徐鹏:2015年中国产业地产发展趋势分析
http://www.funxun.com房讯网2015-6-26 13:28:00
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[提要]徐鹏:作为一个行业的从业者、观察者,突然发现似乎许多企业都在转型,似乎发生了化学变化,变成另外一家企业了!我们知道,两种物质之间才会发生化学变化,因为开始尝试和其他资源"在一起"。所以我们就把今天的题目定名为"2015,在一起",我们认为这是一个趋势。

2015,在一起--中国产业地产发展趋势分析

  【房讯网讯】2015年6月25日,国内最具影响力的年度产业地产盛会--第七届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店开幕,本次论坛由全国工商联房地产商会、房讯网联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为创新与融合:京津冀协同发展下的产业地产。

  启迪协信科技产业研究院执行院长徐鹏参加并发表了题为《2015,在一起,中国产业地产行业发展趋势分析》的演讲,以下为演讲实录:

 

 

  感谢给我这样一个平台来讲讲产业地产行业的发展,感谢前面诸多演讲人帮我做了非常多的工作,我有信心把这一报告演讲控制在15分钟之内。谢谢!

  题目是《2015,在一起,中国产业地产行业发展趋势分析》。我进入这个行业六年了,从感觉上来说,去年之前很多企业模式还非常清晰:华夏在大城市周边布局,通过区域开发和产业发展,享受土地增值的红利,用住宅快速回笼现金;亿达办公物业自持,服务于外企,用住宅的现金流和利润来覆盖办公物业成本,联东大范围拿低价格的工业土地,专门做厂房,吸引城区制造业外迁。但是从去年下半年开始,作为一个行业的从业者、观察者,突然发现似乎许多企业都在转型,似乎发生了化学变化,变成另外一家企业了!我们知道,两种物质之间才会发生化学变化,因为开始尝试和其他资源"在一起"。所以我们就把今天的题目定名为"2015,在一起",我们认为这是一个趋势。

  去年产业地产商的日子过得怎么样?我想去年大家日子都不会太好,招商压力都很大,来源于几个方面:

  一方面是经济确实低迷,很多行业的企业放缓了投资发展的步骤,而文化创意、电子商务这些新兴行业虽然发展较快,但主要以租赁为主,没有进入大范围的物业购置阶段;另一方面,由于政策的限制,很多事业单位、国有企业物业购置的行为被暂停了。去年年底,听到不少同行感叹,招商销售任务不好完成。就我们而言,去年产业地产板块的销售额比前年有所发展,但没有本质变化。从产业地产上市板块来看,华夏幸福销售额依然最大,但是包括住宅板块,产业服务大概在100亿左右。产业地产十家上市公司的平均规模收入是70.4亿,中位数是十几亿,比住宅企业小很多。销售收入增速比住宅企业平均值稍微快一些,达到25.2%。这是去年的数据。

  而从运营数据来看,大家的运营质量上升了,去年这些上市企业,存货周转率和流动比率都有所上升,但仍要弱于快周转的住宅企业。盈利能力方面,产业地产明显优于住宅企业,从净利润率、净利润增速、ROE等几个方面来看,可以看到产业地产企业明显高于传统住宅企业,电子城的净利润率高达35.11%,华夏幸福的ROE达到36.12%。从去年的新增项目布局上,可以看出这几家企业主要是在沿海一线、长江经济带以及京津冀等发达地区进行布局拿地,土地储备排在第一的是华夏幸福,其次是天安数码的1500万方。

  下面这一页,我列举了最近对产业地产有影响的一些热门词汇,这些词我们是想表达什么呢?就是产业地产发展的边际条件在不断变化,我们也需要不断变化。举个例子,国家大力发展的产业有科技服务、体育产业、养老产业以及创业创新,和之前有较大的不同;去年的62号文和今年25号文之间虽然有矛盾,但代表着未来服务为重的趋势不会变的;刚才不少嘉宾也讲了,要做轻资产,但什么是轻资产?是你租用别人的房子就是轻资产了吗?园区运营不挣钱,产业投资是挣远期的钱,你如果要靠租金挣钱,又要靠什么呢?而互联网金融,以及现在开始试点推行的REITs才是轻资产的解决之道,解决了之前的自持资金成本和运营收入之间矛盾的问题。轻资产之外,产业地产还是要搞重资产的。刚才有嘉宾说了池子和鱼的故事,说现在池子不赚钱了,鱼才是产业地产赚钱的方式。我们贪心一些,轻重资产并举,既要建池子赚钱,也要养鱼赚钱,值钱的鱼都是很娇贵的,不是所有池子都能养,对温度、水质、阳光等等都有要求,所以我们需要建更多好的池子,吸引更多名贵的鱼。而长江经济带、一路一带、京津冀一体化都是国家提出的区域发展重点,我们又该如何选择呢?近期,我选择长江经济带以及京津冀,原因由于时间关系就不过多解释了,主要是看潜力大小和看变化幅度。此外,大众创业、万众创新等政策带来的众创空间、自贸区、PPP模式,都给大家带来了非常多的新的玩法和商业模式的变化。

