王军:新型城镇化之路
http://www.funxun.com房讯网2014-6-22 14:10:00
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[提要]通过旅游产业的导入,我们首先对当地进行了合理的规划,利用农村的生态环境,形成了生态的新农村,一个是保留原有的生态环境,添加旅游元素。另一个导入旅游功能,是实现农业景观化,让景观产业化,就是把旅游功能导入到农村的农业种植园去,最终实现农业产业化。

  房讯网讯 6月20日至21日,中国最具影响力的产业地产年度盛会--第六届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“困境与突围--新型城镇化下的产业地产”。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、北京万科企业有限公司副总经理肖劲、协信集团产业地产事业部总经理张勇、北京国华置业有限公司副总裁 巩向民、中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏、北京科技园建设董事总经理郭莹辉、全联房地产商会秘书长钟彬等业界专家、学者、大碗,共同探讨宏观经济与房地产趋势、产业地产与新型城镇化、产业地产与京津冀一体化等热点话题。以下是北京中投置地有限公司董事长王军演讲实录:

北京中投置地有限公司董事长 王军

 

  大家下午好!我今天讲的是新型城镇化之路。今天整个会议的主题是“产业园区”,大的演讲模块是新型城镇化之下的产业园区之路。

  其实做产业园区,核心是要满足政府的需要,另一个还要解决土地的问题。我今天讲的与这两块都紧密相关,说一下我们的一些探索和实践。要满足政府的需要,就要知道政府在想什么,这几年来,从2010年开始,2010、2011、2012、2013,大家都看到了整个中国经济增长,增速是逐渐降低的,今年力争要保7.5%,现在看7.5%比较难保,政府也在下大力度保。为什么难保?因为中国经济发展已经面临了瓶颈。而新型城镇化之道,是解决这个问题的一个动力。

  中国习李上台之后,提出新型城镇化,除了把它作为拉动经济的重要政策之外,还有一个是要解决农民工的问题。中国改革开放30多年来,农民工大量进城,从事各种非农工作,但是农民的身份本身没有改变,未被城市认同和接纳,处于产业边缘,也处于城乡边缘,处于体制边缘。农民工问题已经成为了社会难题,农民工现象的缓解已经迫在眉睫。

  在这样的情况下,为了承担起提振中国经济、解决农民工阶层的使命,这是现在要缓解现有的经济和政治难题的关键,为了缓解这个难题,想到的解决之道就是新型城镇化。那么如何进行新型城镇化特?应该讲从中央政府也没有一个统一的模式和成熟的模式,都在探索。只是觉得这条路是解决中国的现实问题的一个解决之道。但是什么样的模式更好,什么样的模式更符合,中央通过大量调研,认为新型城镇化是有各种模式,需要因地制宜。

  我现在谈的这个是我们的一个思考和实践,新型城镇化能够成为中国经济的一个引擎,一个是二元经济及转型,中国改革开放30年,我们的二元化,城乡差距还是比较大的。从国际上看,中国城镇化还有非常大的潜力。因为一般来说城镇化达到70%之后,经济增速才会放缓,而中国现在城镇化率才到50%多,所以还有比较大的空间。

  咱们目前的现状,土地的城镇化是相对比较快的,但是人的城镇化是远远不够的,目前户籍人口只有35%,所以人的城镇化是新型城镇化里边很重要的内容。为什么说新型城镇化是解决中国经济和政治的现实需要呢?一个是新型城镇化能够对投资、消费的巨大需求,能够促进经济持续较快的增长,并且能够缓解产能过剩的担忧。因为依照每年一个百分点,就能拉动一千多万农民工变成城市人口,每年新增的需求有一千多个亿,投资需求大概四到五个亿。新型城镇化能够直接拉动房地产建设、基础设施投资等。

  我今天谈的城镇化模式,我们把它称为“不离土”的城镇化,咱们一般讲的城镇化是说让农民工进城,把农民变成市民。我们这个模式是不离土的城镇化,就是“乡不动,城入乡”。这种模式让农民工就地城镇化,让他们在本地安居乐业、家庭团聚,增强幸福感。就地城镇化以后,农民可以像城里人一样,享受社保、待遇,享受城里人的保障体系。

  谈就地城镇化,就要思考城镇是如何形成的。基本上新型城镇化的发展,首先是一个“磁极和容器”的关系,首先要在当地树立一个磁极,吸引人在这里安居乐业,有了磁极,这个容器里面才能装进东西、装进人。我们在实践中也是因地制宜。这是我们在海南做的一个项目,我们当时结合海南具体的一些特点,是把旅游功能植入了一个乡镇,通过旅游的植入,实现了生态的新农村、旅游的新农业、职业的新农民,这就是中国一再谈的解决“三农”问题,这个“三农”问题我们是通过旅游产业的导入。所谓建立磁极的过程,这个磁极就是要城镇化,一定要导入产业,产业的导入今天讲了产业园区,产业园区在当地的建立也是一个磁极建立的过程。我们这个案例当时是以旅游产业导入的。

  通过旅游产业的导入,我们首先对当地进行了合理的规划,利用农村的生态环境,形成了生态的新农村,一个是保留原有的生态环境,添加旅游元素。另一个导入旅游功能,是实现农业景观化,让景观产业化,就是把旅游功能导入到农村的农业种植园去,最终实现农业产业化。

