直播:全联房地产商会写字楼分会成立大会
http://www.funxun.com房讯网2015-5-21 17:16:00
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[提要]国内首家写字楼行业二级专业组织机构,全联房地产商会写字楼分会(CRECC Office Research Council)成立大会暨第一届会员代表大会将于2015年5月20日下午在北京富力万丽酒店召开。

  【房讯网讯】 国内首家写字楼行业二级专业组织机构,全联房地产商会写字楼分会(CRECC Office Research Council)成立大会暨第一届会员代表大会将于2015年5月20日下午在北京富力万丽酒店召开。

  据介绍,全联房地产商会写字楼分会是隶属于全联房地产商会(全国工商联房地产商会)的专业二级机构,在全联房地产商会指导下开展工作。由富力地产、北辰实业、方兴地产、花样年、平安不动产、中粮置地、金融街、卓越集团、中信地产、华远地产、北京丽泽金融商务区、上海漕河泾开发区、国华置业等13家单位发起,于2015年3月27日全联房地产商会正式批准设立。

    以下是现场直播:



  主持人 刘凯:各位会员,新闻媒体朋友们,大家下午好!欢迎大家成立全联房地产商会写字楼分会成立大会暨第一届会员代表大会,本次大会由全联房地产商会主办,写字楼分会主办,同时得到了天易装饰工程香港有限公司,以及在座会长、副会长、常务理事的大力支持。今天出席会议的嘉宾包括两百多家全国主流开发商金融机构、物业公司、代理公司、建材库品公司历史会员代表,以及新闻媒体界来宾和朋友。在此,代表主办方和承办方,对所有嘉宾的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢!

  全联房地产商会写字楼分会是隶属于全联房地产商会专业二级机构,在全联房地产商会指导下开展工作,由富力地产、北辰实业、方兴地产、花样年、平安不动产、中粮置地、金融街、国华置业等等13家单位发起,为了中国写字楼发展需要,从事写字楼开发企业投融资公司、物业设施资产管理公司、房地产顾问公司,其他专业服务公司,研究机构、大专院校及有关单位、个人自愿参加全国性、非盈利性的社团组长。在全联房地产商会秘书长钟彬、副会长赵正挺关怀下、以及写字楼分会会长李华的领导下,在各会员单位大力支持下,经过两年多的充分酝酿和紧张筹备,经过十多场筹备会议和几十次企业调研,在这个“春风得意马蹄疾、一日看尽长安花。”的季节,我们终于迎来了国内第一家写字楼行业二级专业组织机构的诞生。



全联房地产商会写字楼分会副会长兼秘书长刘凯


  现在,我宣布全联房地产商会写字楼分会成立大会暨第一灰会员代表大会开幕。

  首先有请全联房地产商会秘书长钟彬先生,为我们宣读《全联房地产商会关于成立写字楼分会的决定》,请大家用最热烈的掌声欢迎。

 

全联房地产商会秘书长、会长钟彬先生

  钟彬:宣读决定以前,首先把要做这个分会的想法跟大家分享一下。房地产的形势,互联网对于我们的影响,去库存成为一个主题,房地产从开发转向运营、服务,开始更多关注存量市场、服务能力、管理能力,关注精细化管理。房地产商会2015年秘书处重要工作是什么,核心是两个,一个是关于组织建设,我们是把我们的商会在各地都渗透,很多重要城市,都会看到房地产商会非常核心的、非常实质的一些地方组织。第二就是往我们各个专业领域,我们去联动,包括商业,包括写字楼。因为在每个细分领域,我们需要更多的专业企业家和我们一起,共同打造这样一个平台,共同创造一个生态,而且房地产商会,也会把其他行业商会的一些资源,比如关于金融、互联网、产业做深层次的沟通。从而,全面提升这个行业的水平。所以在这个背景下,我们今天成立写字楼专业委员会。

  而且给大家预告一下,房地产商会应该在这两个月当中,会有很多新兴的二级机构成立,包括今天的写字楼,包括很快会成立的关于互联网的房地产社区、互联网的专业委员会,还有关于社区服务专业委员会,都在近期会成立。所以从北京到上海、深圳,我们都连续会有大型活动召开,也希望广大的会员踊跃地加入。

  现在宣读关于成立全联房地产商会写字楼分会的决定:

  各有关单位,随着经济的高速增长和第三产业的蓬勃发展,中国写字楼建设规模迅速增加,写字楼代表着城市的鲜明形象,同时也逐渐成为城市经济发展的重要载体,蕴藏着巨大的经济能量,以写字楼为代表的楼宇经济,在各主要城市均已经成为经济转型和城市发展的重要推动力量。根据商会业务发展需要,结合行业工作实际,经会长会议同意成立全联房地产商会写字楼分会。希望新成立的写字楼分会在全联房地产商会的领导下,按照商会章程和业务范围,认真履行职责,制定自律公约,完善分会组织管理,积极开展各项工作,加强对我国写字楼开发建设的引导,为行业建设可持续发展做出贡献。

  全联房地产商会 2015年3月27日

  主持人:感谢钟彬秘书长在分会筹备期间大力支持和巨大贡献。分会的成立离不开商会领导关心和支持,全国房地产商会创会会长聂梅生教授非常重视,所以聂会长特意发来了祝贺视频,一起观看。

  (视频)

  主持人:谢谢聂会长,我们一定不辜负商会领导的希望,有决心、有能力做好会员工作,依托发起单位强大优势,为我国写字楼行业繁荣发展做出新的贡献。

  下面有请全联房地产商会常务副秘书长赵正挺先生宣读《关于写字楼分会会长、副会长、常务理事推荐名单》。大家欢迎!

 

全联房地产商会常务副秘书长赵正挺先生

 

  赵正挺:尊敬的各位领导、各位来宾,下面由我宣布全联房地产商会写字楼分会组织人员名单:

  全联房地产商会写字楼分会会长:

  卓越置业集团 董事局主席  李华

  全联房地产商会写字楼分会副会长:

  北京国华置业有限公司副总裁  巩向民

  北京科技园建设(集团)股份有限公司 总经理  郭莹辉

  北京丽泽金融商务区控股有限公司 总经理  郝永昶

  河北星太装饰集团 董事长  胡振海

  方兴地产(中国)有限公司 副总裁  蓝海青

  大猫网络科技(北京)有限公司 董事长  李毅

  富力地产集团商业运营总监 北方区酒店管理中心 总经理  李思源

  北京嘉丰达资产管理有限公司 总经理  李文超

  北京房讯兴业信息技术有限公司 董事长  刘凯

  北京米兰之窗节能建材有限公司 董事长  马俊清

  北辰实业写字楼经营管理分公司 副总经理  裴晓红

  泰禾集团股份有限公司总裁助理  沈力男

  华远地产股份有限公司总经理  孙怀杰

  中粮置地北京公司  副总经理  孙天立

  中信和业投资有限公司 副董事长 总经理  王伍仁

  平安保险平安不动产北京公司 总经理  许良飞

  天艺装饰工程(香港)有限公司 董事总经理  杨新力

  上海漕河泾新兴技术开发区总公司 副总经理  由杨

  北京金丰科华房地产开发有限公司 总经理  张毅

  花样年集团(中国)有限公司 执行总裁  朱宣

  金融街控股股份有限公司 副总经理  祝艳辉

  全联房地产商会写字楼分会监事长

  中国建筑金属结构协会秘书长助理  孟繁军

  全联房地产商会写字楼分会秘书长

  北京房讯兴业信息技术有限公司  董事长  刘凯

  全联房地产商会写字楼分会常务副秘书长

  全联房地产商会写字楼分会 会员部主任  秦晶

  全联房地产商会写字楼分会常务理事:

  北京商务公园 副总经理  常露秋

  北京美利万国生态园林有限公司 董事长  陈正东

  新华联控股有限公司 营销总监  成晨

  协信地产产业地产事业部 副总经理  成威

  城市营销 总经理  董明

  北京华贸商业管理有限公司 总经理  郝群

  佳龙地产公司 总经理  侯守超

  中交世通 副总经理  黄纯芳

  华彬集团 副总裁  黄璐

  隆基泰和和谷科技园 总经理  蒋建勤

  鸿坤地产鸿坤金融谷 副总经理  金巍

  有房网 CEO  李小溪

  中铁建设集团北京佳景晟房地产有限公司 副总经理  李长顺

  水魔方数字科技有限公司 董事长  梁建福

  北京中科创新置业有限公司 副总经理  刘毅

  国家会议中心 营销副总监  刘云雪

  金地集团商业地产北京公司 副总经理  吕丽华

  复地集团北京公司 营销总监  吕晓峰

  中航技易发投资有限公司 总经理  马晓冰

  中原地产商业地产 总经理  马耀扬

  中粮广场 总监  聂志毅

  北京兰格加华置业有限公司 招商总经理  潘华

  北京理想资产管理有限公司 总经理  任成军

  大族环球科技股份有限公司 董事总经理  盛英泰

  河北聚华集团 董事长  石江华

  中粮广场 副总经理  史德威

  国锐集团颢世中鸿科技发展有限公司 总经理  宋阳

  嘉铭投资(集团)有限公司 副总裁  孙鹏阳

  北京世纪华盛时代文化发展有限公司 副总经理  孙智慧

  首都产业建设集团 总裁助理  田野

  利海集团 执行总裁  汪传虎

  富鼎和股权投资基金 总裁  王启富

  北京正源房地产开发有限公司 总经理  王世忠

  绿地集团京津事业部产业发展中心 负责人  王硕

  嘉禾国信大厦 副总经理  王炎

  天圆集团 副总裁  王玉龙

  北京金隅地产投资发展公司 副总经理  王子铭

  中弘地产非中心 营销总监  邬洋

  海航地产营销策划管理有限公司 副总裁  吴再雄

  入江三宅设计事务所 副总经理  解(xie)宇靖

  深圳市诚信运通投资发展有限公司 华北区副总裁  徐伟成

  锋创科技园 总经理  许卉

  哇棒移动传媒 总裁  颜鸿

  普洛斯北京公司 副总经理  杨承伟

  富力地产集团商业运营中心及酒店管理公司 经理  云虹

  天润置地资产管理有限公司 副总经理  曾羽

  柒壹资本集团 创始合伙人  张春华

  北京电子城投资开发股份有限公司 副总裁  张南

  永泰集团 写字楼业务负责人  张卫杰

  北科建资产管理有限公司 董事长  张志高

  鸿天傲公关公司 董事长  张志新

  三亚华润房地产开发有限公司 董事长  赵世军

  伟业顾问集团 副总裁  赵铁路

  北京宁科置业有限公司 总经理  赵越

  河北万信房地产开发有限公司 董事长  赵志才

  德雅资本 董事长  周康

  房拍拍 CEO  周磊

  高力国际 华北区董事  周晓骏骅

  北京国际矿业城 总裁  朱绍宝

  中信地产商业管理 总监  邹凯鹏

  以上名单宣读完毕。

  谢谢大家!

