王东升:新形势下产业园区创新与转型
http://www.funxun.com房讯网2014-6-22 14:00:00
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[提要]未来是从趋势性机会转向结构性机会的大背景,产业园区也会从蓝海到红海到细分结构性机会,再颠覆整合再造蓝海,再到红海。艰难是一种常态,专注坚守也是一种常态,创新和转型更是一种常态。

  房讯网讯 6月20日至21日,中国最具影响力的产业地产年度盛会--第六届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“困境与突围--新型城镇化下的产业地产”。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、北京万科企业有限公司副总经理肖劲、协信集团产业地产事业部总经理张勇、北京国华置业有限公司副总裁 巩向民、中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏、北京科技园建设董事总经理郭莹辉、全联房地产商会秘书长钟彬等业界专家、学者、大碗,共同探讨宏观经济与房地产趋势、产业地产与新型城镇化、产业地产与京津冀一体化等热点话题。以下是联东集团副总裁王东升演讲实录:

联东集团副总裁 王东升

 

  非常荣幸能参加今天的论坛。我今天下午跟大家分享的题目是“新形势下产业园区创新与转型”。

  我们想看看最近产业园区有哪些最新的动向。最近万科在青岛、广州、北京做商业地产,绿地也在做产业综合体,电商的阿里、苏宁,也在做,小米最近也在攻城掠地。基金系有黑石、复兴、汉富等默默潜行。产业地产,光谷联合成功上市,大连亿达、宏泰等即将上市,联东U谷、华夏、天安、北科建持续发力。商业地产现在也在转型,到底是往产业转,还是往哪里转,那么产业地产到底是热点还是低点,是蓝海还是红海呢?

  下面我们对产业园区面临的新形势跟大家分享一下。

  首先中国经济的结构性调整和整个经济的下行周期,之前中国经济是保持两位数的发展,最近几年是经济放缓的时期,同时也是结构性调整的阵痛期,而且客户投资和价格需求也是下滑的,最近几年随着融资方式的增多,也加大了整体的供应量。

  一二线及部分城市城镇化与房地产市场处于成熟后期个别进入尾声,三四线城市偏落地低于处于快速发展期。

  传统制造业大部分产能过剩、中低端,四线城市偏落后地区处于快速发展期。新兴科技产业处于快速发展期,尤其是最近两年伴随着移动互联、物联网、智能设施、3D打印等高科技技术的新一轮扩散,又一个科技创新高潮。

  以消费驱动的投资或服务成为市场热点。

  新的工业土地政策变化,控总量、提地价、尝试弹性的出让、倒逼城市发展方式转变。从去年年底的北京亦庄,到上海、南京、合肥、苏州、广州等,陆陆续续出台了新的土地政策,各地都出台了当地城市的土地总体供应计划,像北京的通州每年400亩,顺义800亩,地价也在竞争,个别地方实现了弹性出让。实际上从本质上通过土地工业政策的改变来倒闭城市发展方式的转变。

  土地进一步稀缺背景下,盘活存量资产、低效土地,政府加大监管力度成为当务之急。

  随着地产、实体、基金等转型产业园区开发运营,产业园区从蓝海逐渐向红海过渡,如何发现蓝海长尾成为关注热点。

  互联网思维下的产业园区的招商模式、服务模式、开发运营模式都发生巨大变化。

  在这种大背景下,我们未来如何发展呢?

  1,大规模综合类的产业园区趋向于小而美的主题性园区,成本与效率的全产业链整合主题产业原越来越多,围绕核心产业的产业基金+产业园区基金+类资产证券化+传统融资渠道。

  2,持有经营型的开发公司增多或增大持有量,资本模式设计、基金+reits模式。

  3,产业园投资拓展的方向发生变化,投资拓展受城市发展阶段、产业、市场机政策多重影响,区域向中西部及海外产业园投资,政策性融资及贷款补贴、政府引导基金为创新方向。

  4,新型城镇化节点兴城市产业园区作为区域引擎越来越被政府重视,产业地产在新型城镇化中发挥更大作用。

  这么多新城镇化到底如何进行,到底哪一类城镇率先发展起来呢?1,中心城市群的卫星城。2,旅游资源带动的旅游+文化+体验。3,国家功能区先导优势城市。4,特色资源或沉淀的特色产业引擎的产业导向型产业新城。5,现代农业带动的生态小镇。6,交通节点导向的贸易性城市。7,自由贸易区的边贸城市。

  围绕新型城镇化的融资模式创新,一级开发银行贷款、基金/信托模式、各类夹层融资模式、PPP模式、BOT/TOT模式等,资金量需求更大、周期更长、方式更复杂、灵活,创新多元化。

  5,产业链细分,轻资产公司大量出现,低效存量资产盘活,国有非主营业务的剥离等存量资产盘活、大量出现专业第三方外包服务公司:咨询顾问公司、外包服务公司、外包开发管理团队、代建模式、代开发运营模式、改造运营型模式、短期阶段性运作投资模式等产业链条分化,专业协助是区域。

  6,基于城市产业结构调整的需求驱动型服务业为主题的产业园增多,物流类仓储类空间需求更加强劲。

  7,移动互联+4G+可穿戴设施+休闲度假生活需求——办公类物业需求减少,体验式社交场所增多。4G马上就开通了,大家不再依赖于过去我们需要每天上下班一两个路程,现在互联网很发达,我们更多可以完全通过视频会议解决问题,而且以后可能交通出差都会少了,大家完全可以通过网络解决问题。大家可以不用上班,在边休闲度假的同时就可以解决问题,你需要开会,就通过手机终端视频会议解决,可以365度全方位的解决。我们大家可能更需要一种情感交流的方式,当我需要企业文化交流的时候,当我需要情感交流的时候,就可以利用到这种体验类的服务。

  8,农批+电商类+仓储+休闲农庄+体验式商业的园区需求旺盛,农业资源丰富的新型城镇化发展驱动。

  9,以专注开发的公司产生“富士康模式”,低成本、高品质建设,定位于产业园区价值链专一环节,全球范围内整合市场和供应链。绿城代建+电商模式转型——高端物业的开发建设。

  10,产业园区金融工具的创新与跨界合作,C2B2B模式转变(订单式招商、柔性开发模式),客户定向开发、施工企业定向合作、众筹客户+众筹投资+众筹供应链、私募债、夹层融资等,不同的融资模式产生更多创新型的商业模式,不同的商业模式又促生更多的金融创新。

  以上是我对产业园区未来趋势的理解。未来是从趋势性机会转向结构性机会的大背景,产业园区也会从蓝海到红海到细分结构性机会,再颠覆整合再造蓝海,再到红海。艰难是一种常态,专注坚守也是一种常态,创新和转型更是一种常态。希望大家有一颗平淡的心态,以产业升级与区域发展作为使命感的战略性进入产业园区,以开放、合作、共赢的心态,不断跨界创新,促进产业园区健康持续发展。谢谢大家。

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