商业的模式也能做,因为做商业我个人认为有三点非常重要,第一我们开一个餐厅,你要看方圆5公里之内有没有市场,市场决定消费,你要做调研。如果有了,第二条就是营销,如何让消费者知道你,如何让消费者到你这儿来。第三点就是供应,消费者有了,你让他来了,你要供应得好,你不比别人好你依然不行。所以这三条对于我们开店做商业,或者靠运营来做风险是非常大的,光有一条不行。

  红树林像三亚4000多家客房,每天平均就有4000人住在里面,市场和营销你不用考虑了,我就需要供应,最重要的就是人才,这些人跟我做开发的人完全不一样。商业零售企业和一个餐饮企业又是完全不一样的,和房地产卖房子也是不同的,这就面临了一个企业在转型过程中,我把这个以前定位为三点,一个叫转型,一个叫转行,还有一个叫转思,房地产企业转型依然靠卖不动产,输出不动产挣钱,这叫赚钱。第二,我资产是租赁。实际做红树林的时候我们是转思,你要完全变成新的,以色列的国家是很厉害的,人多,他们的智慧很高。

  主持人:张总说的应对,一个是转型、转行、转思,就是把原来自己熟悉的放弃了重新走。下面请许总谈一谈,商业地产现在面临着网络经济的情况下,商业地产怎么来应对它的挑战?

  许世坛:整个商业地产要有专门的团队,思考开发和做地产是不一样的。中国商业地产是严重的错配,三四线城市,包括个别的二线城市商业是不需要的,所以现在应该是一个机会,可能各个开发商私底下都在做,我们也在做,就是部分三四线城市只要允许把商业地产改成住宅。我们看到有些三四线城市住宅量是很容易消化的,所以这是一个国家层面的一个去库存的一个办法。

  我们商业要做出特色,我们今年的9月份做了很多的工作,我们有主题公园,在国庆节每天的人流量是2、30万,整个城市接近三分之一以上的人口都会去那边,所以特色是很重要的。只要你不是太差的,你有轨道交通,你有配套,还是可以的。住宅是卖掉了有收益,商业是需要去经营的,也需要去培养的,现在如果在一线和二线城市还是有很多的办法。

  今年在北京,在工人体育馆很小的商业地产经营了几年就是30个亿,商业要4、5个点才能做证券化,好的位置还是有一些企业会作为一种品牌,或者他自身的需求,他会出比较贵的价格去买这些轻资产,这个可能是在一二线城市通过近一段时间,把一些资产通过高溢价去套现。

  另外你要长期经营,像上海我们有一栋楼在步行街,这个楼现在估值是120亿,我们现在可以做资产的证券化,大概是3.5%,实际上这个是很便宜的,实际上也不是说商业地产没的做,只要你干好,你还是可以变现的,我觉得做任何的事情都有解决方案,我觉得跟现在的住宅是一样的,如果全部几千个开发商都在抢一个场地,这个概率是很低的。

  主持人:许总的观点对我们还是很有启发,在现在的形势下商业地产不是不可以做的,其实三四线城市未必没有市场。

  林总你们面临的挑战是什么?你们的应对之道是什么?

  林峰:我们一直认为在房地产行业规模不是万能的,但是没有规模是万万不能的。它是一个合理的规模,因为牵扯到企业调配资金和资源的能力,包括你要做商业地产要有足够大的现金流。所以对我们来说,规模我们会去追求,但是没有把它放在第一步。我们一直在做一个规模、利润、负债率三个之间的平衡,这是我们形成的三角。

  刚才前面几位大老都讲到了,确实我们自己都在一二线城市,有一些企业没来,他们在三四线城市,有一些擅长商业,有些擅长旅游,其实每一个都有自己的难处,一二线城市看起来好像销售好,但是难在拿地,一块地可能有20家、30家开发商来PK,三四线城市地好难,但是难经营,难卖。可能我们的商业地产盖起来容易,但是经营起来难。所以任何一个不管是住宅也好,商业也好,旅游地产也好,我们发现未来的一个大时代,一定是整个经营是在加剧的,出任在去库存,其实在去库存方面,很多商业性的住宅压力是比较大的,反而在一线可能是地价的压力比较大。

  所以在每一块上面我们都会发现地产赚轻松钱的日子一去不复返了,不管是房价高的地方还是房价低的地方。第二,赚快钱的时代过去了,经营赚钱的时代可能会陆续到来。所以在这块我们看美国成熟的市场有一个非常有趣的现象,其实资产经营能力对开发能力会影响更多。再往后就是地产和金融之间越来越紧密的交融。我觉得未来地产是开发的轻资产,还是用其他的证券化的方式来做,必然的一个趋势,就是地产和金融会有更紧密的结合,可能未来大家再没有炒房的更容易。这就是地产未来的几个方向。应对这几个方向,我觉得没有什么捷径,你想做经营就认认真真努力的把每一个经营的细节做好,他们在做每个产品的时候都用非常多的心,把每一个产品当成一个艺术品出来,它最终做出来才有长远的回报。从经营的管理模式上也是在这样。

  反过来对开发商来说,不管是做住宅还是其他的产品也是这样,从住宅的产品来讲,我们也在关注不同类似的住宅,如何在产品上,在服务上做到你有独特的特色,做到让客户真正的对你这块非常的欣赏,这其实未来跟经营能力的提升,商业运营能力的提升其实是一样的重要。

  所以我觉得未来面对越来越严峻的竞争,只能脚踏实地,怎么样有耐心去经营这个行业,但是我们对行业的未来还是看好的。谢谢!

  主持人:大家对于你要表示感谢,你是操盘的第一线,确实你对市场充满信心,而且你是有硬派作风,还要继续做规模,做利润,而且还要做到规模上。

  由于时间的关系,我们论坛就到这里,谢谢各位,谢谢大家!

    直播:全联房产商会第四次会员大会暨2016年会(四)-房讯网    

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