北京房地产市场的成交低迷传递到土地市场
http://www.funxun.com房讯网2014-8-12 9:01:52
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[提要]北京楼市成交不利已对土地市场产生影响,土地成交降温,将市场带入楼市、土地双双遇冷局面,预计下半年北京市场将迎来更大调整。

 

 北京市场下半年前两次土地拍卖释放了悲观信号,而在上海,同期却诞生单价地王,一北一南,境况大相径庭。

  上半年房地产市场的成交低迷,终于传递到土地市场。

   7月29日是北京5宗经营性地块交易的时间,其中三宗商业性用地受追捧,两宗居住用地流拍。位于北京朝阳区孙河的这两宗地块,起始楼面价分别为2.61万元/平方米、3.5万元/平方米,总价超过77亿元。但自7月15日挂牌以来,一直未见房企竞价。要知道,孙河是诞生地王的区域,此前的龙湖双珑原著、泰禾·北京院子以及未见动静的中粮孙河项目,地价都不低。

  此次流拍从7月14日即可见端倪,彼时北京市昌平区沙河镇地块让北科建以23.3亿元拿下,顺义新城地块则由鲁能以29.3亿元斩获,不过,这两个地块溢价率均没有达到出让上限。

  北京楼市成交不利已对土地市场产生影响,土地成交降温,将市场带入楼市、土地双双遇冷局面,预计下半年北京市场将迎来更大调整。

  首拍未达预期

  按时间推算,上次北京市推出经营性地块要追溯至两个月前的5月6日。当日土地拍卖虽为地方政府贡献出58亿元收入,但市场已现降温迹象。在当时出让的4宗地块中,3宗成交溢价率不足20%,不少房企放弃举牌,年初时火热的抢拍景象不再。

  沉寂两个月之后,土地市场的表现并未让人眼前一亮,不仅参与竞拍的企业数量屈指可数,仅集中在品牌房企,而且竞争程度较弱,两幅地块最终均以未达溢价率上限的结果收场,甚至还有流拍地块出现。可见,房企拿地态度已发生转变,北京土地市场步入降温通道。

  数据统计,今年上半年,北京商品住宅成交总量为328万平方米,较去年同期的642万平方米下滑近半,达到49%。与此同时,市场总体呈现供过于求现象,供求比达1.7:1。

  随着成交不利状况持续,北京商品住宅存量不断攀升,目前消化周期需要15个多月的时间,对于本已竞争激烈的市场而言,高库存意味着销售压力徒增。由此,面对复杂外部环境,房企更为注重开源节流,拿地积极性降低。

  出让条件苛刻

  除此之外,土地出让条件苛刻、自住房退房率高企均加大了房企的谨慎态度。

  近几年,中央对保障房工程重视力度不断加大,招拍挂地块配建保障房成为不少城市土地出让的条件。然而,与其他城市“限地价、竞配建”政策不同,北京将自住型商品房纳入土地出让条件,其入市价格要求比周边同类产品低三成,即在“竞配建”的基础上,还需“限房价”。

  可以说,目前北京所执行的土地出让条件是全国最为苛刻的,房企为拿到心仪地块,不得不选择加大配建面积实现突围,而拿地后,可以用于开发盈利的空间则被步步挤压。

  更令房企纠结的是,作为保障中低端住房需求的自住型商品房,并非实至名归。以首个摇号的自住型商品房金隅汇星苑为例,在正选组1882户家庭中,有349户家庭放弃此次选房资格,占比近两成,随后备选组600户家庭加入摇号选房,又有200多户家庭放弃资格,弃选比重甚至超过正选组。7月初,第二个自住型商品房首创·悦都汇公开摇号,一周认购时间内,544套房源还剩余64套。

  自住型商品房高达20%的弃房率,是部分客户不认同的写照,然而购买自住型商品房有客群限制,一旦客户在选房环节改变想法,项目销售将陷入困境。参考已公布摇号结果的项目,房企在后市拿地中更为谨慎。

  来源:投资时报

编辑:张雪

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