  主持人:感谢赵秘书长。如果在座的各位理事、会员没有不同的意见,全票通过,大家鼓掌通过。

  下面我们有请全联房地产商会会员部主任秦晶女士,宣读《全联房地产商会写字楼分会工作条例》。大家欢迎!

 

 

全联房地产商会会员部主任秦晶女士

 

  秦晶:各位来宾,大家下午好!

  下面由我来宣读一下全联房地产商会写字楼分会工作条例,共有11条。

  第一条,本分会是全联房地产商会分支机构,不具有独立法人资格,在商会统一领导和管理下开展工作。

  第二条,本分会的宗旨是遵守宪法和法律法规、国家政策,在商会组织领导下,围绕本专业业务,努力为会员服务。推动专业业务发展,协助商会做好商会章程规定的业务范围内工作。

  第三条,本分会的任务是:1,发展专业人士为分会会员,组织各专业领域的专业交流活动。2,积极积累各个专业领域案例,发布专业研究报告,建立行业标准。3,开展各专业领域顾问、论坛、研讨活动。4,整合行业地产资源,吸收写字楼上下游有关的金融单位,商业和服务单位,为会员企业和商业上下游的企业提供最大化服务。5,充分利用写字楼分会的资源,与写字楼服务机构、品牌厂家等建立最广泛的合作空间,为写字楼企业招商、引进资源以及运营和管理等方面的先进经验。

  第四条,本分会设会长一名、执行会长一名、副会长若干名、秘书长一名。会长、执行会长、副会长由分会成员单位民主推荐,报全联房地产商会批准后产生。分会的会长负责本分会的工作,副会长协助会长开展工作,分会的会长、副会长的届期与全联房地产商会届期同志,分会不能正常领导工作,制定一名副会长、执行会长具体负责。分会由会长、执行会长、秘书长、副会长组成会长会议,为分会最高决层机构,最大决策经过会长会议审议通过。

  第五条,本分会按照全联房地产商会章程规定,可以在商会会员中吸收与本专业业务相关的会员,也可以在社会当中发展会员。

  第六条,本分会在会长会议的领导下,设立秘书处具体负责本分会的日常事务工作。

  第七条,本分会财务管理纳入全联房地产商会的财务管理,由商会统一核算,全联房地产商会设立写字楼分会专用账户,专款专用。分会的财务管理接受全联房地产商会直到遇监督。

  第八条,每年1月31日需将上一年度工作总结、人事变动、财务情况以及下一年工作计划,报商会备案。

  第九条,本分会涉及到会长住所、名称、业务范围变更,由会长会议通过过,报全联房地产商会批准,由商会按照社会团体工作管理条例、代表机构登记办法规定,向业务主管单位申请办理变更登记。分会的注销,由分会会长会议做出决定,并报全联房地产商会批准,然后由商会向业务主观单位和登记管理机关申请办理注销登记。

  分会注销后,由分会负责做好善后工作,其剩余资产归商会所有。

  第十条,本分会工作条例修改,需要经商会通过,报业务主观单位审查同意和登记机关批准。

  第十一条,本分会工作条例,由写字楼分会和商会秘书处负责解释。

  宣读完毕。谢谢大家!

  主持人:谢谢秦晶主任,同时是分会的常务副秘书长。筹备过程当中,也制定了服务会员、发展行业的宗旨,积极为会员和会员企业,搭建合作平台,坚持诚信办会、民主办会的原则,坚持社会公益活动,不忘回报社会,坚持健康向山的分会文化,不断地增强分会的领导力、凝聚力。写字楼分会以论坛、标准研究、工作主线为工作重点,吸收写字楼项目为会员单位,吸引全国各地更多优秀写字楼从业人员成为会员。我们准备用1到3年的时间,使商会成为各一线城市,主要二线城市,拥有广泛的会员基础和权威影响力的行业组织。

  下面进入演讲环节。

  首先有请,全联房地产商会写字楼分会副会长,平安不动产北京公司总经理许良飞,为我们带来写字楼基金投资与运营管理的主题演讲。许良飞会长多年从事写字楼物业开发、投资、运营、管理工作,在我眼里,可以说是国内写字楼行业的代表人物之一。大家掌声欢迎!




全联房地产商会写字楼分会副会长 平安不动产北京公司总经理许良飞

 

  许良飞:我今天主要讲的内容还是写字楼资产管理方面的工作,当然我现在做的工作管理是一部分,还有很大一部分工作还是做一些投资的工作,在平安不动产做投资、资产管理的事情。

  资产管理最重要的,大家要理解一点,最重要理解资产管理到底管什么东西,我个人理解,管一个写字楼的现金流,因为大家都知道,写字楼最重要的还是要产生一些收益的,所以管现金流是一个最重要的事情,怎么样定义现金流?不同的会计准则有不同的定义办法,一个是EBITDA,还有经营净现金流,结果非常接近,略微有一点小区别。最重要每天、每个月、每年大家都要关注,这个写字楼给我们带来什么样的现金流。

  为什么现金流是非常重要的事情,我也在管一些楼,其实总部每天都会盯着我们这些数据,为什么比较重要,很好的一个解释就是,所有的商业地产,不管写字楼也好、购物中心也好、仓库也好,都是一种带来收益的物业,它的价值认定是很简单的。

  就是每年产生的现金流除以一个比例,这个比例一般在资产市场上称为资本化率,这个资本化率,也不是由我们这些管理者所来左右的,因为它是一个市场可以给出来的,在北京、上海、纽约、伦敦,市场给不同的Cap rate,不同的地点还是不一样,不能由管理者左右,我们左右分子,分母左右不了,就是经营净现金流,除以EBITDA就行了,可以看出它的价值。

  什么样的现金流,是很好的商业物业和商用不动产最好的现金流,如果这么一条正像斜率,很平衡一条直线路最好的,最完美的一条现金流,如果大家做过一些投资报告、投资分析,肯定大家假设过程当中,每年的增长率有一个固定的。但是这个增长率是固定的吗?其实很难讲的,实际运营过程当中,肯定不是一条直线,肯定是一条在不停地变化、上篡下跳的一个线,如果所有点能够回归出这么一条略带有正向斜率的直线的话,说明对于写字楼、商业地产的管理,已经到了一个非常非常完美的一个境地。

  怎么样实现完美现金流,我个人从事这个行业的一些总结,需要从六个方面着手,租户,租约,租期,租金,出租率,换租和续租,做一些很细节的共才能够把刚才的那条现金流管得比较漂亮一点。

  如果大家做写字楼开发,每个人关心这个楼租给谁,客户是谁,客户还可以有不同的分类方法,比如说用行业来分,比如说用大小,比如租赁面积的大小来分,在租户选择方面应该注意什么,最重要要看所在的楼的位置,选准所在楼位置的客户行业上的分类。

  比如说我手上管了四个楼,金融街、中关村、CBD、燕莎,在北京比较有特点,客户行业类型非常有特点,每个楼特点完全不一样,金融街金融客户比较多,中关村楼里面大概80%面积租给网络公司、IT公司。在CBD楼主要是一些中介服务机构,比如律师,还有会计师,还有4A公司,还有投资基金。燕莎的楼主要做能源,还有高端的制造业,所以这个楼所处的位置可能决定了一些行业的分布,怎么样选准所谓的这些行业的客户,入住到这个楼里面,可能需要在这方面下一些工夫。

  还有就是面积,到底一个楼租给多大面积的客户比较重要。比如说可以把一个标准楼层分成十个单元、八个单元,也可以分成两个单元,或者不分,整层出租,这是一个选择,运营者来说是一个选择,客户里面,每个客户占用多大面积,这里要考虑风险,行业的选择上,从面积大小的选择上,都要考虑风险。这个风险在于行业的系统性风险,和一个大面积客户给这个楼带来什么样的风险。

  举一个例子,最近石油的价格下降的很厉害,我在燕莎的楼里面的原来几个特别土豪的公司,做石油的公司,纷纷提前撤租,都已经走了。提前退租,给了钱走了。为什么?这是行业带来风险,没有办法,这个行业不挣钱了,只能收缩办公。

  我听说微软要搬走了,两万平米要空出来,占50%以上的面积。这是一个行业所带来的东西。因为行业发展所以有一些公司会收缩。中关村里两个大客户,网络公司,租用我的楼的面积很大,大概吃掉了80%以上的面积,其实我非常担心。网络公司,很有可能突然之间消亡,还有可能突然之间搬走,对于这个楼是很大的风险,所以需要管控,需要盯着客户,关注它每一天动静,自己提前能够做一些预知。

  黑名单,相信每个做写字楼资产管理的同事都有黑名单,有一个客户租了我们1500平米,按照设计标准,可能放150人,已经够了,但是这个公司有300人,尽到1500平米面积里面,产生了什么样的影响,这一层的卫生间永远干净不了,旁边的客户天天投诉,为什么?人太多了。不停地有人在上厕所。不停地要排队,然后开始往上往下窜,楼上楼下客户都要投诉。

  这样客户是好客户吗?付得起租金,面积很大,但是不行。影响很大。所有人都碰到理财公司,突然之间倒闭,一夜之间会搬走。不管多高档的,华贸也一样,国贸一样,我们的楼也一样,都发生过这种事情,一堆买了理财的人上门,钱了,要找你给长。这样客户现在市场上很多,每个阶段都有类似这样的客户,对于我们产生对于运营者来说真的是一种考验。有的时候看你能不能经得住诱惑。我自己比较后悔,没有经得住诱惑,让一个本来应该放了150人单元,放进300人去。但是还好这个客户最近已经走了。确实会对这个楼带来很大很大的影响。在租户的管理方面,最重要可能要注意一些,对这个楼带来一些风险,还有很精准的定位。

