陈耀:产业地产要深研三大战略 从中寻找机遇
http://www.funxun.com房讯网2015-6-26 11:16:00
分享到:
[提要]陈耀:三大战略从地产界也要去深入研究,尤其是去了解现在国家的一些细致的规划,这些规划对于我们的下一步发展,都会是非常好的指导。

  【房讯网讯】 2015年6月25-26日,国内最具影响力的年度产业地产盛会,第七届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店盛大举办。论坛由全国工商联房地产商会、房讯网(www.funxun.com )联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为创新与融合:京津冀协同发展下的产业地产。论坛一如既往地邀请有思考精神和行动力的企业家、卓有成就的经济学家及富有远见的金融家,共同探讨房地产最深刻、最前沿的话题,现场600多位各界嘉宾出席。

  聂梅生、朱中一、李铁、钟伟、陈耀、高炜、梁环宇、汪传虎、刘哲、钟彬、刘凯等业界专家、学者、大腕确认出席并发表主题演讲和对话发言。

  论坛同期发布全联房地产商会写字楼分会与启迪协信产业研究院共同编写的《2015年中国产业地产发展报告》。同时还举行了全联房地产商会写字楼分会“2015年中国产业园区10强颁奖典礼”。

  以下是中国区域经济学会秘书长  陈耀先生的发言实录:

 

 

  中国区域经济学会秘书长  陈耀先生

 

  陈耀:各位地产界的朋友、媒体界的朋友,大家下午好!非常高兴参加中国产业地产发展论坛,这也是产业地产界的盛会。

  我是研究区域经济的,对产业地产没有专门的研究,但是对产业地产的关注也比较早,这个概念最早提出来的时候,我们跟联东U谷的梁总对这个概念做过一些探讨,后来跟华夏幸福基业也做了一个战略合作,是单位之间做的战略合作,对他们的发展模式也做了一些总结和研究。

  我下面就对产业地产的概念和发展,谈一些我个人的理解,不足之处请大家指正。

  首先,我认为有三个概念很重要,区域经济、产业园区、产业地产。任何一个地区的发展都离不开产业,没有产业的区域,只有人口集中不行,没有产业集中,肯定就是我们讲的空城、睡城。所以要有产业发展,从产业发展的规律要求,应该是集群化的,所以产业要进园区,这是这些年中国经济发展很重要的一些经验。园区发展的好坏,从这些年来看,它的决定因素很多。产业地产的品质、产业地产的服务,对一个园区能否做得好也是一个很关键的因素。

  产业地产这个概念现在也不太多谈了,现在讲产业地产,刚才也跟一些同志做了交流,还是有一些不太清晰的概念,有一些跟商业地产、旅游地产、养老地产,试图把它做一些区分。其实很早我们就提出来,如果是我们叫产业地产,三四产业都有地产的问题。我们现在能分割的就是跟住宅地产做一个区分。我现在所理解的产业地产应该是面比较广,除了住宅地产,我们都可以称作产业地产。这是我个人的理解。比如农业,现在土地流转,农村也有一些建设用地,有一些出租的问题,这也是地产的问题。产业地产是为地产提供空间、服务、载体的地产服务商,是我们一个区域的经济、产业发展的依托和支撑。

  下面我想讲关于产业地产的发展,谈三个观点,我们未来产业地产的发展源泉,或者它的新的发展空间,我们如何来分析它。我认为从宏观上看,这三个方面都会为我们未来产业地产的发展提供新的方向。

  第一个是大家都知道的,我们现在正处在“三期”叠加阶段,经济进入到新常态,现在经济结构调整的阵痛期,产业要进行转型升级。产业的转型升级会为我们产业地产的发展提供新的需求。我就讲两个方面的内容。一个内容是大家要知道从产业的转型升级来看,未来中国经济、中国产业发展,还是逐步的去工业化。我不认为这个概念是正确的,但是工业、制造业在三四产业中的比重是在逐步下降的,现在我们国家服务业的比重已经超过了第二产业。所以未来服务业,特别是在大中型城市,今后产业结构都是服务主导性的经济。北京是全国服务性比重最高的城市,达到80%,未来还可以提高。我们探讨京津冀协同发展,还要探讨北京市究竟是什么样的格局,工业还要不要搞。所以总体上要知道这是一个大的趋势。从一个国家的经济结构的演变来看,未来都会走这样的路。

