实录:大众创业万众创新下的中国写字楼市场
http://www.funxun.com房讯网2015-5-21 13:33:00
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[提要]2015年5月20日下午,国内首家写字楼行业组织二级专业机构,全联房地产商会写字楼分会(CRECC Office Research Council)成立大会暨第一届会员代表大会在北京富力万丽酒店召开,本次大会由全联房地产商会主办,全联房地产商会写字楼分会承办。

  【房讯网讯】 2015年5月20日下午,国内首家写字楼行业组织二级专业机构,全联房地产商会写字楼分会(CRECC Office Research Council)成立大会暨第一届会员代表大会在北京富力万丽酒店召开,本次大会由全联房地产商会主办,全联房地产商会写字楼分会承办。

  全联房地产商会秘书长钟彬、全联房地产商会常务副秘书长赵正挺以及来自富力地产、北辰实业、方兴地产、远洋地产、平安保险、中粮置地、金融街、卓越集团、中信集团、华远地产等国内主流开发商及投融资公司、房地产顾问公司、房地产建材企业、研究机构等300位会员代表出席本次大会。

  大会隆重举行了全联房地产商会写字楼分会成立授牌仪式,现场还通过演讲和圆桌对话形式就写字楼运营管理之道、大众创业万众创新时代下的中国写字楼市场等话题进行观点碰撞和思想交锋。

 

 

  以下是"大众创业万众创新下的中国写字楼市场"圆桌会议实录:

  主持人:有请北京科技园建设(集团)股份有限公司总经理郭莹辉;中信和业投资有限公司 副董事长 总经理王伍仁;北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清;北京星太装饰集团董事长胡振海;金地集团商业地产北京公司副总经理吕丽华;天艺工程(香港)有限公司的董事总经理杨新力。

  今天是一个专业的会议,大家都可以说点干货。3月5日李克强总理在2015年政府工作报告提出大众创业、万众创新的新型战略,同时首次提出互联网+的行动计划,在大众创业、万众创新的时代,或者互联网+时代,作为一个经济形态的重要组成部分和第三产业重要载体,写字楼的发展模式将会出现哪些新的变化?比如WeWork或者优客工厂模式,包括互联网+思维,对于写字楼影响有哪些方面,应该如何应对,这些问题是大家比较关心的。就这些方面,请大家做分享。

  首先有请王总,负责中国村项目负责人,目前在国内,包括北京都是一个非常受瞩目的项目,业内也非常关注。介绍一下目前项目进展情况大概规划是什么样的状态。

  王伍仁:题目讲市场,我想说能不能暂时不说,还没有到达去运行和出租的阶段。中国村目前很切合我们的实际,2012年到今天四年了,我们的设计从概念阶段到初步设计阶段,到施工图阶段,今年结构工程已经完成,到了六七层高度,本月底大楼将会以每七层左右一层的速度在快速地推进,如果讲创新的话,我想应该说,我们在这三年过程当中,我们花了很多精力去研究超高层,尤其是超高层写字楼,到底有哪些新的东西,或者有哪些问题是必须在设计阶段就解决的。

  讲创新点很多,讲几点我们做到了。第一阶段已经定下来的可以告诉大家,层高,净空,标准层净高三米,行政楼层净高3.5米,最高突出物到顶棚的距离就是净高。设计层在灯架,温度传感、烟雾传感、出风口一体化,顶上看着非常干净,只有一家做到了,上海环球金融中心,设计的时候把照明、通风、消防、安防,统统一体化进行设计,而不是各自为政。

  恒温恒湿,针对北京雾霾,确保三层空气净化,未来大家不愿意回家,因为这里空气比家里、外面还好。这是目前设计上已经考虑的。大家为了节能采取很多措施。我们认为能源将会越来越贵,大楼未来的运营成本,我们也做过测算,其实最大的能耗应该是空调。第二是照明,第三是电梯。当然决定楼层高度,三样能耗大户,空调采取冰蓄冷技术,节电费,不是节能,为了将来写字楼成本能降低。按照目前设计,我们有望做到,一年大概60%以上的夏季用空调的时间。冰蓄冷蓄能量贴峰50%以上,高价电能一半,设计上已经完成。减少太阳光对大楼热辐射,国内超高层第一次用,双中空,加强玻璃,中间一道中空,再玻璃,再中空,再玻璃大幅度增大窗墙比,减少外面辐射。为了好看,外观看全是玻璃幕墙。靠窗有80公分高的空气盘管在窗边,这样可以减少阳光对于大楼的辐射。