  租约,大家理解比较简单一点,就是那份合同。先给大家讲一个故事,我大概八年之前,去香港置地学习,一百年的公司,不知道大家了解不了解,香港中环有13栋楼。香港最顶级的写字楼全部是置地在管理,没有想到这个公司法律老大,给我们交流经验的时候,就讲一份租约,没有讲别的。这个公司跟客户签租约已经一百年了,为什么还讲租约,租约非常关键,作为业主是签了一百念了,租户不是,第一次。租约里面对于业主自己利益保护和客户利益平衡是非常重要的一件事情,怎么样去拿捏。大家都有标准租约,相信所有租楼的人都有。怎么样拿捏,是不是随时更新。置地一百年了,随时更新标准租约,按照客户新的需求改变,缩短谈判时间。

  不知道大家有没有这种经验,如果跟一个特别牛的客户谈一份租约要多长时间,标准的在北京,据我了解,标准的谈一份租约时间是两周,长的一个月,比较正常,三个月以上也很多,不是少的。所以怎么样去让谈判人员缩短跟客户的谈判时间,然后去把控这些,把控自己的在法律上的风险,这是一个挺难的一件事情,不是很简单的一件事情,今天让法律部出一份标准租约,所有的事情都能搞定,不是这样的。可能需要不停地改进,不停地用资产管理业务能力去改变这份租约,做一些调整,让客户更容易接受,又能保证业主的权益。

  还有第三个是租期,租期是很重要的一件事情。如果你把控不好,这个租期对这条现金流带来的风险是非常大的。如果一个写字楼,或者不管是写字楼、商场都一样。如果有租户的集中到期,必然影响那调正向斜率的现金流。租期的分布是什么样的分布比较合理,很简单,一般来说在北京,一个写字楼客户的签约周期,都是一般租三年左右。三年是最常见的,两年也有,五年也有,但是三年是最常见的。所以每一年到期略低于1/3,这是写字楼最合理得到期比例。每一年太低,低于20%,就会有一年高于50%,如果分布不平均,带来的一定是市场的风险,如果集中到期这一年赶上租金的急剧下跌,写字楼怎么能够收到钱,那一年肯定收不到钱,所以一定要有一个相对的平均租期到期的比例,也是在于资产管理者有没有这种理念、办法去控制,有意地去调整,调整这些结构。

  还有一点,在考虑租期的时候,还要考虑对于未来市场的判断。这个判断在于什么?假如加重到期那一年赶上了租金猛涨,占了便宜了。那就看你自己的水平,站在今年看三年以后,低还是涨,判断三年以后到期的比例多少,完全取决于资产管理者的水平,对于未来市场的判断,和对于客户谈客户过程当中,驾驭客户的能力,这个挺难的。一般来说追求中庸,能做平均就行。

  跟炒股票一样,低点买、高点卖。对于未来市场判断这一点,只是对于管理者的一个要求,能做到很难。比如在北京,不知道大家对于北京未来租金市场怎么判断,因为会讲市场的一些观点。对于未来的判断,一定要运用到自己这个楼的租用上面,判断怎么样形成每份租约,真的是一个挺难的事情,需要很强的操控能力。

  这里面有一个简单的举例,没有任何实际意义,只是告诉大家需要有意地去调整,第一个租约签完,可能到期不均衡。大多数新楼,第一个租约签的时候,到期一定不均匀。第一年一定猛签合同,一般来说都是三年以后某一年,集中到期,所以要想清楚怎么样分布,在签约的时候,三年的租约,两年的租约、五年的租约和一年的租约,怎么样去合理地分配,使你的到期能够比较平均。

  租金,可能所有资产管理者一上来,最开始最关心的是租金,租金最难在于定价,这个楼怎么定出你的价格来,其实我们每天都在碰到这样的事情,怎么样定出一个合理的价格,对自己的楼,又要符合市场客观需求,又要符合老板、投资者的意图。因为投资者都是价格越高越好,回报越高越好,实际操纵者来说,希望老板给的租越低越好,怎么样平衡,也是挺纠结的事情。需要考验每个管理者对于当前市场的判断和竞争对手的判断,才能够定出一个很好的价格来。

  我觉得除了定价之外,可能下面两个更加关键。第一个是灵活的价格策略,这个非常非常重要。客户千变万化,这个价格定死了,跟卖住宅一样,最终有一个折扣,掌握在几个领导手上,统一的价格策略,几个点都是固定的。但是如果是在租赁过程当中,也用这样的价格策略,肯定租不出去房子,肯定完不成客户的入住。因为租赁客户谈判能力非常强,有很多客户的谈判能力远强于业主,怎么把这个业主让他住到你的楼里来,没有一个灵活的价格策略,怎么可能吸引过来,手段已经很多了,不仅仅是价格,还有装修期、免租期,还有各种各样的手段,送一些装修,可以组合来使用。手段很多,但是总体一条是要针对不同的客户,要有不同的价格策略,这是非常重要的一点。

  如果有了一个价格策略,作为管理者来说,就会发现价格管理特别重要。有策略就要有管理,管理还是刚才我说的,围绕刚才那条略微向上升的一条直线,价格管个直接影响到那条直线,或者现金流曲线,怎么样去管控,用什么样的办法控制到每一单,又能够对你最后的现金流实现,又是能够达到这个目标,这也是作为一个管理者非常重要的。这方面不管是管的写字楼、商业、酒店,还是仓库,是一样的,价格管理非常非常重要。当然我不知道其他的管理态度,我是因为我管的楼,我要管到每一单的价格,每一单的价格,都是需要我同意,才能去往前签的,而且每一单价不是最后告诉我,是要在谈判的过程当中,每一步的价格都需要告诉我,我才能够让它再谈下去。因为如果管不好,就会非常被动,到年底一结算的时候,发现跟预算有这么大差异。所以只有过程当中对价格有一个管控,才能真正实现原来所做的预算。

  出租率是一个平衡和纠结的过程,尤其是在新楼。追求哪一年,要追求出租率高,还是价格高,这两个追求都没有,是不是追求租户的品质高,都是非常非常难以决断的一件事情,所以还是一样,这个出租率高和低,快还是慢,还是取决于每一个大楼的策略,每一个管理者的策略是什么。追求哪一点,这三个里面追求哪一点平衡,追求哪个是目前最重要的一点,去拿到这一点,目标是什么。需要去平衡,在一开始的时候,需要去选择,过程之中要有变化,一开始追求租户品质,非得要找一个特别高大上的公司,平安这样的公司,非得要租你。或者非得要找一个很快的出租率,招的全是乱七八糟小公司,先填满再说。明明三百,非得租四百,肯定租得慢,客户品质下降。这一点上是一个平衡,是一个策略上的选择,还是取决于管理者的态度、目标。

  续租是租到一定程度,租百分之八九十,很多客户到期了,选择留下来原来客户,还是赶走,这也是自己的选择。还是一样,还是去考验你自己的预算、现金流目标是什么。这里面,这是小的技术上选择、指标。

  空租期,这个指标非常考验租赁者和资产管理者能力的指标,这个客户走,下一个客户来,中间多长时间收不到租金,交接过程当中,如果六个月,这个客户走,那个客户来,中间有六个月收不到租金,这是行业平均水平。当然我给我的手下要求是三个月,否则显示不出水平。三个月指标要完成非常难。为什么?新客户进来,总要有装修,原来装修嫌不好,怎么也得俩月。所以谈客户的时间,几乎没有。必须提前,这个客户两个月、三个月到期,必须谈下一个客户,行业平均指标应该六个月。这是我看到很多数据看到的指标。首先市场得好,在成都、天津、沈阳,这样的城市管楼,肯定达不到,一年时间不错了,这样城市没办法,这样的城市客户搬出去之后,还能不能租到新客户,我不知道。这是投资者的选择。不怪运营者,只怪投资者,投错地方。那样的地方太痛苦了。

  但是绝大多数的人都会选择续租,因为客户损失比较少,中间没有断档期,不管四个月、还是六个月,很多管理者都认为尽量让客户续下来,就会有一个客户满意度问题。就是这个客户在你这来,开心吗?不开心,肯定就走了,怎么样让客户能够满意,这个挺有学问的。

  我有一张图,这张图特别牛,特别佩服国贸的管理者,能够做一件这么牛的事情,整个在国内做商业地产运营,得向他们学习,太牛了做客户关系做的太厉害了。很有名的,在网络上的国贸快闪,做客户关系,做客户服务能做到这个水平,绝对是超一流的。客户满意度直接影响到续租比例,我跟我们的同事一起交流,我都是这样说的。

  让这个客户留在我们这个楼里面,我希望不是用价格,便宜,别人三百,我280,这种手段太低级了,一定是其他手段,这个楼值得留恋,还有很多值得我们留恋的地方,不仅仅是价格。考虑整个管理过程当中,尽量让客户留下来,做好客户服务,使客户的满意度提升。

  但是有的时候,也会做一些主动性的选择,比如说把一些租户给换掉,踢出去。为什么?因为在新楼的时候,肯定会做出一些没有办法的选择。比如说这个客户实在太好了,所以我给了他特别便宜的价格。我管的所有楼里都有这样的情况,这样客户,下面一轮来的时候,还是让他到别的楼去,可以提升别的楼品质,我们这个楼已经追求价格,不是追求客户品质。那个时候可能会主动做一些选择,让有些人能够离开你的大楼。

  简单做一些总结,租楼或者管楼,做资产管理,很重要的一点就是提升租金,降低空置率,使资产增值。所有这些变成一条数字,变成一条曲线,大家看到是现金流曲线,这三句话没有限时的指导意义,现实指导意义还是那条现金流的曲线,可以对应到每个月,也可以对应到每年。所以我的理解,在资产管理的最最核心的工作,还是做现金流的管理。

  今天就做这些分享。

  谢谢大家!

