直播:全联房产商会第四次会员大会暨2016年会(一)
http://www.funxun.com房讯网2016-10-19 12:01:00
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[提要]2016年10月19日,北京·富力万丽酒店三层首府厅,全联房地产商会第四次会员大会暨2016年会召开,全国工商联及会员部领导莅临。

    【房讯网讯】2016年10月19日,全联房地产商会(英文名称:China Real Estate Chamber of Commerce,简称CRECC)在北京召开“第四次会员大会暨2016年会”,进行理事会换届,选举产生商会第四届理事会领导集体。作为中国房地产界最具影响力的行业组织之一,商会的换届引起了房地产全行业的极大关注。

 

 

  本次年会更是重要的一次全行业盛会,正值商会第四次会员大会以及商会15周年庆典,商会第三届会长、副会长以及即将当选第四届会长、副会长的行业领袖均将亲自出席,盛况空前!本次年会还将举行领袖圆桌对话、第十三届精瑞科学技术奖颁奖典礼等,会议规模预计超过1000人。

  以下为现场文字实录:

 

 

 

  主持人:因为根据今天会议的议程,进入第二次全体会议。我们刚才跟我们的会晤沟通了一下,我们先茶歇10分钟,10分钟以后我们会议再正式的开启。谢谢大家!大家先休息一下。

 

 

  主持人:各位会员,现在举行全联房地产商会第四次会员大会第二次全体会议。首先,我非常荣幸地向大家介绍出席本次大会的领导:

  全国工商联党组成员、副主席 杨启儒同志

  全国工商联会员部副部长 李树林同志

  全国工商联会员部商会处处长 王兆成同志

  让我们以热烈的掌声对全国工商联及会员部领导莅临表示衷心地感谢!

  各位会员,这次换届选举工作,按照中央统战工作会议和《中国共产党统一战线工作条例》的要求,商会主要负责人选经充分酝酿,征求了多方意见,全国工商联对商会会长、秘书长、监事长人选进行了综合考察了解,商会换届工作领导小组按照全国工商联的要求,着重对商会副会长人选进行考察,商会提出的会长、副会长、监事长、秘书长人选报请全国工商联批准后,提交本次会员大会、理事会进行选举、审议。

  刚刚结束的全联房地产商会四届一次理事会圆满完成了各项议程,选举产生了全联房地产商会第四届会长、副会长,通过了秘书长的聘任。

  现在让我们来看大屏幕。

  (视频播放)

  主持人:第四次会员大会选举产生了房地产商会监事会,并由监事会选举王 宏同志为第三届监事会监事长。王宏是经商会换届工作领导小组研究,提请全国工商联进行综合考察同意,作为监事长人选正式提名的。

  钟彬同志被聘任为商会秘书长。

  让我们以热烈的掌声对上述同志表示祝贺!

  下面请全国工商联杨启儒副主席首先为当选的副会长授牌,由于副会长人数较多,我们分两批上台。

  先请副会长上台;

  许雷副会长、林腾蛟副会长、沈宏泽副会长、张民耕副会长、许世坛副会长、柴志坤副会长、林峰副会长、何剑波副会长、钱建蓉副会长、田明副会长、张鹏副会长、王兵副会长、刘天凛副会长、许华芳副会长、徐树山副会长、王建军副会长、高一轩副会长、张雪舟副会长上台。

  好,现在我们有请全国工商联杨启儒副主席位新当选的副会长们授牌。谢谢杨主席,请杨副主席留步。

  (授牌仪式)

  主持人:接下来我们有请第二批副会长上台;

  冯仑副会长、李辙副会长、黄文仔副会长、王振华副会长、周政副会长、杨铿副会长、许永军副会长、张宝全副会长、沈东进副会长、张章笋副会长、耿建明副会长、张剑副会长、陈启建副会长、刁志中副会长、林荣滨副会长上台。

  好,现在我们有请全国工商联杨启儒副主席位新当选的副会长们授牌。谢谢杨副主席,请杨副主席留步。

  接下来我们有请监事长王宏同志上台。下面请杨启儒副主席为监事长王宏授牌。

  (授牌仪式)

  主持人:最后,我们有请张力会长上台。下面请杨启儒副主席为会长张力同志授牌。

  (授牌仪式)

  主持人:好,今天是商会具有历史纪念意义的一天,机会难得,因此,我们也想留住这个精彩的瞬间。我们有请商会创会会长、商会首席战略顾问、商会市场研究首席专家、商会第三届理事会顾问于学文、刘哲,孟繁军副监事长,钟彬秘书长等一起上台,与大家一起合影留念。谢谢!

  主持人:各位会员,房地产商会的工作,得到了全国工商联的大力支持与指导,工商联15年以来给予了我们极大的支持,全国工商联领导多次过问大会筹备工作,确保了大会如期、顺利召开。下面让我们用热烈的掌声有请全国工商联党组成员、副主席杨启儒同志讲话!大家欢迎!

