成威:做产业地产最核心是选址 不在地价
http://www.funxun.com房讯网2015-5-7 11:34:00
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[提要]成威:我们这几年有深刻体会,我们在选项目的时候,我们特别渴望能找到潜在的客户,就是说我拿地的时候,我就想知道到底这块地定位完以后,哪些客户能来,或者我根据客户来定位这个项目。

  【房讯网讯】 2015年4月24日下午,由房讯网携手北京选址通网络科技有限公司主办的"写字楼O2O电商模式研讨会"在北京富力万丽酒店举办。会议邀请了房地产业内知名人士以及知名开发商,就国内写字楼电商模式和目前写字楼市场进行深入地讨论和交流。

 

 

  房讯控股董事长、全联房地产商会写字楼分会秘书长刘凯,柒壹资本集团创始合伙人张春华,北辰实业写字楼分公司副总经理裴晓红,金丰能源中心总经理张毅,协信地产产业地产副总经理成威,中海地产写字楼负责人张存理,哇棒传媒总裁颜鸿,天圆集团副总裁王玉龙,北京兰格加华置业有限公司招商中心总经理潘华,天津嘉丰汇美科技有限公司总经理李文超,高力国际董事周晓骏骅,中原地产商业总经理马耀扬,水魔方董事长梁建福等嘉宾出席了本次会议。

 

 

  以下是 协信地产产业地产副总经理成威先生 的发言实录:

  做产业地产协信还是走得比较早,1999年底就开始做。我这几年的体会,包括今天发布选址通,选址通选址做产业地产最核心是选址,而不在地价,原来很多开发公司做不下去,以前是做住宅的逻辑概念在选址,其实产业是不能够以地价选址的,而是一定要依据他所处这个区域的产业基础,和政府未来的经济导向为主要的。所以做产业这块,我们目前两个产品,一个是办公写字楼,是大家非常熟悉的,一种是标准化厂房。标准化厂房可能好了解,但是办公写字楼一说到选址通,当然咱们在北京的选址的概念会弱一些,在北京五环之内、四环之内,每个地方都不愁租,但是租的情况也不尽相同,有好有坏。

  我们这几年有深刻体会,我们在选项目的时候,我们特别渴望能找到潜在的客户,就是说我拿地的时候,我就想知道到底这块地定位完以后,哪些客户能来,或者我根据客户来定位这个项目。所以我倒觉得刘总这个选址通应该有个概念,你现在抓住了上段,我们在这个区域里都是产品提供者,我特别能找到下段,就是找项目这些人,当你有N个项目的选择的时候,我就想知道他们想选什么样的产品。如果我掌握了这个概念,那选址就很容易,我跟政府谈政策,去谈所有东西都很容易。而且我对土地的价格就很轻松的去定位。所以我倒觉得,我们这个选址通刘凯总有没有可能这么转过来,在他们选产品的时候,同时我们找到完全的客户和业主,我们能够掌握他们的需求。

  另外,做产业这几年,我的体会确实是大城市合作。虽然在重庆连续几年也是销冠,但是做得很辛苦。我的体会是,这种产品其实还是我们拍着脑门去对接,虽然我们也做产业定位、也做产业分析,但更多时候还是拍脑门,因为有些时候会受到政府政策的影响,就是因为我们没有更多的博弈的筹码。重庆的项目,开始定位的时候,我们首先有一些共识,后来又有变化。那个项目从一开始的政策,包括后期的客户的寻找,以及找来的客户的需求,我们自己还是比较满意的。所以我希望选址通能不能为我所用,这是附加值更大的,也是您能够创造价值,您能够有收益的地方。

   从上游要解决很多问题。当然这里边还有一个,包括大家都谈的we work,包括分时办公的厂址的选择,因为说直白一点,他们属于二房东,今天在座的很多都是大房东,二房东能做的,为什么我们大房东不能做。因为大房东都是重资产,二房东是轻资产,可以跨界,跨很多界,运作起来会很灵活。包括万科现在完全的冲破界限,也是在往这个方面走。我们想法其实都有,就看怎么能走出来。

  我想问您一个问题,说投资本,您现在投写字楼吗?就像我们现在找项目,定一个项目,就解决两个问题。第一个选址问题,第二个金融解决问题,我一定要解决这两个问题,因为现在没有一个开发商能够通过一个正常的渠道拿到开发资金。都要通过很多种金融产品。所有我们作为开发企业有很多需求,刘总以后这个平台能不能解决,从龙头一直到最后。因为开发商不可能背那么多资产项目,肯定开发一个项目要脱身、要撤,怎么撤?现在从一开始我们看一个项目,就要想好我们明天、后天怎么走。当然这个走不是开发完了就跑了,虽然我们也有运营管理公司,但是一定要有第三方、第四方甚至第N方的来接手。因为我们是搞开发,前期的项目定位、开发,运营不是我们来做的,我们现在更多是陷在运营的困局里边出不来,就是说我们还是一个重资产的企业。

  来源:房讯网

  编辑:huangcy

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