  主持人:感谢许良飞会长精彩演讲,在分会筹备过程当中每次会议基本上都参加了,提出很多切实可行的建议和方案,在此一并感谢。

  下面有请全联房地产商会写字楼分会常务理事,金地商置集团北京公司副总经理吕丽华,演讲题目《房地产资产管理》。吕总从事写字楼物业开发、投资、运营管理和销售工作的经历超过十年,同样在我眼里也是我们国内写字楼行业代表人物之一。大家掌声欢迎!



全联房地产商会写字楼分会常务理事  金地商置集团北京公司副总经理吕丽华

  吕丽华:各位领导好,我做主题演讲之前,先分享一个故事,在座写字楼很多细分板块,有的产业园、孵化园、工业地产科技园,还有CBD高达上写字楼,也有一些非核心也是甲级写字楼操盘者,所以其实良飞刚才讲了很多干货,可能在座不是做这个核心区的写字楼的时候,听不太明白他的精髓在哪。我觉得感触很深,所以我跟他的互动特别多,我们有很多特别共同的体会。

  年前,写字楼租户办公都是在酒店里,随近北京写字楼增多,越来越多的租户都选择到甲级写字楼里面,这是所有的项目一出来,看的最多的就是甲级写字楼这几个字。现在这几年是甲级写字楼的运营年,所有这些楼年大部分超过五年,国贸这种楼超过20年了,但是仍然是今天行业里写字楼龙头地位。所以我也挺佩服国贸的。

  今天主要跟大家分享运营话题,因为这个楼一旦投入市场,就到运营阶段,运营阶段,最关键的指标怎么来衡量这个楼运营的好不好,就是找一个第三方公司,做一个客户满意度调研。很多大楼做客户满意度调研就是物业公司去做,其实物业公司做的调研,包括设计问卷,都是要打问号的,因为很多问题设计的不一样,得出来的结论,有可能是偏离想知道的真实答案。

  举一个例子,我在几年前,曾经做客户满意度调查的时候,我们发现收集上来的问题,客户投诉最多的就是空调,这可能是所有的大楼都容易出现的问题就是空调,尤其是夏天要做客户满意度调查的时候,绝对就是空调,当然冬天也会说太热,这个是我们的老话题,当时因为我是给项目公司打分的人,我做客户调查的时候,很多客户都投诉,空调有问题。但是说实话,我觉得我们的楼配置和设计上都是挺领先的,因为当时请的都是非常高大上设计团队做的设计,然后回去以后,工程人员开始很心灰意冷,觉得受打击。因为客户投诉最多的就是他们。他们年底奖金肯定也跟着一起没有了。负责招租,空调怎么着,物业怎么回事,租不好,物业不给力,这是租赁团队。

  今天我为什么想分享资产管理,良飞总,我们俩共鸣点在这,再次得到默契。为什么说资产管理,看一个问题,如果聚焦点只是从工程管理和租赁单方面去看,视角会非常狭窄,而且在管理一个大楼的时候,项目很难得到价格的附加值。也就是很难给大楼添光添彩和议价。为什么那么多客户说空调不说,我认为大楼挺好的。回头第二天跟工程部的人说,把所有这些调查问卷里面投诉空调不好的这些家,图纸翻出来。工程部当时头很大,觉得不高兴,说一个嘴真轻松,我们这是要翻图得翻多少,有的客户在这个楼待了五年、七年了,档案上面已经落满了灰尘,那也要。翻的目的是什么?跟大家要很彻底地交流,因为我们翻图的原因是要查,他在二装的时候,装的设计,空调设计点位不能满足供应量,还是大楼给他的时候本身有缺陷。如果审图的时候,客户进来都要审图,二装审图的时候,发现空调设计不合理,有没有给书面意见,确认吗?工程部开始做这个工作,过程很费劲,整个做出来之后,特别高兴地看到,工程部经理,包括他带的这些工程师们真的很敬业。申的每一次图,有的客户一个公司在装修的过程当中,审了三遍图才合格,三遍都有存档,每一遍在空调的图纸上都有专业意见。

  比如说类似东南角,空调出风口设计有点偏少,建议多增加一个出风口,租户来说,多增加一个出风口,成本多了,装修费用上了,所以要控制,因此,行,我知道你们提出这个意见,但是我认,我不增加,不影响消防,消防也能通过,我这么干了。行,就这么干了。当然对它的消防报批不影响,但是对他的舒适度有影响,我们通过这个事例,想给大家分享的是什么。就是一个问题出来的时候,要追根究底,思维方式上如果仅仅停留在我管销售、租赁,租赁今年达标了,管空调好不好。侧重点不一样,要想问题是什么,从这个问题引发出什么想法。我们的空调,有的公司在这个楼里待五年了,我们是不是主动问过租户,空调有没有清洗过。物业当时跟我们说,我们空调清洗不是免费的,租户要掏钱的,我知道要掏钱,有没有问过他们,愿意不愿意花钱洗一下空调。

  很多人一条24小时里,有12小时在公司,如果你的空调五年没有清晰过,天天呼吸空气多么恶劣,包括北京PM2.5达标天数那么少,为什么不去想这些问题,当时跟物业的人交流,为什么不主动发一个有偿服务的内容和清单,如果需要物业提供这种服务,我们愿意给你介绍我们筛选过的这些合格的供应商,比如说空调清晰,给你筛选出三个,我们金地经过筛选过认为合格,而且品质和售后服务都是非常好的。可以推荐给你,中间推荐给你,自己去联系,至于选择不选择它,我们不会强行。但是如果没有服务,租户就会认为,上哪找,网上是搜,度娘是挺伟的,搜住这个,真的给我洗了有效果吗。他不知道,因为他不是干这个专业的。

  所以作为资产管理人在想,怎么样又给租户提供了附加的服务,又能同时给大厦带来价值,这是我们要做的。所以每个人表面上看都一样,谁也不比谁聪明多少,在座都是高等学府出来的,智商都会相差不多,差别在哪,为什么有的人在职场干了一段时间,发现,升得真快,是不是马屁拍的好,不是这个原因,在于这个人深耕程度、精细度到底在哪。

  资产管理很多人会片面地认为就是物业管理,或者就是租赁管理,或者干脆说就是财务管理,这些都是很片面的,其实我们说的资产管理是全方位各个方向都要管,都要把控的一个环节,只有各个环节都想到了、做到了,而且监控和落实到了,整个项目的附加值才会出来,这是一个一环扣一环的过程,绝对不能单拎某一个环节做的好,项目就出来了,不是这样的。

  资产管理人的特质,怎么说这个人就算资产管理人,或者这个人不是资产管理人,就是做租赁,或者就是做销售的,如果这个项目是销售的,就是销售员,怎么评价。我在这里面做了一些对比,当然由于时间关系,我可能不能一个一个都展开来讲。可能其中重点讲几个点。

  比如说如果不是资产管理人,如果这个项目是销售的。我可能更关注的就是我的销售业绩,我卖了几套房子,今天卖了几层,我给公司回款了多少。这就是我作为不是资产管理人的角度看这个事,看我的销售业绩。

  如果我们作为资产管理人看这个事,其实我不关注,光卖了几个房子,卖了几层面积,更关注的是IRR,就是EBITDA这个数,这是我们很重视的财务指标。

  还有一个我想提一下就是决策权和建议权,非资产管理人的角度来说,通常如果一个人做到了项目总经理,基本上就是决策人了,就有决策权了。我一份工作简历,当时我们公司的背景,就是有一个基金投资商在投资我们的项目,我在那个项目上,作为资产管理人的角色,在为我的投资人们管理这个项目,所以一旦我对任何事情有不同看法的时候,我要给他们提出我的建议,我要给出一个或者三个选择。征求我的投资人意见,最终的决策权其实是在投资人那,不是在我们的手里,所以这也是资产管理人、非资产管理人的区别。

  这个图片在大屏幕上看的不是特别清晰,我说了一下,作为资产管理人,很多人就会片面地认为,这个楼就是租的,租好了就行了,出租率保持98%、99%就行了。实际上不是,租赁的人尽可能要求自己从资产管理人的角度衡量自己的项目,经常到大楼里去看,你所管理的资产,有没有出现任何瑕疵,或者有没有需要修缮的地方。

  这个图片我放了一些踢脚线外翻,顶棚曲折不平。公共走廊里一看,灯光有阴影的,一定是灯坏了,很容易看得到。大唐灯光,有人说更下资一点,暗一些,实际上甲级写字楼里面,除了氛围之外,还是要讲究明亮的程度。

  任何一个人到了一个写字楼,第一印象就是你的大堂很恢弘、大气、明亮,这些东西都是作为资产管理人的关注细节。我们通过一些提升、改造,让这个资产变得不一样,比如说像这些图片,就是经过了修缮、完善之后,看到的样子。能看到明显的跟上一张感觉是不一样的。这张是又暗,颜色和平面的点位都是很不完美的,下一张一下感觉明亮很多,这是改善前跟改善后很大的区别。

  然后我想说的是资产管理的核心价格,就是通过我们准确的定位,包括采取什么样的租赁策略和推广。我们怎么改善租户组合,提升项目形象,提升管理水平,包括我们的管控流程和制度,最终实现项目的增值,为投资人实现收益的最大化,当然说起来很容易,可以举一个例子,我们在市场上其实可以看到很多项目是不成功的。

  成功的项目,我们很容易评价它,或者我们很容易说,去学习取经,其实那些不成功的项目,也是我们学习的一些,值得借鉴的一些案例。我经常会关注那些不成功的项目,我就会想,为什么做的,哪不好,因为那些成功的项目很容易去学,不成功的项目,很多东西,如果从里面能汲取教训的话,下一个项目就会为你的项目少走很多弯路。

  资产管理人其实都不是神仙,就是有的时候,我就老跟我们的财务总监开玩笑,因为每年到11月份的时候,就是我特难过的时候,因为每年到那个时候就该做明年的预算了,我们的预算做的特别细,尤其金地的风格,就是理科出身,金地这些高层们全是理工科出来,对于我们的要求真的是严格、严格再严格。特别希望您说的空置期的时间,上一个租户走到下一个租户来,中间空置时间,行业内6个月,我非常同意,金地要求我是零,无缝对接。我这么要求下属。所以我们那工作压力真的很大。