  杨启儒:尊敬的张力会长,各位朋友们,大家上午好!对全联房地产商会第四次会员大会的召开,对张力会长,各位副会长、监事长、秘书长的当选表示热烈的祝贺,向房地产行业的广大企业家致以诚挚的问候。

  全联房地产商会三届理事会以张力同志为会长的领导下,坚持服务行业,服务会员,服务社会,着力提升商会服务能力和水平,在贯彻国家政策、组织行业活动,加强行业自律,促进行业发展方面,积极开展工作,取得良好的成绩。连续4年被评为全国工商联优秀商会。

  4年来商会主办了200多场商会和论坛,为会员搭建交流平台,帮助会员拓展业务,增进合作,发动广大会员及地方商会积极参与。持续推介行业创新模式,推动房地产企业向中国服务转型。

  商会在会员中深度开展理想信念教育实践活动,引导会员积极参与精准扶贫行动,进一步增强社会责任感,通过全国工商联提案等渠道,提交了一些高质量提案议案,得到了国家相关部门的高度重视。商会通过加强与地方政府的沟通合作,举办各类经贸和投资活动,促进了区域经济的发展。商会还加强对外交流合作,推动企业走出去,目前已与多家国际组织,多国驻华使馆、领馆建立了合作关系,成为对接国际同行、同业资源的主要平台之一。这些成绩的取得,与商会领导班子的团结协作密不可分,与广大会员的积极参与密不可分,与商会秘书处的辛勤工作密不可分。

  本次换届工作领导小组严格按照国家有关规定和商会章程的要求,有效开展换届工作,特别是对有关人选进行了认真审核,注重个人的人选素质,行业代表性,地域分布等因素,会长、副会长所在企业均具有比较强的代表性,业务范围涵盖房地产开发、运营以及房地产相关的一些领域。企业所在地涉及11个省区市,企业项目覆盖全国大部分省份,有一个好的理事会和一个好的领导班子,为商会持续发展提供了重要的保障。

  房地产业是国民经济的基础性行业,与民生密切相关,当前,我国经济发展进入新常态,新常态既有挑战也有机遇,尽管不确定因素比较多,我们依然清楚的看到,我国经济发展的态势和长期的基本面并没有发生改变,支撑我国经济持续健康发展的根基没有动摇,面对新形势,党中央国务院高度重视民营经济发展。今年3月4号,习近平总书记在全国政协12届4次会议会上发表重要讲话,明确5个着力,提出重要论述,给广大民营企业吃了定心丸。目前改革的各项任务正在稳步推进,国务院和政府有关部门相继采取了一系列措施,激发民族投资合力,切实增强民营企业的政策获得感。

  总书记指出,我国发展一时一事会有波动,但是长远看还是工程浩大。新一届商会的任期是我国全面建设小康社会的关键时期,商会要在这一伟大历史进程中有所作为,发挥作用,借此机会我对新一届商会工作提几点建议:

  一,加强政治引领,推动统战工作在商会有效覆盖。商会要针对会员的思想成绩和企业发展情况,深入开展以守法诚信的信念,以生动活泼喜闻乐见的方式进行政策宣讲,引导广大会员,积极回应企业关心的热点问题,帮助企业坚定发展信心,引导企业家共同构建正常关系,真正做到遵纪守法办企业,光明正大搞经营。

  二,强化服务职能,促进企业健康发展。商会要把服务放在前面,密切结合产业特点,交流研讨,积极搭建并扩展服务平台,引导会员企业实现产业转型升级,发挥商会在政府和企业间的桥梁纽带作用,既要把党和政府的方针政策给会员讲清讲透,也要积极推动政策的落地落实,加强研究,广泛听取企业的意见建议,认真做好工作,通过工商联渠道反映给相关部门。

  第三,加强优化建设,不断提升自身建设水平。会长要发挥商会领头人的作用,大家团结协作,形成整体合力。以章程为核心的内部管理制度,形成民主管理,规范有序的运行机制,推动商会民主决策,有序运转,规范发展。秘书处是商会的执行机构,要不断提高秘书处的执行力,完善秘书处工作制度,积极创造条件,建立商会组织,有效开展工作。

  全国工商联将会一如既往的支持房地产商会的发展,切实为商会发展做好指导服务工作,我们相信全联房地产商会以张力为领导的领导班子带领下,广大会员团结协作,开拓创新,一定能够为行业的健康发展和企业家的健康成长做出更大的贡献,发挥更大的作用。

  最后祝全联房地产商会第四次会员大会圆满成功!谢谢大家!

  主持人:非常感谢杨启儒副主席!我们一定按照全国工商联的要求,结合行业需求,努力搭建平台,积极为会员服务,创造性的开展工作,群策群力,百尺竿头、更上层楼!

