选址中国:各类公司该如何选址?
http://www.funxun.com房讯网2015-3-5 13:41:24
分享到:
[提要]此类公司在选择办公场所时对所选物业的外观、房间格局、房型有着不同的要求。律师事务所和会计师事务所由于拜访量较大的原故,在选择物业的同时比较注重物业的整体形象

 

  高科技、电子、网站类公司

    一、物业所属区位:

  如果此类公司在市政府所规划的经济开发区,高科技园区注册的话,会得到相应的税金方面的减免政策(三减三免),这点也是此类公司选址的重要因素之一。但也有一部分大中型公司在所在省、市或直辖市的商业圈或中央商务区设立能够体现公司良好形象的办公场所(总部或驻京办)。

  二、交通利达性:

  绝大多数IT公司的员工人数较多,且加班的情况较为严重,所以,此类公司对所要承租物业的交通及地理位置要求较为严格(即:办公地址距员工住址较近或较为方便)。

  三、软硬件设施:

  1.强电:一般市场上的物业皆要双路共电,且电源系统需达到220V—380V有的条件。电力供应容量应不低50VA/平米。

  2.弱电:办公区域内应保证8—20平米内有一个信息点,信息点包括:语音点、数据点、光纤出口。且应有在20—50年内可拓展升级的可能。

  3.网络支持:大厦内应有至少两家以上的网络运营商可供选择,还应具备专线上网、无线上网(支持迅驰)。大厦还应设有手机信号覆盖系统即:无屏障系统。

  4.人性化----有否空中花园或绿化率的高低:由于此类公司的员工的工作较为单调,大厦如配有空中花园最佳;或大厦的绿化率应符合国家标准。

  5.电梯:部数的多少(每3300—4500平米/吨/部),载重量的大小,轿箱的高矮大小,梯速的快慢(1.5-2.5-5-7米/秒),电梯的自动控制或人工控制系统应良好。

  6.车位:地上、地下车位的总数量多少(45—65个/万平米),停车泊位的方便程度(人工控制或电脑控制)。

  7.建筑风格及结构:

  风格:大多数IT公司较为青睐风格现代、新潮的物业,多为高档玻璃幕墙材质的的外力面。

  结构:大多数IT公司的员工人数非常多,办公密度大,且多希望开放式办公。故要求大厦应是框架结构、框架剪力墙结构。在楼板承重方面:应在150—200公斤/平米,其中转换机房的承重要求就更高了。在抗震方面:应至少可抗震7—8极。在净层高方面:应在2.6—3米之间,如在个别楼层设有超高层(LOFT)最佳。

  8.中央空调及烟感、喷淋:

  中央空调:分2管制、4管制、VAV系统,后两者更受青睐,但随之而来的是租金的不菲。新风量也是一个较为重要的参数,一般国际标准为35立方米/人/小时,但目前已有50立方米/人/小时这一数字。而且市场上也有了分层供应新风系统,还有了冬季供湿系统。

  烟感、喷淋:二者布置的密集度也会直接决定客户入住后的二次装修的费用高低。

  9.交房现状:

  初装(简装):吊石膏(铝扣)、白墙(壁纸)、水泥地抹平(网络地板),后者更受欢迎。

  毛坯:裸房状态则可以满足公司自行装修来体现自身形象的要求。

  10、户型、面积及价位:

  户型:由于国内外建筑技术的不断提高和改进,基本上国内从90年代初至今的大厦及写字楼皆为框架、框架剪力墙及综合结构,也就是说户型的开间基本上可以保证至少在100平米左右,且大多可以相邻间可以互相连通。这样的条件是此类公司对基本要求。基本上可以解释为:开间的伸缩范围大。

