郭莹辉:园区地产开发与运营模式创新
http://www.funxun.com房讯网2014-6-22 13:52:00
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[提要]与政府前期的精密的研究和设计,影响着未来城市、未来区域结构、城市形象,包括整个所有人的利益。简而言之,产业新城不是盖房子,不是一二级联动,应该是我们发展商作为政府的职能代表,与政府紧密合作,形成我们新的发展模式。

  房讯网讯 6月20日至21日,中国最具影响力的产业地产年度盛会--第六届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“困境与突围--新型城镇化下的产业地产”。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、北京万科企业有限公司副总经理肖劲、协信集团产业地产事业部总经理张勇、北京国华置业有限公司副总裁 巩向民、中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏、北京科技园建设董事总经理郭莹辉、全联房地产商会秘书长钟彬等业界专家、学者、大碗,共同探讨宏观经济与房地产趋势、产业地产与新型城镇化、产业地产与京津冀一体化等热点话题。以下是北京科技园建设集团董事总经理郭莹辉演讲实录:

北京科技园建设董事总经理 郭莹辉

 

   第一个变化房地产开发商的转型升级,从住宅地产到商业地产到产业地产,这是对市场的一种反映。第二个变化是地方政府对于开发商的态度的变化,最近两年以来,产业地产包括产业园区、产业新城热度非常高,尤其是今年元月以来,我看到一个数据,我们有50个城市报了255个城市新区报国务院审批,承载人口大概34亿,说明政府在抢跑新型城镇化,城市新区是新型城镇化的必然产物,而园区地产又是城市新区的重要途径。我们可以试想一下,如果这么多的产业新区或者产业新城要出现,在政府开发商这个层面上会准备好什么?我给大家规划了一个架构。

  比如在一线城市的某一个卫星城,有30平方公里的土地,要造一个产业新城,我可以测算总投资要高达三千亿,这三千亿里大概10%约300亿是土地的直接一级开发成本加管理费,可能还有两千亿左右是二级物业的建造成本,比如产业载体、居住、社会事业等等,再加上产业园区里的机器设备投资四五百亿,加起来造一个30平方公里的城,建筑规模大概在15平方公里,大概会花三千亿造一个城,但是产业带来的人口、税收等变化,那是一个城市发展的过程。我之所以想提出这样一个框架,是想让我们地产商和地方政府知道,新型城镇化造城是应该有一个非常重要的前期策划。

  产业新城开发方法,最近大家可能看一些媒体报道,无论是新型城镇化还是京津冀一体化,产业园区到产业新城又一次的开发升级,产业新城大家提的多,研究的也多,产业新城如何开发我下面的思考仅代表我个人的一些研究成果和看法,不代表所任职单位。

  我个人认为产业新城开发大概包含八个子体系和38个小的方面。第一个子体系是产业生态体系,产业生态体系分成六个产业层次来共同构建产业和城市所需要的产业结构,这里面包括了:1,先进制造业,是传统的2.0产业。2,科技研发产业,是2.5产业。3,大型企业总部,3.0产业。4,城市商业,也是高端3.0产业。5,生态居住区。6,社会事业类,包括科教文卫等。这是第一个产业生态体系的构建上产业和城市的结合,应该具备这样六个基础的产业体系。

  第二个子体系是城市规划体系,城市规划体系是我们发展商和城市的管理者共同要在前期构建好的,我个人认为包括五个方面。1,土地利用和建设规划。2,区位交通体系。3,生态景观体系。4,市政性支持体系。5,社会园区设计体系。之所以发展商和政府管理者共同考虑这五个方面,是因为未来产业新城一定是生态的、智慧的,所以在传统的造城运动中我们的规划理念肯定要随着产业新城的定位和功能增加若干内容,比如说在传统的生态景观体系中,我们可能不仅仅是简单的园林景观和美化,还包括绿色建筑、新材料、新技术应用等等。同时在市政基础设施体系里,还包括顶层设计、园区控制、数据中心,服务于社会管理也好,服务于企业信息化也好,从设计到投资,这是在城市规划体系里面都要研究的内容。

  第三个子体系是政企合作体系,既然这个城市的建造不是开发商的行为,也不是单一政府的行为,可能是两者合一,这里面必须有一些合作的内容在双方约定好,有五个方面。1,土地一级开发和利益的分享机制。2,规划审批和土地质量保证机制。3,项目招商选商的决策机制。4,区内的财政分配和支持体系的设计。5,建设标准的设计和建设过程的控制。这几个方面是高端的产业城市出现之前,我们和政府一定要事先想明白的五方面。

  第四个子体系是金融合作体系,三千亿,可能有发展商投资土地,也可能是很多产业和商业开发商投资物业,这些钱是怎么来的?我们要系统的设计,包含五个层次。1,土地一级开发阶段的融资安排。2,项目投资主体间的信用机制。3,资产孵化阶段的融资创新。4,产业体系内的私募股权融资。5,金融机构间的联盟化合作。

  第五子个体系是项目招商体系,发展商和政府要考虑四个层次的主要问题。1,产业内项目的导入政策,我们最怕的、最容易失败的是产业对项目的招商不成功,而招商成功还取决于政府和发展商对科技企业的若干政策。2,商业居住类项目的选商策略,我们并不是把住宅商业想卖给谁卖给谁,要符合城市建造的品质,包括投资总量、建筑进度等等。3,社会事业项目的鼓励政策,医院、学校、博物馆等等,这些怎么投,怎么引进。4,迁徙人口的社会服务。

  第六个子体系,建设供应体系。这个城市建立各类建筑,必须有导则来控制。2,生态、绿建、智慧等,政府能给予你的补贴和鼓励政策。3,园区发展商能够提供的设计和代建服务。4,建设过程中的项目控制和验收。

  第七个子体系,运营和服务体系。分五个方面,1,园区的物业标准和服务运营机构。2,智慧园区的运营标准和服务机构。3,政务服务和社会化管理的机构。4,生产性服务业导入和鼓励政策。5,社会事业类机构的运营。产业有运营,城市服务也有运营,从运营到服务如何组织好是体系设计。

  第八个子体系,园区的综合发展指标体系。这个体系是政府和发展商、和各类投资人所需要的利益诉求,我们把它归结为四个方面。1,土地的开发和投资强度,这个指标是园区内最重要的指标,包括GDP,包括税收及每亩投资强度。2,各类项目的投资运营的周期安排,政府一定希望30年造的城和10年造的城感觉是不一样的。3,区内总产值和财政税收的预测,这和发展商的利益、和政府的利益相关。4,各产业层次和总人口的公开预测,这是一个新型城市的核心指标。

  以上八个方面38个子体系,与政府前期的精密的研究和设计,影响着未来城市、未来区域结构、城市形象,包括整个所有人的利益。简而言之,产业新城不是盖房子,不是一二级联动,应该是我们发展商作为政府的职能代表,与政府紧密合作,形成我们新的发展模式。

  我用我自己的话说,就是用平台经济模型、用互联网思维、用投资银行的手段,也许通过一平米房子,政府能得到一座新型城市,发展商能得到利益。以上是我的思考。谢谢大家。

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