庄捷:绿色产业园区开发一定是持久战
http://www.funxun.com房讯网2014-6-26 10:25:00
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[提要]要非常明确的告诉想要进入的开发商,你经营了这个园区之后,建立了这个园区之后,一定是持久战,为什么呢?我们进来的是企业,我们要对企业的经营过程做认真的分析,对于在经营过程中有什么样的需求、什么样的支持,我们必须要分析到位,并且持续的给出支持,才有可能做成一个好的绿色产业园区。

    房讯网讯 6月20日至21日,中国最具影响力的产业地产年度盛会--第六届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“困境与突围--新型城镇化下的产业地产”。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、北京万科企业有限公司副总经理肖劲、协信集团产业地产事业部总经理张勇、北京国华置业有限公司副总裁 巩向民、中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏、北京科技园建设董事总经理郭莹辉、全联房地产商会秘书长钟彬等业界专家、学者、大碗,共同探讨宏观经济与房地产趋势、产业地产与新型城镇化、产业地产与京津冀一体化等热点话题。以下是北京兰格加华集团副总经理庄捷发言实录:

北京兰格加华集团副总经理 庄捷

    无利不起早,做绿色产业园也好,做什么也好,肯定是有利益,大家才去关注。到底绿色产业园的利益在哪里?另一个问题是,如果要操作的话,不是光有钱的问题,还有什么条件才能来运作真正的产业地产?

  第一个问题,无利不起早,大家为什么要进入到这个行业中来呢?我想这个是有很多原因的,我总结了大概几点。因为过去的房地产在前几十年的发展阶段,大家更多的是注重住宅方面的发展,住宅确实发展的很快,很多房地产公司都从中获得了一定的收益,但是现在面临着国家政策的转变和房地产整个形势的变化,第一个原因就是很多房地产企业想进入这个行业,是为了开拓市场,从原来单纯的住宅市场,转移到包括商业地产等等,其中就有绿色产业园。所以说第一个原因,就是开拓业务。

  第二个原因,这个产业园用更早的说法是工业园区,我们拿地是工业用地,工业用地做开发的非常清楚,工业用地的价格非常低,北京市到官方网站查一下,招拍挂拿到的地,每亩不超过100万,也就是在五六十万、六七十万的水平。但是和我们房地产做住宅拍地的价格来比,那就是天壤之别,那个楼面价能达到一万,这个每亩地666.7平米才五六十万,价格非常低,拿地相对来讲资金压力会小得多。

  第三个原因,开发这样的园区自然也会获得相应的资产和现金的收益,当然了是有两种方式,一种方式是全自持,工业开发完之后,出租给相应的好的企业,我的租金和现金流都有了,同时资产又在我手里,这是一个最好的方向,对于过去在住宅地产开发获得很多现金流的企业是非常合适的。另外他也可以把厂房卖掉,卖给相关企业。

  第四个原因,进入园区会有形形色色的企业,有很多类型的企业,进入的企业会和开发商有比较深的互动关系。举一个例子,如果这个园区想建一个新的企业,没有钱,或者钱不够,找蔡总来投资,前景描绘的很好,你就想给他吧,也没多少,500万,给你20%的股份。五年之后,我告诉你这个人叫马云,那您就发了。在产业开发里面,开发商会有这种机会,这在住宅地产是没有的。

  第五个原因,我们又回到这个主题上来,为什么是绿色产业园区?绿色产业园区就要符合现代化的规律,同时也是更好卖了,更吸引企业了。这是对第一个问题的解释。

  第二个问题,我们要什么样的条件才进入到这个行业里边来。我觉得这是需要认真考虑的,前面我说了会有这些好处,但是这些好处不是轻易能拿到手的。第一个要做的事情就是要非常认真的、仔细的分析你想吸引的或者想进入的行业,产业园不是一个新的概念,就北京来说,或者在国内来说,上世纪50年代朝阳路、朝阳门外大街,都是纺织类企业,一个厂的人数万儿八千人那是小企业,可能都几万人,甚至于上十万人,还有酒仙桥的电子城,以及大郊亭的化工城,另外在中关村,就是搞科研的科研城。现在谁还在呢?除了中关村,都变了,为什么?中关村是做的高科技,高科技是永恒的主题,因为创新是永远存在的,我们现在讲创新,实际上一百年前、二百年前这个世界上也是讲创新的,凡是抓住创新的国家或者企业一定是引领世界的。中关村仍然有活力,当然它的地点可能迁了,迁到北青路、上地,环境更好的地方。

  所以第一,我们对产业的分析、对行业的分析一定要透。

  第二,选址,既然是强调绿色、强调生态、强调现代人的需求要吻合,选址一定要选择绿色环境的,比如我们公司在通州台湖,台湖这个地方是北京周边难得的环境优美的区域,我们建绿色园区首先得选大的绿色区域,如果绿色区域没有发展到那儿去,重新营造氛围是很难的,所以选址要选对。

  第三,选完了址之后,不是你去做就可以了。还有很重要的一点是你对政策把握怎么样,与政府的关系怎么样,做产业园跟政府的支持是密切相关的,不像传统的开发,老百姓买就行了,而这儿不行,政府没有支持,各种条件就跟不上。

  第四就是资金的支持,产业园的开发过程相对比较长,不是你说行就行的,可能开发完了之后,要很长时间才能招商完成,我记得曾经和一个做产业园的老总聊天,说你们做这个东西真的很难,销售很难。我们住宅有日光盘,但是产业园里不会有日光产业园,一个月可能卖个一套两套,这算是不错了,所以现金流要能支持得了。

  另外,作为绿色园区,硬件投入也很多,硬件的这些成本,就是绿色的这些成本占的更高一些,如果环境更好的话,每平米包括园林的打造就会高很多。

  第五,这个园区定好了之后,能不能找到核心的企业,如果找到了核心的企业,招商就不用费劲了,相关企业或者他的徒子徒孙就跟着来了,这种核心企业不大好找。

  第六,要非常明确的告诉想要进入的开发商,你经营了这个园区之后,建立了这个园区之后,一定是持久战,为什么呢?我们进来的是企业,我们要对企业的经营过程做认真的分析,对于在经营过程中有什么样的需求、什么样的支持,我们必须要分析到位,并且持续的给出支持,才有可能做成一个好的绿色产业园区。

  最后,市场确实有需求,但是别忘了我们做的是绿色的产业园,我们面对的是产业,但是我们国家现在面临的最大的问题,大部分的产业是产能过剩,所以他的购买力是有问题的,所以踩一脚刹车,如果我们做产业园一定要做真正的产业园,千万不要所谓的挂羊头卖狗肉,把它做成住宅,这一点非常重要。

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