物流地产大鳄普洛斯插足央企混改
http://www.funxun.com房讯网2015-9-18 8:36:00
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[提要]8月28日,中储发展股份有限公司(下称“中储股份”)发布2015年上半年财报,报告期内公司营业收入录得84.38亿元,同比下降28.88%;净利润3.86亿元,较去年同期下降5.54%。

 

  中储股份混改已经进入倒计时。

  8月28日,中储发展股份有限公司(下称“中储股份”)发布2015年上半年财报,报告期内公司营业收入录得84.38亿元,同比下降28.88%;净利润3.86亿元,较去年同期下降5.54%。

  这是中储股份业绩自去年上半年以来连续第三次下降,下降的主要因素来源于主营业务中贸易业务的下滑。从今年上半年数据来看,公司实现商品销售收入69.77亿元,同比下降 32.99%。 相比之下,公司的仓储、配送业务成为仅有的上升板块。

  低迷的大宗商品交易市场一直在给中储股份拖后腿,催促其加快央企混改的节奏——去年8月5日,中储股份公告称将通过定增引入国际物流巨头普洛斯成为公司第二大股东。

  根据商务部对此次混改批复的最后期限,到目前为止,留给中储股份的时间已经不到20天,从中储股份上半年的动作来看,上市公司董事会席位已经在为即将到来的3位新增董事进行一系列的腾挪。

  如果成功引入普洛斯,仓储物流及配送将成为中储股份最核心的业务,在此次发布的半年报中,中储股份也强调下半年将加快改革体制,提升资源整合和持续发展能力,拓展综合物流。

  在接受中国房地产报记者采访时,中储股份证券代表表示:“ 我公司今后主营业务方向为物流业务,目前,物流业务中大宗产品的物流服务占据一定比重,今后,我公司将从事大宗商品供应链业务,将不再单纯从事大宗商品交易。”

  “9月见”变数不大

  今年以来,国企改革的步伐一直在加速推进,9月6日,中共中央、国务院下发了《关于深化国有企业改革的指导意见》,再次强调要推进公司制股份制改革,积极引入各类投资者实现股权多元化。各项政策利好正在撩拨中储股份的神经。

  根据去年8月中储股份的定增公告,CLH 12 (HK) Limited将持有中储股份15.34%的股权,中储总公司持有公司43.45%的股权,中国诚通仍为公司的实际控制人。而CLH12Limite正是新加坡物流地产大鳄普洛斯为此次战略投资而指定的项目公司。

  由于涉及引入境外投资人,此交易需要国资委、商务部以及证监会等部门的批准。

  去年12月9日,在对股民关于定向增发进展情况的回答中,中储股份已表示事项经国资委审核批准,已报商务部和证监会审核。

  3 月 24 日,中储股份已经收到中华人民共和国商务部出具的《商务部关于原则同意中储发展股份有限公司引进境外战略投资者的批复》,其中明确规定,批文自签发之日起180天内有效。这意味着,中储股份引入普洛斯方案必须在9月24日前落地。

  记者此前曾就此致电中储股份证券代表处,一位负责人表示,目前事项已经通过商务部审批,在公司接到证监会的同意批复后将正式启动定向增发工作。

  8月29日中储股份发布的最新公告显示:“证监会审核了本公司关于非公开发行A股股票的申请。根据会议审核结果,公司本次非公开发行股票的申请获得通过。”

  在关键部门均已批复的情况下,如果不出意外,双方合作将在9月内落实。按照双方协议规定,交易达成后,普洛斯将成为中储股份的第二大股东并获得中储股份董事会11个席位中的3个席位。其中普洛斯有权提名2名关联董事,1名独立董事,其中1名董事担任副董事长。

  目前,中储股份正在为此做最后的准备。2015年9月15日,中储股份董事会将进行新一轮董事会选举,临时提案公告显示,新董事会成员包括5位董事和3位独立董事。显然,这一安排中已为未来普洛斯的3张席位做了预留。

  不过定增事项仍然存在变数,9月1日由控股股东——中国物资储运总公司提案,增加《关于延长公司非公开发行股票方案决议有效期的议案》。根据议案,公司方面关于定增事项的有效期将被延长一年至2016年9月10日。

  “虽然说有效期延长一年,不过以商务部文件为准,通常不会超过十多天,介于10日与24日之间,”一位证券人士分析,“目前关键的两部委已经批复原则同意。而证监会批准的关键是增发程序是否合规,增发计划是否合理,增发额度市场能否承受。这显然都没有问题。”

  “这很大程度上取决于定增协议,如果协议中并没有定死必须完成交易,就可能因为股市的变化而告吹。”粤海证券投行董事总经理黄立冲告诉中国房地产报记者。

  记者试图向普洛斯方面负责人求证,但是截至发稿前普洛斯中国区负责人并未对此进行回应。

  兜兜转转还是普洛斯

  实际上,中储股份与普洛斯的“眉来眼去”由来已久。

  早在2006年,中储股份就和当时的美国普洛斯签订过战略合作协议,拟在国内成立合资公司,不过因种种原因,合作最终搁浅。

  2008年,美国普洛斯公司将其在中国的全部资产以及日本资产的20%以13亿美元的价格出售给新加坡政府投资公司(GIC),2010年10月18日该公司在新加坡证交所正式挂牌交易,来自中国的基石投资者包括阿里巴巴集团、周大福集团、香港南丰集团等,中国国家社保基金也作为基石投资者赫然在列。

  此后,本土化色彩更加浓厚的普洛斯在中国乃至整个亚洲地区不断攻城略地,进入了急速发展的快车道。

  2014年2月19日,普洛斯宣布,公司获得了包括中国人寿、中银集团投资和厚朴基金等中国投资者财团最高达25亿美元(约152亿元人民币)的投资,并签署战略合作协议。

