李铁:要解决房地产转型问题 需要三个条件
http://www.funxun.com房讯网2015-6-26 10:11:00
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[提要]李铁:房地产要面临什么样的转型。我想要解决转型的第一个条件,就是不要被短期的利益所困扰。第二个,不要对传统的发展轨迹所约束。第三个,要加强研发,研发什么?恐怕这就需要我们所有在座的企业家去进一步思索。

  【房讯网讯】 2015年6月25-26日,国内最具影响力的年度产业地产盛会,第七届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店盛大举办。论坛由全国工商联房地产商会、房讯网(www.funxun.com )联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为创新与融合:京津冀协同发展下的产业地产。论坛一如既往地邀请有思考精神和行动力的企业家、卓有成就的经济学家及富有远见的金融家,共同探讨房地产最深刻、最前沿的话题,现场600多位各界嘉宾出席。

  聂梅生、朱中一、李铁、钟伟、陈耀、高炜、梁环宇、汪传虎、刘哲、钟彬、刘凯等业界专家、学者、大腕确认出席并发表主题演讲和对话发言。

  论坛同期发布全联房地产商会写字楼分会与启迪协信产业研究院共同编写的《2015年中国产业地产发展报告》。同时还举行了全联房地产商会写字楼分会“2015年中国产业园区10强颁奖典礼”。

  以下是国家发改委城市和小城镇中心主任  李铁先生的发言实录:

 

 

   国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任  李铁先生

 

  李铁:我们在认同市场经济的规则下,一定会出现供需的矛盾,所谓供需的矛盾在某种情况下它的波动会体现在一段时间内供求紧张,一段时间内供给过剩,这是商品经济、市场经济的普遍规律。但是中国的房地产和国际上的房地产发展有非常大的区别,房地产商和政府的利益紧紧的绑在一起,因为房地产商要拿房子的利润,政府是拿土地的出让金。一种商品仅仅在企业的推动下,商品在某种时间下会出现积压,在某段时间内会出现缓解。在政府和市场双重推动下,它的矛盾就会持续放大。这是第一个表现。

  第二个表现,房地产和其他商品不一样,是占有空间的,占有的资源量也不断扩大。工业制成品的过剩在90年代特别突出,我们当时提出城镇化进行研究的时候,也是要解决工业制成品过剩的问题,我们想象的如果那时候有几亿农民进城,那么他们进城租赁住房、购房住房都会带来一个家庭的制成品的购买需求。当时是电冰箱、洗衣机、电视等等,我们提出扩大内需来解决需求问题。但是那个库存和房地产库存是不一样的,房地产所占用的资源和那些制成品是不可同日而语的,所以它引起的社会反响也大,影响的产业链的波动也大。这种供求之间出现的矛盾会形成连锁反应,甚至也成为导致我们经济下滑的重要原因。所谓地产和地方政府之间的关系,和地方政府利益的追求,包括地方政府城市的发展模式,和地产商利益的结合,都形成了对这种过剩的巨大的推动。这是当前造成结构性波动一个非常重要的中国性的原因。

  第二个问题,怎么来看这种结构性的波动呢?我不想在这里分析房地产未来发展趋势,但有几个数字可以请大家进一步了解。

  第一,城镇化中国是在进行中,而不是完成时。欧美国家的房地产的泡沫是在城镇化已经完成之后出现的,我们现在城镇化率不到55%,户籍城镇化率还不到40%,欧美国家出现泡沫的时候,城镇化率都达到70%、80%以后,大量农村人口进入城市,2.5亿农民在城市打工就业,八千万城镇间流动人口存量,未来每年即使一个城镇化百分点的增长,大概每年还有1600万人要进入城市。到2030年,按我们现在城镇化增长速度,还有两亿多人要进入城镇,对住房能没有需求吗?这是一个问题。长期趋势是看好的,但是短期波动现象非常严重。

  第二,从收入上看,不要看统计局的数字,有一些经济学家通过自己的方法来分析中国高收入人口所占的比重,这个高收入人口是年收入在18万到20万人民币之间,这就意味着大概年收入在4万多美金,10%的人口,13.6亿人口那就是1.36亿。第二阶段是较高收入人口,10万到12万人口再加进去,就是2.6亿,就是有将近3亿人口是较高和高收入人口,相当于美国人口的总和,高收入人口相当于日本人口的总和。我们说这个需求、这个人口的购买力是非常强劲的。

