西安楼市高库存压力下 开发商急变招战市场
http://www.funxun.com房讯网2015-6-23 9:18:54
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[提要]大开发商跨界、小房企转行、并购频频出现……高库存压力下,开发商开始转型谋变。事关生死,现金流才是王道。业内认为,这样的格局下,购房者反而会受益。

  大开发商跨界、小房企转行、并购频频出现……高库存压力下,开发商开始转型谋变。事关生死,现金流才是王道。业内认为,这样的格局下,购房者反而会受益。

  现象:前五月西安经营性土地成交面积缩水开发商忙跨界

  数据显示,今年1月-5月,西安经营性土地成交面积为154.65万㎡。去年同期,这一数据为333.5万 。土地成交面积为什么大幅缩水?分析认为,这主要是在库存压力下,开发商拿地更加谨慎,成交量呈现持续下滑趋势。

  不仅拿地意愿降低,华商报记者发现,开发商跨界、并购、甚至转行的现象越来越多。6月14日,云南城投发出将收购西安东智房地产有限公司股权、接手融城东海项目后续投资的消息。4天后,中体产业也发布公告称,转让旗下参股的房企68%的股权,并称未来将重点关注控股型房企业务。

  记者了解到,西安市含光路上一家写字楼目前的施工进度刚出地面不久,但开发商透露:把项目做完后,会“暂别”地产行业。“目前还没有拿新地的计划。”该开发商负责人表示,暂时不做新的房地产项目,主要有两方面考虑:一是没有合适地块,企业本身资金有限,贸然拿地的风险比较大;二是在权衡利润和机会以后,公司业务在向航天配套方面调整。

  高科、天朗、经发、海荣、荣华、雅荷等更多的大开发商,则选择跨界经营。

  2013年,西安本地某知名开发商,就在户县尝试开发养老地产。针对中高端老年客户,突出“医、养、护”于一体的服务概念。“这样做是为了不把鸡蛋都放在一个篮子里。”该房企营销总监告诉华商报记者,养老地产的市场空间大,也能避免传统开发的同质化问题。此外,他们还尝试拓展绿色健康农业、互联网金融等多个行业,丰富企业模块。

  分析:高库存下开发商谋变购房者受益

  “景观现房X万/套、学区现房交X元抵X元……”与前两年期房充斥市场不同的是,现在的房地产广告,不少项目都打出了准现房、现房招牌。业内人士指出,这相当于开发商一直在掏钱为这些房子“垫付”施工和库存成本,如果不能及时转化为现金回款,实力不足的企业面临的风险很大。

  “在目前的市场形势下,高库存对开发商,特别是中小房企来说,意味着生存与否。”复旦大学房地产研究中心副秘书长夏强指出,近两年,不少开发商的目标已经从“今年要挣多少钱”的利润主导型转向“今年要回款多少钱”的现金流主导型。有些项目甚至以成本价甚至略低于成本价的价格销售,只为保住现金流,保证企业的正常运转。

  夏强认为,在去库存的周期内,将会加快开发商优胜劣汰的过程,一些小企业被吞并甚至破产的情况将会出现。另外,由小企业拿地、大企业操盘的合营模式也将增加。

  有业内人士认为,优胜劣汰的过程,对市场也有积极影响。“所有的房企都面临转型”,独立地产评论人李连源说,在转型过程中,大开发商谋求整合,将会顺势推出功能更为全面的产品。比如不少品牌房企提出的“城市综合运营商”概念,就不再只是做住宅,还把房子的功能延伸到与生活、工作相关的各个产业,最终受益的还会是消费者。

  “80后”刚需多已买房 外来人口和换房一族将成去库存主力

  楼市库存为何高企?根本原因还是供应超过需求。华商报记者调查发现,在不少“80后”刚需已购房的背景下,西安楼市面临原有客群饱和的情形。

  业内人士分析,未来开发商需要挖掘外来人口、有换房需求等新客户群体。而对购房者来说,高库存又意味着有更多购买选择。

  “80后”刚需减少西安原有客群出现饱和

  6月19日,在万科城售楼部,一位姓张的置业顾问表示,近一周他接待的看房者中,首次置业和改善型置业的比例基本上在“一半一半左右。”

  高先生从事房地产销售工作已有5年时间,期间换了3家楼盘。对于消费群的变化,他感触颇深:“2010年刚入行的时候,来买房的大部分是‘80后’,现在少多了。”

  据曲江汉华城相关负责人介绍,近期的购房者中,改善型要超过首置型。

  今年年初,西安房地产信息网数据研究中心针对购房需求的调查显示:26-35岁间的购房者占比40.98%,虽然仍占据购房者的主力地位,但相比2014年,该年龄段比例明显下降。

  “客群比例在不同区域的表现不会一致。”中华房屋土地开发有限公司营销总监冯越指出,像浐灞买首套房的会多一些,像曲江、经开可能改善客群更多。不过,首置作为原有的消费主力,需求已经得到满足,“2010年前后,才是‘80后’刚需买房最集中的时候。”

  应对需求饱和要靠外来人口和换房一族

  在原有需求出现饱和、市场库存高位运行的状态下,开发商开始把目光投向新客户的挖掘。易道顾问机构分析,在今年3·30新政的利好刺激以及部分房企“重利润”的驱使下,今年5月份以来,开发商已开始把推货重点放在超过120㎡的改善类产品上。

  “刚需还会是楼市的消费主力,但组成结构已发生变化。”独立地产评论人李连源认为,未来西安的刚需将会是两大类:一是改善分巢型,二是外来安家型。他说,作为有800万人口的区域中心城市,西安对西北地区的吸引力较强,每年会有大量外来人口来工作和学习。为了定居,这些人会形成潜在的购买力。另外,就是需要换房的市民,“从结婚置业,到子女分巢再到改善居住环境,西安存在7-8年的换房周期。”

  “外来人口和换房客户是西安楼市中尚未透支的力量。”金辉地产一位负责人认为,尤其是改善型客户,对开发商来讲机会与风险并存。因为,改善客户往往拥有二次、甚至多次的买房经验,对自身需求清晰、在选择上也更为理性和务实。如何在产品和营销方式上打动他们,是销售方需要解决的问题。

  高库存让消费者选择更多 自住可按生活半径选房

  由于需求的饱和、供应的积压,西安的房产库存高位运行。截至5月底,全市商品房库存量为3400万㎡。其中,住宅存量达到2200万㎡。

  业内预测,至少在今年内,西安楼市仍会笼罩在巨大的库存中。这种环境下,开发商备感压力。但对购房者来说,却很可能是一件好事——高库存也意味着可以有更丰富的购房选择。

  “不少购房者既想自住,又希望房子具备投资功能。”雅狐企划总经理冯奔说,其实这两种目的,挑选的房源是完全不同的。对自住的购房者来说,以生活、工作半径寻找房源是最理想的;而看重投资者,最好选择地段优势明显的房子。

  不少购房者追求“一步到位”,专家给出的建议是“不必强求。”人一生的需求都在不断改变,当前的需求只能视为阶段性的一步到位,买房可以考虑长远点,少点折腾,但也要结合自己的承受能力。 (来源:华商报)

编辑:wulingya

 

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