张勇:中国新型城镇化道路的探索与实践
http://www.funxun.com房讯网2014-6-22 13:28:00
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[提要]我们有两个产品线,一个是总部城产品线,一个是未来城产品线。总部城的项目包括有重庆、青岛的项目,未来城的项目就是无锡的项目,占地2.5平方公里,以产业为主的业态。我们对沿海一些老的工业区的改造项目非常欢迎。

  房讯网讯 6月20日至21日,中国最具影响力的产业地产年度盛会--第六届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“困境与突围--新型城镇化下的产业地产”。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、北京万科企业有限公司副总经理肖劲、协信集团产业地产事业部总经理张勇、北京国华置业有限公司副总裁 巩向民、中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏、北京科技园建设董事总经理郭莹辉、全联房地产商会秘书长钟彬等业界专家、学者、大碗,共同探讨宏观经济与房地产趋势、产业地产与新型城镇化、产业地产与京津冀一体化等热点话题。以下是协信集团产业地产事业部总经理张勇演讲实录:

协信集团产业地产事业部总经理  张勇

 

  今天我演讲的题目是《产业引领,老城新生--协信产业地产:中国新型城镇化道路的探索与实践》,一是想与大家共同探讨新型城镇化道路中城市存量土地再利用所面临的困境与突破,第二是就目前协信在城市更新中的成功案例和经验进行汇报,希望得到各位专家的指点。

  城镇化是伴随着工业化实现的,新的产业发展需要新的城镇化来配合。到2013年,中国已经整体进入服务经济时代,而以制造业为主的城镇化特征跟以服务业为主的城镇化特征是不一样的,所以才造成今天城镇化与产业升级演进不相符合,土地利用效率较低的情况。大家都知道,以制造业为主的城镇化特征,是在城市的郊区建设工业开发区,配套以食堂和宿舍,实际上劳动力并没有真正进入城市生活。服务业成为社会经济发展主要推动力后,就要求城市功能要与产业功能高度融合,才能符合服务类企业的发展需要以及企业员工的生活需要。

  国务院制定的《国家新型城镇化规划》,是首个以党中央、国务院名义发布的高规格规划,是未来中国经济社会发展的纲领性文件,怎么重视都不为过分。规划首先明确国家战略,多层次、各方面统筹思想。新型城镇化从中央到地方,从企业到老百姓,都有不同诉求,通过规划的出台,可兼顾多方诉求,起到统筹思想的作用。第二是顶层设计,解决问题。中国社会经济经历了30多年的高速增长,问题积累亟待解决。其中有城镇化与社会经济发展的匹配问题,也有城镇化高速发展自身积累的问题,比如中国经济进入中速换挡期的可持续发展动力减弱;土地城镇化快于人口城镇化;城市设施建设现代化了,但是城市产业功能与没有现代化,管理服务水平较低,从而引发大城市病;产城融合不紧密,产业集聚和人口集聚不同步等诸多问题。第三就是解决这些问题的方式,必须产城融合,协同发展。一方面,城镇化与经济发展有很强的关联性,中国城镇化发展要与中国经济"三期叠加"发展阶段协调同步发展。另一方面,人、产业、城市、资源之间也要协同发展。

  协信产业研究院对中国城镇化进行了深入的研究,我们认为目前中国城镇化已经由"快速发展期"过渡到"优化发展期",常住人口增速将逐步放缓,城市空间规模的一味扩大已经不再是未来城镇化建设的主要认识,城市综合承载力的提升是当务之急,也成为未来市场新机遇。以人为本的城镇化是发展的重点,过去围绕老城区,建立新区,摊大饼的发展模式已经不再适用。去年我回老家的时候,一个地级市,非常小的城市,边上有七八个开发新区,我估计在中国都是这个现状。自去年两会以来,中央以及各部门针对这些问题,相继颁发了不少文件。总的来说,中国城镇化方式从扩总量向调结构进行转变,守住农村耕地红线、盘活城市存量土地、提升土地利用效率、调整城市用地结构,把城市做厚,推动城市功能和品质的提升,才是破解之道。