  产业地产已经变成了房地产的专业化黄金时代的重点抓手,万科从不玩产业地产到大力发展,关于金融、专业化、多元化以及互联网+的问题由于时间关系不展开了,但我表达一下个人对这个时代的判断,这不是白银时代,而是专业化的黄金时代,谁越专业化,谁的商业模式越创新,谁就越赚钱,利润和ROE不见得会降低。

  未来,产业地产的市场越来越大,我一点不担心行业泡沫,因为现在的产业地产物业的面积和未来的需求比,还远远不够。去年我们曾经发布了一个报告,就是探讨一下未来产业地产的市场规模,我们认为是万亿级规模。但为什么很多企业在产业地产上找不到市场,关键在于产业地产客户细分度非常高,搞清楚自己服务于哪个行业,非常关键。这些企业服务对象不同,所需要配套的资源、选址的位置、建筑形态、后期的园区服务、产业基金的配套,都不一样。第一种我们认为是最大的主流,就是未来服务业的发展,中国经济如此低迷,但是就业没有出现明显的恶化,就是因为服务业的发展,我们认为中国进入服务经济时代,这是未来产业地产行业最大的蛋糕。但服务业也在分,有传统的服务业,也有高端服务业,有劳动密集型的服务业,也有智力密集型的服务业,同一个行业中就有非常大的区别,比如金融业,PE、VC一个公司才多少人啊,金融后台多少人?我们一直致力于高端服务业,过去我们一直在提第四产业,现在启迪协信提科技产业,我们的产品和服务体系都是围绕这个产业来的。

  制造业现在产能过剩,那有没有市场呢?我们认为依然有。过去很多做厂房的产业地产商更多做的是搬家的工作,企业从市中心搬到郊区。但未来制造业会有较大的不同,是一种革新,如同下午第一场陈教授讲的一样,北京究竟会不会再存在制造业?我们认为也是会存在的,只不过未来制造业会向小型化、专业化、精细化、高科技化方向发展,他们需要的物理空间和园区服务,恐怕是现在大部分标准厂房不能满足的,我们认为这个市场也是比较大的。第三个大众创业,万众创新的众创空间的市场,这些中小企业需要什么样的物理空间?交通便利、配套齐全、服务完善。这三个细分市场都在不断壮大,都有机会,而且都在特别专业的产品、特别专业的服务,各位产业地产商,你究竟针对的是哪种客户提供产品和服务?还是在模仿别人,只知其所然,不知其所以然?

  我们对产业地产的判断,处在战略整合期,模式重构,资本的野蛮人已经到了门口!我们简单梳理了2015年上半年很多着名产业地产企业的新闻,发现不是在联合,就是在共建,不是在战略合作,就是在联合,或者合并,所以2015年产业地产的年度关键词,我们就定为"在一起"。

  第一个在一起就是企业合并,刚才联东的梁总说,启迪和协信的合作是产业地产行业上半年的一个重要事件,其实不是合作,我们是合并的。我们共同成立了一家新的公司,双方将原有项目资产装了进去。我们的目标是作为全球领先的科技城的投资商和运营商,未来五年要达到千亿市值和千亿规模收入,所以我们不是抱团取暖,而是为了发展,才强强联合的。

  与资本的结合是第二个在一起。产业地产企业在继续上市,隆基泰和上半年借壳在香港上市,最近两年在香港上市的产业地产企业达到了四家,海外资本市场对中国产业地产行业从最初的不理解到现在的接受,是个很大的过程。还有股权投资,万科的物流地产板块就得到了黑石的投资,宇培地产在去年也得到了淡马锡和凯雷等机构的投资,未来在股权层面进入战略投资者对于产业地产商来说非常重要,不仅仅是因为钱,还因为对管理和投资标准的要求。第三来说,现在产业地产开始用并购手段收购了项目,北科建5月28日收购了虹桥一个项目,启迪控股在4月份收购了上海松江一个项目,改变了过去产业地产商拓展拿地的老路。

  第三是和政府在一起,我们之前说官助民办,或者是政企合作。园区本身就具备公共属性,所以非常适合PPP模式,同时在鼓励混合所有制的大形势下,现在不只是和政府合作,而是要和地方政府的投资平台合资了,让他们当股东,利益共享,不仅仅是要在GDP、产业转型、就业等社会效益上达成一致,还要在经济利益上达成一致,从而扩大利益共同点,获得更多的支持,保障项目的顺利推进。