  当然我们知道,不可能每个租户都无缝对接,全北京就金地中心一个写字楼行了,北京那么多写字楼,别人也都不差,凭什么就来你这。所以这就是我们资产管理人需要做的。我得想方设法,让这些续租的租户谁都不能走,得留下,因为走了,不能享受这么贴心的服务。让你走到哪都想起来,还是金地好,曾经在葛洲坝那真的听到法子肺腑的。去年楼里四个整层,金地搬走了,葛洲坝特别好,大家都知道,这是特牛的一个公司,而且付租能力从来没操过心,到点就付钱了。

  但是就是续的时候人要扩面积,那个楼租的特好,没有面积,得等着,上一家走了,才能腾出来整层给您扩,给不了的。必须得扩,坐不下了。只能眼巴巴地看着人家走了。当时走了之后,因为葛洲坝跟我们这么多年关系不错,邀请我去看看他的新的办公室,在远洋那边,也不远。我去了,当时五个领导出来带我们参观他的新办公室,说了一句话,我们发现,搬走以后,还是觉得金地好。我说那您回来吧。以后再说吧,刚投了这么大的巨资装有完,不可能再回去。

  所以通过这个真实案例,想跟大家分享什么,一个项目做的,真的是各方面都为租户想到了,你的价值也就实现了,你为你的老板创造的价值也实现了,怎么通过你的工作实现这些老板的满意?提前把租客想要的东西想一遍,比如说葛洲坝想扩面积的时候,积极地推进各个组合方案,如果各个组合方案都不满意,十层、二十层、十五层,这些面积加一块,零零散散够了,这一层一个面积,开一个会,三四层领导奔20层过来,管理不好管理,最后他走了,我问心无愧,我能做的就是这些。我把所有能提供的可能性组合方案都提供了,最后留不住。不是因为租金问题,其他一些比较特殊的个性需求。

  所以我们这个资产管理人,在做重要的一个角色,就是在问题出现的时候,我第一时间到现场,我第一时间给领导三个,甚至四个选择方案告诉您,可以怎么样把这个危机渡过,可以把损失降到最低。每个职业经理人都不是神仙,不可能保证我在的时候,整个这几年什么事都不出,所有租户都踏踏实实,都按时交钱,我的大楼也太省心了,要我们这些人干什么。那个楼跟人一样会得病,得了病怎么办?要及时地质好就可以了,所以我们在要求整个团队的工作上就是效率一定要高,反应一定要快,而且在你做出出来方案的时候,要选择题领导,别老是问题,以前我年轻的时候也是这样,一出现问题很着急很急性子,怎么办,租户突然间不见了,头一天还看见好好的,今天不来上班的,租金也不交了,物业费也不交了,以前是这样的。现在碰到这个问题我就会想,它已经不见了,就要给领导一个、两个、三个、四个,列四个选择方案,每个这样方案最大好处什么,对于我们的损失是什么。如果选择这个方案对于我们的损失是什么,甚至于打官司、起诉,我们的获利将来是什么,预计是什么,而我们带来的损失和风险是什么,因为打官司要耗时间,要花律师费,打官司期间,单元的出租会受影响,因为要有法官到现场调查取证,到现场去看,所以这些都要衡量。

  我给老板建议的时候,我给的很细,领导很容易抉择,如果我什么都不给,领导要求跟你一样,天天都在现场,把事情都摸的很熟,怎么可能?领导不要你了,你的活他干得了。每个人在给领导汇报的事情,尽可能想,他不如你对现场熟悉,因为你是一线,天天盯在现场你把每一种可能跟领导说的很清楚,让他去拍,拍了以后,结果一定是对公司最好、最有利的,这就是资产管理人要做的。

  项目管理的时候,其实要对一些有可能发生的事情,提前做好处理和准备,我们要有充分的紧急预案的制定和培训,这个表格,我们列的是真的都有,所有的紧急预案,包括培训措施,有word文档,很详细的,什么都有。这些东西有可能有的完全不会发生的,但是为什么今天都做的很细、很完整,就是因为要想到,影响万一会发生,而万一一旦发生就是百分之百发生率。作为职业经理人、项目管理者,都要把所有可能发生的风险,提前为公司想得到,这些预防措施想到,一旦发生,不会慌乱。就算夜里发生,现场没有那么多人,就会找如果事情发生了,怎么办,都会分析。第一时间打电话通知谁,培训手册都会写。第一时间汇报给谁。这样对于突发事件的处理不会忙中出错,尽可能地帮助公司止损。

  目前房地产的一些管理模式,我大概其总结了三种,当然这个时间关系,我不展开讲了,一种就是重资产管理模式,所有团队都是现场自己招、自己培训,自己在做。金地集团投资,就是重资产模式。另外恒隆地产,也是属于重资产的,极强的开发和及运营能力、长期的资本支持,很多地产我都去看,虽然现场营业不是很乐观,跟大环境有关系,运营团队做的井井有条。尤其节假日现场氛围和内饰、美陈的装饰方面。

  轻资产的管理模式,典型代表就是黑石,这个基金公司在2007年的时候,在纽交所上市了,而且这个公司挺牛的,他们在全球的资产应该算是管理最大的,价值也是最大的。它的最大特点是什么,在PPT最后一行,它的可复制性强,更安全,效率更高。所以它的投资回报会非常好,它的IRR、EBITDA都是非常好的。

  混合型资产管理模式,典型的多数像嘉德,马大庆总前一个公司,凯德商业模式,轻资产策略,利用别人的钱和资金,实现自己的资产最快价格的收益,这种模式对于公司来说没有那么大的负担,能很快地见到收益。

  未来几年写字楼发展方向,提炼了一下,因为要细分还是很多的,从5A发展到6E,5A是OA、BA、CA、FA、SA。

  就是:

  第一个E,非常核心商业地段。

  第二个E,大楼外观要恢弘大气,不要光追求异形,最近北京很多异形建筑特漂亮,最实用、最好用,对于租户来说最受欢迎的就是方方正正,柱子贴边,而且使用率最大。

  第三个E,非常好设备、设施和服务。

  第四个E就是非常好的租户组合,很多领导,尤其不做写字楼,招世界五百强、外资租户,越高大上,租金越低。国贸很多外资租户,待十年,现在租金水平不如现在市场上普通的甲级写字楼水平,为什么这么做,因为租户整个素质高。厕所阿姨进不去,我想进去,不给我空的时候,什么时候人都是满的,水台上的水永远四溢,不安全,滑倒了,还是人身伤害,租户爱是谁谁,租户品质一定上不去。最好二八原则,20%租户特牛,贡献租金,剩下80%,不一定特牛,符合公司的策略和底线就行了。高大上租户控制在20%,不要太多,一下楼里60%都是外资,租金水平不会特别高。

  第五个E,有非常好的商务氛围和环境,选择的地方是让租户觉得周围地方有聚集效应,国贸、银泰,为什么租户喜欢在那,他觉得就是CBD氛围最浓的地方,中国亮,香格里拉,中国大饭店,都在那边,演义明星喜欢搞慈善晚宴。

  最后一个E,非卖持有型物业非常受欢迎,以前都是散卖,都不捂热,卖得可好,现金流非常好。现在不散卖,做持有,散卖掉的物业,后面的经营和管理基本上没有什么附加值、价值,对于市场上、社会上口碑也没有什么特别积极的作用。所以现在改战略了,改成持有,只有持久,才能筛选租户,控制整个租赁策略。

  将来产品更加细分,租户选择更有针对性。传统甲级写字楼,被科技园、创新孵化器、产业园、联合办公WeWork模式所替代,就是联合办公。包括桑总3Q,雷格斯、宏图等等都看了,还是能细分,高端、终端、低端,创业孵化器形式,还有以演讲取偿,发现机会,做股权投资,分出好几个细分行业。所以我觉得写字楼行业会越来越专业。每个专业话题,以后在座每个嘉宾都可以在分享会上分享经验,互相学习。

  以后机会跟挑战并存,优秀的团队仍然是核心价值,归根到底,谁在让这个项目增值,就是人,只有人能做出来,什么O2O、互联网思维,归根到底都是得靠人,所以我们在任何时候,只要准备好自己,你的职业生涯会走得很远。每个人不断地学习,不断地随着社会进步充实自己、充电,就会得到很大的价值发挥。

  房地产+互联网+金融成为主流运营模式,双猫出来,谁不服炸谁,比较牛,万达转战上海,成立万达金融集团在上海自贸区设立。说明什么现象,房地产+互联网+金融会成为运营主流模式,万达资产非常庞大,商业地产里的领头羊,项目也是最多的,一举一动都会造成新闻话题,所以我们很关注,这些都会引发大家在行业里可以不断地学习和交流。

  谢谢大家!

  主持人:谢谢吕丽华精彩演讲。现在进入了存量房时代,旧楼改造,存量提升为特征的资产管理,将迎来很大的发展机遇。

  下面进入大会的第三部分,授牌仪式环节,首先有请授牌嘉宾,全联房地产商会秘书长钟彬先生为会长单位和副会长单位授牌(略)

  下面有请全联房地产商会秘书长赵正挺先生为分会常务理事单位授牌(略)

  主持人:事授牌仪式结束,进入大会第四个环节,副会长圆桌对话环节。

  有请:北京科技园建设(集团)股份有限公司郭莹辉;中信房地产股份有限公司总工程师王伍仁;北京米兰之窗节能建材有限公司马俊清;北京星太装饰集团董事长胡振海;金地集团商业地产北京公司副总经理吕丽华;天艺装饰工程(香港)有限公司董事总经理杨新力女士。

 

  今天是一个专业的会议,大家都可以说点干货。3月5日李克强总理在2015年政府工作报告提出大众创业、万众创新的新型战略,同时首次提出互联网+的行动计划,在大众创业、万众创新的时代,或者互联网+时代,作为一个经济形态的重要组成部分和第三产业重要载体,写字楼的发展模式将会出现哪些新的变化?比如WeWork或者优客工厂模式,包括互联网+思维,对于写字楼影响有哪些方面,应该如何应对,这些问题是大家比较关心的。希望就这些方面,请大家做分享。