  各位会员,商会新一届领导班子已产生,这是房地产商会的新起点。

  下面有请新当选的会长张力同志讲话。

 

 

  张力:尊重的各位会长、副会长、理事和会员们,首先感谢大家的关心支持和厚爱,在这里,我要感谢全联房地产商会领导和商会换届工作领导小组对我们的信任。还有我们的副会长,在座的各位会员对我的信任,又一次推我当会长,让我有幸的联任商会的第四届理事会会长,这次连任我倍感责任重大。

  上届理事会取得了一系列的成果,这与各位副会长和理事们的共同努力分不开,尤其是得到了聂会长和任会长两位大力支持,在此,表示最诚挚的感谢。

  经过第三届理事会的任职,使我对三位工作有了更深的体会和了解,也让我对新一届的商会,新的工作有了更多的思考。

  当前,中国房地产分化严重,一二线城市房地产上涨很快,但是三四线城市落的很多,市场不是很理想,整个市场在近三年内会出现忽热忽冷、忽冷忽热的交替变化过程中。而且,我们整个行业的利润大幅度下滑,房地产企业面临着新的战略调整和业务的重新布局,所以未来房地产企业发展会面临很多新的问题和新的挑战。

  为了使行业和商会的发展,为服务好广大的会员,我向大家郑重承诺,积极服务、努力工作,与新一届理事会领导集体一道把商会建成为最有活力、最优秀的行业商会之一。为此,本届商会主要开展以下几个工作:

  首先,要开展理想信念和教育实践的活动,建立商会党支部组织为契机,加强爱国主义教育,引导商会的非公制经纪人制,准确的把握经济发展的大势。提高发展的信心,使商会的会员,使我们的企业要爱国、爱民、要忠于党,在党的领导下做好我们的经济工作,做好我们的生意。

  第二,继续加大行业的维权,把这个维权作为我们的新一届商会的重点工作来抓,维护我们商会的企业合法权益,积极反映企业的诉求,为政府建言献策,推动行业健康有序发展。

  第三,要加强行业的研究和标准制订。继续完善企业的研究体系,进一步支持二级机构与行业标准的制订,我们上一届商会已经做了大量的数据工作,研究房地产的发展,掌握大量的数据,今后我们还要加强数据构建。

  第四,完善学员、会员服务体制的建设,创新服务内容,提高服务内容,围绕着服务两个字如何全面的为广大会员做好贴身的服务,完善产业创新和平台建设,建立起面向会员多层次的服务体系,并积极推动发展的新模式,推动行业的转型升级。商会要不断的进行交流,招商大会对内和对外的招商大会,使得企业与企业之间的对接合作提供一个良好的平台。

  第五,推进行业的整体建设,依托商业新的评价全面开展信用评级,结合绿色空间行动,改善全球化行业的生态链。要和渤海银行签一个2000亿的信贷,为我们商会,也要为银行做好诚信的调查,诚信的评价,减少银行没有必要的坏账。

  第六,推行行业的技术升级,动员工作力量参与,表彰科技进步,推动新兴发展的社区建设。特别是当前智能化社区的建设。

  第七,加强完善国际平台的建设,继续推进中国房企海外融资的行动,进一步提升商会的国际影响力,我们新一届商会跟着美国商会,跟着韩国还有澳洲都找到很多,我想成为新一届的商会,新一届理事会要更多的参与这种活动,为我们房地产企业走到国外投资提供一个很好的信息平台。

  第八,搭建会员合作交易平台。对会员组织资源对接会,促进优势互补,有效配置资金、土地、技术、人才等资源和市场要素,企业之间要项目、有资金来合作,都必须由商会提交给平台。

  第九、倡导企业承担社会责任,加大供应体系,倡导企业积极参与精确扶贫行动。我们上一届的董事会在扶贫工作中做了很多工作,今后我们也要响应领导号召做好精确的扶贫工作,努力发展与扶贫、县、镇挂钩,企业做好精确的扶贫,给扶贫乡村建立造血功能。

  各位会员,如今我们站在新的起点上再度起航,相信在全联房地产商会的领导下,在商会领导和会员的支持下,未来5年我们有能力,也有信心实现商会的新作为、新提升、新发展。并为建设建成房地产生态,为建设美丽的中国,早日建成小康社会做出我们商会更大的贡献,谢谢大家!

  主持人:谢谢张力会长!我们商会在我们这个行业最优秀的企业都能进到这个大家庭来,最近我们商会做的一些数据,上半年我们核心会员的销售额2.3万亿,全年4.6万亿,已经占了行业的56%。同时我们会加大力度,我们会把更多的资金用于研究,用于最前沿的研究,这个研究最后是要帮助行业整体的维权,来维护行业整体的权益。

