江曼:绿色建筑规划设计从选址开始
http://www.funxun.com房讯网2014-6-24 14:28:00
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[提要]绿色建材,包括室内的材料、空气环境,关注到入住园区本身的这些人的使用的舒适度和和谐。全寿命周期,为什么发散到选址开始,全生命周期是从选址开始到项目的可持续发展。

    房讯网讯 6月20日至21日,中国最具影响力的产业地产年度盛会--第六届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“困境与突围--新型城镇化下的产业地产”。

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九源国际建筑顾问有限公司总经理 江曼

  我是建筑师出身,但是现在越来越不像建筑师了,总的原因就是因为涉足了产业地产这一块业务。这么深的水,让我经常反思,我还要在这里游吗,这里水太深了。前面几位都在讲他们园区建设,或者绿色材料、绿色技术,这个题目出来以前,我也做了一些思考。刚才李总也说了,绿色建筑本身从建筑质量来讲,系统性的解决方案在供应链里面已经非常完善了,而且从整体的供应链来讲国际上已经有非常完善的体系了,建筑技术和建筑材料这块国内目前还是跟随者。

  建设一个绿色园区,如何在设计的环节运用技术和材料,首先要了解建筑环境,包括建筑材料、能源,可再生材料,可再生能源,节能、环保等方面。

  但是在我这些年做设计的过程中,遇到的一个很大的问题就是"修改,不断的修改,无休止的修改",改的很大的原因有两个方面,一个是政府没有想清楚;第二个是投资商没有想清楚。设计阶段的修改实在是太多了,以至于我想退出这个行业,感觉不到价值感。刚才庄总提到了选址很重要,例如我们现在想选定一个区域做一个绿色产业园,由某个企业来开发。在同一个竞争区域里,紧接着政府也做一个开发区,这样的选址本身就不绿色、不环保。在这种情况下,企业的选址可能要调整,规划肯定要符合上位规划,所以得进行修改,土地控规的不先行导致了项目的修改不绿色,这是宏观方面感受到的不绿色。

  其实政府的不确定性还有一个问题,他招商的阶段,尤其是三二线城市,没有资源,没有产业,他胡乱答应,只要你作为投资商进来,带着貌似比较好的资源进来的时候,他什么都答应你,在你做的过程中,一旦把他的资源熬出快要见到曙光的时候,他变了,本来你规划做的,他把你旁边的地变了,在我们规划师上手做的时候依据城市控规做的,三年后发现不是这样的了。这也是我们在控规阶段不断的碰到问题。在北京、上海这些一线城市,因为法规性比较强,很少出现,但是地方上这种政策的不确定性太多了。我建议开发商索性在建筑控规的阶段帮助政府多做一些事情,应该政府做的,可能需要企业做,也就是说我们是一个设计企业,要跟这个项目活下来必须往前跑,先明白定位,再了解选址是否正确,再往前跑。

  到企业这部分,很重要的一部分是产业定位,绿色产业园它本身除了跟环境协调,一定是新兴的,绿色产业,即便是老的产业也要是升级版的产业,这样的产业定位进来以后,园区之间上下游的产业的产出最大化,上下游的产业链的供给以及这个园区和我们周围居民,邻居环境上的和谐友好,因此我们在规划设计阶段把绿色建筑的概念宏观的加进去。

  再往下说,除了刚才说的绿色建筑,绿色建材,包括室内的材料、空气环境,到关注到入住园区本身的这些人的使用的舒适度和和谐。赵总提到了全寿命周期,为什么要由选址开始,全生命周期是从选址开始到项目的可持续发展。

  开发商在这里面的变化其实是来源于刚才庄总说的,这类的项目是现在值得去做的一件事情,在对这个产业的了解到底有多少,其实就是在任务书的不确定性,任务书的准确性的表达方面是不是能够支持绿色建筑的可持续发展,又是很重要的一点。到建筑技术我们想明白了建筑材料和技术保证,没有问题,后面远远高于以前,下游的共赢远远的满足前面的东西,但是如果前面没有想明白,比如说我们要做一个生物医药产业园,里面的环保,报环评的时候是由大园区做污水处理还是局部的做污水处理,这个是不一样的。每个地方的动物实验一定在这里做还是拿出去做,还有你的制药车间是整个厂区里面不少于1500平米,还是我研究一下这些制药企业在500平米到1000平米就可以满足需求,同时我们自己的实验部分有没有想明白,一旦想明白了,结论是不绿色,白玩了。政府前面的规划不可控,但是至少谈判的时候要说到这一点,园区建筑设计的时候或者技术的设计跟园区的工艺流程匹配的时候,绿色建筑一定要加进去,没有控制环节的话,即便选择了材料也是浪费的。

  第三个还是刚才赵总说的,全生命周期,我们现在做的产业园里面,因为我们确实做了12年了,我们不敢说做成了多少,但是我们玩坏了多少是知道的。这十几年活下来,你玩坏过几个,我们比比。我们最近在海尔做的工业园的转型,老大就不干,他说这块用地就是海尔的电商产业用地,就是不搬,但是政府已经说这个地方变成了商贸用地,就是应该拆迁,如果不是张瑞敏可能就没戏。如果以规划设计的角度来看可持续绿色建筑的话,是不是在你的设计里面,尤其是产业园区设计里,是不是应该考虑二十年后可能不再是二产,而是三产或者2.5产。今天确实有可持续的思路想这些问题,在这个情况下又存在跟政府的博弈的过程,土地的变性的过程。城市的建设过程中不确定的因素太多。三规不统一,土地规划,发改委的产业规划和国土局的产业规划不统一,导致了开发商受夹板气,这是国家的问题。开发商自己研发市场,如果说你真的进入产业层面,你应该把产业的工艺流程了解清楚,你该负的责任如果不想清楚,光讲建筑技术和建筑材料的体系,其实是我们玩不过后面的供应商的。

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