高炜:从大空间着眼 做产业地产要注重整合资源
http://www.funxun.com房讯网2015-6-26 11:21:00
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[提要]高炜:在互联网思维下,如果看我们今天做的产业园区,互联网之前看估值,就是看土地储备,看你有多少资产,看你有多少销售额。互联网思维就是看你有客户,我们现在有这么多客户,我们需要整合我们的客户资源,客户才是我们的真正价值,所以我们要真的进入互联网时代,真的要去房地产化。

  房讯网讯 2015年6月25-26日,国内最具影响力的年度产业地产盛会,第七届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店盛大举办。论坛由全国工商联房地产商会、房讯网(www.funxun.com )联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为创新与融合:京津冀协同发展下的产业地产。论坛一如既往地邀请有思考精神和行动力的企业家、卓有成就的经济学家及富有远见的金融家,共同探讨房地产最深刻、最前沿的话题,现场600多位各界嘉宾出席。

  聂梅生、朱中一、李铁、钟伟、陈耀、高炜、梁环宇、汪传虎、刘哲、钟彬、刘凯等业界专家、学者、大腕确认出席并发表主题演讲和对话发言。

  论坛同期发布全联房地产商会写字楼分会与启迪协信产业研究院共同编写的《2015年中国产业地产发展报告》。同时还举行了全联房地产商会写字楼分会“2015年中国产业园区10强颁奖典礼”。

  以下是亿达软件新城总裁高炜先生的发言实录:

 

 

亿达软件新城总裁高炜先生

 

  高炜:感谢刘总邀请我来做嘉宾,我觉得一个论坛办了七届,非常不容易,都是围绕着产业园区、产业地产的发展,刚才陈老师在演讲中也提到了中国的产业地产才十几年的历史,现在大家觉得都特别热。我本人因为有幸比较早的介入这个行业,在没有形成这样的系统和理论的过程中,走过了一段道路,所以愿意把我们所经历的跟大家做一个分享。

  我今天主要讲三个部分,一个是讲一下我们过去是怎么做的,现在是怎么做的,面向未来是怎么做的。概括起来。因为中国的产业地产真正还是从开发区的体系延续过来的,中国在过去30多年的改革开放历程中,应该说开发区是对中国制造业提升起到了一个很大的促进作用,在制造业时期沿用了这样一个经济开发区、工业开发区的方式是非常成功的。这种成功的模式,后来在我们进入商务园区、科技园区、软件园区等等的早期,由政府推动,也大多是采用这样的模式。但这种模式大多数都不是特别的成功,这是在于他们在设计商务园区的过程中,人为的沿用了工业园区的发展模式和规划模式,把生产、制造、生活都人为的割裂开,用大空间来做。这种方式跟中国现代服务业和研发为标志的2.5产以上的商务园区的发展实际上是违背的,所以很多这样的园区过去是不成功的。

  大连最早做的亿达新城软件前身是大连软件园,有20年的历史。大连软件园是一个非典型的园区,特别是在工业地产领域中,我们现在叫做产业地产的领域,至今还能成为一个标杆、一个旗帜,有很多当时诞生的偶然因素。概括起来是有一个市长想做这么一个事,有一个民营起身的前身是乡镇企业,它自己有一块地,再加上在90年代末期全球产业分工,亚太地区出现了大量的需求,印度也是基于Y2K的契机进入,得以快速发展。日本是当时第二大经济体,同时IT需求量也非常大。在这样一个大背景之下,产生了大量的产业的需求。所以在这样的需求下,大连软件园是处在这么一个特殊的历史时期,我们是被动式的进入了所谓的产业地产行业。

  从进入这个行业之后,很多非典型性在今天实际上也仍然不太具备典型的商业模型的意义,我只能是给大家做一个介绍。在亚太地区比较好的做商务园区的典型案例是腾飞,腾飞从新加坡走出来以后,先后在印度、中国最早提出要做一个最佳的空间服务提供商,更多的是面向商务园、科技园的服务载体。所以应该说腾飞具有这样的市场化和国际化的典型案例,我们应该不是最典型的案例。但是由于我们当时的特殊性,造成了最早进入这个行业。