  请清华做过计算,按照目前设计,光是幕墙,采用双中空之后,可以减少12%的能耗。当然这是要加大成本的,我经常给大家讲,这个楼是你自己用还是建了以后卖,两种管理思路,如果建设了以后要卖,尽可能降低造价。美国人做过分析,一个建筑物真正在全生命周期的投入,其实建造期,不超过30%,20%多。80%、70%多是运营当中发生的,产生的能耗和投入。如果在建造期,在设计阶段能考虑降低未来运营成本的话,那么肯定会在建造期降低成本,做过很多测算,这个成本加上去,未来是什么。

  刚才讲双中空,幕墙每平米增加两百多块钱,甚至多一点,按照简单理论计算,要20年才能收回增加的幕墙费用。但是我们讲20年建立在能源价格不上涨,电费不上涨,实际上不可能的。所以每一措施、技术在用的时候,都经过对比,然后再做决定。别的方面,当然我们也采取很多措施。比如说当然这是超高层一些特性,国内有些人不知道。我们的楼不允许开窗的,因为有烟囱效应,有活塞效应,实际上还不止。所以未来对于大楼空气流动控制,当然对于这个楼来讲,对于超高层来讲是一个难题。当然现在也在解决。我们也考察、得知对面的楼,国贸三期的楼,现在遇到了冬天由于温差过大之后,电梯井里的风速非常大,测下来,大概每秒钟9.5米的速度,而且还不停。去国贸三期看见,做了大量的电动门,后期增加的。挡住风,这个问题对于中国未来来讲是一个巨大的考验。现在当然设计上采取很多措施。将来能不能过关,今天还是忐忑的。

  我们想事先采取一些措施,相信会有一些效果。还有很多创新点,现在对未来有用的,就是我们的空调。最近从日本找到一种技术,国内时间长了以后,管容易堵塞,我们找到一种新技术,在批量用。

  关于低风量、大风量,现在大楼很多调查下来发现,空调都在低开度,会大大地加大风扇的功率和能耗,好像能量下降,传输动力能耗大大上升,准备找到一项技术引进来,一种大开度,但是低流量一种供冷技术,这些都想在未来解决掉这些问题。当然刚才讲这些创新,能不能实现,我们只是说采集到在全球筛选到了这些东西。

  在施工方面,应该现在大家可能看见了,现在有一个钢平台,有人说的很悬乎,智能,对于我来讲就是作业平台,超高层后期超过三百米以后,风会非常大,而且操作会非常难。现在大家看到了,金地有一个顶升能力达到4800吨钢平台,12个支撑点,每个支撑点400吨,4800吨可以同步顶升,今天为止已经顶升三次,还是非常理想的东西,速度我们想再提高,因为按照他们原来测算的,九天一层,最近和承包商在讨论提高速度。上一轮开始花了两个多月,我们有望理想速度,全军将来七天左右的话,有望明年7月底可能就会成为北京第一高楼了。

  别的当然还有很多方面,我们都在采用一些新的东西,比如说冷却塔,由于超高层,不像很多楼,有裙房、有裙楼,冷却塔放在裙楼上,CBD没有一幢楼有裙楼,放进大楼里去。能不能确保冷却效果,又是巨大的考验,这件事当然也筛选到了能够被成功地正视可以用的东西,香港的ICC看到一种冷却塔,在国内生产,现在我们也找到这样的东西。

  北京市场是写字楼市场非常好的市场,而且各个档次都有,旁边国贸三期被大家称赞,国贸整个物业写字楼管理。当然我们是瞄准的参照体,当然应该是超越已经已有的建筑和写字楼。因为我们比他们更晚,所以我们想把更多他们的教训,刚才有一位前面小姐讲得很好。我倒认为,人家成功的东西,我们去学很难,因为成功有很多条件,不一定具备,但是如果把失败的东西避免了,我认为这是非常有高价值的。所以我们公司三年多时间,更多地去找怎么避免重蹈覆辙,怎么避免不犯同类错误,当然这个只是在进行之中,所以我能说我是在路上,我是来学习的。

