独家发布:2014年上海甲级写字楼市场年度报告
http://www.funxun.com房讯网 2015-3-24 9:54:34
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[提要]截止2014年12月,上海写字楼市场平均售价34250元/平方米(建筑面积报价),与2013年同比上升16.9%;平均租金303元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2013年同比上升9.0%;平均空置率9.2%,与2013年同比上升16.5%。

    房讯网讯 全联房地产商会写字楼分会联合中国写字楼研究中心(CORC)近日发布《2014年上海甲级写字楼市场年度报告》。全联房地产商会写字楼分会秘书长兼中国写字楼研究中心(CORC)主任刘凯表示:“截止2014年12月,上海写字楼市场平均售价34250元/平方米(建筑面积报价),与2013年同比上升16.9%;平均租金303元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2013年同比上升9.0%;平均空置率9.2%,与2013年同比上升16.5%。”

 

  概览

  宏观经济

  上海市统计局公布的《2014年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示,全年实现上海市生产总值(GDP)23560.94亿元,按可比价格计算,比上年增长7.0%(见图1)。其中,第一产业增加值124.26亿元,增长0.1%;第二产业增加值8164.79亿元,增长4.3%;第三产业增加值15271.89亿元,增长8.8%。第三产业增加值占上海市生产总值的比重达到64.8%,比上年提高1.6个百分点。按常住人口计算的上海市人均生产总值为9.73万元。

  在上海市生产总值中,公有制经济增加值11391.42亿元,比上年增长6%;非公有制经济增加值12169.52亿元,增长7.9%,其中,私营及个体经济增加值5796.06亿元,增长7.9%。非公有制经济增加值占上海市生产总值的比重由上年的51.3%提高到51.7%。

  全年战略性新兴产业增加值3453.23亿元,比上年增长7.4%,占上海市生产总值的比重为14.7%。其中,制造业增加值1613.23亿元,增长6.3%;服务业增加值1840.00亿元,增长8.5%。

  全年经工商登记新设立各类市场主体27.46万户,比上年增长36%。其中,内资企业(不含私营企业)6403户,增长62.4%;外商投资企业7626户,增长16.1%;私营企业21.08万户,增长48.7%;个体工商户4.86万户,增长1.2%。

  全年完成全社会固定资产投资总额6016.43亿元,比上年增长6.5%。其中,第三产业投资占全社会固定资产投资总额的比重为80.6%;非国有经济投资占全社会固定资产投资总额的比重为70.1%。

  《公报》指出,上海自贸区在过去一年的建设中取得了重要阶段性成果,区内新增注册企业10000余户。其中,上海在逐步加快服务业融入国际市场的步伐,金融与现代服务业等第三产业发展较快,全年服务贸易总额达1753.9亿美元,增长9.7%。

  写字楼市场

  得益于快速的经济增长和自贸区的扩大,2014年上海依然是全世界企业投资写字楼的热点城市,由外资和中资企业共同带动的上海第三产业的稳定增长,依旧是上海写字楼市场保持强劲需求的中坚力量。

  写字楼租售价格始终保持稳步向上的趋势,大宗交易频频上演,显示了出高端写字楼市场背后的强劲需求。

  总体来看,2014年上海甲级写字楼市场整体呈现供需平衡、东热西冷的格局。全年上海写字楼供应量与吸纳量同时创出2012年以来的新高。但区域间租金与售价走势出现分化,浦东表现优于浦西。

  随着经济增长速度回归到预期水平,上海写字楼租赁市场结束了自2013年下半年以来的连跌走势,在一季度甲级写字楼租金企稳之后,二季度租金开始向上爬升。从不同区域的表现来看,浦东核心区由于其紧张的供给和旺盛的需求,成为完全的卖方市场;而浦西的核心区和非核心区的供应相对宽裕,但作为主力租户的跨国公司扩张意愿不强,导致浦西的空置率差距有所扩大,这也直接影响到租金的结构性分化走势。

  中国写字楼研究中心(CORC)认为,2014年上海写字楼出现"东热西冷"局面。浦东写字楼租金上涨有两个因素,一方面内资金融企业的办公租赁需求持续强烈;另一方面,最近一年浦东的新增的可租面积仍然相对不足。

