张智君:产业园区招商和运营应注重产业集群效应
http://www.funxun.com房讯网2014-6-24 10:24:00
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[提要]从战术的层面,后期的招商和运营的过程中,一定要注意产业集群的效应。真正的能够形成产业集群,实现人才、信息、资金、物质、物流的合理的配置,整个产业园区的产业可以共同发展,这个是良性的符合我们希望的绿色产业园的状况。

    房讯网讯 6月20日至21日,中国最具影响力的产业地产年度盛会--第六届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“困境与突围--新型城镇化下的产业地产”。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、北京万科企业有限公司副总经理肖劲、协信集团产业地产事业部总经理张勇、北京国华置业有限公司副总裁 巩向民、中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏、北京科技园建设董事总经理郭莹辉、全联房地产商会秘书长钟彬等业界专家、学者、大碗,共同探讨宏观经济与房地产趋势、产业地产与新型城镇化、产业地产与京津冀一体化等热点话题。以下是北京朝来世纪房地产开发有限公司总经理张智君发言实录:

北京朝来世纪房地产开发有限公司总经理 张智君

   中赫置地一直立足于住宅和写字楼的开发。虽然在产业地产现在没有投资,但是我们非常关注产业地产的发展,未来我们也会有这方面的投资的考量。

  首先我想说一下对产业和产业园我们的理解。中国的城镇化发展很多年,很多农民已经住进了楼房,用上了天然气,可以说部分已经实现了"安居",但是除了"安居"还要"乐业",目前城镇化离"乐业"差距还很远。我举一个例子,前两天跟北京朝阳区的一个领导聊天,说到北京朝阳区随着城市的发展,周边的农村改造以后,农民获得了拆迁补偿也失去了生存的土地,很多40~50多岁的人就在家里拿劳保,退休了。他们的子女20多岁,30多岁,要么在家里无所事事,要么希望到乡政府,区政府混一个城管或者在事业单位有点事做。稍稍家里比较困难也比较勤劳的就去做个保安,保洁。从北京的情况可以看到,城镇化的发展要实现真正的农民进城以后的乐业,差距还很大,北京是这样的情况,我想全国可能很多的地区比北京还要差一些。

  我觉得产业和产业园的发展是事关中国经济转型和整个社会长治久安的大的问题。

  回到所谓的传统产业园和绿色产业园,怎么理解呢?中国的经济发展这么多年,有很多很成功的产业园,为中国的经济发展发挥了很大的作用,为什么现在要提绿色产业园呢,我觉得这个问题内在的逻辑关系就是两个方面,第一个方面就是我们原来的低成本优势,例如材料的低成本,人工的低成本的优势已经不复存在了,以前低附加值的产品在国际市场越来越没有优势,逼着我们要产业转型。

  第二点,能源危机与环境的压力,原来以高能耗,牺牲环境为代表的经济发展模式现在社会和自然环境已经承受不起这么大的压力了。在这两个逻辑关系的前提下,一个是市场的压力,一个是环境的压力,逼着我们必须要提绿色产业园。怎么来看待绿色的产业园的建设和运营呢,我觉得也是从这两个逻辑关系来看,包括整个建设和运营过程中低碳环保,减排,刚才几位嘉宾已经说了很多。

  我这里也讲一下对运营层面,产业园应该关注哪几个方面。第一点,产业园的规划要合理,合适的土地上规划合适的产业,如果没有这个前提后面再怎么做都是失败的。另外从产业园发展的战术层面,后期的招商和运营的过程中,一定要注意产业集群的效应,真正的能够形成产业集群,实现人才、信息、资金、物质、物流的合理的配置,整个产业园区的产业可以共同发展,这样的一种协同良性发展的符合我们希望的绿色产业园的发展状况。

  第二点,不仅仅是建造过程中,还要在运营过程中,我们的一些企业更多的运用新技术和新工艺,提高创新能力,更多的把以前的低附加值的产品变成现在的高附加值的产品,最大程度的降低能源的消耗和材料的消耗,实现我们有竞争优势产品的价值。

  第三点,对未来的长期的发展的合理规划,刚才江总提到了一点,很多的产业园区整个规划和运营缺乏前瞻性,可能五年、十年已经不适应这个区域的发展了,要推倒重来,是对整个社会资源极大的浪费。因此我们要更多的关注和提高整个绿色产业园区前期规划设计水平,这也决定的我们产业园整个生命周期之间的价值所在,以上谈到的是我们对绿色产业园发展的几个思考。

  最后我还想说一下,对于产业和产业园,特别是现在强调的产业园区对整个中国经济转型以及整个经济整体发展的重要性,我们可以看到,现在的国家和政府对于这方面的产业政策的扶持还是远远不够的,刚才有几位嘉宾提到了,对产业园很多的企业有投资冲动,但是实际情况我们的企业某种意义上也是夹缝中生存。好的产业园区我们应该长期持有经营,从建造之初就考虑到通过长期的运营,通过我们的管理来创造价值,但是实际情况是很多的政府配套政策、财政、金融各方面的扶持政策都不到位,逼着我们的企业必须要卖掉大部分的物业才可以实现这个项目现金流平衡和基本利润,要鼓励企业投资,这样的状况必须改变,长期下来不赚钱的生意大家肯定就没有投资的冲动。

  所以从以上情况来看,国家虽然已经认识到产业园发展和产业园必须要向绿色产业园发展的重要性,但是在产业政策,税收政策,金融政策配套方面不够,要么虽然有政策,但落实不到位,要么是有政策力度跟需求差距很大,我想只有国家在这方面加大力度,才能让我们更多有实力的企业参与到绿色产业园的投资,促进绿色产业园发展,为中国的经济的转型和持续发展发挥更大的作用,谢谢大家!

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