  交易完成后,普洛斯中国增发的新股将占增资后总股本的比例最高达至34%。这也意味着,普洛斯中国身上将流淌着三分之一的“中国血统”。

  几乎与此同时,普洛斯与中储股份的合作再次被提上议事日程。

  2014年2月底,中储股份披露了一份定增预案,公司拟向不超过10家特定对象发行不超过1.83亿股的股票,募集资金不超过19.92亿元。半年之后,中储股份发布公告,宣布已经与普洛斯为此次入资成立的项目公司CLH 12 (HK) Limited签署了认购合同,后者将以19.92亿元全额认购定增股份。

  2014年7月28日停牌,8月5日复牌放出引入普洛斯的消息之后,中储股份旋即涨停。“人们相信,一个专业有素的洋和尚能给中储股份带来希望。”知名财经评论人叶檀评论称。

  实际上,在正式公告与普洛斯合作之前,市场人士曾经猜测中储股份混改的合作伙伴是民企“菜鸟网络”,原因是2013年8月中储股份董事长韩铁林曾与阿里巴巴创始人马云就合作问题进行过一次非正式讨论。

  “在外界来看阿里巴巴拥有全国最大的线上平台,这与中储股份期望打造的线上钢材中远期合约交易平台非常契合,”黄立冲告诉中国房地产报记者,“实际上仓储+金融模式才是这种合约交易的核心,而这方面普洛斯无疑更擅长。”

  混改极具样本价值

  不论从中储股份所处行业还是其自身运营状况来看,率先试水混改,都是意料之中的事。值得关注的是,披着“外资”大旗,血统却又根正苗红的普洛斯,究竟能给中储带来多大的改变?但不论结果如何,中储股份的这次混改都将极具样本价值。

  从中储股份近年来的业绩表现看,央企的先天优势已经不足以在这个越来越市场化的行业中为其保驾护航。2014年,中储股份的净资产收益率仅6%,位于行业中游水平,每股经营性现金流只有-0.2313元。以普洛斯为代表的外资劲旅,和以顺丰、“三通一达”为代表的民企新秀,已经对中储股份构成了强敌环伺的围剿态势。

  引入先进的管理理念、盘活旗下的沉淀资产,已是迫在眉睫。

  实际上,作为老牌央企,中储股份旗下并不缺乏优质资产,但是从其目前的业务布局来看,仍然存在市场运营能力较低、各仓储区域化分割、核心业务不明晰等问题。

  例如,由于旗下的部分地块在城市扩张中已经逐渐成为城市核心地块,中储股份曾经在2013年宣布进军商业地产。韩铁林还曾表示,商业地产有望成为上市公司主业之一。但实际上,中储股份并没有运营商业地产的相关经验和人才储备,其开发的部分商业项目最终还是被打包出售了事。

  不过,中储股份的这些沉淀资产无疑有着极大的潜力。“中储将中心仓储用地转让给政府的过程中获得补偿,且一般要在城市的郊外获取较原来面积更大的工业用地来维持原来在该城市的仓储物流业务。由于公司土地资源丰富,可开发土地不断增长,随着城市改造,这类非经常损益未来有望持续贡献业绩。”兴业证券股份有限公司分析师曾旭称。

  对于中储股份而言,的确也没必要去蹚商业地产的“浑水”,因为仓储物流行业目前的发展速度远比面临过剩的商业地产更加可观。而要迅速提振主业实力,引入一个强大而老到的合作者显然是最优方案。

  兼具专业与安全的普洛斯显然是最合适的选择。

  根据双方协议,中储股份出售15.39%的股权将换来19.92亿元现金,这将极大改善其日益吃紧的资金链。但股权交易并不是二者唯一的关联,在这背后是双方以物流地产为核心的战略合作大棋局。

  双方还将成立一家合资公司,进行现代物流基础设施的开发与管理,普洛斯在合资公司中占比49%,中储股份占比51%。合资公司对中储股份未来拓展的用于现代物流设施开发的物流用地拥有优先开发权,同时,普洛斯还拥有中储股份现有土地设施的优先合作权。

  虽然表面上普洛斯获得了近1000万平方米的土地及设施合作开发权,但“肥水不流外人田”,普洛斯血统中浓重的中国背景无疑会大大降低利益分割的沟通难度。

  而中储股份由此换来的是一个“神助攻”。

  除了仓储物流土地开发运营外,普洛斯最为人所知的独门武器是其地产+金融的基金模式,而这种模式最擅长的就是挖掘物流地产重资产背后的“轻资源”。

  通过这种打法,成立6年时间的新加坡普洛斯迅速打开亚洲物流地产市场,其在中国的物流地产行业占比也超过50%,而地产+基金在这一过程中对重资产的价值放大作用不容小觑。

  直观地看,目前普洛斯在华已建和在建物业面积达到1230万平方米,按照普洛斯物业租赁和销售收入计算,普洛斯中国物业单价估值约为5390元/平方米。相比之下,市值为122亿元的中储股份产权物业面积约为450万平方米,其物业单价估值为2710元/平方米,仅为普洛斯一半。

  除了能直接嫁接顶尖的物流地产金融模式之外,中储股份或许还将借道普洛斯开拓全球仓储物流市场。

  今年2月,普洛斯以81亿美元收购了黑石集团旗下的工业地产基金IndCor 55%的权益,8月初,普洛斯又以45.5亿美元的价格全面收购美国工业地产投资信托Industrial Income Trust 旗下200多个仓库,大举进军美国仓储物流市场。

  在此次混改合作中,双方也提到普洛斯将协助中储股份在全球寻找适合的海外业务机会。

  来源:中国房地产报

编辑:huangcy

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