  浦西写字楼租金下降同样有两个因素,一方面由于新入市的写字楼的租金均低于市场水平;另一方面,部分租户搬迁至非核心商圈,对其租金产生了一定影响。

  销售市场方面,经济不稳定抑制了生产型企业购买需求,导致2014年上海散售写字楼成交低迷,全年散售写字楼成交同比下跌50%。而大单成交成为销售市场的亮点,全年整售写字楼成交同比上升50%。基金收购和企业大手笔买单频频出现,机构投资和房企收购行为占比超过70%。比如平安信托收购虹桥协信中心的5栋写字楼,中城联盟收购徐家汇的嘉凯城大厦(中城国际大厦);上实城开携手南丰集团以5.79亿美元收购上海世贸商城,阳光兴业以12.62亿元收购银河宾馆。

  根据中国写字楼研究中心(CORC)的最新统计数据,截止2014年12月,上海写字楼市场平均售价34250元/平方米(建筑面积报价),与2013年同比上升16.9%;平均租金303元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2013年同比上升9.0%;平均空置率9.2%,与2013年同比上升16.5%。

  市场供应

  新兴商圈表现抢眼 未来库存压力加大

  根据中国写字楼研究中心(CORC)统计,2014年上海写字楼的全年供应面积为242万平方米,与2013年同比增加7.5%。

  在持续高供应的刺激下,上海的写字楼存量已从核心区向新兴商务区转移。2014年上海写字楼存量超过6000万平方米,其中浦东、黄浦、徐汇等核心区占比下跌至34%,而普陀、闸北等新兴商务区占比增至23%。

  2014年全市甲级写字楼市场主要供应量包括浦东商圈保利One56 、陆家嘴世纪金融广场2号楼和3号楼、陆家嘴世纪金融广场1号楼和东方汇经中心、华都大厦等,徐汇商圈绿地中心二期、嘉凯城大厦、保利西岸中心、绿地汇创商务广场、汇京国际广场、苏宁天御国际广场、上海世贸商城,虹口商圈绿地浦创商务大厦、SOHO 海伦广场、绿地北外滩中心、上海盛邦国际大厦,闵行商圈虹桥龙湖天街商业中心一期、华润万象城、虹桥万科润园、虹桥协信中心,黄埔商圈融创广场、瑞金大厦,长宁商圈汇京国际广场,普陀商圈长城大厦、国盛中心6号楼。

  此外,复星国际所建造的"外滩国际金融服务中心"完成预售登记,这个由5栋超甲级写字楼和商场构成的建筑群最高报价达到了令人吃惊的35万元/平方米。据了解,目前租赁情况很好,19万平方米的写字楼中有6万平方米已签约。

  同时,保利地产在上海陆家嘴的写字楼项目保利one56沿江独栋写字楼在网上的最高报价也已高达30万元/平方米。

  2014年年底,上海中心的土建工程基本竣工,将于2015年年中投入运营。位于世纪大道,由和记黄埔、陆家嘴集团和百联合作开发的世纪大都会项目,位于花木板块的陆家嘴世纪金融广场、位于联洋板块的丁香国际商业中心都将在2015年投入使用。短期内,这些供应将缓解陆家嘴板块及浦东写字楼供不应求的情况,并提高陆家嘴板块的空置率。

  根据统计,2015年上海甲级写字楼供应量约200万平方米,其中浦东、闵行、黄浦、虹口等区域供应急速攀升。各核心区不断有高品质项目入市,各大新兴商务区也有大量项目供应,如大虹桥CBD、新江湾板块等。其中,大虹桥板块将是2015年最大的供应区域,而随着尚浦领世、创智天地、湾谷科技园等重点项目将入市,新江湾板块也将成为2015年主力供应板块。

  市场需求

  市场需求再创新高  大单成交内资领跑

  根据中国写字楼研究中心(CORC)统计,2014年上海写字楼的全年供应面积为242万平方米,而市场整体吸纳量为196万平方米,较于2013年同比吸纳量增加4.8%。供应量与吸纳量同时创出2012年以来的新高。