  主持人:谢谢王伍仁总,祝贺中国村明年7月份成为北京第一高,超甲级写字楼新标杆。问一下郭总,北科建是中关村的缔造者,不知道在哪看到这么一句话,最近总理也去创业一条街视察,对于创业一条街肯定。前几天北科建跟廊坊市政府有一个签约仪式,下一步可能会在廊坊做一个新的产业园区科技地产的开发建设,我想请问郭总,在我们目前,刚才提到的大众创业、万众创新,包括目前互联网+,包括今年京津冀一体化整个规划出台,怎么来看科技地产下一步,跟互联网+、双创、京津冀一体化,能不能把中关村再搬到其他的地方去,比如说廊坊。

  郭莹辉:刘总一下提出好多热刺,其实房地产企业和大众创新、万众创新,怎么去对接、承接,北科建起来有自己的一些见解。首先众创空间这个词大家耳熟能详,深度理解,还是给大家诠释一下。不简单是一个物理空间,还有网络空间、社交空间,更有全要素导入,包括创新企业、创新导师、资本,公司治理等等,一系列的服务,乃至于企业及企业员工的生活性服务等等。这些众创空间,一类是WeWork联合办公,传统写字楼微缩到创新领域去,更多领域,20多年来领域国家高新区、科技园区,这些园区已经成为中国国家创新的主要源泉。北科建实际上在第二个层次上做众创空间,作为郊区型的众创空间。我们所用科技地产一个事业理论和商业模式,构建新一代的科技园区,来实现所谓的创新与创业,怎么打造?其实我们有一个自己的商业模型。

  我们是把一个区域,比如说这个尺度,可能在一千亩到一千五百亩这个区域,一个市场化园区运营商可以运作得到的,能够成功的一个尺度上,我们把区域作为众创空间,这个里面包含了可能有1/3左右是作为高新技术企业,和各类产业领域里面的高薪技术企业聚集。

  第二,1/3空间配套商业办公和餐饮这些城市的配套服务功能。再有1/3是生态居住。城市尺度里面这些创新与创业这些要素功能包括主课题巨济岛一个区域空间里,这是一个大的事业角度看待创新创业。但是基本原理是城市设计和房地产开发+产业组织及其产业服务。所以说北科建要回答创新与创业问题,首先给大家划一个大轮廓,北科建有事业理论、投资布局。现在在中关村这种成功以后,在国内嘉兴、无锡、青岛、上海、滨海新区一系列的地方,廊坊是北科建第二代产品。第一代产品在北京中关村软件园,从园区运营商来说,和政府和客户之间的关系,当政府策划产业定位,进行土地一级开发和土地招商运营,真正的二级开发是很少的。所以那个时候是产业地产里面的土地运营商。第二代依然做产业定位,不做一级开发,直接买地,跟商业地产运作的基本规律一样,仅仅比商业地产,刚才说的整租,或者部分零售,但是我们最大的不同,也有建造、出租、招商,物业管理。还有不同的产业服务,就是在这个物理空间上搭建生活性、生产性的服务和政务服务,这三类服务于企业及企业员工,使企业在里面安心地获取他生产中的要素,个人获取生活当中的便利。这是第二代。

  刚才讲到第三代,我们还有打造创新之城,比如廊坊这个项目,已经不是一千、两千亩,一个开发商的行为,是我们受当地政府之托,对20多平方公里进行产业构建。有2.5现代制造业,2.5高端研发,有3.0的各种各样的高端现代服务业和低端的传统服务业,构成产业的总体策划,到几十平方公里土地的投资,再到土地的招商。还有生态与智慧园区的技术手段导入,从策划、土地运营、招商、城市管理,实际上已经从区域的创新功能角度,打造一个产城一体化的城市了,变成城市运营商。