  进入这个行业之后,我们从一个投资商、开发商,被动的进入了运营商,到最后成为一个服务商。这里面展开有很多的故事。因为至今为止,真正做产业地产仍然还是商业模型不是十分清晰,因为在我们国家现在来讲,产业地产如果说土地提供比较低廉,销售边界法律不太健全,租售比不成立的情况下,所有从商业立场来考虑,肯定考虑销售是利益最大化的,而从租金的回报不可能成为一个可持续的良性循环的发展道路,所以绝大部分即便是叫产业开发商,也不是以持有型为主。

  亿达新城和大连软件园是以持有型为主,在现在的商业市场环境下,包括我们的税收体制,也包括没有REITs的支持下,实际上是受限制的。但我们处在一个特殊的区域,在这个特殊的区域中,我们的客户都是500强、都是大型的跨国公司,都是做大型的软件外包的公司,不以买房子、买地作为主要诉求点。所以在全球来讲,更聚焦于它的核心业务,是成熟的全球产业链转移的软件开发服务提供商,这一类型的企业跟我们国资企业、民营企业,他们偏爱土地、偏爱资产,也需要一定的固定资产来形成资产向银行贷款,这样的模型下,同时在过去20年能够得到快速增值。从开发商到购买者都能形成一体化。这些大型跨国公司在大连设置的离岸的开发中心,没有资金需求,因为虽然像我们现在服务IBM,我们服务了IBM在大连的一万人,软件工程师,但是IBM这样的公司也是在大连成长起来的,但不是几个人的小公司,而是离岸的基地。所以没有资金的预算,也不考核要不要购买资产。所以我们大量的按照客户的需求,形成了上百万平方米的需求,而且有很好的客户的质量,而且他们也愿意用接受好的服务,能够付一个相对合理的租金,是我们过去按照这样的发展模式形成的。

  我们有一个美誉,是在中国所有的科技园区中500强租售比例最高,这是非常真实的,但是只有在大连有这样的情况,在其他区域不具备。你说它是有特殊的质量也行,但是它是在特殊历史机遇下形成的发展模式。是因为我们的特殊性,我们做了很多城市,做了很多第一。也包括后期客户的发展,他们的预期的发展,比较走入了一个可预期的范围内,我们不断的为我们的客户定制软件开发楼,而且按照他们的需求,我们提供了精装,提供了服务器,提供网络设备,提供办公桌,提供笔记本电脑,我们延伸的服务实际上也印证了一个外包协作,每个企业做自己的核心业务,这样的经济规律的发展模式。

  由于客户对我们有这样的需求,我们也是最早通过9000认证,最早通过质量认证体系的企业。陈老师说中国的产业地产或者产业园区真正的开发商是政府,应该是超过90%,像我们典型的民营企业来做这样的类型,还是很少的,有很多问题需要长时间的探索才能完善。

  只要做过产业地产的绝大多数人可能都去过大连,不同时期去看过大连软件园,包括刚刚开完大连软交会,虽然现在的时间我在大连待的时间比较少,但是我每一次走在我们的园区,都为我们的园区深深骄傲和自豪,今天它仍然有一个极其旺盛的生命力,大量的年轻人,非常有朝气,非常有活力的欣欣向荣的典型的改变了大连的区域的特征,为未来提供了很好的样板。

  推动了一个产业,改变一座城市,真是不为过。

  我们先后走进了武汉、天津、苏州、上海、北京、深圳,2006年之后的情况已经发生了很大的变化,而且大连这种特殊的环境下的产业,也不是能够很简单的进行复制的。到迄今为止,我们在大连1.0的版本下,做的比较成功的,从规模和未来的发展潜力来说,是武汉软件新城。武汉我们通过做了三期的项目,武汉代表了跟大连很不同的区域的特征,这个特征第一就是面向国内的IT需求的市场,第二是地理位置由于高铁的通达,加上航空,所以真正意义上形成中国的中部中心。所以支撑很多业务,来往非常方便。再就是大学生,在校生是118万,是全国在校大学人数最多的,超过北京和上海,也是相对来说,商务成本和人工成本比较低的区域。这个区域我们在武汉也走得比较顺利、比较成功。