  首先有请王总,负责中国村项目负责人,目前在国内,包括北京都是一个非常受瞩目的项目,业内也非常关注。介绍一下目前项目进展情况大概规划是什么样的状态。

  王伍仁:题目讲市场,我想说能不能暂时不说,还没有到达去运行和出租的阶段。中国村目前很切合我们的实际,2012年到今天四年了,我们的设计从概念阶段到初步设计阶段,到施工图阶段,今年结构工程已经完成,到了六七层高度,本月底大楼将会以每七层左右一层的速度在快速地推进,如果讲创新的话,我想应该说,我们在这三年过程当中,我们花了很多精力去研究超高层,尤其是超高层写字楼,到底有哪些新的东西,或者有哪些问题是必须在设计阶段就解决的。

  讲创新点很多,讲几点我们做到了。第一阶段已经定下来的可以告诉大家,层高,净空,标准层净高三米,行政楼层净高3.5米,最高突出物到顶棚的距离就是净高。设计层在灯架,温度传感、烟雾传感、出风口一体化,顶上看着非常干净,只有一家做到了,上海环球金融中心,设计的时候把照明、通风、消防、安防,统统一体化进行设计,而不是各自为政。

  恒温恒湿,针对北京雾霾,确保三层空气净化,未来大家不愿意回家,因为这里空气比家里、外面还好。这是目前设计上已经考虑的。大家为了节能采取很多措施。我们认为能源将会越来越贵,大楼未来的运营成本,我们也做过测算,其实最大的能耗应该是空调。第二是照明,第三是电梯。当然决定楼层高度,三样能耗大户,空调采取冰蓄冷技术,节电费,不是节能,为了将来写字楼成本能降低。按照目前设计,我们有望做到,一年大概60%以上的夏季用空调的时间。冰蓄冷蓄能量贴峰50%以上,高价电能一半,设计上已经完成。减少太阳光对大楼热辐射,国内超高层第一次用,双中空,加强玻璃,中间一道中空,再玻璃,再中空,再玻璃大幅度增大窗墙比,减少外面辐射。为了好看,外观看全是玻璃幕墙。靠窗有80公分高的空气盘管在窗边,这样可以减少阳光对于大楼的辐射。

  请清华做过计算,按照目前设计,光是幕墙,采用双中空之后,可以减少12%的能耗。当然这是要加大成本的,我经常给大家讲,这个楼是你自己用还是建了以后卖,两种管理思路,如果建设了以后要卖,尽可能降低造价。美国人做过分析,一个建筑物真正在全生命周期的投入,其实建造期,不超过30%,20%多。80%、70%多是运营当中发生的,产生的能耗和投入。如果在建造期,在设计阶段能考虑降低未来运营成本的话,那么肯定会在建造期降低成本,做过很多测算,这个成本加上去,未来是什么。

  刚才讲双中空,幕墙每平米增加两百多块钱,甚至多一点,按照简单理论计算,要20年才能收回增加的幕墙费用。但是我们讲20年建立在能源价格不上涨,电费不上涨,实际上不可能的。所以每一措施、技术在用的时候,都经过对比,然后再做决定。别的方面,当然我们也采取很多措施。比如说当然这是超高层一些特性,国内有些人不知道。我们的楼不允许开窗的,因为有烟囱效应,有活塞效应,实际上还不止。所以未来对于大楼空气流动控制,当然对于这个楼来讲,对于超高层来讲是一个难题。当然现在也在解决。我们也考察、得知对面的楼,国贸三期的楼,现在遇到了冬天由于温差过大之后,电梯井里的风速非常大,测下来,大概每秒钟9.5米的速度,而且还不停。去国贸三期看见,做了大量的电动门,后期增加的。挡住风,这个问题对于中国未来来讲是一个巨大的考验。现在当然设计上采取很多措施。将来能不能过关,今天还是忐忑的。

  我们想事先采取一些措施,相信会有一些效果。还有很多创新点,现在对未来有用的,就是我们的空调。最近从日本找到一种技术,国内时间长了以后,管容易堵塞,我们找到一种新技术,在批量用。

  关于低风量、大风量,现在大楼很多调查下来发现,空调都在低开度,会大大地加大风扇的功率和能耗,好像能量下降,传输动力能耗大大上升,准备找到一项技术引进来,一种大开度,但是低流量一种供冷技术,这些都想在未来解决掉这些问题。当然刚才讲这些创新,能不能实现,我们只是说采集到在全球筛选到了这些东西。

  在施工方面,应该现在大家可能看见了,现在有一个钢平台,有人说的很悬乎,智能,对于我来讲就是作业平台,超高层后期超过三百米以后,风会非常大,而且操作会非常难。现在大家看到了,金地有一个顶升能力达到4800吨钢平台,12个支撑点,每个支撑点400吨,4800吨可以同步顶升,今天为止已经顶升三次,还是非常理想的东西,速度我们想再提高,因为按照他们原来测算的,九天一层,最近和承包商在讨论提高速度。上一轮开始花了两个多月,我们有望理想速度,全军将来七天左右的话,有望明年7月底可能就会成为北京第一高楼了。

  别的当然还有很多方面,我们都在采用一些新的东西,比如说冷却塔,由于超高层,不像很多楼,有裙房、有裙楼,冷却塔放在裙楼上,CBD没有一幢楼有裙楼,放进大楼里去。能不能确保冷却效果,又是巨大的考验,这件事当然也筛选到了能够被成功地正视可以用的东西,香港的ICC看到一种冷却塔,在国内生产,现在我们也找到这样的东西。

  北京市场是写字楼市场非常好的市场,而且各个档次都有,旁边国贸三期被大家称赞,国贸整个物业写字楼管理。当然我们是瞄准的参照体,当然应该是超越已经已有的建筑和写字楼。因为我们比他们更晚,所以我们想把更多他们的教训,刚才有一位前面小姐讲得很好。我倒认为,人家成功的东西,我们去学很难,因为成功有很多条件,不一定具备,但是如果把失败的东西避免了,我认为这是非常有高价值的。所以我们公司三年多时间,更多地去找怎么避免重蹈覆辙,怎么避免不犯同类错误,当然这个只是在进行之中,所以我能说我是在路上,我是来学习的。

  主持人:谢谢王伍仁总,祝贺中国村明年7月份成为北京第一高,超甲级写字楼新标杆。问一下郭总,北科建是中关村的缔造者,不知道在哪看到这么一句话,最近总理也去创业一条街视察,对于创业一条街肯定。前几天北科建跟廊坊市政府有一个签约仪式,下一步可能会在廊坊做一个新的产业园区科技地产的开发建设,我想请问郭总,在我们目前,刚才提到的大众创业、万众创新,包括目前互联网+,包括今年京津冀一体化整个规划出台,怎么来看科技地产下一步,跟互联网+、双创、京津冀一体化,能不能把中关村再搬到其他的地方去,比如说廊坊。

  郭莹辉:刘总一下提出好多热刺,其实房地产企业和大众创新、万众创新,怎么去对接、承接,北科建起来有自己的一些见解。首先众创空间这个词大家耳熟能详,深度理解,还是给大家诠释一下。不简单是一个物理空间,还有网络空间、社交空间,更有全要素导入,包括创新企业、创新导师、资本,公司治理等等,一系列的服务,乃至于企业及企业员工的生活性服务等等。这些众创空间,一类是WeWork联合办公,传统写字楼微缩到创新领域去,更多领域,20多年来领域国家高新区、科技园区,这些园区已经成为中国国家创新的主要源泉。北科建实际上在第二个层次上做众创空间,作为郊区型的众创空间。我们所用科技地产一个事业理论和商业模式,构建新一代的科技园区,来实现所谓的创新与创业,怎么打造?其实我们有一个自己的商业模型。

  我们是把一个区域,比如说这个尺度,可能在一千亩到一千五百亩这个区域,一个市场化园区运营商可以运作得到的,能够成功的一个尺度上,我们把区域作为众创空间,这个里面包含了可能有1/3左右是作为高新技术企业,和各类产业领域里面的高薪技术企业聚集。

  第二,1/3空间配套商业办公和餐饮这些城市的配套服务功能。再有1/3是生态居住。城市尺度里面这些创新与创业这些要素功能包括主课题巨济岛一个区域空间里,这是一个大的事业角度看待创新创业。但是基本原理是城市设计和房地产开发+产业组织及其产业服务。所以说北科建要回答创新与创业问题,首先给大家划一个大轮廓,北科建有事业理论、投资布局。现在在中关村这种成功以后,在国内嘉兴、无锡、青岛、上海、滨海新区一系列的地方,廊坊是北科建第二代产品。第一代产品在北京中关村软件园,从园区运营商来说,和政府和客户之间的关系,当政府策划产业定位,进行土地一级开发和土地招商运营,真正的二级开发是很少的。所以那个时候是产业地产里面的土地运营商。第二代依然做产业定位,不做一级开发,直接买地,跟商业地产运作的基本规律一样,仅仅比商业地产,刚才说的整租,或者部分零售,但是我们最大的不同,也有建造、出租、招商,物业管理。还有不同的产业服务,就是在这个物理空间上搭建生活性、生产性的服务和政务服务,这三类服务于企业及企业员工,使企业在里面安心地获取他生产中的要素,个人获取生活当中的便利。这是第二代。

  刚才讲到第三代,我们还有打造创新之城,比如廊坊这个项目,已经不是一千、两千亩,一个开发商的行为,是我们受当地政府之托,对20多平方公里进行产业构建。有2.5现代制造业,2.5高端研发,有3.0的各种各样的高端现代服务业和低端的传统服务业,构成产业的总体策划,到几十平方公里土地的投资,再到土地的招商。还有生态与智慧园区的技术手段导入,从策划、土地运营、招商、城市管理,实际上已经从区域的创新功能角度,打造一个产城一体化的城市了,变成城市运营商。

  这就是我们从一个国家倡导的创新与创业,从技术层面到企业创新层面,到城市的运营创新,这个是一件非常宏大的课题,所以我们在廊坊这个事情上,已经不是房地产商的问题,也不是一个园区发展的问题,实际上受政府之托,利用新型的园区或者新城PPP模式,和政府代理、受托关系,进行产业创新之都重新构建,包括整合运营与服务,这也许是城市创新和新型城镇化实施的一种新的探索方向。

