上海土地市场火热 4月土地价格溢价61.69%
http://www.funxun.com房讯网2015-5-7 10:13:27
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[提要]中原地产数据显示,4月份上海土地价格溢价61.69%,而今年前三月平均溢价不到10%。如大名城(16.25, -0.79, -4.64%)以总价50.76亿元摘下唐镇2幅宅地,平均溢价率68%

  成交回暖,带出了土地市场的火热。“成交楼板价与周边市场的产品成交价格相比,已经到达了一个新高度。”泰禾集团(28.80, -1.89, -6.16%)华东区域投资总监王显巍认为,上海土地市场进入了火热的阶段。

  中原地产数据显示,4月份上海土地价格溢价61.69%,而今年前三月平均溢价不到10%。如大名城(16.25, -0.79, -4.64%)以总价50.76亿元摘下唐镇2幅宅地,平均溢价率68%;碧桂园6.0755亿元夺得嘉定徐行镇6.3万方纯宅地,溢价率62%。土地溢价率大涨,直接推高了楼面价。

  据德佑链家研究部监控数据显示,五一小长假(2015年5月1日-5月3日)上海商品住宅成交7.20万平方米,同比上涨181.31%;此前的4月份,上海商品住宅成交124.2万平方米,超过去年四季度月度平均值,并创下自2010年以来的4月同期新高。

  成交增长,给房企增加了拿地的信心。今年3月20日,华润置地和华发集团联合体以70.52亿元竞得闸北区市北高新(17.30, -0.80, -4.42%)技术服务业园区N070501单元10-03地块。据测算,该地块楼面价为34871元/平方米,但将无偿配建的幼儿园、社区服务设施、保障房等进行测算,可售住宅部分楼面价已超过5万元/平方米。

  普通宅地由于供求矛盾巨大,房企争夺激烈,地价上涨速度明显快于房价,在京沪土地拍卖市场尤其常见。

  克而瑞研究中心一份研报显示,春节过后,一、二线城市土地成交总值大幅增长。其中,一线城市经营性用地成交金额203亿元,环比上升22%;二线城市成交金额256亿元,环比增加33%;三四线城市则同环比双双回落,分别下跌了10%和32%。

  踊跃抢地的,除了全国品牌房企,区域房企也不甘示弱。例如四川当地的蓝润地产,今年拿下的春熙路地块,虽是零溢价成交,但创下了成都自2007年以来的单价地王。此外,该公司还获得了青羊区二环西岭路和人民南路两宗商业地块。其中人民南路地块溢价率高达176%,成交楼板价达15600元/平方米。

  上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示,在市场已经回暖的背景下,供应稀缺的宅地,地价进一步上涨势不可挡。德佑链家市场研究部总监陆骑麟称,楼市回升,地主政府有动力增加土地的供应数量,房企也容易高溢价拿地,5月份土地出让金很可能水涨船高。此外,上海一些土地储备不足的房企也会加快土地储备量,以保证企业后续的开发和销售。

  值得关注的是,克而瑞最新发布的《A股房企财务指标TOP20榜单》显示,因为房价下行调整、综合成本上扬,2014年A股135家房企(注)毛利率和净利率同比分别下滑了1.03个百分点和1.57个百分点。入围净利率TOP20榜单的,基本都是多元化经营的中小房企。

  出于分摊房企开发成本与业绩压力,房企不得不继续增持土地,但拿地模式正在转变。

  一个主流的方式是,房企联合体拿地增加。这在寸土寸金的北京尤为明显,例如今年1月,华润、首开、平安联合体以86.25亿元的总价摘得北京丰台区地块;龙湖首开联合体拿下朝阳区地块。3月份上海闸北区市北高新技术服务园区土地出让,实际竞拍的仅有2家,均是央企+国企组合。4月1日,中国电建(14.68, -1.06, -6.73%)地产与深圳两家企业组成的联合体以20.12亿元摘得上海松江区新桥镇陈春路一号A-1宅地,楼板价17227元/平方米,溢价72%。

  由于一线城市地价偏高,大体量地块的开发建设对开发企业综合实力要求较高,联合拿地渐渐成为趋势,不仅仅是在资金上的联合,也是房企商业运营能力之间的优势互补。

  绿地模式有所不同。绿地常与资产公司合作拿地,或者在一个区域深耕,连续拿地。5月6日上午,绿地集团以2.3056亿元底价取得奉贤区海湾镇16-01区域地块,楼面价仅2982元/平方米。这种郊区商业地块一般房企不太感兴趣,故地价较低。目前绿地已经在奉贤开发10个项目。  (来源:21世纪经济报道)

编辑:wulingya

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