  同时我们加大创新服务的力度,全面跨界。今天我们会看到有很多体育界的人士,还有文化界、教育界的,都会整合到我们这个平台里来,所以商会的未来会非常有希望。

  下面我们进入活动的三个环节,第一个环节我们通过房地产行业绿色供应链行动之CRECC第三批响应机构亮相及全联房地产商会绿色供应链专区正式启动仪式。

  众所周知,绿色环保已经成为了国家与个人共同关注的重要问题,而房地产行业要做到绿色环保首当其冲的就是解决供应链端存在的问题,在此环境之下在2016年6月由全联房地产商会副会长单位朗诗集团、万科地产联动阿拉善SEE生态协会、中城联盟共同发起并联合全国48家企业共同启动了首批房地产绿色供应链行动,之后9月在商会主办的CRECC中部千万级人口城市产融发展论坛上,又联动了12家地方商会第二批参与到了绿色供应链行动之中。而今天我们再次联动了商会的核心会员企业、地方商会及二级机构第三批参与到绿色供应链行动之中,待会我们要举行一个仪式。

  我们首先有请,房地产行业绿色供应链行动主要发起人、商会副会长、朗诗集团董事长田明先生上台,简要介绍下房地产绿色供应链行动的目的和意义。有请田总!

  田明:各位领导,各位来宾上午好!今年1月份,全联房地产商会联盟个阿拉善三个组织和两家企业,共同商议启动房地产绿色供应链,我们组成了五人行动联会,这项工作是任志强会长倡议和大力推动的,由于有些原因,任会长没在名单上。

  随后我们做了大量的研究工作,制定了绿色供应链标准,建立了更多的持续,使这项工作能够坚固环境与经济发展,具备可实施性。经过研究我们首批推出了5个与环境密切相关的产品品类,钢材、水泥、木材、水泥、钢筋,建立相关环境影响标准,检测方案、工作机制、实施目标等,以推动房地产供应商开采合法,生产工艺环保,提供绿色产品。

  今年6月5号,48家房地产企业共同宣布参加绿色供应链行动,我们初步算了一下,这48家房地产企业2015点的销售收入将近1万亿元,占行业总规模的十分之一,涉及到产业链相关的企业2000家以上。昨天到今天,在全联房地产商会大力的倡导和支持下,已经又增加了20几家房地产骨干企业加入到了绿色供应链的行动。我看了一下,这些企业很多都是百强企业,又增加的数千亿的销售收入。加入绿色供应链行动的所有企业共同承诺,推动上游供应商对照实行绿色产业的标准,并推动其改进,共同选择组合绿色产业标准的供应商,对不如意的企业发布整改要求,经过严格的检测公正的评估,我们将公布今年四季度或者明年的一季度公布,绿色供应链推荐名单白名单和黑名单。我们将有一种激励机制,会颁发认证。

  同时,从客户的角度来看,开发商参加了绿色供应链的行动,将有助于提高我们的产品质量,同时对开发商承担社会责任树立一个正面的形象。在淘汰的过程中,要让环保的企业留下来,要让污染的企业去调整,去改造。

  这项工作对开发商而言,不会增加开发商的成本,开始的时候会增加一部分的精力投入,但是随着工作的开展,通过优化企业的供应链,将能够提高产品质量,将能够系统的降低成本。

  中国在全球的碳排放方面一家占20%,中国的房地产以及建设行业,在中国碳排放当中占40%以上,中国房地产碳排放的贡献率超过了很多的大的国家和地区。中国房地产行业的基数大,同时起点比较低,所以这项工作大有潜力。

  这项工作一直得到了房地产商会的大力支持,得到了张力会长的大力支持。如果有兴趣加入绿色供应链的企业,你们会后可以找到我,希望大家努力的参加,为行业的进步,为中国的绿色蓝天贡献我们自己的力量,谢谢大家!

  主持人:谢谢田明董事长,请田明董事长留步。为了全力推动该项目顺利进行,全联房地产商会在官网建立了房地产绿色产业链专区,今天让我们共同见证第三批企业的加入及全联房地产商会绿色供应链专区正式上线这一精彩时刻。

  下面让我们掌声有请,商会响应房地产行业绿色供应链行动第三批代表上台来,他们是:

  全联房地产商会监事长,中建钢构有限公司董事长、党委书记  王宏先生

  全联房地产商会副会长,甘肃省房地产商会会长   陈启建先生

  全联房地产商会副会长,国瑞置业有限公司董事长  张章笋先生

  全联房地产商会副会长,新城控股集团有限公司董事长  王振华先生

  全联房地产商会副会长,荣盛房地产发展股份有限公司董事长  耿建明先生

  全联房地产商会副会长,中国宏泰发展董事局主席  王建军先生

  全联房地产商会副会长,五矿地产有限公司总经理  何剑波先生

  全联房地产商会常务副秘书长  赵正挺先生

  全联房地产商会首席技术顾问  高少义先生

  请大家共同上台,共同为我们揭开全联房地产商会绿色产业链网上专区的序幕:

  有请各位把手放在启动杠上,我数1,2,3 启动一起按下,1,2,3 启动!

  随着大幕拉开,我宣布全联房地产商会绿色供应链专区正式上线!请大家看屏幕。

 

 

  感谢各位领导!