  这就是我们从一个国家倡导的创新与创业,从技术层面到企业创新层面,到城市的运营创新,这个是一件非常宏大的课题,所以我们在廊坊这个事情上,已经不是房地产商的问题,也不是一个园区发展的问题,实际上受政府之托,利用新型的园区或者新城PPP模式,和政府代理、受托关系,进行产业创新之都重新构建,包括整合运营与服务,这也许是城市创新和新型城镇化实施的一种新的探索方向。

  主持人:感谢郭总,郭总是国内科技地产既有理论,还有实践这样一个专家。北科建业绩有目共睹,在这里祝愿北科建廊坊项目,像郭总说的一样,能够再超越。今天有三位开发商代表,也有三位建材装饰代表,开发商代表先说,一切比较牛,甲方,第三个想问吕丽华:女士,刚才演讲提到WeWork联合办公、优客工场联合办公模式,对于甲级写字楼有多大影响,影响从哪几个方面进行,作为甲级写字下一步如何应对,刚才说了一些,不够透,说的再深一点。

  吕丽华:我一直在一线,非常敏感,新出来任何东西加以警醒,第一时间自己考察了。北京好多商务中心我都去看了,而且了解很新,认识我的,直接说来学习,不认识我的,假装我是租户,看看他们怎么接待。对于大众创业、万众创新在总理的号召下,确实涌现一大批职业经理人自己就创业了,包括丁丁总,刚开始以为丁丁租房是丁丁总做的,后来发现不是。包括毛大庆毛总做了优客空间,非常期待学习,毛总说8月份亮相,所以我8月份再学习一下。对于甲级写字楼有冲击吗?这个问题不能说没有。我谈一些比较直观的感受。因为我是在经济中心,我们楼里面就有一个联合办公的,我们楼里的叫艾克,一个新加坡做联合办公,这个租户很遭灾北京就有了,而且在北京的头一站,后来又开了另外两家,在北京总共有三家,这个租户对于我来说是一个挺好的租户。因为一租租一整层,先批发再零售,装修成一间一间小隔间,按照一个工位一个工位收租金,包括附加服务,都要收钱。比如说打印、复印,前台秘书服务,这些都是他要额外收钱的,他跟传统的办公最大的不同就是,我们传统的办公,只要你跟我签了租约以后,按时每月主动交租金、物业费,里面具体干什么,不管你了,只要别做违法生意,别聚众闹事,别对大楼有任何不安全因素在,我们两家属于相安无事。

  商务中心或者联合办公,或者WeWork,优客空间,各种名字,最近白羽总做了一个新库空间都挺关注,这些名词涌现出来最大的特点,面对的是初创公司,或者新成立不久的团队,面积比较小,人员比较少,这种需求比较多。

  对我的冲击是什么,我发现以前金地中心小面积租户,到期不续了,去这些商务中心,优客空间、产业园,搬到这些地方了,最大的原因就是为什么不是租金贵,因为觉得在商务中心灵活度更大,如果他跟我签,比如你也是创业,现在租的面积比较小,两百平米就够了,我在经济中心幼两百平米,租金说实话就是市场租金,也没贵到哪去,没有贵多离谱,但是去商务中心两百平米比我贵,CBD找一个联合办公地方两百平米很贵,好处是什么,灵活度特别强。如果跟金地签两年,两年之内就两百平米不能动,就是一天一个月只有两个人在北京也是两百平米,但是换到商务中心完全不一样,这一个月租商务中心两个人工位就可以了,相当于七八千,但是八千元租金地中心写字楼两个工位开玩笑。这些人都回到北京,扩展到十个工位,商务中心说没有问题,随时来,随时跟你签合同。这就是为什么满足了这部分人的一个部署需求。传统写字楼满足不了。商务中心装修好了,拿着笔记本电脑到那能办公,网线布好了,其他费用不用操心,除非使用附加价值服务才会付费,这是传统写字楼会受到的冲击。他对于小的创业者和小型公司的灵活度来说,传统的写字楼没有那么大的灵活度,但是商务中心可以、孵化园可以、产业园可以,这就是他们的优势。但是我们不能说有点像走极端,今天这个东西出来害怕了,传统写字楼都不行了。跟老板说这个不行,全都改成商务中心办公室,也不是这样的。每个人要分清楚你的角色定位、市场定位,想做什么,盈利点是什么。