  现在国际上发达国家,从二战以后,产业结构基本上是比较稳定,服务业一般都占到70%以上,制造业大概是20%多,第一产农业大概是5%以下,有些国家甚至是1%,百分之零点几,像美国就是这样。所变化的就是各自内部结构在变化,都是向高端方面发展。我们看一下产业演变的趋势,这是产业地产要思考的角度。

  另外一个角度,转型和升级,升级的方向怎么来理解,这已经是这些年大家形成共识的,从微笑曲线的变化,我们的升级就是要向微笑曲线的两端,从制造、加工,向研发、设计、营销、物流、仓储、贸易,向这两端的方向发展。现在的微笑曲线随着新的工业革命,特别是工业4.0,会影响到微笑曲线的形态。未来这个形态很可能是从比较平缓的曲线变成一条比较深的曲线。意思就是说,未来的制造加工会随着新工业革命的到来,两端的附加值将会更高。

  工业4.0按照工业发展的阶段,从机械化、规模化、批量化向电器化、自动化,到现在的智能化。这种智能化的阶段今后更多的需要我们新的技术的研发,今后微笑曲线是向这种深沟的形态变化。

  这是提供给我们一个判断的标准,未来我们向研发设计发展,现在国家提出来创新驱动,尤其是提出来大众创业、万众创新,里边讲了很多具体的政策,包括提供低成本的创业中心,低成本的孵化器,像这样一些国家给予政策支持的,都是我们做产业地产应该考虑的,这个需求今后会越来越大。很多地方今后在创新创业方面,各个省、各个城市,甚至有一些县都要布局一些类似孵化器的产业平台,这是一个很重要的方面。

  产业的转型升级,我们从以上这两个角度做一些理解。这是结构的调整和转型升级为我们产业地产的发展提供的一些新的需求,未来的服务业,特别是现代服务业,尤其是大城市中的金融、文化创意、健康养生等一些新兴的服务业的发展,会要超过传统的制造业。这是一个基本的源泉,我们产业地产发展是要围绕着产业的转型升级来发展,这是第一个方面。

  第二个方面,产业地产从概念提出来到现在是起步比较晚的,产业地产的发展仅仅只有十余年的时间,甚至还晚一些,跟其他产业的市场化程度相比,相对来说还是比较低的。现在我们的产业地产绝大部分,一是政府部门在掌握,二是国有企业掌握的比较多,市场化的这部分,尤其是民营经济掌握的部分非常少。我一直在找这个数据,但没有找到。大概判断起来,我觉得现在的产业地产从各个城市来看,政府掌握的比例能够占到90%以上,企业尤其是民营企业掌握的在5%以下,这是大概的数字。

  这说明什么呢?产业地产未来可以通过市场化、民营化的发展,提高产业地产的市场化程度,通过进一步的深化改革,为产业地产释放巨大的发展空间。现在我们国家从政府文件上来看,目前还没有产业地产的一些专门的概念,也没有被其接受,也没有专门的为产业地产提供的一些政策。未来我们在产业地产这块还需要研究、需要呼吁、需要推进它的改革。这是通过改革结合我们很多的园区,包括现在国家级的各级各类的园区,如果是能够通过市场化程度的推动,通过民营化的推动,一部分地产将来可以由民营企业来承担,那么这样的好处是非常多的。

  首先最重要的是,政府今后在地产界它的职能是应该退出来,绝大部分政府的精力应该放在提供公共服务,创造更好的发展环境,应该在这方面。所以这样的话,未来的一部分产业地产如果是能够向民营经济、向民营企业让出来,这可能会为我们的产业地产释放更多的发展空间。我们现在全国的各类园区,国家级的、省市级的,甚至包括县一级的园区有数千个,掌握的产业地产的总的价值没有一个数字,但是量是非常巨大的。所以通过深化改革,使我们产业地产未来发展释放很大的空间。