  面积:根据各公司的情况,它们对面积的需求完全取决于其业务拓展方向。

  价位:此类行业小型公司要求的价位应在¥1—3/天/平米(含物管费),相应的面积也在30—500平米之间;此类行业中型公司要求的价位应在¥2—4/天/平米(含物管费),相应的面积也在500—5000平米之间;此类行业大型公司要求的价位应在¥4/天/平米(含物管费)以上,相应的面积则很大,通常半栋、整栋或多栋园区等。

  11.关于内资外资公司的租买问题:通常情况下,不管是内资还是外资公司凡是要购买写字楼或大厦,说明其公司的业务将在本地进行长远发展。在本地租用写字楼或大厦的公司,则说明其公司在本地的业务还在尝试性发展。

  12.物业管理公司:通常分国内(专职专业的和开发商自设的)、国际型物业管理公司。其中国际型物业管理公司作大厦的物业管理顾问较受欢迎。

  13.在全球,高科技跨国企业选址都会考虑五大因素:靠近大学、科研机构,有充足的科研人才;良好的基础设施,交通便利、通讯发达;环境开阔,有良好的人文环境,便于信息沟通和国际交往;法律咨询、物业、策划等服务性机构比较完善;制度环境、管理的国际化程度比较高。

    律师事务所、会计师事务所、咨询公司、评估公司

  据调查显示,目前北京律师事务所、会计师事务所、咨询公司、评估公司,这类具有行业特性的企业在选择办公场所方面有着独特的需求。主要体现于对物业所在城区、以及办公场所所在的位置、房间状况、交通情况等多方面的特殊要求。以下是这类公司选择办公场所需求的特点明细。

  城区分布:据不完全统计显示,目前所在北京市的律师事务所、会计师事务所、咨询公司、评估公司,选择的办公城区大多分布于北京市两大商业聚集区——朝阳区和海淀区。由于部分公司需要离政府有关部门及稳定客户群近的原故,则分别分布于中心城区,例如:东城、西城、宣武、崇文,少量公司企业分布在其他区域。

  律师事务所、会计师事务所选择办公场所的特点

  对物业的要求:此类公司在选择办公场所时对所选物业的外观、房间格局、房型有着不同的要求。律师事务所和会计师事务所由于拜访量较大的原故,在选择物业的同时比较注重物业的整体形象(例如:外观新颖、大堂气派),选择办公间时则比较注重房间内的隔间数量和房间的方正程度(因为此类型公司单独办公性和保密性较强,需要单独房间的数量相对较多,公共办公区大小要求则不是很严格)。而咨询类公司和评估类公司对房间内的需求则刚好相反,此类型公司需要较大的公共办公区(以便更好的互动、沟通),对独立办公隔间的数量要求不那么严格。

  其他特点:律师事务所、会计师事务所、咨询公司、评估公司在装修风格上都具有相同之处。以上类型公司在装修风格上主要突出稳重、大方的特点(墙面一般为白色、黄色、深蓝色,正规的白灰色吊顶,和深色地毯)。

  电话需求:此类公司在电话需求上,由于业务联系及业务开展方面主要以电话拜访、电话沟通的形式进行,因此对电话数量的需求会比一般性质的公司大。

  车位需求:此类型公司有着办公人数多、人均收入高、私有车辆多的特性,所以对物业的车位数量方面也有着相应的要求(一般租赁1000平米左右办公间的公司,所需的车位数量大约在20个左右)。

  交通方面:由于此类公司员工经常外出、拜访人群较多,所以在选择物业时会相当注重物业所在的位置和周边交通情况。一般选择的位置都会在所选城区的商业核心区或重要交通枢纽地段(比如:朝阳区的东四十条商圈、朝外商圈、CBD核心区、东长安街商圈,海淀区的中关村大街、苏州街、知春路、公主坟等中心商务区)。

  咨询、评估公司选择办公场所的相关特点:

  此类型公司在选择办公场所时需求的条件与律师事务所、会计师事务所所要求的大同小异,地段一般也分布在朝阳区、海淀区、和中心城区(如东城、西城、崇文、宣武)。选择物业时,国内公司一般以中档(乙级)物业为主,少量公司租用高档(甲级)物业。外资公司则多以办事处的形式,租用成熟商业区的高档(甲级)物业。

