杜瀛涛:高村科技园面临的机遇与挑战
http://www.funxun.com房讯网2014-6-30 9:17:00
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[提要]京津高村科技创新园是国家级五星开发区,为了国家京津冀一体化的重要的举措,本届政府京津冀一体化的战略是上海自贸区之后又是重大举措,会给中国的经济提供一个心的增长极和发展机会。

   房讯网讯 6月20日至21日,中国最具影响力的产业地产年度盛会--第六届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“困境与突围--新型城镇化下的产业地产”。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、北京万科企业有限公司副总经理肖劲、协信集团产业地产事业部总经理张勇、北京国华置业有限公司副总裁 巩向民、中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏、北京科技园建设董事总经理郭莹辉、全联房地产商会秘书长钟彬等业界专家、学者、大碗,共同探讨宏观经济与房地产趋势、产业地产与新型城镇化、产业地产与京津冀一体化等热点话题。以下是京津高村科技创新园主任杜瀛涛在参加天津武清高村科技园定位案例研讨峰会上发言实录:

京津高村科技创新园主任 杜瀛涛

   谢谢主持人,京津高村科技创新园是国家级开发区武清开发区的拓展区,地处京津接壤处。京津冀一体化是本届政府继上海自贸区之后又一重大举措,会给中国的经济提供一个新的增长极和发展机会,也是高村科技创新园发展机会。今天的论题是产业园区的机遇和挑战,也是高村科技创新园发展的难点,我想通过大伙的讨论和思维碰撞,一定会产生新的想法和观点。

  习总书记去年的5月14日到天津视察工作,第一站到的是武清,他提出了要谱写新时期社会主义现代化的京津"双城记"的概念,武清区政府迅速成立班子,由武清开发区牵头,建设新的创新载体平台--京津高村科技创新园。从挑战来看,京津高村科技园位于两大城市的中间,周边的已开发区域非常广阔,对手也很多,使我们面临很重要的一个方向问题。做什么,怎么做,才可以在其他的园区当中脱颖而出,并取得发展。机遇是什么呢,我们也有一些优势,比如说我们离北京近,坐拥最大的城镇消费市场。今天如果首创集团的刘总在的话,更能说明这个情况。首创几年前在高村开发了首创半岛的楼盘,以目前地产销售低迷状况,在高村仍然出现三个住户抽一套房子的情况是很难得的。这也预示着未来高村居住区和创新园在产城融合上的发展机会。除此之外,高村还有良好的人才及基础设施储备,武清开发区20多年的园区运营经验支撑。举个例子,目前太平洋电信的大数据的平台在园区建设运营,大家知道大数据产业的基地平台对于通讯、电力、人才、环境的综合要求非常高,足以反映配套情况,因此就不一一列举当地的基础设施条件了。

  有了这样的条件,我们究竟选择什么样的道路把高村的产业定位和这些优势的资源结合起来?如何进一步得到提升园区水平?很高兴能在论坛上跟大家一起探讨,看看高村未来的发展机会点在哪,发展的方向在哪,看看我们能创造什么样的精彩火花。

  决定投资走向重要的是发展趋势预期,高村的发展趋势首先站在了国家的京津冀一体化的高度,第二是站在了产业发展的趋势上。中国的经济在从投资引领变成消费带动的过程中,产业细化分工是非常重要的发展方向,我们大家作为地产经济的从业者,如何把自己纳入到详细的社会分工当中并且脱颖而出,这就是结构的问题,中国的经济已经开始从数量到质量,现在进入了新的结构化过程,如果我们抓住这个机遇,中国的产业地产的机会还是很多的。具体就高村创新园来说,我们现在讲高村的区位定义,借助固安的宣传语式,"高村是天安门东南50公里",位于天津和北京中间,到北京的天安门是50公里,在七环内;到天津的主城区是50公里。武清开发区的区位是到北京的三环是71公里,到滨海新区是71公里。高村这个区域是武清传统的农业产业的平台,相对的居住者比较少,开发的成本就比较低,生态环境更优。我们知道,河北打造的两个承接北京转移的平台,一个是燕郊,一个是固安,当地的住宅价格已经达到两万左右,现在的首创在高村开发的房子还是一万出头,价格的洼地往往是推动产业发展的直接推手。

  武清始终以"服务他人就是发展自己"为服务理念,从行政角度的优势来讲,如果你在河北做一个项目,需要报廊坊,石家庄,天津做一个项目,武清开发区是国家级开发区,在园区的权责范围内即可审批,行政效能高,法律环境比较优良。这是从软硬两方面做一个简单的解释。

  现在可以投资的土地还有多少?