  我们和欧美发达国家还有一个不同的区别,区别在于我们是有13.6亿人口,在经济增长速度不断增长的情况下,我们还有很多人口在逐渐的向高收入人口、较高收入人口迈进,特别是当未来国家的政策缩小贫富差距的时候,这个政策幅度会越来越大,人口变化会越来越多。而其他欧美国家基本是靠海外市场来解决这些问题。这就意味着在国内的内需有非常强劲的需求,大家都跑国外去买东西,很多人都认为为什么这么多中国人可以跑到欧美去买东西,我们如果对人口收入结构进行分析的话,两亿、三亿的人,就是较高收入人口会有什么样的购买力、购买需求。这就是第二个问题,需求的问题。

  第三,对房地产的认识。我们在曾经多个场合讲中国的房地产发展曾经有过几个阶段。第一个阶段是满足基本需求阶段,这是80年代以前,到80年代以后,特别是90年代到21世纪初,我们有一个叫视觉阶段,更多注重房地产的视觉效应。我们可以看到所有的房地产小区封闭的、生态的、绿色的、打水系的概念,在中国曾经风靡一时。我们现在到地方看,现在大量的已有的房地产发展的成果也是这种模式,但是这种模式导致了另一个负面的影响,就是资源配置效率的严重下降,导致了我们土地的粗放型的利用。所以这种发展模式也导致了土地的成本过高,走到了一定的尽头。

  第二阶段是万达模式,就是综合体的模式,在满足我们视觉模式的基础之上,加进了各种消费需求满足。特别是商业模式的进入,第一个是改变了我们城市的空间形态,通过综合体提高了城市的人口密度,使我们在一定的空间内可以满足各种商品的各种消费需求,甚至包括文化消费的需求。这种综合体在本世纪初到现在迅速扩张,扩张到什么程度呢?扩张到从中等城市向小城市,甚至已经扩大到一部分人口规模较多的小城镇。

  我前几天去诸暨,开了一个城市综合体。房地产商在这个时候又感到了转型的压力。我们可以把中国的城市划分一下,五万人口以上的城市现在1500个,这是按数量上算的。这里有一千万以上人口城市是6个,100万人口以上是84个,50万人口以下到20万人口的城市是434个,这些城市全部分割成所谓的五万人的城市或者十万人的城市,那就是几千个。市场还是有限的,我们开发了无限的综合体,最后一定会走到尽头。

  那么我们怎么办?在面临着结构性过剩的时候,大家就提出来了,包括今天几个致辞嘉宾也都提出过,房地产要面临什么样的转型。我想要解决转型的第一个条件,就是不要被短期的利益所困扰,大量的短期压力。第二个,不要对传统的发展轨迹所约束,过去的发展轨迹就是卖房子、占地。第三个,要加强研发,研发什么?恐怕这就需要我们所有在座的企业家去进一步思索。我们知道绝大部分房地产商是不搞研发的,为什么不搞研发呢?因为所有的房子里的材料都是由别人去生产的,由涉及院负责设计,自己没有必要去进行研发。可是我们知道如果它是一种商品,是一种投资品,我们要在市场上占领领先的位置,要不要研发呢?在80年代,我们大量的制成品过剩的时候,为什么有几家企业独占鳌头呢?那就是因为他们及时的进行了知识的储备、进行了研发,最后使我们企业在未来面对市场化能满足更先进的需求,所以他们站在了市场的前列。

  房地产业发展也是如此,所以研发是必要的前提,而不能在我获取利益的时候,只想怎么赚钱。要想占领市场,要提早进行知识的储备。这就是研发。

  那么研发什么呢?这是很重要的,这就是我今天话题要讲的房地产和智慧城市,在互联网+的基础上怎么来认识房地产。

  很多房地产商包括企业家也聊过,我们过去看到的房地产更多的是看到房屋内部和社区的结构,我们看到了家庭,更多的是沙发、厨具、洁具的变化,我们看到了社区是更多的物的变化,固定的形态的变化,我们看到消费也是固定的、传统的商业模式在一个空间点上的变化。但是现在智能技术、互联网已经改变了我们对社区甚至城市的认识。怎么说呢?我们现在可以看到一个手机可以完成很多很多功能。我们最近接触了大量的所谓的互联网营销商,包括一些新的概念的企业。比如举个例子,水壶,过去我们自己在家里烧,现在你拿着手机就可以遥控它的温度,你是想喝茶还是咖啡,你在办公室里完全可以操作这个工作。