  租务市场

  在上海甲级写字楼租赁市场,传统中央商务区内中资及金融行业的企业客户积极活跃,跨国企业客户相对稳定;新兴区域备受企业客户关注,部分知名企业纷纷入驻。

  2014年上海写字楼市场主要驱动力来自金融、专业服务、消费品及贸易等行业的企业租户。金融行业是写字楼需求的最大来源,租赁面积占比26%,而专业服务、零售和制造业亦各自贡献租赁面积的20%。比较而言,陆家嘴作为金融产业聚集板块,受到的产业带动效应更加明显。

  2014年金融机构强劲的租赁需求继续推动浦东写字楼市场租金上涨。浦东尤其是陆家嘴板块写字楼市场供不应求,与政策利好和现代服务业的良好表现密不可分。然而在浦西,尽管内资企业租赁活动逐渐活跃,但是市场总体需求疲软,加之2014年有多个新增项目入市,导致浦西部分商圈写字楼市场平均租金反而出现了小幅下滑的情况。

  全年主要写字楼租赁交易包括:益普索梅租赁陇镇广场5,000平方米,哈纳斯新能源租赁国际金融中心二期4,800平方米,康奈可租赁万都中心3,000平方米,艾比森租赁金虹桥国际中心2,100平方米,惠氏租赁中信泰富广场2,000平方米,花旗平方米,兴业证券租赁财富广场4,000平方米,威富租赁恒基688大厦6,000平方米,太平洋保险资产管理租赁环球金融中心4,800平方米,当纳利租赁兰生大厦4,000平方米,托德斯租赁会德丰广场2,100平方米,中建中汇律师事务所租赁金外滩国际广场3,300平方米,骏福股权基金租赁会德丰国际广场2,100平方米,优衣库租赁名人商业大厦4,500平方米,康德新药租赁复兴SOHO 3,000平方米,中国国际金融有限公司租赁汇亚大厦3,000平方米,长信基金租赁陆家嘴时代金融中心2,200平方米等。

  销售市场

  上海销售型写字楼市场近两年市场成交良好,成交价格略微上升。这主要源于可销售型写字楼来自金融机构的需求持续旺盛,尤其是自用买家对上海甲级写字楼的购买兴趣浓厚。

  中国写字楼研究中心(CORC)统计,2014年全年散售写字楼成交同比下跌50%;而大单交易相当活跃,全年整售写字楼成交同比上升50%。

  一方面,写字楼散售市场通常以自用为主,而自用型物业成交回报率依然较低,导致散售写字楼成交额大幅下跌。

  另一方面,写字楼价格始终保持稳步向上的趋势,大宗交易频频上演,显示了出高端写字楼市场背后的强劲需求。

  除了核心商务区依旧受到较多投资者追捧外,得益于自贸区政策的利好,一些外围区域如张江、外高桥板块也出现了多笔大宗交易。比如凯龙瑞第四只人民币基金募集总额超过13亿元,总投资5.4亿元,投资于上海张江两栋办公楼物业;远洋地产以4.84亿元的总价收购了外高桥保税区一在建商办项目。

  受经济疲弱和低回报率影响,国际投资者因为货币风险、回报率不稳定和疲软的经济形势而在投资行为上十分保守。另一方面国内投资者由于能获得低成本的融资渠道而成为市场上的主力买家。例如首峰基金以15.5亿元购入上海盛邦国际大厦,成为境外机会型基金在2014年的唯一投资成交。

  除了上述案例之外,全年的大单成交还包括:平安信托以44亿元收购绿地中心二期6.8万平方米,浙江泰隆商业银行收购保利国际中心1.6万平方米,平安信托收购虹桥协信中心的5栋写字楼,中城联盟收购徐家汇的嘉凯城大厦(改名中城国际大厦)3.5万平方米;上实城开携手南丰集团以36亿元收购上海世贸商城,阳光兴业以12.62亿元收购了银河宾馆,玫琳凯以收购8.5亿元静安门,宝华集团以21.18亿元收购锦沧文华大酒店,宝矿集团以16亿收购瑞金大厦,携程网以30.5亿元收购SOHO凌空10万平方米。

  其中,最引人关注的是,在第一季度金融街控股耗资人民币30.55亿元收购了位于虹口区的SOHO海伦广场。同时,金融街控股还收购了曹家渡的SOHO静安项目,成交金额达人民币21.77亿元。在第四季度,上海新富港房地产发展有限公司与歌斐资产管理有限公司成立的核心资产基金订立协议,整体出售盛世滨江配套的甲级写字楼新富港中心,总成交价约人民币31.26亿元。