  武汉之后,大规模的开发就在其他地方没有做得这么大,我们在武汉之后也适时改变了一些策略,这些策略最主要的改变就是产业地产实际上不像看起来那么美好,虽然我们今天开这个会来研究,可能很多人也想进入这个行业。实际上产业地产面临的问题也很多,除了这个行业固有的一些问题之外,还有一个对根本的就是供求关系已经发生了巨大的变化。20年前,中国实际上很多都是短缺的,因为我们住宅也是短缺的,没有人能够住到自己想要的房子、舒适的房子、从刚需到改善,今天中国的住宅已经是全面的过剩,只有个别区域,极特殊区域,像深圳,才有这样的短缺或者一种支撑供不应求的特征。而产业地产也是这样,中国不知道怎么做产业地产,不知道怎么做产业园区,外国客户来了,不知道有什么样的服务能够提供给他们。我们到新加坡、硅谷看了很多,最后结合我们的情况,得出来我们应该做什么样的产品、什么样的园区,我们做的产品和园区跟我们的规划部门、土地部门、设计院都有大量的沟通和冲突的过程。因为很多规范都没有这样的特征,过去要不然就是有那种写字楼,典型的写字楼里很多配置不适合于今天我们做产业园区,为这些所谓的白领、灰领、软件工程师做的工作都没有,最简单的讲,电的配置、空调的配置,都是大大落后的,我们现在做到了7平方米、8平方米,最低的标准10平方米一个人。过去没有大量的电脑,那么电脑的需求、插座的需求、散热的需求、呼吸通风的需求、承重需求的变化,这些过去都没有。所以我们后期也参与了中国的软件园区的建设标准的制定。从今天来讲,外部环境已经发生了很大的变化。

  通过20年的探索,我们有一批比较稳定的客户,有一些合作伙伴,还有很多政府来支持我们做。

  现在进入到第二个阶段,我们给自己命名就是专业的服务提供商。第一个阶段更多的还是从没有到有,要提供一个更好的空间、更好的环境。现在是第二个阶段,特别是我们是民营企业,我们没有其他东西可以提供给企业,只有提供服务。我们切入到企业内部提供服务,很多服务是无偿的,很多服务我们是亏本的,近些年来我们解决了从无到有的过程中,更多是提供软性服务,人力资源服务,配套服务,还有市场的对接等等。希望在产业链的各个环节中,把客户不愿意做的,他们做得不好的、不专业的,甚至是确确实实也非常麻烦的事情,我们都帮他们来做。

  很多企业比如外国公司来中国来,办所有的手续就弄蒙了,我们就设置这么一个人,天天就解决这些问题,所以他跟窗口很熟悉,但是我们也确实没有提炼出来一种盈利的模式。我听说也有的企业在做产业地产过程中,提炼出来盈利模式,但是这也确实非常难。

  如果把这些能力能够形成一些固化的知识点,就是七个方面。从产业的咨询、楼宇的建设、招商全过程、专业化的咨询服务等等,包括物业管理,像万达似的,建了很多万达广场之后,希望能够改变一些商业模式。包括在一线城市、二线城市已经布局满了,在三四线城市发展过程中,可能负债率过重的问题,必须要解决,所以轻资产运营也必须提到转型的过程中。通过这样的转型过程,我们也希望能够通过轻重并行,通过我们的服务,能够跟很多合作伙伴,来共同面对从蓝海变成红海的过程。

  这个过程中典型的案例就是IBM,IBM今天发展到了八千万,最初的400人都是我的员工,IBM在做这些事情的时候内部也有不同的声音,到底日本的单子能不能拿来,日本IBM拿过来的单子会担很多风险。IBM只要在我们园区来做,我们就想我们要替它担这个风险,我们来做第一笔业务,我们来做测试,做不成算我们的,做成了就是IBM的。后来慢慢把这个业务做成了,IBM就把我们的人全买走了。今天这种业务模型我们仍然在发生,我们现在跟软银、思科也有这样的合作。