  金地中心拥有量栋甲级A座B座两个塔,中间还有商场完整配套,我可以运营和管理好两个大楼,商务中心会有小面积冲击,一租租一层,商务中心多大成本,不划算,任何新型事务出来琢磨它的盈利点、特点是什么,它哪些方面不如我,这样才能帮助我逐渐地更坚强我自己的信念、定位,我的市场发力点在哪,找准目标,就会重点击破,而不是杞人忧天,这个东西对于我没有这么直接的影响,我也害得要死,不至于那样。

  主持人:感谢吕丽华总,纯写字楼和联合办公模式还是有一些区别,主要体现在市场定位以及区位上面,像雷格斯这种模式,我个人认为更多在核心区域,可能类似于优客工场模式,可能在四环外、五环,短期内对纯甲级写字楼影响应该很少。我们应该有互联网+的思维。

  三位开发商讲完了,布品这一块,首先请马总。也是中国建筑金属协会副会长,门窗、幕墙行业,互联网+有没有捧到我们这个行业?对于门窗幕墙行业,房地产目前的走势、形势,应该有哪些创新和突破,这样一个模式。

  马俊清:今天在写字楼分会成立的日子里,我们跟互联网+有没有拥抱,我们今天公司米兰之窗一个微信新闻里面,今天的新闻就是米兰之窗拥抱互联网+。北京是我们的总部,今年4月18日在山东临朐,开业了一个新基地。那个基地就是以互联网的思维方式,目标对准的客户群体,在基地的这种设备配置,以及生产方式都是按照最新的这种智能化的工厂这么配置的设备。产品迎合绿色、低碳、环保,客户群体不但现有工程,同时对于每家每户这种服务,家里面后换窗的客户服务,进行智能化的生产。

  换句话说,我的生产方式,通过网络,通过电子手段,可以直接命令我的设备,就可以把你们需要的窗子生产出来,幕墙生产出来。无论生产线设计还是服务过程都是互联网行为方式进行。

  新的写字楼发展未来方向上,产品有没有新的创新点?实际上我的感觉,作为写字楼来讲,大部分写字楼,市里面的高层,玻璃幕墙式的写字楼,它的能耗非常高,这只是一方面。在里面办公的人非常不舒服,现在开始一直持续到冬天之前,不单单是空调的能耗问题,很不舒服。在里面非常热,今天跟一个老总还讲,大的空间不用了,躲到阴面一个小房间里办公,纯粹是现实问题,怎么样让玻璃幕墙来降低热的传导。

  刚才王总讲,他们现在用这种双层玻璃手段,实际上目的就是降低玻璃的传热系数。所以我们在这一块也是开发了铝包木的幕墙,幕墙大部分是铝合金的。但是我们这种铝包木的幕墙,木材导热系数最低,是铝合金千分之一,所以新的铝包木的幕墙结构,整个幕墙传热系数降低到0.8以下。同时还可以配套遮阳系统,玻璃幕墙外这样是很难做的。组合起来,三层玻璃中间有一个遮阳层,既起到阻挡阳光的作用,同时也解决了这种保温隔热的问题,特别是在这个过程当中解决了玻璃幕墙外围外挂式的遮阳系统的危险性和操作性,特别是玻璃幕墙的美观性一并解决。

  另外一点,现在的产业园,包括总部基地。在郊外或者远一点的园区里面,把高楼变成独栋的小房子。小房子实际上做大窗户就很难,大窗户解决问题不好解决。在铝包木的幕墙,这种五六层、二三层、三四层小房子当中,可以做到非常好的节能效果,特别是提高舒适度和美观度。在室内可以给你感觉到非常好的木质效果。

  刚才领副会长牌的时候,钟彬会长说了一句,聂会长一直在做广告,现在清华办公室,装的铝包木的窗和幕墙,原来就是铝合金的,换掉以后,马上感觉到里面的舒适度。这种舒适度和品质提高非常明显。所以对于产业园独栋小的办公室,用这种铝包木系统,会大大地提高附加值和将来使用的舒适度,高层的玻璃幕墙,国家现在有很多限制。

