2015年房企“逃离”三四线城市趋势明显
http://www.funxun.com房讯网2015-3-24 9:45:48
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[提要]在房地产市场步入“新常态”,行业利润率逐步压缩的背景下,土地市场的分化也在加剧。城市能级高低、地段素质差异、地块的不同用途,正在成为鉴别土地价值的关键。

  在房地产市场步入“新常态”,行业利润率逐步压缩的背景下,土地市场的分化也在加剧。城市能级高低、地段素质差异、地块的不同用途,正在成为鉴别土地价值的关键。“有的竞争激烈,有的无人问津”,这样的表述,或许可以勾勒出未来土地市场的大致轮廓。

 

 

  “挤进”一线城市

  2014年,全国土地市场呈现出明显的分化趋势。来自中国指数研究院的数据显示,在全国40个大中城市中,除上海因2013年土地市场过热,2014年土地出让金小幅下降外,广州、深圳等一线城市土地出让金涨幅均在20%左右;而三线城市受楼市调整冲击较大,房企拿地热情趋冷,土地出让金下降幅度达到三成以上。而北海、呼和浩特、昆明等城市的土地出让金同比降幅均超过了65%。

  房企“逃离”三四线城市的趋势,在2015年或更加明显。

  另有数据显示,今年2月,三四线城市土地市场成交面积同比减少了66%,而土地出让金则同比减少了58%。

  业内专家认为,由于一线城市楼市需求旺盛,项目利润率较高,标杆房企重回一线城市的战略意图明显,一线城市土地市场依然是房企竞争的焦点。

  而从部分房企此前透露的2015年拿地策略来看,房企对于三四线城市的地块选择愈发审慎。万科表示,选择进入新的城市时,只有人口、基础设施建设、产业、就业对住宅市场有支撑力的城市才会考虑。而九龙仓集团则表示,会考虑减少城市布局,更看重上海、北京等一线城市的机会。

  “抢夺”优质地块

  除城市能级外,地块本身的素质也是影响土地成交的重要因素。在利润降低、风险提高的当下,土地市场的表现可谓“冷热不均”。

  在今年2月上海土地市场成交的5幅宅地中,奉贤区南桥新城12单元04A-04A区域地块的溢价率达到了46.9%。而另外3幅位于奉贤的宅地却表现不佳,这3幅地块中,成交楼板价最高的一幅仅3568元/平方米,溢价率最高也仅为18.9%。

  针对这种参差不齐的表现,德佑链家地产研究部总监陆骑麟认为,这主要是地块本身的素质差异造成的。“与南桥新城相比,奉贤偏远板块并不为市场所看好,”他表示,“去年6月,位于奉城板块的奉贤区海港开发区51-02(1)、52-02区域地块就因为乏人问津而流拍。事实上,在目前的市场情况下,这类地块能够顺利出让已是成功。”

  “紧盯”商、住用地

  而在用途方面,地块的成交状况也正随其规划用途的不同而展现出分化趋势。

  今年前两个月,上海土地市场表现不佳。而“工业用地和动迁安置房用地”占比较高,被认为是土地成交金额大幅下滑的重要原因之一。

  中原地产市场研究部总监宋会雍表示,今年前两个月,上海已推出的土地中,相当一部分是工业用地和动迁安置房用地,在年初市场走势不明朗的情况下,房企最先关注的往往是相对易于开发和后期销售的住宅和商业用地。因此,那些工业用地几乎都以零溢价成交,而事实上,除此之外的商业和住宅用地仍保持着不错的溢价率。

  例如2月10日成交的用作动迁安置房的杨浦区黄兴社区H1-04地块,以及临港综合区04PD-0107单元C06-03工业用地,两块土地均底价成交。但2月11日开拍的普通商品房地块—颛桥镇186-1地块则吸引了包括中粮、金地、平安、华润、龙湖、当代、招商等在内的19家房企参与竞拍,是2015开年人气最旺的住宅用地,最终成交的溢价率也高达95.6%,其18777元/平方米的楼板价还刷新了颛桥板块的土地单价纪录。

  来源:新民周刊

编辑:huangcy

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