  第三个方面,未来产业地产发展要以三大区域战略为引领,抢抓产业地产发展的新机遇。现在我们国家讲的国家的区域战略是四大板块+三大战略,四大板块就是西部开发、东北振兴、中部崛起和沿海率先发展。三大战略是一带一路,丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路。二是京津冀协同发展,三是长江经济带。这三大战略会引领未来我们国家各个地区的发展、各个企业的发展。我曾经在一个论坛上讲到,实际上企业的最大机遇在哪里?从这三大战略里面可以看出来。现在的国际合作、海外的投资,都是围绕一带一路在进行。京津冀协同发展也是一个大城市圈发展的样板,会对今后的城市群的发展起到很重要的示范作用。

  中国整个区域的格局,一个是很重要的一带一路,比较重要的是新亚欧大陆桥,两横三纵里面的一横。第二横就是长江经济带。三纵,一个是沿海,一个是京津冀,一个是西部的纵向线。

  京津冀协同发展是一个重大的国家战略,规划纲要4月底是经过政治局审议通过,现在这个纲要到目前为止还没有公布,但是基本的内容大家都知道,核心就是要有序疏解北京的非首都功能。在2017年之前,要分三个阶段,要在交通、生态、产业升级和转移,我们今天重点是在产业升级和转移方面,在这三大领域要取得突破,主要的目标就是分三期,近期是在2017年疏解北京非首都功能要取得明显成效。中期到2020年,北京市人口要控制在2300万。这里面还有很多内容。远期到2030年,京津冀三地在公共服务上要均等化。

  这个战略我们从产业上来看,有很多很多具体的内容,包括三地的产业定位,今后要发展的重点,北京市未来主要要形成高精尖的知识结构,服务经济、总部经济、绿色经济,主要是以服务为主。刚才我们说到北京市未来要不要制造业,我们觉得还是应该深入探讨的。北京市是1600平方公里的土地面积,六环以内的面积才一千多平方公里,还有非常大的区县的地方。这样一些空间不可能都发展服务业,所以北京未来它的制造业至少还有十个点左右,服务业还在增加,但是制造业不可能完全退出去。从北京市今后长远发展来看,制造业一定还存在,当然制造业不是一般制造业,是先进的、高端的制造业。像天津、河北,在产业转移升级上,都提出来了一些方向。

  在产业升级和转移上,在未来的三年要有一个非常大的突破,要取得明显成效,具体讲北京就是要迁出一般的制造业和高端制造业的生产环节,区域性批发市场和物流基地,这是非常明确的,而且在这个方面都有一些具体的方案。具体的河北、天津怎么承接,怎么分工协作,也都有非常明确的规划。

  我们讲的三地今后的产业方面,不仅是在产业形成部门分工,还有部门内、产业内的分工,尤其在金融业,像北京主要是在金融的管理,金融总部,几大银行不可能搬出去,这些还是在北京。天津在金融方面主要是做创新、运营的方向。河北主要是做金融的后台服务,像今后北京所有的数据中心、金融服务的呼叫中心等等一些金融的后台服务,今后都会往外迁,主要是向河北转移。所以在研究方面、在规划方面,都已经有一个比较细的方案了。

  还有交通,现在地产业的发展也要看到交通一体化的推进,今后对我们地产发展会非常大的影响,比如北京的地铁,将来会有三条线是已经明确的要向河北延伸,延伸的出口的地方、接口的地方,包括燕郊等地方,现在都已经非常明显感觉到地产和产业地产都会形成新的发展热点。

  京津冀一体化内容非常多,不具体探讨了。

  长江经济带是九省两市,我们重点关注的就是长江中游。长江中游城市群是今年国务院批复的第一个城市群的规划,长江中游城市群是国家重点培育的。珠三角会成为未来城市群建设的重点地区。

  长江经济带里在产业方面重点讲了这么一句话“打造电子信息、高端装备、汽车、家电、纺织服装等世界级制造业集群”,目前长江经济带国家出台了一个指导意见,现在还在编具体的规划。如何形成这几个群,这些群都分布在哪几个省份,都需要进一步明确。这是长江经济带产业方面的情况。