  主持人:感谢郭总,郭总是国内科技地产既有理论,还有实践这样一个专家。北科建业绩有目共睹,在这里祝愿北科建廊坊项目,像郭总说的一样,能够再超越,这个应该是5.0了,第五代。

  今天有三位开发商代表,也有三位后端的建材布品代表,开发商代表先说,一切比较牛,甲方,第三个想问吕丽华:女士,刚才演讲提到WeWork联合办公、优客工场新型的办公模式,对于甲级写字楼有多大影响,影响从哪几个方面进行,作为甲级写字下一步如何应对,刚才说了一些,不够透,说的再深一点。

  吕丽华:我一直在一线,非常敏感,新出来任何东西加以警醒,第一时间自己考察了。北京好多商务中心我都去看了,而且了解很新,认识我的,直接说来学习,不认识我的,假装我是租户,看看他们怎么接待。对于大众创业、万众创新在总理的号召下,确实涌现一大批职业经理人自己就创业了,包括丁丁总,刚开始以为丁丁租房是丁丁总做的,后来发现不是。包括毛大庆毛总做了优客空间,非常期待学习,毛总说8月份亮相,所以我8月份再学习一下。对于甲级写字楼有冲击吗?这个问题不能说没有。我谈一些比较直观的感受。因为我是在经济中心,我们楼里面就有一个联合办公的,我们楼里的叫艾克,一个新加坡做联合办公,这个租户很遭灾北京就有了,而且在北京的头一站,后来又开了另外两家,在北京总共有三家,这个租户对于我来说是一个挺好的租户。因为一租租一整层,先批发再零售,装修成一间一间小隔间,按照一个工位一个工位收租金,包括附加服务,都要收钱。比如说打印、复印,前台秘书服务,这些都是他要额外收钱的,他跟传统的办公最大的不同就是,我们传统的办公,只要你跟我签了租约以后,按时每月主动交租金、物业费,里面具体干什么,不管你了,只要别做违法生意,别聚众闹事,别对大楼有任何不安全因素在,我们两家属于相安无事。

  商务中心或者联合办公,或者WeWork,优客空间,各种名字,最近白羽总做了一个新库空间都挺关注,这些名词涌现出来最大的特点,面对的是初创公司,或者新成立不久的团队,面积比较小,人员比较少,这种需求比较多。

  对我的冲击是什么,我发现以前金地中心小面积租户,到期不续了,去这些商务中心,优客空间、产业园,搬到这些地方了,最大的原因就是为什么不是租金贵,因为觉得在商务中心灵活度更大,如果他跟我签,比如你也是创业,现在租的面积比较小,两百平米就够了,我在经济中心幼两百平米,租金说实话就是市场租金,也没贵到哪去,没有贵多离谱,但是去商务中心两百平米比我贵,CBD找一个联合办公地方两百平米很贵,好处是什么,灵活度特别强。如果跟金地签两年,两年之内就两百平米不能动,就是一天一个月只有两个人在北京也是两百平米,但是换到商务中心完全不一样,这一个月租商务中心两个人工位就可以了,相当于七八千,但是八千元租金地中心写字楼两个工位开玩笑。这些人都回到北京,扩展到十个工位,商务中心说没有问题,随时来,随时跟你签合同。这就是为什么满足了这部分人的一个部署需求。传统写字楼满足不了。商务中心装修好了,拿着笔记本电脑到那能办公,网线布好了,其他费用不用操心,除非使用附加价值服务才会付费,这是传统写字楼会受到的冲击。他对于小的创业者和小型公司的灵活度来说,传统的写字楼没有那么大的灵活度,但是商务中心可以、孵化园可以、产业园可以,这就是他们的优势。但是我们不能说有点像走极端,今天这个东西出来害怕了,传统写字楼都不行了。跟老板说这个不行,全都改成商务中心办公室,也不是这样的。每个人要分清楚你的角色定位、市场定位,想做什么,盈利点是什么。

  金地中心拥有量栋甲级A座B座两个塔,中间还有商场完整配套,我可以运营和管理好两个大楼,商务中心会有小面积冲击,一租租一层,商务中心多大成本,不划算,任何新型事务出来琢磨它的盈利点、特点是什么,它哪些方面不如我,这样才能帮助我逐渐地更坚强我自己的信念、定位,我的市场发力点在哪,找准目标,就会重点击破,而不是杞人忧天,这个东西对于我没有这么直接的影响,我也害得要死,不至于那样。

  主持人:感谢吕丽华总,纯写字楼和联合办公模式还是有一些区别,主要体现在市场定位以及区位上面,像雷格斯这种模式,我个人认为更多在核心区域,可能类似于优客工场模式,可能在四环外、五环,短期内对纯甲级写字楼影响应该很少。我们应该有互联网+的思维。

  三位开发商讲完了,布品这一块,首先请马总。也是中国建筑金属协会副会长,门窗、幕墙行业,互联网+有没有捧到我们这个行业?对于门窗幕墙行业,房地产目前的走势、形势,应该有哪些创新和突破,这样一个模式。

  今马俊清:今天在写字楼分会成立的日子里,我们跟互联网+有没有拥抱,我们今天公司米兰之窗一个微信新闻里面,今天的新闻就是米兰之窗拥抱互联网+。北京是我们的总部,今年4月18日在山东临朐,开业了一个新基地。那个基地就是以互联网的思维方式,目标对准的客户群体,在基地的这种设备配置,以及生产方式都是按照最新的这种智能化的工厂这么配置的设备。产品迎合绿色、低碳、环保,客户群体不但现有工程,同时对于每家每户这种服务,家里面后换窗的客户服务,进行智能化的生产。

  换句话说,我的生产方式,通过网络,通过电子手段,可以直接命令我的设备,就可以把你们需要的窗子生产出来,幕墙生产出来。无论生产线设计还是服务过程都是互联网行为方式进行。

  新的写字楼发展未来方向上,产品有没有新的创新点?实际上我的感觉,作为写字楼来讲,大部分写字楼,市里面的高层,玻璃幕墙式的写字楼,它的能耗非常高,这只是一方面。在里面办公的人非常不舒服,现在开始一直持续到冬天之前,不单单是空调的能耗问题,很不舒服。在里面非常热,今天跟一个老总还讲,大的空间不用了,躲到阴面一个小房间里办公,纯粹是现实问题,怎么样让玻璃幕墙来降低热的传导。

  刚才王总讲,他们现在用这种双层玻璃手段,实际上目的就是降低玻璃的传热系数。所以我们在这一块也是开发了铝包木的幕墙,幕墙大部分是铝合金的。但是我们这种铝包木的幕墙,木材导热系数最低,是铝合金千分之一,所以新的铝包木的幕墙结构,整个幕墙传热系数降低到0.8以下。同时还可以配套遮阳系统,玻璃幕墙外这样是很难做的。组合起来,三层玻璃中间有一个遮阳层,既起到阻挡阳光的作用,同时也解决了这种保温隔热的问题,特别是在这个过程当中解决了玻璃幕墙外围外挂式的遮阳系统的危险性和操作性,特别是玻璃幕墙的美观性一并解决。

  另外一点,现在的产业园,包括总部基地。在郊外或者远一点的园区里面,把高楼变成独栋的小房子。小房子实际上做大窗户就很难,大窗户解决问题不好解决。在铝包木的幕墙,这种五六层、二三层、三四层小房子当中,可以做到非常好的节能效果,特别是提高舒适度和美观度。在室内可以给你感觉到非常好的木质效果。

  刚才领副会长牌的时候,钟彬会长说了一句,聂会长一直在做广告,现在清华办公室,装的铝包木的窗和幕墙,原来就是铝合金的,换掉以后,马上感觉到里面的舒适度。这种舒适度和品质提高非常明显。所以对于产业园独栋小的办公室,用这种铝包木系统,会大大地提高附加值和将来使用的舒适度,高层的玻璃幕墙,国家现在有很多限制。

  未来洞口当中的小幕墙,或者大窗户,更受欢迎。层与层之间断掉,用装饰结构装饰的板材,做切分,煤层之间可以做这种大的带窗和幕墙。这种幕墙用铝包木的结构,既保证了能量不损失,保温性能提高了保温和隔热功能、性能,同时增加了美观度。室内看也是这种温馨的、高品质的木质感觉。这种产品对于新的未来的高层写字楼,对于产业园式的独栋办公楼、写字楼都是一种新的选择。现在这种创新新产品,能够帮助解决节能问题,解决舒适度问题,刚才几位上台演讲的时候,重点讲的就是人的这种感受,写字楼里的这种感受,提高这种感受以后。相信它也是大大提高出租率的这么一个手段,也是我们能够为大家配套服务的,能够做的一点事情。

  谢谢!

  主持人:谢谢马总,近郊区,花园式办公,企业独栋这种产品越来越多,花园式办公更主要是人性化、节能环保、舒适度,刚才马总说的,祝愿米兰之窗铝包木产品,能够更多地跟企业独栋有新的合作、新的创新型产品出现。更多的应该从人性化的角度来出发,就是舒适度角度。

  谈到这,节能环保和舒适度,下一位请胡总,对于门窗幕墙行业,无论是互联网+也好,还是创新也好,都是跟节能环保,还有舒适度,包括人性化等等这些东西都是离不开,这也是一个大趋势。星太是怎么样的考虑和转型的模式?