  整个园区规划面积10平方公里,一期开发3.11平方公里。以京津高速为界,东侧是首创国际半岛的楼盘,西侧就是产业园区,在空间结构上具有产城融合的机会。我们也希望来自北京的投资者在这个园区能够依托良好的生态环境和生活环境,依托良好的平台支撑来创新发展。我们的土地属性一类是商业用地,一类是工业研发用地,主要是承接北京科技研发产业转移。提供商业用地的目的是为北京众多IPO企业充实固定资产,大家知道商业用地在金融市场的资本转化率比较高,我们打造这个平台就是考虑是为轻资产的科技产业项目提供好的固定资产,有利于他们未来长期的发展需求。

  从高村的角度有一些独特的优势可以承载类似平安产业发展的机会。第一,高村这个地方区位非常好,离北京比较近,还有发展的扩大空间。从平安这些年在中国的发展的进展来讲,是最有特色的集团之一,在金融、不动产,各个板块都是非常好的,我们之前非常关注平安的后援中心,设想把高村当地的特色优势集中一下,形成BPO产业发展优势。第二个就是基础设施良好,有数据中心相关产业设施支撑,我们可以同时接入移动、联通、电信,太平洋通讯线路,园区对面的首创半岛已经提供了一个很好的生活环境,在京的科技企业很容易转移过来;第三,天津的蓝印户口今年取消了,但是武清区推出了人才支持政策,从本科到博士后,北漂的科技人员可以直接落天津的户口,应届本科是零成本,往届本科是3000多块钱的手续费用。只要有知识,是人才,我们就欢迎你来我们这里发展。我们有空间,有低的综合成本,有人员发展的机会,还有对产业的支持,容易吸引企业人才到武清发展,良好的智力资源将是武清长远发展的最重要推手。

  这个任务非常艰巨。高村科技创新园的发展面对一系列的挑战,但也有非常好的机遇。下面我首先想说说机遇是什么?第一,大趋势的机遇,就是京津冀一体化的趋势以及城市化转型过程中的优势。区域的发展一定是从低级的农业区向高级的城市区发展,这是大势。高村科技创新园顺应国家战略发展的趋势。第二,规划和定位机遇。这个区域原有开发不足,可以实施顶层设计,跨越大工业阶段,实现产业弯道超车。武清开发区是国家级高新区,从1992年开始建设,年均25%以上的增长,到现在50个平方公里的园区仅欧洲企业已经聚集了上百家,是丹麦企业在中国重要的聚集区之一,这就代表我们园区的经济的发展、生态的发展,是代表社会前进比较好的方向。之所以区政府把高村这个片区拿来,由20多年经验的国家级开发区运营,正是看重规划重要的作用。高村科技创新园目前产业定位有四个方面,围绕智慧核心,我们叫3+1,第一是新一代信息技术,第二是生物产业,第三是新材料,再加上总部经济。我更希望这些产业不仅是具体的科技产品和服务到园区来,而且是把产业的知识价值核心引进来,以有知识的人为主。第三,成本差异的机遇。作为产业园区运营来讲,我们自己开发的一亩地成本大概在80万人民币左右,这是非常实在的价格,对符合要求的产业,我们出让的工业用地价格是30万,这些都比周边区域低很多。我们的目标是通过高端产业组织,获取长远发展机会。产业是由政府牵头做组合的,开发企业应在理解政府精神的情况下,去进行科学开发,并满足使用客户需求,这才是发展方向。开发企业通过周边成本差异,我们很容易实现目标企业转移和开发价值获取,我们会和有远见的开发企业共同打造平台、共同发展。

  第二,我觉得做工业地产和产业地产最重要的是金融支撑。把固定资产分割化、国际化,证券化,可减少经济波动性对开发的影响。解决了这个问题,实际上就解决了园区高端化发展的基石。高村这个区域我们会从长远着眼,以建成现代的国际化的科技城作为我们的目标和预期,通过发掘利用商业用地价值,尽可能创造投资企业的资产融资机会。

  最后,我想说高村未来会有非常好的发展机会,欢迎大家去高村做投资考察,谢谢!

     (房讯网  张立昕)

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