  下面有请全联房地产商会首席技术顾问高少义先生作为绿色供应链专区的设计者为大家介绍一下我们专区是如何运营及服务的。

  有请高总。

  高少义:商会根据绿色供应链的工作内容,我们将开辟一个供应商和低产商招募,以及今后项目材料清单,甚至材料的质量和来源追诉的工作。通过这个平台使社会更加理解到,为了绿山清水而奋斗的正能量。在未来的范围内,商会还将开通地产诚信的社区和地产优质供应链的社区,希望这个社区能用平台的力量使我们的努力得到社会更广泛的认同和共鸣谢谢大家!

  主持人:谢谢高总!今后将会有更多的会员企业加入此次行动。下面的活动是联合国开发计划署可持续发展社区范例项目启动仪式

  我们首先进行的是,联合国开发计划署可持续发展社区范例项目启动仪式,这是一个十分重要的签约活动。经过我们商会与联合国开发计划署驻华代表处的多次沟通,我们将联合精瑞人居发展基金会一起,在中国推介20个优秀的可持续发展社区范例项目,作为中国发展样本,通过UNDP平台,向其他国家进行推广。这将是继商会与联合国人居署合作之后,与联合国第二个重要的职能部门合作。

  下面我们请出双方的签约代表,他们是:联合国开发计划署(UNDP)驻华代表处首席传播官张薇女士,商会代表是商会副会长、精瑞人居发展基金会理事、曾担任过联合国人居署最佳范例指导委员会委员的山水文园投资集团董事局主席李辙先生,有请两位上台。

  请两位代表签字,合影留念。

  (签署协议)

  主持人:为了推进这项工作的开展,我们商会已经动员了许多会员企业来参与。年底,我们还将在联合国开发计划署总部所在地纽约举行范例遴选结果发布仪式,欢迎大家关注后续相关报道。通过这种方式让全世界看到,中国我们的不动产通过这样的发展,来给全世界未来的发展建立这样的范例。

  第三个仪式是渤海银行2000亿签约仪式。下面要进行的是渤海银行授信全联房地产商会2000亿战略合作签约仪式。

  作为商会以及商会金融工作委员会2016年的一项重大工作成果,我们与渤海银行总行达成了一项战略合作,渤海银行将为商会提供2000亿授信,用于支持商会会员单位在城镇化发展领域,绿色建筑、低碳节能开发领域,行业重组及调整、消费升级领域、信息化建设和电子商务领域以及“走出去”领域的金融服务。其中,重点支持乙方及会员单位在房地产行业城镇化发展,提供包括不限于在土地整治、城市更新改造、公共租赁住房建设等方面的金融服务。这也是继2012年,民生银行授信商会1000亿之后,商会在金融合作领域的又一次重大成果。

 

 

  下面我们也请双方的助签代表上台,渤海银行的助签代表是:

  渤海银行股份有限公司副行长王锦虹

  渤海银行股份有限公司副行长吴思麒

  渤海银行股份有限公司金融市场总裁赖得盛

  渤海银行股份有限公司公司业务部总经理张利群

  渤海银行股份有限公司北京分行行长李晓斌

  商会的助签代表是:

  世茂集团董事局 副主席兼执行董事许世坛

  阳光城集团股份有限公司董事局主席林腾蛟

  云南省城市建设投资集团有限公司董事长许雷

  中国金茂控股有限公司总经理李丛瑞

  富力地产集团副总裁,北方区总经理张辉

  有请他们上台。

  接下来,我们有请双方签约领导上台,有请:

  渤海银行股份有限公司李伏安董事长、全联房地产商会张力会长上台。

  现在请两位领导签字,合影纪念。

  主持人:下面有请渤海银行李伏安董事长就双方的合作发表下感想。有请李董事长。

 

 

  李伏安:谢谢主持人!尊敬的张力会长、聂海生会长,还有任会长,以及全联房地产商会的各位企业家朋友,大家上午好!很荣幸邀请参加本次全国工商联第四次会议2016年年会,全国工商联2000亿战略合作签约仪式在这里举行,我代表渤海银行向各位领导表示诚挚的敬意。

  渤海银行是1996年设立的第一家股份制银行,是第一家在发起阶段就已经外部战略银行,也是第一家服务华北地区,乃至于长江经济带、长三角、珠三角全国性的股份制银行,我们已经在22个省会城市设立了一级机构,预计将来2到3年把机构设到全国各个省份,这是惟一的现在我们股份制银行当中还在全国有设机构空间的,这是政府允许的全国的股份制银行。

  全联房地产商会是中国工商联联合会主导的大型的商业化商会,以促进中国房地产行业的持续发展为已任,以支持中国房地产行业发展为主线,探索多样化的合作模式。今年我看联合会有好几个专题的讨论,我看了一些专题的讨论题目,每一个题目都有我们进一步探讨银行和地产行业,和地产企业合作的新方式、新模式,我们也了解到像北京、上海这样的大城市,二手房的交易量已经远远超过了一手房。今天有一个会议题目也在探讨,在新的存量房的模式下,房地产企业的行业的发展生存模式问题。我们渤海银行在全国股份制银行当中服务房地产企业占的比重比较大,专业性比较大,投入比较重的这么一个银行,我们也希望在这样一些新的领域里面和大家进行探讨。