  在写字间的装修上,咨询、评估公司则与律师事务所等行业的风格不大一样。由于咨询、评估公司的特性就是电话沟通、网络业务,由此得知这类公司在电话数量、网络布线方面有着较大的需求。由于公共办公人数较多的原故,因此对房间的开间程度也有着很大的要求。咨询、评估公司所装修的房间一般呈大开间、隔间较少、装修风格传统正规。

    金融类企业

    保险公司:一般分为中资保险公司、中外合资保险公司、外资保险公司和保险经纪类公司。

  在京中资保险公司的总部有一部分已经投资建楼,如平安保险、人寿保险、泰康人寿等,分部的设立一般会选择在交通便利的乙级楼中面积从1000-3000平米左右,最终成交价在¥3左右。

  中外合资和外资保险公司一般都分布在东二、三环的甲级写字楼中,其中东方广场最多(中英人寿、中意人寿、中美大都会人寿、瑞士再保险公司等),国贸、燕莎中心、亮马大厦、京汇、盛福大厦等甲级写字楼内均有分布。合或外资保险公司在近期一般不会像中资公司那样广设分部,但在中国的外资或合资保险公司有相当一部分是在上海、天津、广州等城市率先设立了办公地点,还没有进入北京,所以在近一两年中还是有计划在北京能够设立办事处或分部的,面积也多在1000-3000平米不等,因保险经纪公司的规模大小不一,从“南银”这类甲级物业到商住公寓都有这类公司的分布,面积大多在400平米以下,所以不做重点开发。

  证券公司:这类公司在北京分布面较广,所选物业类型也是复杂多样,多在乙级写字楼、底商、独楼中分布,租房预算在¥3左右,面积从几百平米至1、2千平米不等,近一两年证券公司不像前几年证券业火爆时那样疯狂地购房置地,所以现在的开发重点是和几个大型的有规模的证券公司建立联系,在其有需求时随时跟进(选址一定要有广告位)。

  银行:分外资银行、中资银行

  中资银行在京总部都已自建或购置了大厦,主要是对营业点的设置有需求,基本需求底商600平米以上,位置必须临街,一般分布在新社区的底商和新建写字楼的底商,要有广告位。

  外资银行:近1、2年中外资银行纷纷进入北京设立办事处,几乎全部入住的是顶级大厦,其中国贸最多,但外资银行几乎全部都有指定的代理公司,开发重点是联系该外资银行设在香港的办事处。

  选址特点:

  1.区位:金融类公司在北京各区域均有分布。其中以金融街分布最为集中(主要保险公司总部,各大银行总部均集中在此),CBD也较为集中(主要以外资银行和外资保险公司为主)。寿险公司,证券公司的分部主要在各成熟商圈,成熟生活区中的次甲级或已级写字楼中。银行则分布在这类区位的底商。

  2、交通:金融类公司对交通要求最多的是寿险公司,最好地铁沿线,公交线路要多,以方便众多员工的上下班。其余的如银行,证券等公司因为主要对某一区域服务对交通要求相对较少。

  户型:金融类公司都要求大开间。具体来讲:寿险公司要求把房间分割成100平米左右的大房间,以方便划分销售小组。银行营业厅要求600平米以上的大开间。

    来源:网新睿研科技园

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

·北京经开·壹中心 [大兴区]

·华腾拓展商务楼 [丰台区]

·华腾劲松商务楼 [朝阳区]

·华腾灯市口商务楼 [东城区]

·华腾旌凯写字楼 [朝阳区]

·电子城·科技研发中心 [朝阳区]

·鸿坤金融谷 [大兴区]

·经略天则 [通州区]

·鸿坤广场二期C座 [大兴区]

·锐创国际中心 [朝阳区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2015
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770