  我们希望产业地产从微笑曲线的两端两说,我们是不是能够真正走到这个产业里,能不能成为一个产业的合伙人,特别是今天中国经济发展从2014年开始,出现了这样新的变化,这种新的变化我想大家都讲得很多了,包括大众创业、万众创新,包括真正创新型的产业,包括互联网+。从这个角度来说,可能允许我们面向未来迎来一个过去从来没有过的模式,从过去单一的以大客户为主,一定是要兼顾大客户和中小企业,而这些中小企业在过去来讲,在软件外包,互联网+没有到来的时候,很难跟大企业进行抗争。我们希望面向未来,我们能够做这些企业的合伙人,说白了就是我们希望我们能够跟这些企业真正一起成长。我们过去也叫跟它一起成长,我们过去多保姆,让它长大,让它从一个人变一百个人,从十平方米到租我的一千平方米、一万平方米。这是跟企业共同长大。将来我们希望跟企业共同长大是,我们有股份,我们有投资,我们真正跟这个企业共同成长,最后从资本市场得到真正的回报,我们愿意直接投资于这样的实业,这样的创新型企业,我们会联合很多专业的风投、PE和专业的投资人,但是我们更愿意参与这样的过程,这就是我们对未来的思考。

  按照这样的想法,我们也把未来的发展归纳为从一千平左右的众创空间,到几千平的个性空间,到几十万平级的产业园区,到真正的上平方公里的产城融合的项目,这些都是我们现在做的,我们也希望把我们产业线分成这样四类。实际上我们现在也是这样来实践的,希望在这个过程中,跟我们的企业能够有深度的合作,能够真正的参与到这个企业过程中。过去我们也参与了,但是不太系统。我们已经全资投的,作为控股股东投的,参股的,都已经有在主板、新三板上市的,或者准备上市的。这样的一个过程,我们将来可能会更加系统,而且我们会从最开始的创头基金开始,逐渐到VC、到PE,我们也有很多案例,在大连、武汉、上海、北京都在做。通过这样做的过程,我们也意识到我们未来的发展可能必须要联合金融资本,这种金融资本不简简单单的说我们需要去找REITs,需要去找地产基金,这还是建立在地产开发思维上,我觉得这都不重要,我们需要变得更轻,我们需要做产业资本。

  我最近跟我同事讲,我们过去20年就等于搞了一个养鱼池,鱼到底活得怎么样,反正看它活着就行了,从小到大,但是池子挺值钱的,就不断盖大池子小池子,后来发现池子根本不值钱了,还是鱼值钱。所以我们需要养鱼,池子不值钱了。我们必须转变观念。在互联网思维下,如果看我们今天做的产业园区,互联网之前看估值,就是看土地储备,看你有多少资产,看你有多少销售额。互联网思维就是看你有客户,我们现在有这么多客户,我们需要整合我们的客户资源,客户才是我们的真正价值,所以我们要真的进入互联网时代,真的要去房地产化。

  去年我在万科演讲的时候我也这么说,说完了之后底下人不是很赞同,说这不还是地产吗,不能这么讲。我说是,但是最后你会看到房地产到底是什么。

  我们也希望通过这样的平台和整合资源来做。今天早上我来参加这个会,我昨天看了在北京的一个项目,7月18号开,上海的项目也在7月份开,我们没有做宣传、没有做推广,我们已经在实践。这就是我们的照片和设计图,我们已经在真的参与到这里面,不是想把它利用这个,来使得房地产复活,而是产品组合中真正面向创业,真正面向企业的客户,做成不同等级的,而且支持企业从最小来进行成长。我觉得像北京这样的区域,上海、深圳、杭州,都是极具潜力的。

  上午有老师讲到,我也非常赞同这个观点,其实产业地产的范围很大,幸福基业做得跟我们不太一样,但是我们做的肯定是集中在这些城市,这个区域市场容量是最大的,外延的会有,但是会比较小。

  我们也希望在这个过程中,能够得到各个业内大家对我们的指点,也希望跟大家有机会合作。

    来源:房讯网

编辑:huangcy

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