  像我们有些房地产企业,像链家这样的房地产企业,他们做得是非常有特色的,这些都需要我们在今天的合作协议框架的基础上,进一步推动双方的探索和寻找新的合作机会。我们希望通过这样的合作,探索多样化的合作模式,建立紧密稳定的战略合作关系,实现互利共盈共同发展。渤海银行将不遗余力充分发挥自己的金融优势,为全国工商联提供全面的金融服务,希望大家今后多关注渤海银行,多加强与渤海银行的沟通和合作。

  最后祝本次大会圆满成功,谢谢大家!

  主持人:渤海银行与我们的很多会员企业已经在开展合作,这次的合作,也将提振商会会员的发展信心。感谢李伏安董事长对商会的大力支持,也预祝我们的合作圆满成功!接下来,我们进入主题演讲环节。

  大家知道,一直以来,商会都十分重视房地产市场及调控政策的研究,并且致力于推动房地产市场长效调控机制的建立。今年以来,政府提出了供给侧改革,对我们房地产行业来说,房地产结构性改革显得尤为重要。当前,房地产市场已逐渐进入存量房时代,而且市场分化十分严重:一方面,三四线城市面临严重的去库存压力;另一方面,部分一二线城市因房价地价上涨较快,而遭遇了政府的再次调控;同时在金融监管层,为控制风险,也加大了房地产去杠杆的力度。可以说,房地产行业进入了一个新的发展阶段,因城施策也将成为行业新常态。

  在这种背景下,商会特别邀请了行业内三位权威的专家,从三个不同的角度,来剖析当前行业形势,并为行业未来可持续发展建言。下面就让我们来听听他们对行业的真知灼见。

  我们首先邀请的是,来自清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉先生,刘老师是房地产学界的领袖级人物,下面就让我们来听他的主题演讲《供给侧结构性改革与房地产市场发展》。大家欢迎。

  刘洪玉:尊敬的聂会长、张会长、各位领导、各位来宾大家早上好!非常高兴能够参加全联房地产商会2016年的年会,对商会新一届领导集体的产生表示衷心的祝贺!

 

 

  下面我想就房地产市场未来发展当中的一些问题跟大家做一些简要的交流。重点讲几个问题,第一个就想回顾一下房地产市场发展的一些特点,然后讲两个大家非常关心的问题,一个是跟化解房地产库存相关的,再一个就是房地产市场风险相关的。

  首先我们回顾一下这个市场,实际上房地产行业是为经济社会发展提供一个入住空间的,除了入住空间以外还有服务,房地产行业很大程度上是受经济社会发展状况的影响,大家都知道2014年中央经济工作会议的时候提出来,我们要认识经济发展的新常态,我们经济发展已经进入了新常态,经济增长速度有了明显的变化,增长的方式会发生很大的变化。

  到2015年的中央工作会议的时候就提出来要通过供给侧的结构性改革来推动经济的增长,在这个过程当中为了实现供给侧结构性改革的几大任务,采取了一系列的措施,在房地产领域当时提出来要消化房地产库存,从2015年以来我们连续的有降息等宏观政策,在房地产领域里面主要是贷款政策的调整和税收政策的调整,在这样一些政策作用影响下,房地产市场应该说从房地产开发的投资,出现了重新恢复和增长,我们大家都知道2015年年底到了谷底,今年从前三季度是比较好的增长。

  但是,大家看这个增长的速度和过去相比也有很大的变化,这里面可能主要的原因就是实际上已经持续很多年的一场大的快速的增长过程。如果在高速增长的这种情况下,大家都认为不一定可以池鱼,但是那样的水平还是能够保持。

  再有就是房地产市场的价格,实际上出现了一个比较显着的回升,而且在很多的城市价格变化非常的快,大家可以从这个屏幕上看,这是新房的市场,60%到70%的增长速度的城市比比皆是,二手房市场出现了同样的变化。房地产市场的交易我们也叫它井喷,很多企业实际上应该说基本上接近,甚至超额完成了全年的目标在前三个季度,市场上的高价的土地也在频繁出现。媒体对市场的宣传大家可以看一些图片,还有这样一些非常真真假假的信息。

  当然,境外的一些媒体开始对市场做出很多的评价,比如说这个地方说了深圳的房价已经快赶上硅谷核心城市圣荷西这个地方。

  有一个公司做了一个世界房价的排名,前5个里面有4个是国内的城市,实际上给大家的这样一些感觉,这个市场呈现非常紧张的状况,大家似乎已经失去了理性。实际上在这个时候,中央政府开始关注,主要领导人开始关注,开始要求各个地方要根据自己的情况出台一些调控的措施,让市场恢复理性。

