汪浩:高村科技园在京津冀一体化中的机会
http://www.funxun.com房讯网2014-6-30 9:17:00
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[提要]京津冀一体化。这里确实有挑战,有机遇,我也注意到,我们科技园区定位是在科技、IT、新能源

    房讯网讯 6月20日至21日,中国最具影响力的产业地产年度盛会--第六届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“困境与突围--新型城镇化下的产业地产”。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、北京万科企业有限公司副总经理肖劲、协信集团产业地产事业部总经理张勇、北京国华置业有限公司副总裁 巩向民、中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏、北京科技园建设董事总经理郭莹辉、全联房地产商会秘书长钟彬等业界专家、学者、大碗,共同探讨宏观经济与房地产趋势、产业地产与新型城镇化、产业地产与京津冀一体化等热点话题。以下是北京嘉丰达资产管理有限公司执行董事汪浩在参加天津武清高村科技园定位案例研讨峰会上发言实录:

北京嘉丰达资产管理有限公司执行董事 汪浩

   现阶段整个房地产市场都在进一步调整中,在产业地产开发和运营上我认为有三个重要的关键词,第一是产业升级、产业调整,第二是城镇化,第三是京津冀一体化。其实我觉得高村是符合这三个关键词最好的样板,无论是产业园区方面,新型城镇化方面,还是京津冀一体化方面,高村的区位都符合。先说产业,刚才我听嘉宾提到,这个地方可以做物流,其实我想说,如果是物流企业高村是不能引进的!虽然这个地方对于物流企业是非常合适的,因为它有位置、交通等等优势。但是一旦这个地区选择了物流,那么高村将面临占地大或者相应税收低,同时高村跟廊坊、固安、天津武清的其他地方差异性定位就不明显!从位置上看,高村特别像江苏的昆山或者花桥,但是高村发展要避免走花桥的弯路,我们知道花桥经过20年的发展,前10年是以传统制造业为主,后10年开始引入2.5产业,有一个花桥商务城,20年的发展下来的结果是大片工业地已经被引出去了,发展二产和三产的地方没了,制造线上的工人很多,流动性很大,产业工人没有落地固化,没有形成以人为本的城镇化。最后,花桥没有形成真正的城镇中心。这是高村在定位方面要引以为戒的地方。今天有一个嘉宾提到了硅谷和洛杉矶旁边还有一个类似的地方,这个地方叫橘郡,橘郡的产业定位和新城定位更符合高村未来发展模式,就是科技产业、大学区、高端住宅、配套商业、娱乐、休闲。如果高村按照这样的理念定位,那么从一开始高村就区别于北京周边50公里圈其他的区域。

  第二,再说城镇化。单独说高村这三平方公里很可能做不好,因为它相对来说规模不大,高村应结合整个区域进行区域发展定位。我们为什么说燕郊、三河,为什么会房子卖到一万三以上,它虽然不大,但是它是配套很全的,有商业、有菜市场、有邮局、有银行。高村我去过,这些配套条件是高村现阶段不具备的!所以说高村未来的发展不能脱离新型城镇化。高村的最大优势在于它是包括高速公路对面的半岛国际在内的200平方公里西北新城的重要组成部分。今年以来,北京拍地市场上最猛的是闽商,第一号是泰禾,今年4月它在西北新城板块内以4000元/㎡拍到一块住宅地,这是我知道的环北京50公里圈里最贵的一块地,容积率是1.1。单纯看泰禾拿地并不能作为区域成为热点必要条件,我们知道跟泰禾争的是金融街、金地,这就形成区域认同,这些大型地产开发企业都认同高村的住宅地值4000块钱的话,那么这个新城镇就会很快发展起来。高村科技园区三平方公里、十平方公里在整个环北京50公里圈里不算大,但是结合同区域内的高端的居住业态,还有大学城,还有武清的奥特莱斯,这就是区别于花桥、区别于廊坊等地方,是一个中国的新"橘郡"。

  第三,京津冀一体化。这里确实有挑战,有机遇,我也注意到,我们科技园区定位是在科技、IT、新能源,但其实在整个京津冀一体化当中,恰恰这些产业是北京市不愿意放出来的,北京市愿意拿出来的是物流、是动批、是制造行业。这就是一体化进程中的重点矛盾,高村要解决好几个问题。第一,如何吸引这些科技企业愿意从北京迁址呢?第二,这些迁址企业为什么不选择廊坊、固安、三河,而选择高村?我们也谈过一些客户,大家第一关心的是税收。中关村科技园区包括亦庄开发区,给这些企业的税收优惠是很好的,如果他出来还能享受15%的税收,那么在北京是否能享受到同样的税收,如果税收不一样,他为什么不从北京出来?京津冀一体化是面向整个京津冀地区,过去这盆水是不动的,现在通过手把这盆水搅合起来,鱼开始游出来,怎么吸引他们游向高村,这也是一个挑战。

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