  未来洞口当中的小幕墙,或者大窗户,更受欢迎。层与层之间断掉,用装饰结构装饰的板材,做切分,煤层之间可以做这种大的带窗和幕墙。这种幕墙用铝包木的结构,既保证了能量不损失,保温性能提高了保温和隔热功能、性能,同时增加了美观度。室内看也是这种温馨的、高品质的木质感觉。这种产品对于新的未来的高层写字楼,对于产业园式的独栋办公楼、写字楼都是一种新的选择。现在这种创新新产品,能够帮助解决节能问题,解决舒适度问题,刚才几位上台演讲的时候,重点讲的就是人的这种感受,写字楼里的这种感受,提高这种感受以后。相信它也是大大提高出租率的这么一个手段,也是我们能够为大家配套服务的,能够做的一点事情。

  谢谢!

  主持人:谢谢马总,近郊区,花园式办公,企业独栋这种产品越来越多,花园式办公更主要是人性化、节能环保、舒适度,刚才马总说的,祝愿米兰之窗铝包木产品,能够更多地跟企业独栋有新的合作、新的创新型产品出现。更多的应该从人性化的角度来出发,就是舒适度角度。

  谈到这,节能环保和舒适度,下一位请胡总,对于门窗幕墙行业,无论是互联网+也好,还是创新也好,都是跟节能环保,还有舒适度,包括人性化等等这些东西都是离不开,这也是一个大趋势。星太是怎么样的考虑和转型的模式?

  胡振海:总理提出来互联网+还有科技创新的时代到来,这个时间段,国内国际大环境上来说是非常到位的一个时间点。当然作为企业,一定要跟得上时代的发展,所谓与时俱进,我们公司是做高端铝合金门窗幕墙的。高端的铝合金门窗幕墙,创新方面已经储备了三款产品,比如说跟PM2.5有关系的有三类,第一类就是PM2.5是非常低的一个被动式产品,这个被动格式产品微量消耗能源,但是产生的效果是24小时自动换风,可以根据室内室外的温差,还有室内室外的气压差实现,当然通过多种过滤,比如说保温、化学膜、聚氨酯,很多新错料、新科技的点材造成的这种空气的保持24小时新鲜的,我们家里有噪音,开窗户有噪音,不开窗憋气,特别是室内宾馆、卧室,住一晚上,第二天早上闻空气是臭的。所以空气的新鲜度,这一款门窗幕墙解决了。还有一款更高级,主动换风的。经过六层的空气过滤系统,跟室内、室外做出交换。

  还有一种更高级的,就是PM2.5的零空间。除非我们自身带进来的浑浊空气,还有我们自身的衣服,皮毛造成的浑浊空气,还是循环地清洁的。三款产品,对于现在PM2.5空间,还有高档写字楼非常有价值,新产品创新方面,不仅这些,新材料,外墙的外侧材料上,做出很多创造性的产品研发。这种产品研发会带来什么新的变化,外墙更漂亮,设计师创造空间更广泛,更有创造性。大楼会变得更漂亮,刚才马总谈到铝木门窗优缺点,铝合金超大规格、钢度、耐火,突破性、夸张性的表现,非常可行。

  在铝合金方面为了节能,我们进行内部隔热层材料特殊结构的这种设计跟处理。会大大改善直接用铝合金,导热能力很强,如果加上经过改造,特殊结构的隔热层,可以达到希望的数值,被动式门窗,零能源门窗。

  为了这个产品更适合未来客户的需求,我们在这个产品上还做了更多的改造。这种改造会使得我们的产品,我们也开窗,微风、微循环。随时可以开窗,不是不能开窗。微循环是过滤PM2.5跟灰尘的。而且突然有风,晚上开窗户,身体着凉,不会有这个问题。

  这是产品创新方面,我们有机会可以跟更多的房地产开发商、建筑师深度合作,产品应用、推广起来变得更轻松,对于社会服务更有深度、价值。

  互联网也在进行,试探性地组合推广之中,互联网+离不开,一个传统产业一户做,规模永远上不来。如果采用互联网+态度,用互联网+更多、更广泛的劳动力,加上深度培训。这个优秀产品在社会上的推广跟应用,就会变得非常广泛了。

  谢谢大家!