  我们看这些措施里面,实际上主要还是一些短期的调控措施,包括限购、限贷、增加供给,规范市场当中的行为等等。当然,大家也开始讨论,可能还需要一些长期的措施要持续的进行市场当中长效机制的建设,通过长效机制的建设来从根本上稳定大家对市场当中的预期,这些政策出台以后,实际上已经在对市场上交易量,交易的价格已经开始有一些影响,也有一些境外的机构,在开始说这些影响。当然,这个报告大家可以看,因为它不是股票市场,可能按周下跌91%,也可能按周上涨95%,但是给大家一个感觉,这个市场开始出现变化。

  当然,这个时候我们现在也在发现实际上很多地方政府越来越关注价格,有一些地方开始通过价格监管来对市场进行调控,实际上在这个时候,我们说房地产市场和房地产企业正在一个十字路口,大家有很多问题非常关心,非常焦虑,到底未来的市场是怎么走,像右边这个图,市场已经进入了比较高的水平,它是继续往高处走,还是这个高已经到了顶点,大家有各式各样的讨论。

  一二线的城市,三四线的城市分划,大家考虑到底想哪一个地方去,如何看待区域性的房地产市场的风险,是不是开发企业销售额就变得非常的重要一些问题。实际上这些问题我自己感觉,可能要从两个基本的问题去看,一个就是说我们未来这个市场当中主要的业务就是住房建设这件事,是不是有一个持续的需求,再一个就是我们当前房地产市场当中最核心的风险怎么去看。

  所以第一个话题,我就想讲新型城镇化与化解房地产库存,城镇化的概念大家都非常清楚,就是我们现在希望要提高城镇化发展的质量,要走新兴城镇化发展的道路,为什么要做新型城镇化的发展,这跟经济长期的增长,社会的发展是有关联的。比如说大量农业转型人口无法融入社会,机制体制还不健全阻碍了城镇化健康的发展,另外我们说对城镇化的质量不高,对扩大内需的作用没有充分的发挥,我们本来预期它应该是非常重要的引擎,甚至是世界经济增长的引擎,但我们发现它没有充分发挥好这样一个引擎的作用,另外发展目标如果不去做一些改革的话,城镇化应该说和住房的建设是密切相关的,因为大家都认为城镇化的发展过程,住房是一个核心的因素。

  在2015年的时候,中央经济工作会议提出来要去库存,而且给出了很多去库存的一些思路,实际上最主要的一个思路就是通过城镇化的发展,通过户籍制度的改革,住房制度的改革,通过提高城镇化的质量来消化房地产的库存,当然还有其他的一些租赁史等等其他的措施。

  但是实际上最核心的是要加速一些制度性的改革来提高城镇化发展的质量,来消化房地产的库存。但是实际上我们在很长的一段时间里面,我们把消化库存理解为我们行业里面的消化库存的概念,所以比较关注短期的库存的消化。实际上大家慢慢的就感觉到,去库存实际上我们很快就没有了库存,房价进一步的上涨,这个主要是出现在一线城市和核心的二线城市,和一线周边的一些增长。

  但是,可能对于三四线城市我们现在仍然还存在着库存的压力,所以我们实际上没有用这种改革的方式,没有通过发展新型的城镇化来去库存,而是比较关注短期的数据,用一些计划经济的思路,甚至用杠杆的思路去库存。

  所以大家看到,在5月份的谈话和7月份中央政府的会议在谈到去库存的时候,实际上都提到了这个问题,但是实际上我们说还没有关注到去库存和新型城镇化是一个什么样的关系。

  最近大家看到中央一系列的政策在逐渐的推出,这里面包括完善农村土地所有权承包经营权三责分明的状态,推动非户籍人口在城市落户的方案,最近又有一个建设用地供给的方式,实际上是一个增减的方式。过去我们比较多的是看它有多少土地资源,然后我们决定它可以供应多少,这样的话,就导致使土地供应的数量和人口的流向,人口的规模是处在一个失衡的状态,人口多的地方供应很紧张,因为它的资源本身短缺,人口少的地方可能有更多的指标供应。结果实际上就会很自然的形成了当前我们现在大家看到的一个显着的特点,就是一二线城市和三四线城市的供给关系上的巨大差异。

  另外,实际上这里面也还是要取消两类户口之间的差异,实际上是要慢慢的取消城乡之间的这种差别。实际上我自己的理解,就是说我们去库存我们强调要用改革的方式去库存,实际上有一些类似于1998年实现住房分配货币化,让很多的人口,很多家庭到市场上买房那样一个改革。

  现在面临的情况,就是说现在我们户籍人口城镇化率很低,我们到2020年才到45%的一个标,现在是常住人口只有56%,那么我们要到60%,甚至到70%实际上要城市化,这个时候这些人实际上要有住房需求,就可以带动未来的经济社会的又一个很长时间的发展。但是,由于我们很多制度性的障碍,让这些人们没有办法产生稳定的预期和住房需求,结果就对现实当中经济的活动没有形成支撑。