  市场综述

  租售价格区域分化  供应需求同创新高

  总体来看,2014年上海甲级写字楼市场整体呈现供需平衡、东热西冷的格局。全年上海写字楼供应量与吸纳量同时创出2012年以来的新高。但区域间租金与售价走势出现分化,浦东表现优于浦西。

  预计随着2015年定向宽松的货币政策的实施,中小企业的融资成本会降低,相应的成本负担减轻,会使得对租赁写字楼的需求增加。

  根据中国写字楼研究中心(CORC)的最新统计数据,截止2014年12月,上海写字楼市场平均售价34250元/平方米(建筑面积报价),与2013年同比上升16.9%;平均租金303元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2013年同比上升9.0%;平均空置率9.2%,与2013年同比上升16.5%。

  从供需关系来看,根据中国写字楼研究中心(CORC)统计,2014年上海写字楼的全年供应面积为242万平方米,而市场整体吸纳量为196万平方米,较于2013年同比吸纳量增加4.8%。供应量与吸纳量同时创出2012年以来的新高。

  从租售价格来看,2014年上海甲级写字楼市场整体呈现供需平衡、东热西冷的格局。上海写字楼售价、租金双双出现上涨,但区域间租金与售价走势出现分化,浦东表现优于浦西。

  从商圈结构来看,上海写字楼市场去中心化趋势已经势不可挡。近年来,包括世界500强在内的部分企业从核心商圈逐步迁至非核心商圈的趋势愈加明显。租户向非核心商务区流动的原因在于,企业租户出于在成本控制,或办公室整合,人力资源获取及税收优惠方面的考量,非核心商务区写字楼在这些方面以及写字楼质量、交通网络、商业配套等方面,都显示出可与核心商务区比拟的优势与生命力。

  展望

  中国写字楼研究中心(CORC)预计,2015年至2018年上海将出现写字楼的大批新增供应,每年都会有约200万平方米的甲级办公楼入市。尤其是在漕河泾和张江等一线商务园区,这将有可能带来短期内整体空置率的上升。

  未来,随着虹桥枢纽打造未来国际贸易中心;徐汇滨汇打造未来服务业中心;前滩打造下一个陆家嘴;临港新城将打造未来国际航运、物流和制造业中心。对于拥有高规格写字楼供应和完善基础设施配套的非核心商务区中心商务区来说,必将迎来发展良机。

  中国写字楼研究中心(CORC)2015年上海写字楼市场预测:第一,预计浦东市场租金将持续增长,而浦西市场租金则将保持平稳;第二,2015年,上海甲级写字楼供应量约200万平方米,尤其是在漕河泾和张江等一线商务园区,这将有可能带来短期内整体空置率的上升。

  关于全联房地产商会写字楼分会

  全联房地产商会写字楼分会是隶属于全国工商联房地产商会的专业二级机构,在全国工商联房地产商会指导下开展工作。面向中国写字楼物业开发企业、资产管理公司、物业管理公司、规划设计公司,针对开发、运营、管理等问题,依托发起单位和成员单位强大的资源优势,建立行业组织,加强对我国写字楼开发建设的引导,规范写字楼的经营管理,提高写字楼的服务质量,实现开发运营经验和资源共享,并通过会员持续合作,促进行业信誉体系和开发运营标准体系建立,进而加强行业联合,提升会员单位开发运营效率,降低开发运营成本,促进我国写字楼行业的健康、可持续发展。

  关于中国写字楼研究中心(CORC)

  中国写字楼研究中心(CORC)是专注于商务地产各产业链条发展的学术研究机构,成立于2009年,全国工商联房地产商会提供行业指导。囊括了国内国际知名的经济学家,产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位,共同打造中国商务地产行业发展的智库平台。

  定义

  供应量

  指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上,报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。

  空置率

  指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

  吸纳量

  指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

  报告首席顾问:

  刘  凯  全国工商联房地产商会写字楼分会 秘书长

          中国写字楼研究中心(CORC)主任

    来源:房讯网

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