  主持人:谢谢胡总。刚才胡总也提到PM2.5,不仅仅是未来客户需求,实际上就北京而言,也是目前客观存在的。最后一位嘉宾,杨新力杨总,天艺工程(香港)有限公司的董事总经理。天艺从事商业地产,还有旅游地产的装饰工程,在我看来,商业地产或者写字楼这样一个美容师,美了之后,实际上现在问题也很多,比如说PM2.5,这是我们客观存在的。可能我们在施工方面也会面临着节能、环保、舒适度,这是跟我们用户息息相关的,我想请问杨总,在装饰工程的设计、材料、施工等等各方面,怎么来考虑互联网+的概念,或者节能环保这种概念。

  杨新力:我们做商业地产、旅游地产、养老地产精装修的设计施工公司,同时还有自己的固定的家具厂,有两个家具厂,专门配套做施工的时候,做酒店或者办公施工的时候的配套家具厂。刚刚说的装修的过程当中,怎么避免PM2.5,或者是能源的节能。我们同时设计的过程中,同时其实跟业主也有更深度的沟通,可能正常来讲,建筑设计师或者建筑设计院,他们会给业主做机电的设计,机电的设计之后,对于我们这种港资的公司,做酒店的时候,或者做大型商业综合体的时候,可能会请顾问公司,机电的顾问公司,或者灯光的顾问公司做进一步设计深化。但是国内好多公司不请这样机电深化公司,所以我们公司,因为积攒了长期的设计施工过程当中,跟客户也积攒了很多的这种经验数据。关于节能,怎么积淀方面最初期设计,怎么跟后期运营结合的一些技术和知识。所以会给业主多一点的建议。现在商业综合体本身是大型商场酒店和住宅,多多少少配合节能功能,旅游地产业一样,装饰行业怎么节能、环保。简单地解释一下。

  首先大家一直在窗,王总在说空调,吕总也在说空调,结合空调和窗怎么节能,真正的节能其实并不是开窗,开窗是很浪费能源,真正的节能在于中央空调,中央空调什么时候,怎么样才能节能,什么时候中央空调,才能把这个能源节省下来,而不是开创。正常来讲,室内如果不进新风,大家就会有憋的感觉,这是正常普通人的心里,因为家里都能开窗,但是开窗之后,室外的冷空气、暖空气是不适宜的。当然还有灰尘,可能还有更糟糕的,现在北京的雾霾。这些是开创过滤做不到真正的标准,新风怎么进来,通过空调系统进来。如果酒店、办公楼来讲,如果室内没有新风进来,全是排风,室外脏的空气就会进来,需要新风空调系统。中央空调原来有管道,管道进来。是不是开窗省能源,不是。还有另外一部分风,进来的风要排出去,有室内适宜的风,经过热交换,70%能源,室内很适宜的风,夏天21度,房间20度,风排出去,能量良留下来,这个过程。

  北京春秋季,150人,进了300人,室外适宜冷风进来,不用加热,也不用制冷,给里面也带来了节能效果,这也是新风补进来了,并且这样的补新分过程,能源节省,应该是70%左右。所以这就是我们做室内设计的过程当中,会帮助业主做项目的顾问,或者机电顾问。我们做室内设计,可以查不多能帮助业主节省设计费乘以2的费用,这就是这样,所以为什么很多人,包括酒店,请我们做室内设计。因为做酒店项目很多,商场项目很多。现在商场比酒店好做,大家很积极地开商场,基本上都是十几万平的商场,没有新风是不可能的,人在里面是窒息的。有新风怎么节能,这是很重要的,第一浪费能源的是空调,空调节省70%,等于能源节省70%,所以在做酒店,没有统计过。做办公楼没有统计过,但是做酒店统计过,就能源可以做空调系统节能,可以把酒店的能源成本,从11%降到8%,差不多3%的百分点。这是对于一个酒店的收入总量来讲非常可观的一个数字。

  这是第一个问题,就是节能的问题。

  其他的问题有没有节能的,灯具也是一样,办公楼的等距训练很重要。我们设计的时候怎么选择这个办公楼的灯,可能长得一样的灯,什么适合办公楼,酒店适合2700色温暖光,别人进来开空调,照度也不够,增加灯的瓦数,这也是浪费能源的表现。这是我们设计过程当中的一个细节。2700色温调到6000色温,其实这样节能度,虽然没有测试过。但是正常来讲,节能20%完全没有问题,在照明这个细节来讲。

