西安写字楼市场竞争加剧 30多个超高建筑一大半缓工
http://www.funxun.com房讯网2015-12-1 9:35:14
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[提要]刚刚爆破拆除的环球西安中心也将重新规划新建五栋高度在150米以上的超高层建筑。算下来,全西安市150米以上的超高层累计超过30个。

  150米以上超高层超30个 一大半仍处在“待建”状态

  “什么时候开盘暂时不清楚。”11月28日下午,在位于西安市纬二街十字的莱安西安国际中心,一位销售人员表示“目前就挖了个坑。”尽管围挡的广告牌上清楚标明“总高280米、商业综合体”的字样,但华商报记者看到,现场并没有高层建筑拔地而起,工地内也找不到继续施工的迹象。有知情人士透露,该项目正寻求合作解决问题。

 

 

  西安城北的华岭中央公园和西安环球贸易广场,两三年前公布的资料中均有200米以上写字楼,目前也还没有拿出成型的“作品”。

  据RET睿翼德中国商业地产研究中心统计,截至今年初,西安建筑高度在150米以上的超高层共有29个。已建成5个,另有5个在建,还有19个处在“待建”状态。华商报记者梳理发现,如果算上新加入的环球西安中心五栋超高建筑等,西安超高层数量已超过30个,但真正建起来的只有绿地西安中心、中铁西安中心等寥寥数个,大多“待建”项目的施工进度令人“捉急”。

  业内人士介绍,相比前面提到的部分超高层只是缓工而已,个别项目的前景更令人担忧。位于城东的佳诚长安集,此前也声称要建180米的超高楼栋,目前却连村民安置也没做完,前段时间更因此遭到了准业主的集体维权。

  “大部分超高层是在2012年前后立项。”中商联商业研究院专家工作委员会副主任王建红介绍,此类建筑的建设周期较长,通常从施工到交付需要4-5年。也就是说,进度最快的也要到2016年后才能呈现。在这么长的周期内,开发商的资金、营销策略、市场环境等因素都会发生改变,进而影响它的建设和经营状态。

  地标“诱惑”引项目纷纷上马 资金、开发模式决定同期不同命

  说起高新区的摩天大楼,很多人自然联想到高新国际商务中心、陕西电信网管大厦、招商银行大厦,甚至是刚刚被拆除的环球西安中心……这些建筑的高度无一不在150米以上,成为所在区域办公和经济领域的地标。

  “地标‘诱惑’促成了超高层的纷纷上马。”朱郁分析,在西安已入驻的超高层租户中,主要集中在:金融行业、专业服务、房地产、建筑工程和能源行业等资金密集产业,80%以上用作写字间。“高端写字间”的标示作用无论对开发商还是租户,吸引力不言而喻,对周边的商办市场也形成聚集效应。

  高溢价率是开发商热衷超高层的另一个原因。据睿翼德测算,其租金相比同商圈写字楼溢价率达20%左右。以高新区核心商圈某超高写字楼为例,租金达4.5元/㎡/天,而周边甲级写字楼平均租金仅3.6元/㎡/天。从这个角度看,更高的投资回报,为开发商带来了更多的营销筹码。

  高回报意味着高投入。美城机构首席市场分析师严九远指出,超高层的建设成本对开发者的财力考验极大。一栋150米以上的建筑,投资额动辄是数十亿,开发成本平均达万元一平米,贷款和融资都是不小的问题。另一方面,超高的投资又意味着后期更高的售价,在当前投资需求锐减的环境下,销售回款也并不容易。

  一位熟悉写字楼开发的人士说,个别超高层只停留在筹划阶段,目的是为了炒作或拿地,后期是做写字楼还是其他产品始终没有定论。

  朱郁指出,开发模式的差异,是导致各项目“同期不同命”的另一个原因。目前,西安超高层开发大致有三类:一是政府招商引资;二是政企联建;三是企业自主行为。相对而言,第三类风险更大,由于缺乏资源导入和配套支撑,如果不是大牌房企操盘,很容易陷入举步维艰的境地。

  写字楼存量要卖四年多 超高层需降低门槛应对竞争

  业内人士指出,超高层存在的“缓工”现象,其实也从侧面反映出西安写字楼市场的库存和销售压力。据监测,截止10月底,西安可售写字楼为350.1万㎡,如果按过去一年月均销量约7万 计,去化周期达50个月(四年零两个月)。

  高新一家房产代理机构负责人称,虽然住宅的库存总量大,但去化周期也不过两年多,写字楼市场的去化压力尤甚。特别是高新区,存量要占到西安的40%左右。

  雅狐企划总经理冯奔认为,写字楼的库存压力,必然会加剧超高层竞争,“毕竟高净值客户的比例有限。”据不完全统计,作为超高层的主要租客,目前西安500强企业数量只有100余家,低于成都、武汉等二线代表城市,“以西安目前的经济总量和500强企业数量,要支撑起30个以上的超高层还有一定难度。”

  朱郁分析,想在看似有限的市场份额中“分一杯羹”,超高层需要在营销和设计思路上做出改变。在北上广,一些超高层写字楼开始向众创空间转变,也形成“老带新”的格局,促进销售和建设推进;另外是由政府牵头做产业园项目,形成产业聚集;同时在保证高标准的同时,降低门槛,比如:现在一些超高层的出售面积动辄数千平米,很难找到足够多的大客户,不妨将空间打散至数百平米,接纳更多的创新性企业入驻。(来源:华商报)

编辑:wulingya

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