  实际上我自己感觉消化房地产库存更多的要提供长期的一些安排的一些改革,来激发新的需求。

  第二个问题我比较关心的问题,实际上就是当前的房地产金融风险和房地产市场价格,实际上关于加杠杆还是去杠杆大家讨论了很多,从这个图上大家可以看到我们住房金融发展的水平,在国际上相比相对来说比较低的。实际上我们可以理解为在宏观上,在一些大的方向上有加杠杆的空间。

  目前为止我们国家住房贷款占GDP的比重,去年年底是25.8%,现在应该达到了30%,既使是30%还是处在比较偏低的水平,从宏观上有进一步增加杠杆的空间。

  但是,实际上这里面还有一个如果宏观上增加杠杆,我们发现国际上其他的这些住房发展程度比较高的国家,基本上都和贷款证券化操作密切相关,也就是说它的资金来源不是商业银行的储蓄存款,而是资本市场上的投资者投资的资金,它的流动性,它的承担风险能力是不一样的,所以我们说如果我们在宏观上增加杠杆的话,可能我们需要提高住房抵押贷款证券化的一些事。

  如果是从微观的角度去看杠杆水平,实际上刚才有一个图,我们发现全国存量住房抵押贷款大概是40%,但是也存在一些区域性比较高的情况。因为房地产市场的价格和增长速度相对来说比较快,所以,如果我们不是按照市场的发展去调整首付款的比例,如果首付款的比例在这个环节又再次的融资,实际上在微观上风险就会增加很多,这里面会联想到美国次贷危机发生时候的一些诱引,实际上就是在微观的房地产交易甚至每一个贷款上,出现了一些大家联合起来促成成交分享利益,风险相互传递。实际上如果我们也形成了这样一个大的环境的话,也会非常不利。

  所以实际上最近大家看我们对房地产金融的风险非常的关注,尤其是对这种在微观交易环节的风险,所以实际上我们现在比较紧凑的任务就是怎么定义房地产金融,一个是利用体系。

  最后再讲一讲房地产市场未来的发展,实际上过去房地产当成经济的发动机,或者是一个工具,未来可能更多的它带动增长的作用会慢慢的减少,但是它稳定经济的作用是在逐渐的提高。这个图是日本房地产行业在经济当中的比重,日本和美国都占有12%,我们国家只有6%。应该说从这个图上,我们可以看到在城镇化的水平到70%的时间,仍然是还有一个大量建设的需求,但是,他总投资的规模上都处在一个平缓增长,让它大量的增长是比较困难的,未来住房需求是改善性需求、季节性的需求,甚至更新改造的需求,还有人口的流动所带来的需求调整。因为现在有一些住房随着人口流动已经变得没有意义了,要在流入地重新建设住房,这样一些需求会构成未来购房需求的主题。

  也有一些学者研究,实际上人均GDP的水平3000到3.6万这样一个规模都是属于住房建设,另外就是住房领域的重点也会有变化,比如说住房的改造维护维修这方面的投资,我们发现像美国住房的维护维修的投资大概有2000亿,跟新房的投资相比,新房是4000亿,相当于占1/2,所以我们这个领域将来会有很多的发展空间。

  实际上李克强总理最近一次谈话认为对需求也抱有信心,我也同意这样的观点。所以从未来的发展来看,对政府来说就是要想办法做这种长期的制度建设,还有税收、住房、归置长期的制度建设。

  另外从企业的角度来讲就是去创新、发展租赁市场,去提高我们的服务能力,我们是提供空间和服务的,社会需求什么样的空间,需要什么样的服务,我们怎么样在现有的空间供应的情况下,把它的改造成适合未来人们需要的空间,这是我们很重要的任务。前面是商场、写字楼,包括现在创客的空间,这些都是我们未来企业可以去探索发展的。

  另外一个就是关注住宅的房地产投资,实际上商业房地产投资,未来应该说有更多的潜力,大家可以从这个口上看到,我们的人口在全球占19%,但是我们商业地产的价格只占6%,实际上这一个侧面也反映出我们的空间。而且,未来机构投资者的出现和机构投资者的参与,也会让商业房地产市场发展的空间更加广阔,实际上房地产企业我们所说的轻资产也好,发展我们的房地产,因为这本身就是一个第三产业就一个服务业,发展我们专业管理的能力就有空间。

  实际上大家看,我们现有的房地产投资的水平非常低,应该说还有非常大发展的空间。但是,这里面可能也还是将来怎么去合作也还有很多的探索,实际上现在有了很多的实践,未来应该还有更广阔的空间。

  时间关系我就讲这么多,谢谢大家!

  主持人:感谢刘老师的精彩分享,让我们对房地产行业的供给侧改革有了更深层次的认识,对我们房地产企业的启发也很大。再次谢谢刘老师。

  直播:全联房产商会第四次会员大会暨2016年会(二)

    http://www.funxun.com/news/32/20161019140857.html

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