  第四个在一起就是和龙头企业在一起。龙头企业对于产业链的影响力与整合力是非常强的,他可以仅仅是你的客户,也可以是战略合作者,还可以是园区的投资者,也能帮助园区提供产业服务。您选择不同的企业,采取不同的合作方式,最后起到的作用是不一样的,采用产业基金、战略合作、委托代建以及业务协同将成为集中常见的合作模式。

  第五是与园区客户在一起。我们梳理了产业地产上市公司2014年的年报,发现大家的战略有一个共同点,就是做产业发展的合伙人,要做产业投资,做产业空间的提供者,也做产业发展的时间合伙人,是租金或者产权换股权,还是成立产业投资基金,就看每个公司的投资能力了。不过这方面我觉得不少人有些过于乐观,有近水楼台先得月的优势不代表你有专业的产业投资能力,所以建议还是整合更多专业的合作伙伴。

  第六是与创业者在一起。在国家"大众创业、万众创新"的风口上,这个产品也在不断的发展,我们今年年底在重庆也会推出我们自己的众创空间的项目。但我们认为不少项目的商业模式是不清晰的,有的是做孵化器,但孵化器是不赚钱的,是亏钱的,后面必须跟着风投基金才能赚钱。第二种是共享空间,比如SOHO 3Q,他们望京SOHO周边的租金在6-7块钱左右,但3Q平均每平米的租金是18块钱,是靠长租变短租,大空间变小空间,提升大家的工作效率赚钱;此外,还有青年社区、创业商街也都有自己的盈利模式。现在不仅仅是产业地产商在做,还有实体企业、国家园区等等也都在进,我个人觉得现在是一个泡沫期,而且更可怕的是很多人都在喊是互联网思维,先烧钱,再赚钱,做流量,这就更可怕了。

  第七个是和事业合伙人在一起。我个人认为未来地产商更多的是做一个平台,你的平台是塞班模式,是苹果模式还是安卓模式,就看各位老板的了,开放有开放的好处,封闭有封闭的好处,但我个人建议要尽量开放。要建立这样的操作系统平台,让你的供应商、园区服务供应商、自雇者、创业者、管理层、员工在其中找到自己的位置,实现自己的价值。平台就是要通过别人的成功实现自己的成功,对于解决现在员工积极性不足,园区创新不够,服务内容匮乏是一个又快又好的方式。

  第八个是互联网+,我个人从开发商的研究角度来说一下我心中的互联网+,互联网的本质是连接,信息传递效率高但成本低。我觉得产业地产里面第一个互联网+的环节就是刘凯总做的选址通,我发现大量招商人员手中的信息是冗余的,接触到的95%的招商信息不适合他所在企业的园区和产品,只有5%是会上报,剩下的95%怎么办,我觉得互联网是一个很好的方法。第二是园区服务,开发商自营的园区服务更多是高频的内容,比如餐饮、政务注册、融资、招聘、采购、停车、住宿等等,这些服务的特点是高频。企业无时无刻不在用,但是我们发现园区里面还有一些服务是低频的,有可能这个企业一年才用一次,我们不可能提供相关的服务,怎么办?互联网+,通过互联网连接到能提供服务的企业就够了。还有就是众筹和众包,最近众筹概念和众包的概念很火,包括REITs,其实就是众筹的理念。通过众筹众包思想的运用,把我们的拿地、开发与自持的高成本资金利用一些低资金、闲散资金替换出来,把一些高成本的服务,利用一些闲散的资源和服务替换下来,降低融资成本和服务成本,做到这两点,竞争力就非常可怕了!

  今天大家相聚在这里,我想在座的各位也有做许多领域的朋友,未来我希望并欢迎大家能够有缘在一起,在我们启迪协信的平台上来合作,在产业地产领域引领更多的创新,得到更多的发展。

  最后,简单介绍一下自己,启迪协信科技产业研究院的执行院长,我们不做所谓的独立第三方,目标就是做最接地气的产业地产研究机构。我们所有的研究都和自身企业的发展需求相结合,所有的理论都是为了实践,我们时刻思考的问题只有一个,如何让我们的商业模式更加优秀。希望以后我们能有更多的沟通和交流。谢谢大家。

  本文是启迪协信科技产业研究院执行院长徐鹏先生在第七届中国产业园商务区发展论坛上发言实录。

    点击下载:《2015年中国产业地产发展趋势分析报告

    (来源:房讯网)

编辑:huangcy

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