  胡振海:总理提出来互联网+还有科技创新的时代到来,这个时间段,国内国际大环境上来说是非常到位的一个时间点。当然作为企业,一定要跟得上时代的发展,所谓与时俱进,我们公司是做高端铝合金门窗幕墙的。高端的铝合金门窗幕墙,创新方面已经储备了三款产品,比如说跟PM2.5有关系的有三类,第一类就是PM2.5是非常低的一个被动式产品,这个被动格式产品微量消耗能源,但是产生的效果是24小时自动换风,可以根据室内室外的温差,还有室内室外的气压差实现,当然通过多种过滤,比如说保温、化学膜、聚氨酯,很多新错料、新科技的点材造成的这种空气的保持24小时新鲜的,我们家里有噪音,开窗户有噪音,不开窗憋气,特别是室内宾馆、卧室,住一晚上,第二天早上闻空气是臭的。所以空气的新鲜度,这一款门窗幕墙解决了。还有一款更高级,主动换风的。经过六层的空气过滤系统,跟室内、室外做出交换。

  还有一种更高级的,就是PM2.5的零空间。除非我们自身带进来的浑浊空气,还有我们自身的衣服,皮毛造成的浑浊空气,还是循环地清洁的。三款产品,对于现在PM2.5空间,还有高档写字楼非常有价值,新产品创新方面,不仅这些,新材料,外墙的外侧材料上,做出很多创造性的产品研发。这种产品研发会带来什么新的变化,外墙更漂亮,设计师创造空间更广泛,更有创造性。大楼会变得更漂亮,刚才马总谈到铝木门窗优缺点,铝合金超大规格、钢度、耐火,突破性、夸张性的表现,非常可行。

  在铝合金方面为了节能,我们进行内部隔热层材料特殊结构的这种设计跟处理。会大大改善直接用铝合金,导热能力很强,如果加上经过改造,特殊结构的隔热层,可以达到希望的数值,被动式门窗,零能源门窗。

  为了这个产品更适合未来客户的需求,我们在这个产品上还做了更多的改造。这种改造会使得我们的产品,我们也开窗,微风、微循环。随时可以开窗,不是不能开窗。微循环是过滤PM2.5跟灰尘的。而且突然有风,晚上开窗户,身体着凉,不会有这个问题。

  这是产品创新方面,我们有机会可以跟更多的房地产开发商、建筑师深度合作,产品应用、推广起来变得更轻松,对于社会服务更有深度、价值。

  互联网也在进行,试探性地组合推广之中,互联网+离不开,一个传统产业一户做,规模永远上不来。如果采用互联网+态度,用互联网+更多、更广泛的劳动力,加上深度培训。这个优秀产品在社会上的推广跟应用,就会变得非常广泛了。

  谢谢大家!

  主持人:谢谢胡总。刚才胡总也提到PM2.5,不仅仅是未来客户需求,实际上就北京而言,也是目前客观存在的。最后一位嘉宾,杨新力杨总,天艺工程(香港)有限公司的董事总经理。天艺从事商业地产,还有旅游地产的装饰工程,在我看来,商业地产或者写字楼这样一个美容师,美了之后,实际上现在问题也很多,比如说PM2.5,这是我们客观存在的。可能我们在施工方面也会面临着节能、环保、舒适度,这是跟我们用户息息相关的,我想请问杨总,在装饰工程的设计、材料、施工等等各方面,怎么来考虑互联网+的概念,或者节能环保这种概念。

  杨新力:我们做商业地产、旅游地产、养老地产精装修的设计施工公司,同时还有自己的固定的家具厂,有两个家具厂,专门配套做施工的时候,做酒店或者办公施工的时候的配套家具厂。刚刚说的装修的过程当中,怎么避免PM2.5,或者是能源的节能。我们同时设计的过程中,同时其实跟业主也有更深度的沟通,可能正常来讲,建筑设计师或者建筑设计院,他们会给业主做机电的设计,机电的设计之后,对于我们这种港资的公司,做酒店的时候,或者做大型商业综合体的时候,可能会请顾问公司,机电的顾问公司,或者灯光的顾问公司做进一步设计深化。但是国内好多公司不请这样机电深化公司,所以我们公司,因为积攒了长期的设计施工过程当中,跟客户也积攒了很多的这种经验数据。关于节能,怎么积淀方面最初期设计,怎么跟后期运营结合的一些技术和知识。所以会给业主多一点的建议。现在商业综合体本身是大型商场酒店和住宅,多多少少配合节能功能,旅游地产业一样,装饰行业怎么节能、环保。简单地解释一下。

  首先大家一直在窗,王总在说空调,吕总也在说空调,结合空调和窗怎么节能,真正的节能其实并不是开窗,开窗是很浪费能源,真正的节能在于中央空调,中央空调什么时候,怎么样才能节能,什么时候中央空调,才能把这个能源节省下来,而不是开创。正常来讲,室内如果不进新风,大家就会有憋的感觉,这是正常普通人的心里,因为家里都能开窗,但是开窗之后,室外的冷空气、暖空气是不适宜的。当然还有灰尘,可能还有更糟糕的,现在北京的雾霾。这些是开创过滤做不到真正的标准,新风怎么进来,通过空调系统进来。如果酒店、办公楼来讲,如果室内没有新风进来,全是排风,室外脏的空气就会进来,需要新风空调系统。中央空调原来有管道,管道进来。是不是开窗省能源,不是。还有另外一部分风,进来的风要排出去,有室内适宜的风,经过热交换,70%能源,室内很适宜的风,夏天21度,房间20度,风排出去,能量良留下来,这个过程。

  北京春秋季,150人,进了300人,室外适宜冷风进来,不用加热,也不用制冷,给里面也带来了节能效果,这也是新风补进来了,并且这样的补新分过程,能源节省,应该是70%左右。所以这就是我们做室内设计的过程当中,会帮助业主做项目的顾问,或者机电顾问。我们做室内设计,可以查不多能帮助业主节省设计费乘以2的费用,这就是这样,所以为什么很多人,包括酒店,请我们做室内设计。因为做酒店项目很多,商场项目很多。现在商场比酒店好做,大家很积极地开商场,基本上都是十几万平的商场,没有新风是不可能的,人在里面是窒息的。有新风怎么节能,这是很重要的,第一浪费能源的是空调,空调节省70%,等于能源节省70%,所以在做酒店,没有统计过。做办公楼没有统计过,但是做酒店统计过,就能源可以做空调系统节能,可以把酒店的能源成本,从11%降到8%,差不多3%的百分点。这是对于一个酒店的收入总量来讲非常可观的一个数字。

  这是第一个问题,就是节能的问题。

  其他的问题有没有节能的,灯具也是一样,办公楼的等距训练很重要。我们设计的时候怎么选择这个办公楼的灯,可能长得一样的灯,什么适合办公楼,酒店适合2700色温暖光,别人进来开空调,照度也不够,增加灯的瓦数,这也是浪费能源的表现。这是我们设计过程当中的一个细节。2700色温调到6000色温,其实这样节能度,虽然没有测试过。但是正常来讲,节能20%完全没有问题,在照明这个细节来讲。

  我们实验过,怎么把2700温,正常用40瓦管灯,但是6000色温,用20瓦就够了,就OK了,春秋交季的时候,或者办公楼冷量需求少的时候,因为管道水的流量是既定的,然后到春天或者秋天,大家都不需要空调的时候制冷机的总循环量在开。

  总的水量是不变的,但是末端的开启度是有限的,因为不需要那么大的冷量和热量,末端的水开启度是有限的,这个时候又怎么节能,我刚才没有听懂王总在说什么新的技术,没有太注意听,但是其实这种在说的高的,大家说在研发或者很高的技能,其实在我们做酒店行业初期,比如做设计施工香格里拉酒店,很早90年代已经引进了美标、英标做室内精装修设计的机电配套。怎么来避免那个时候冷量大量不循环过程当中的流失,是什么?楼宇自控系统,BMS系统。用这个控制,不是控制末端水量,也不是控制总水量的旁通。总水量出来,不用通过一个流量再回去。回去总水量出来的时候,所损失的能源会少。不是这样的。

  它是来控制初级的整个出水量减少。其实刚刚这个问题已经解决掉了。然后这样能源会根据末端的真正实用性的能源,冷量或者热量的需求,加热或者制冷系统来调节,这个我相信能源的节省,这个是很厉害的。这个也解决了刚刚王总说的问题,我没听懂王总的解决办法。但是这个其实在酒店,因为客人在春秋交季的时候,不是所有客人开制冷或者采暖,大家用这个办法解决。

  怎么监控冷量或者热量通过回水和供水的温差,不是监控回水就可以了,不是,监控供水和回水温差和流量做计算,然后指挥锅炉或者制冷机出去的冷源和热源达到标准。再说环保问题,PM2.5的问题。其实精装修不管是设计,无论是设计还是施工过程当中,这个PM2.5,对于设计师来讲都是非常重要的指标,不管选材也好,或者是选材和空调的结合都好,或者是选材和照明的结合,假设这个厅整个是深的色调,而我们在台上,台上的亮度其实现在是不够的,我们脸其实比较暗暗的。如果像我这么年纪大的一个人,可能大家觉得更加老了。是这样,怎么让上台的人变得年轻,这个房间不增加照明的照度,不增加照明,就是灯的瓦数或者度数,这就是设计师需要研究的细节问题,市面怎么用,如果这个房间是会议室,吸声怎么用,办公房间怎么处理。办公的房间,可能大家还有一个休闲区,刚刚好,其实做地产的过程当中,办公楼经常做的,碰巧做了参与了阿里巴巴几个项目设计,杭州的办公楼,北京和深圳的。

  办公楼的过程当中,最新的办公楼设计理念,除了讲求办公之外,还真正讲求员工怎么休闲。休闲区怎么去设计,怎么去结合这个空调灯光。除了休闲区,或者是休息区之外。还有休眠区,就是睡觉的地方。业主逼着我必须做这个,我才去研究,不是主动研究。做酒店过程当中,因为酒店系统更加复杂,可能酒店客人要求更高,有的房间,一晚上臭了,三四千房价,没有人允许。一进去新风量必须满足,我们这个会议室头脑发胀,并不是因为我在台上,这个地方缺氧,还好比较小。

  我们有一次也是全联房地产开会,酒店投资商会副会长单位,每次在大宴会厅开会,旁边的一个邻座问我,为什么我头痛,我说缺氧,这里面没有氧气。这是设计过程当中,怎么处理这个问题。既要把新风送进来,现在要把室外热的新风送进来,又要节能,这就是业主的要求。怎么比不送进来新风更加节能,这是我们作为设计单位或者施工过程当中,风量怎么节约,怎么细节控制。

  主持人:设计很关键,我们也祝愿天艺工程能把空调节能70%的技术带到写字楼行业里面来。感谢各位副会长对话嘉宾的精彩观点和睿智思考。相信我们在座的大家能坚持到现在,肯定也是有所收获、启迪。谢谢各位!

  尊敬的各位领导、各位会员、朋友们,全联房地产商会写字楼分会成立大会暨第一届会员代表大会议程到此结束!

    来源:房讯网


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