  我去日本看到松下电器商给我展示了整个智能家庭的变化,这个变化体现在哪里呢?所有家里的空调,所有的电器设备,是在智能控制下的,以保证我在这个家庭中我离开了,我什么时候需要不同的温度,自动的就会根据你日常的习惯来进行调整和调节。目标是什么呢?最大限度的降低你的电能的消耗,最大限度的满足你的实际的消费需求。这是一个家庭的组合。我们过去研究一个电器,只是这一个空调,一个彩电,或者一个冰箱。可是现在把它组合到了一起,通过智能的方式来解决日本能源消耗问题,这是日本智慧城市的智慧家庭第一目标就是智能化的管理。

  在现在中国互联网发展到日新月异的今天,我们可能已经超出了这个范畴。比如我们知道乐视和小米在打架。过去我们知道电视就是你给我什么,我看什么,而现在乐视电视就是大量的内容的储存,你想看什么,我可以选取,互联网通过电视来影响家庭。过去我们想象的一个房子只是满足居住功能,可是远程医疗、健康保障甚至金融保险都可以进入你的家庭。那么如何把这些不同要素组织到家庭里呢?组织到一个房地产的概念里呢?或者把不同的电器供应商和家庭相结合呢?我们在研发的基础上就想到了一个新的名词就是“跨界”。我刚才讲的跨界仅仅是家庭的概念,还有社区。

  我们今年1月份和日本召开了一个智慧城市的现场交流会,全国去了50多家企业,这个会对我国的智慧城市发展也起到了非常重要的作用。我们现在智慧城市是碎片化的,一个公交一卡通,或者智能交通大量的摄像头,我们叫做智慧城市,这是碎片化的一个功能的智慧城市。真正的智慧城市是要满足多方面需求的,市场化的需求、家庭的需求、社区的需求、政府的公共需求,整合到一起的智慧城市。可是对我们地产商来讲,企业家来讲,智慧城市离我们很遥远,这是政府的事情。不是,是我们企业家的事情。所以在研发跨界的基础上,日本就做到了在一个两万五千人的距东京不到30公里的地方,就集合了三菱、东芝、松下等等企业整合的智慧城市,以降低能源消耗为第一目标。

  松下电器的智能家庭的智能管理延伸到社区,社区有一个智能控制中心,来控制整个社区中每个家庭的能源管理消费。当白天用电量低的时候,有一个大的储存器系统,把所有电力储存进去。当晚上用电量增加的时候,就把它释放出来。而且这里还有个自动调节的功能,每家用电少了,社区会奖励你公共服务。这只是一个能源目标的社区管理。我们的社区管理远远不只这些。比如水费、电费、天然气费用、采暖费,怎么交?分着交还是通过智能化的方式来交。

  社区服务我们过去讲是一种收费的模式,我们现在知道很多互联网收费模式已经发生了变化,它的基本概念叫做羊毛出在猪身上,为什么羊毛出在猪身上呢?是通过一种模式来扩大影响力,去营销另一种产品来打广告。前天我去了互联网的私厨,只要你认识我了,你可以随意定制在我们家吃饭,我可以给你菜谱供你选择,也可以把陌生人凑在一起,时间不定,可以选择,但不是每天都做这个。我说这是主要的盈利模式吗?他说一顿饭三千块钱支出,能赚多少钱呢?他说有三万多粉丝,三万粉丝会带来其他产品的营销,这叫羊毛出在猪身上。

  所谓社区的服务是多方面的,不仅仅是所谓的孩子有个活动的场所,也不仅仅是拥有一片绿水青山和水系,更重要的是我们所谓的多元化服务基本都体现在社区上。洗衣服务、餐饮服务、打扫物业卫生的服务等等等等,通过什么方式来给它组合到一起,和我们的家庭进行衔接呢?就像我们房地产商开始设计的楼盘和模式的时候,就要注入这些因素。

  我们这几年在研究智慧城市的时候,很多政府官员、很多学者都提出“大数据”,但是我想从这个角度谈大数据,面临的体制障碍会很多。从政府角度推,不讲效益的时候,在现在是越来越难,因为政府没钱。可是一个房地产商如果有200亩地,就可以在我的房地产概念上融合所有其他互联网的因素,使我这个房地产的概念发生根本的变化。所以所谓智慧社区非常重要的意义就在于,我把原来房地产的实体经济和中国领先于世界的现在排名第二,某些方面还排名世界第一的互联网的影响力融合进来。为什么叫跨界呢?所谓跨界就是房地产商不再是过去的房地产商了,在社区的发展过程中,我要和其他的产业、行业进行紧密的结合,不仅仅是卖商品,而是卖服务,通过房地产的方式来卖服务。