  我们实验过,怎么把2700温,正常用40瓦管灯,但是6000色温,用20瓦就够了,就OK了,春秋交季的时候,或者办公楼冷量需求少的时候,因为管道水的流量是既定的,然后到春天或者秋天,大家都不需要空调的时候制冷机的总循环量在开。

  总的水量是不变的,但是末端的开启度是有限的,因为不需要那么大的冷量和热量,末端的水开启度是有限的,这个时候又怎么节能,我刚才没有听懂王总在说什么新的技术,没有太注意听,但是其实这种在说的高的,大家说在研发或者很高的技能,其实在我们做酒店行业初期,比如做设计施工香格里拉酒店,很早90年代已经引进了美标、英标做室内精装修设计的机电配套。怎么来避免那个时候冷量大量不循环过程当中的流失,是什么?楼宇自控系统,BMS系统。用这个控制,不是控制末端水量,也不是控制总水量的旁通。总水量出来,不用通过一个流量再回去。回去总水量出来的时候,所损失的能源会少。不是这样的。

  它是来控制初级的整个出水量减少。其实刚刚这个问题已经解决掉了。然后这样能源会根据末端的真正实用性的能源,冷量或者热量的需求,加热或者制冷系统来调节,这个我相信能源的节省,这个是很厉害的。这个也解决了刚刚王总说的问题,我没听懂王总的解决办法。但是这个其实在酒店,因为客人在春秋交季的时候,不是所有客人开制冷或者采暖,大家用这个办法解决。

  怎么监控冷量或者热量通过回水和供水的温差,不是监控回水就可以了,不是,监控供水和回水温差和流量做计算,然后指挥锅炉或者制冷机出去的冷源和热源达到标准。再说环保问题,PM2.5的问题。其实精装修不管是设计,无论是设计还是施工过程当中,这个PM2.5,对于设计师来讲都是非常重要的指标,不管选材也好,或者是选材和空调的结合都好,或者是选材和照明的结合,假设这个厅整个是深的色调,而我们在台上,台上的亮度其实现在是不够的,我们脸其实比较暗暗的。如果像我这么年纪大的一个人,可能大家觉得更加老了。是这样,怎么让上台的人变得年轻,这个房间不增加照明的照度,不增加照明,就是灯的瓦数或者度数,这就是设计师需要研究的细节问题,市面怎么用,如果这个房间是会议室,吸声怎么用,办公房间怎么处理。办公的房间,可能大家还有一个休闲区,刚刚好,其实做地产的过程当中,办公楼经常做的,碰巧做了参与了阿里巴巴几个项目设计,杭州的办公楼,北京和深圳的。

  办公楼的过程当中,最新的办公楼设计理念,除了讲求办公之外,还真正讲求员工怎么休闲。休闲区怎么去设计,怎么去结合这个空调灯光。除了休闲区,或者是休息区之外。还有休眠区,就是睡觉的地方。业主逼着我必须做这个,我才去研究,不是主动研究。做酒店过程当中,因为酒店系统更加复杂,可能酒店客人要求更高,有的房间,一晚上臭了,三四千房价,没有人允许。一进去新风量必须满足,我们这个会议室头脑发胀,并不是因为我在台上,这个地方缺氧,还好比较小。

  我们有一次也是全联房地产开会,酒店投资商会副会长单位,每次在大宴会厅开会,旁边的一个邻座问我,为什么我头痛,我说缺氧,这里面没有氧气。这是设计过程当中,怎么处理这个问题。既要把新风送进来,现在要把室外热的新风送进来,又要节能,这就是业主的要求。怎么比不送进来新风更加节能,这是我们作为设计单位或者施工过程当中,风量怎么节约,怎么细节控制。

  主持人:设计很关键,我们也祝愿天艺装饰能把空调节能70%的技术带到写字楼行业里面来。感谢各位副会长对话嘉宾的精彩观点和睿智思考。相信我们在座的大家能坚持到现在,肯定也是有所收获、启迪。谢谢各位!

    来源:房讯网

编辑:huangcy

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