企业选址 扩张中的助推器
http://www.funxun.com房讯网2015-3-5 14:17:42
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[提要]业内有句名言:“门店最重要的是什么?第一是选址,第二是选址,第三还是选址。”可见选址对于企业的重要性。

  众所周知,选址是连锁门店成功关键的因素,业内有句名言:“门店最重要的是什么?第一是选址,第二是选址,第三还是选址。”可见选址对于企业的重要性。但受专业及经验限制,许多企业在选址的成功率上一直不高,问题究竟出在哪里?是不是有一些成功的经验可以借鉴?专家对国内一些小的企业、一些国际知名企业选址行为进行了分析和对比,或许能给创业者一些借鉴。

 

  选址困惑:

  缺少规范 选址成扩张难题

  通过对国内一些中小规模企业的咨询及接触,可以总结企业在选址上主要存在以下三个层面的困惑:

  1、选址凭感觉,没有科学依据,风险非常大。

  2、成熟商圈店址很难获得,缺少投资收益预测,导致决策失败。

  3、缺少系统和规范。选址成为扩张时最大难题。

  第一种选址凭感觉的情况常出现在中小连锁企业,企业老板凭多年经验和直觉来判断店址。因为没有科学依据,风险非常大。曾经有这样一个故事,有位美体连锁的女老板介绍自己选店经验时自豪地说:“站在那里闻一下空气,就知道能不能开店。”结果在深圳发展时连开三家都失败了。

  第二种情况的企业已有一定的选址标准和经验,也注重有策略选址,占据有利位置。但往往旺铺是一铺吃三代,很少转手,成熟商圈的店址更是千金难求,租金、押金高昂,选择店址时如不能准确预测投资收益,租金成本高于本行业利润率,将导致门店经营失败。另有一种类型,某些连锁企业为了降低成本或避开强势竞争实现“农村包围城市”策略,选择次商圈进行布点,也常因不能科学、准确地预测商圈成熟时机而沦为填坑或为人作嫁的下场。

  企业在进入规模扩张时常出现第三种情况,由于没有建立和完善选址标准及规范,缺少组织和系统,一旦批量开店选址,人员分身乏术,找不到想要的店址,扩张计划不得不一再延迟,选址最终成为扩张战略最大阻碍,延误了发展的时机。

  成功案例:

  科学流程和严密的审批制度

  以上谈到的企业选址困惑主要都源于缺少科学、完备的选址标准和系统,如何构建成功的选址系统就成了连锁企业成功的秘诀。跨国连锁巨头如沃尔玛、家乐福、麦当劳、肯德基等经过了几十年的发展,在选址时都形成了一套十分科学、严谨的选址系统,对城市、建筑设施、周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等都做出定量分析,在此基础上进行商圈分析及开店测算,因此选址成功率非常高,其经验值得我们借鉴。

  以肯德基为例,肯德基目前在世界拥有连锁店数为14000多家,在中国短短时间就开出近2100多家门面,其选址投资成功率几乎是百分之百,其成功经验归纳下来有两个方面:

  1、建立了科学的选址流程与标准。

  通常肯德基进入城市后,选址先从商圈的划分与商圈的选择开始,然后进行聚客点的测算与选择,包括店门前人流量的测定,最后将这些信息输入专用的计算机软件,就可以完成开店盈亏测算,明确地知道在此地投资额不能超过多少,超过多少这家店就不能开。

  肯德基以家庭成员为主要目标消费者,推广的重点是较容易接受外来文化、新鲜事物的青少年,选址主要考虑地理、经济、市场及客源等几个要素是否符合定位,根据这些要素自己调查划分出不同商圈,并选择可进入商圈,并在等到商圈成熟稳定后才进入。在选定商圈后,肯德基努力争取在最聚客的地方和其附近开店。在选定商圈里,人流动线是怎么样的,人从地铁出来后是往哪个方向走,在计划开店的地点单位时间内有多少人经过,这些都派人去掐表,去测量,有一套完整的数据之后根据标准填写:商圈及竞争条件表、租赁条件表、现场情况表、综合评估表等,并依据数据综合评分确定店址。

  2、选址决策两级审批制。肯德基有其明确选址原则及规划,为保证选址成功率,选址流程要通过两个委员会的同意,一个是地方公司,另一个是总部,总部掌握选址系统软件并积累大量的数据及选址经验,能做出准确高效的决策,有效保护了肯德基品牌和加盟商信心,相对国内大起大落的快餐连锁来说,成功的选址系统是麦当劳、肯德基等洋快餐的制胜法宝之一。

  专家观点:

  选址系统突破能加速企业发展

  肯德基、麦当劳等跨国连锁企业的选址系统开发非常成熟,选址系统已实现IT化软件化,目前已发展到应用地理信息系统GIS软件进行新店拓展的选址及门店网点的布局优化阶段。如何有效学习、模仿直至超越他们,成功地构建连锁选址体系是国内连锁企业必须研究的课题。一旦在选址系统进行有效突破,将会极大加速连锁事业成功,以国美选址系统发展为例做说明。

  国美在1996年初还是仅有5亿元营业额的民营企业,为了加速发展,国美选择王府井商城开出近3000平方米的店,当时开业前的广告费就达100万元,但开业后却发现:房租过高,经营成本居高不下;交通不便,紧邻夜市因而导致交通堵塞,货运车无法进入。在王府井购物的多是外地人,其购物的方向不是家电产品等选址失误问题,迫使国美提前终止合同,撤出王府井。王府井商城的选址失误,使国美高层意识到连锁经营的标准以及流程的重要性。于是他们对十年来国美发展的经验进行了认真总结,制成《国美经营手册》,其中规范了连锁店的选址标准如下:

  (1)面积:根据公司的经营品种及经营规模,展示规模应保持适当的经营面积,原则上营业面积应大于2000平方米,其中附属周转库房面积应大于300平方米。(2)楼层:原则上只选择首层,可考虑首层带二层。(3)交通:具备不少于20个停车位,公共交通便利的商业区域为最佳。(4)期限:租赁期限应在5年以上,10年以下。

  随着《国美经营管理手册》规范和异地复制使用,国美的连锁经验很快被复制到了全国各地。有了规范化基础,国美全国扩张的速度也有了保障。而且各个地区的管理水平得到了有效的保证。众所周知,开店是连锁企业扩张事业的必由之路,地点的好坏对未来营业额有举足轻重的影响,因此,选择好店,抢占好店,是连锁企业发展的秘诀。

    来源:辽宁日报

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