  这种跨界和在日本已经实现了,25家大型企业在一个小城市,就实现了这种跨界融合的房地产发展模式,但是它不是基于互联网,我们现在在中国,就可以按照这种模式来塑造我们的新的所谓智慧家庭、智慧社区模式。当这个智慧社区模式建成的时候,就是无数个智慧社区的组合,就变成了智慧城市。无数个社区模式组合,会带动社区所有用户进入一个互联互通的系统,那到这里大数据就会发生作用。但是这里就面临一个很重要的选择,跨界之后怎么办呢?跨界之后就是分享,所谓分享,就是我不是在我仅有的自己的利益上去想我的盈利模式,而是要和其他产业、行业来共同分享未来房地产发展模式和所形成的利益收入关系。而不是在之后,是在之前设计过程中,我就要想到未来的收益模式。我们如果研究过互联网,研究过电商,我们都知道分享的意义何在。在这个基础上,我们的房地产从一种简单的空间的实体的形态,和未来会发生紧密的连接,那它的意义就会发生很大的变化。

  智能家庭、智能社区,最后要回到智慧城市和智慧产业园区。房地产是和城市紧密联合在一起的,一个房地产我不敢说是一个城市,五六个、七八个房地产在一定的空间内,就形成了城市,就跟过去的功能发生了根本的变化。城市是不仅仅在这个空间内满足每个人的家庭需求、市场需求,还要提供公共服务。

  我今年上半年去了韩国松岛,松岛是30万人口,是潮汐性人口,白天是30万人口,晚上就8万人口住在这里。我参考松岛城市控制中心的时候,我感慨万千,为什么呢?控制中心把全市所有的交通路口和大大小小的角落布满了摄像头,通过所谓的有限的智能的管理,来完成最好的交通控制和治安控制、治安管理。这是过去的时代的思维方式。但是在互联网,这个情况已经发生变化了,我们现在也在进行实践。怎么实践呢?现在互联网给你提供的东西,已经远远超出了固定摄像头能提供的内容。

  今年上半年我去了柏林,360万人口,才有360个摄像头,为什么?因为那里老百姓有隐私问题,不愿意让你搞这么多摄像头。可是在中国,像北京两三千万人口,这么大的城市,我们所面临的社区管理并不是都被摄像头所涵盖的。我们所涉及到的任何的琐琐碎碎需要公共服务的事情,不能全都被摄像头覆盖。可是我们手机能做到。前几个月我们知道在北京市发生了一起案件,就是一个交通管制的案件,在西便门,一个汽车在交通管制过程中,交通警试图拦截他,他跑了。这时候就实时发布信息,就是微信、微博,就是每个看到他的人都会发布照片,结果在下午两点钟他被抓到的时候,每个阶段都有照片,都能看得到。

  很多事情我们很多概念不清楚,地点、方位、时间、场合不清楚,一个手机全可以做到,一个手机拍下来,时间、地点、场合全有了,到了控制中心,哪块发生了什么事,控制中心就可以告诉你,这个地方发生了什么问题,要求哪个部门去解决。所以拥有更多的IT用户,拥有更多的网民,就可以占领这个市场。

  这就是城市公共服务系统和智慧社区、智慧家庭最后的衔接,既满足了市场化的需求,也满足了政府公共服务需求,是通过各种大数据控制中心,最终集合多方面的需求。

  地产商干什么呢?地产商实际上是要做手机,手机里面无数个软件需要下载,可是我们和其他产业的融合,就是在房子的概念里面加入很多新的东西,这些新的东西就不是传统地产商能做得到的,需要分享。在分享利益和分享经验的同时,也要整合,就是融合。融合到最后,我们才发现我们的房地产概念和以往发生了根本的变化,这个变化在于我们利用了最先进的互联网技术,满足了我们可能通过家庭、通过社会、社区和城市给我们带来的多元化的需求。日本仅仅是一个降低能耗的需求,韩国仅仅是交通和平安的需求,在我们这里,我们要把碎片化的内容通过一个项目来进行实验的整合。

  我们现在在全国抓样板城市建设,我们也找了一大批企业家,不同行业的企业家,要在样板城市中实现1+1,就是一个房地产城市加一个互联网,2+1、X+1的组合,组合成新的房地产的模式。这种模式就代表着我们未来产业园区、产业地产发展的一种走向。我希望在座的所有的企业家朋友们,你们都可以在这方面进行探索。谢谢大家。

    来源:房讯网

编辑:huangcy

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