  许多开发商热衷于做商业综合体,有些已经做到了三线、四线甚至五线城市,做商业能够吸引消费,但依然是在城市里制造资源的不平衡,将人搬来搬去,这种发展方式不能解决城市病的问题,也不能解决多层次劳动力的工作创富问题。人进城了首先要解决工作问题,有了工作才能有生活,工作和生活的结合要通过产业促进来解决这个问题。比如在日本东京、德国柏林的旧城改造非常成功。一个是文化创意产业对接文化消费,建立城市片区复合功能,提升片区发展内生动力。第二是科技产业引领,吸引了大批科技创意类企业入驻,从产业技术端和消费客群端提供有力支撑。通过有效的产业驱动和契合的空间打造,老城区不仅在形象上得到转变,在经济上也焕发了青春活力。目前,中国许多城市的老城区已经衰老,这些老城区在一个城市的发展中有贡献、有牺牲、有欢笑、也有泪水,恢复老城区的活力,提升老城区价值是我们的机遇,也是我们的责任。

  协信产业地产事业部在过去三年的发展中,在产业升级驱动的城市更新业务上有了一些成绩,下面我就以我们的项目为例,与跟大家做一个分享。

  协信发展已经有20年,前几天刚过了20岁生日。协信产业地产的发展才刚刚三年时间。在三年时间里,我们与地方政府紧密配合,先后在重庆渝中区做了"重庆总部城",在无锡北塘区做了"协信未来城",还有青岛科大项目,我们已成功将总部城与未来城两个产品线向全国进行复制。其中,未来城项目在无锡,占地2.5平方公里,以产业升级为主要抓手,以一二级联动为主要开发模式,对无锡北塘老城区的金山北老工业园区进行全面升级改造,产业、办公、商业与居住各个业态融合发展,形成了协信产业地产事业部独特的产住商集成开发的商业模式。

  这是我们无锡未来城项目建成之后的鸟瞰图,我们现在已经建到二期,一期已经完成。以前村镇与老工业区形象不佳,产业低端、产业附加值低、区域土地价值洼地、认知度低,我们针对这些问题都进行了调整,建设以光电产业为主导的产业园区,具备光电核心制造区、光电延伸科创区、光电创意研发区、滨江总部经济区、城市商务配套区、特色居住社区等六大功能区。在不到两年时间里,这个项目已成功招商49家,已经入驻的是29家,产业集群正在初步形成。未来城成为无锡老工业区与老旧城区更新的示范区,也是无锡市"十二五"的重点项目,对无锡北塘的城市形象和经济发展都做出了积极贡献。项目招商展馆今年已经开放,欢迎各位朋友去项目参观考察。

  这个是我们在重庆的项目,重庆总部城,是重庆市"十二五"的重点项目。项目主要是对渝中区的虎头岩片区进行升级改造,成为渝中区第二个城市核心。我们首先也是从城市产业升级的角度对项目进行了梳理分析,打造以创新金融、文化创意、教育培训等智力型产业为主导的中国首个第四产业园区。经过三年的开发建设与招商运营,在市、区两级政府的关怀支持下,项目进展非常迅速和顺利,平安银行、新华保险、中煤院、万博投资等大型企业目前都已经入驻园区,形成了金融、创意以及健康三大产业集群。在推动渝中区产业升级的过程中,也为渝中区锁定大量的产值与税收,同时也全面提升了经纬大道的城市形象,形成1.8公里的城市智力产业与服务经济带。

  协信发源于巴山渝水的重庆,紧跟时代步伐,逐渐探索出一条"产住商集成开发运营"的发展道路。我们通过"产业引领,产城融合"的发展理念,全面推动中国老城区的改造升级。同时构建了"五个统一"的全价值链商业模式,为地方政府提供城市产业综合体的统一定位、统一规划、统一招商、统一开发、统一运营等全套服务。我们从发展之初就重视培育综合的产业研究能力,我们有"协信产业研究院",目前有十多名博士和硕士组成,他们背景涉及理工、金融、区域经济、地产等领域,核心成员均具备五年以上产业研究经验。强大综合的自主产业研究实力是我们有别于其他地产商的核心竞争力之一。同时,我们组建了100多人的专职产业招商团队,遍布北京、上海、重庆、无锡、青岛等主要城市,形成了强大的产业招商能力,并通过六大服务平台的建设和产业运营服务的不断创新实践,不断提升为企业服务的产业服务运营能力。未来,我们将继续向全国拓展,未来五年计划进入七个城市,希望能与更多地方政府、合作伙伴开展合作,让我们"产业引领,城市更新"的商业模式和开发经验在中国新型城镇化的道路上留下更多的脚印。

  新型城镇化是我们无法回避的大背景、大趋势。简单、单一的时代已经过去,我们将继续专注于通过产业升级推动城市更新,在新型城镇化进程中发挥更为重要的作用。愿与各位有更多的交流和更深层次的合作。

  最后,预祝大会圆满成功~!谢谢各位!

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