  对农民进行培训,提升农民的职业技能,让农民从一产向现代服务业转变,变成职业的新农民,变成产业的员工,最后变成市民。通过旅游功能的植入,提升了农民的就业机会,也增加了农民的工资性收入,把农民的问题解决了,才能解决土地的问题,才能做产业园区。要解决农民的问题,首先要增加农民的收入,我们这个案例谈到的是如何增加农民的收入。一个方面是给农民提供就业机会,让农民有工资性收入,他参与一些服务业的建设,从事一些服务业,增加一些工资性收入。另一块是植入农业的新科技,提升农业的土地产值,使农民在土地上增收。第三块是改善农民的居住环境,提升农民居住物业的价值,使农民居住资产得到增加。使这种模式使农民收入多元化,农民收入从2009年的2000多块钱,到了现在的一万多块钱,把农民问题解决了,新型城镇化之路、产业园区之路才会更加顺畅。

  我归纳、总结一下,新型城镇化到底如何去做。通过我们的实践和我们的思考,我们觉得应该从三个步骤去走。

  第一步,三产导入,使资源变成资本,改变产业结构。旅游产业导入之后,如何把当地的资源变成资本。比如说在海南我们把热带雨林通过旅游产业变成生态景观,把原始风貌变成田园景观,把特色民俗变成人文景观,把农产品变成了乡土特色。这不仅仅是旅游产业的导入,我们还提出了在当地做第六产业,第六产业是日本的一个学者提出的概念,因为旅游产业的导入,有大量的人口进入,我们这里是做以休闲度假的旅游产业和观光产业相结合的产业,有人口大量的导入。人口导入之后,我们在当地发现有两个农业资源,一个是红毛丹,一个是兰药,我们对这两个产业进行了深加工,在当地做这种产业的导入和培训、培育,让农民工从事二产。同时因为有大量人口的进入,有大量的旅游人口,就地进行这些深加工产品的销售、物流,一产、二产、三产是一体成型,形成第六产业。

  通过产业导入,一个是拉动了投资,这里边有产业的直接投资,还有一些固定资产的投资,还有基础设施的投资,以及保障体系的投资。通过这种投资的拉动,最后优化了当地的产业结构,一个是农业的优化,实现了农业的现代化,摆脱低端农业,提升了产业价值。通过三产的强化,一个是休闲,一个是旅游,一个是度假,这些功能的加强,强化了产业结构。因为有了产业,包括现在北京正在做一个类似的项目,也是想就地城镇化,把一些产业导入,做产业园区,做科技园区。因为有产业的导入,就会有大量人口的植入,因为有人口的植入,就会扩大消费,有生产性消费、生活性消费、销售性消费,形成良性循环。这是新型城镇化的第二方面,通过优化产业结构、植入入口、扩大消费,形成新型城镇化。

  新型城镇化第三步就是扩充功能、晚上保障,最终形成新型城镇化。有服务的功能、生产功能等等的导入,可以形成各种配套,比如医疗配套、生活配套等等,这些配套形成之后,就会形成一个城市的秩序,最后形成一个城市的人居环境,最后实现不离乡、不离土的新型城镇化之路。

  新型城镇化之路的核心,从政府也一再强调,新型城镇化的核心是人的城镇化,人的城镇化的核心就是让农民变成员工,让农民变成市民,就是城市在第一产业、第二产业和第三产业上提供全方位的就业机会,通过智能的培训,让农民变成员工之后,实现高收入、高消费和高素质,实现农民“四同四有”,农民跟城里人相比,有同样的机遇、同样的资源、有同样的环境、有同样的人居,真正形成四有的新农民,形成有文化、有技术、有稳定收入、有社会保障的新农民。这样新型城镇化就完成了使命。最终的目标是实现惠农、强农、富农,就是以旅游产业来兴农,实现农业的产业化,实现农村的城镇化,实现农民的市民化,真正解决中央一再提出的“三农”问题。

  在新形城镇化的模式里,其实新型城镇化跟咱们一般概念的城镇化不太一样,这里其实在欧美国家是比较清楚的,城镇有的就几十户人家、一百户人家也能形成一个镇,欧洲有很多,这个镇跟建制镇不是等同的关系,而是建制镇和自然镇相结合,集中和分散相结合,城镇化和农业现代化相结合的一种新型城镇化体系。

  实现新型城镇化有一系列的参与者和关系人,比如这里有当地的农民,有政府,既然谈到这种模式,这种模式一定有主导的企业,这不是一家企业能够完成的,有主导的企业,还要通过一系列举措吸引其他一系列投资主体的进入。这分三个阶段。第一个阶段是在功能导入阶段,主导的目的是为了主导整体的规划,形成旅游产业为核心的功能优势,这个阶段作为主导企业来说,要能够主导区域的整体规划,同时能够发展出特色的旅游产业,形成区域的产业优势。我们在当地因地制宜,引入旅游产业,有的地方可能就不是旅游产业的导入,可能就是产业园区的导入,来主导,这需要跟当地政府进行充分的沟通,当地的农民在这个阶段是配合农民产业的升级参与产业园区的就业,参与当地景区的经营管理等等。

  到第二个阶段,因为功能的导入,能够拉动投资了,这就要进行主导区域的规划和建设,在这个阶段主导区域的规划和建设谁来做呢?由主导企业来做,主导企业可以通过接受政府的委托,政府要确定城镇发展的方向,完善城镇的产业规划,并且主导或者委托基础设施的建设,可以政府来建,也可以委托企业来建。农民在这里能够提供配套的服务。我们产业园区的基础设施建完,就有一些企业来参与产业投资。

  到第三个阶段,就是完善新城镇的阶段,主导企业是在主导新城镇的建设和机遇,而政府要提供健全社会的保障体系,完善城镇的功能配套,农民能够分享城镇发展的红利,享受城市的社保体系。

  我就介绍这些。谢谢大家!

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