  我今天还想讲一点三大战略里面其实最重要的就是一带一路,一带一路的引领不是区域战略,而是国家的开放战略,这个战略会对我们的区域发展、对我们的地产界有一个非常大的影响。现在我们讲一带一路,目前国家已经出台了共同推进一带一路的愿景与行动,是主要针对国外,介绍我们搞一带一路的主要目的,为什么要搞一带一路,一带一路有哪些建设重点,在国外怎么定位,包括沿海、内陆、延边等地方。

  一带一路是依托国际大通道,重点是六大通道,六大经济走廊。以沿线中心城市为支撑,以重点经贸产业园区为合作平台,共同打造这些走廊。这里面强调了产业园区,我们未来一带一路的建设除了互联互通的大通道建设,还要搞园区建设。所以在园区建设方面,现在在座的很多地产商,包括搞园区建设的,也可以考虑一带一路今后要引导我们国家的投资、我们的装备走出去,这个走出去过去主要是输出产品,现在除了产品之外,还要建立一些园区,要有一些对沿线发展中国家的整体的区域开发。在这个方面现在国内已经有很多企业开始在这方面布局了。目前中国企业协会搜集了一下,到目前为止我们国家这些企业在丝绸之路经济带沿线国家的海外园区,从2000年就开始,海尔大家听到的比较多,海尔集团早期在巴基斯坦。现在大家关注的除了这些工业企业在国外建园区之外,还有像泰达集团这些搞园区的,他们现在正在论证肯尼亚的蒙巴萨工业园,我们前一段时间也参加了论证。肯尼亚作为东非的一个国家,靠着港口,这个港口是一条河流直接进入到印度洋,这个港口的位置非常重要,要在这个港口有一个15平方公里的产业园,正在论证它的可行性。前期在做这些工作。主要是跟我们国家的一些企业搞进驻,进行一期开发。非洲土地非常便宜,据说土地基本上是零地价,但由于配套还不是很完备,还处在论证阶段。

  总体来说,三大战略,尤其是一带一路战略,今后会引导我们的企业走出去。从去年开始,海外投资现在已经开始超过吸引的外商直接投资,在这方面已经开始突破。大家看到最近国务院出台的国际产能跟装备制造指导意见,我们今后加强12大产业,这12大产业要作为重点推出去,尤其是铁路、电路等技术装备比较有优势的,比如高铁技术,像南车、北车,上午讲到只是批判它的垄断性,其实为什么要合并呢?还是从国家整体利益考虑,因为过去中资企业在海外竞标企业,内部恶性竞争,损失的是我们国家整体利益。现在很多央企的合并,是出于我们未来走出去的大的战略,主要是从国家整体战略考虑的。

  除了海外的承包工程、建设工厂,还有园区建设,这几块都是未来发展的重点,投资的热点,国家的海外投资,包括一些政策,都是围绕着这些在推进。现在很多企业都在抢占海外的一些项目。从未来来看,推进国际产能和装备制造合作,是保持我国经济中高速增长和迈向中高端水平的重大举措,是推动新一轮高水平对外开放、增强国际竞争优势的重要内容,是开展互利合作的重要抓手。这些方式未来在地产界也可以考虑进行提前布局。

  三大战略从地产界也要去深入研究,尤其是去了解现在国家的一些细致的规划,这些规划对于我们的下一步发展,都会是非常好的指导。今天时间关系就介绍这些,谢谢大家。

    来源:房讯网

编辑:huangcy

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

· 国锐·境界 [密云区]

· 北京经开·壹中心 [大兴区]

· 华腾拓展商务楼 [丰台区]

· 华腾劲松商务楼 [朝阳区]

· 华腾旌凯写字楼 [朝阳区]

· 北京经开·智汇园 [通州区]

· 中航技广场 [亦庄开发区]

· 创意总社·1949传媒产业基地 [朝阳区]

· 奥北科技园 [海淀区]

· 云谷园 [昌平区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2015
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770