朱中一:当前房地产市场的几个基本观点
http://www.funxun.com房讯网2014-6-21 12:10:00
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[提要]我的基本观点,第一,我们的市场进入了调整期,行业进入了转型期,市场调整期的表现主要是增速的放缓期,结构的调整期和政策的完善期

  房讯网讯 6月20日至21日,中国最具影响力的产业地产年度盛会--第六届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“困境与突围--新型城镇化下的产业地产”。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、北京万科企业有限公司副总经理肖劲、协信集团产业地产事业部总经理张勇、北京国华置业有限公司副总裁 巩向民、中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏、北京科技园建设董事总经理郭莹辉、全联房地产商会秘书长钟彬等业界专家、学者、大碗,共同探讨宏观经济与房地产趋势、产业地产与新型城镇化、产业地产与京津冀一体化等热点话题。以下是中国房地产业协会名誉副会长朱中一演讲实录:

中国房地产业协会名誉副会长 朱中一

 

  刚才聂会长对当前房地产市场的观点我很认可,我之所以选了“对当前房地产市场的几个基本观点”,因为市场的情况现在大家已经清楚了,目前市场进入了调整期,房地产行业进入了转型期。

  我的基本观点,第一,我们的市场进入了调整期,行业进入了转型期,市场调整期的表现主要是增速的放缓期,结构的调整期和政策的完善期,这个观点我是4月中旬的时候第一次在国家统计局的专家会上提出来的,第二次是4月26号在证券时报的会上提出来。为什么这么考虑呢?因为从去年8、9月份以来,从国家层面、从专家层面经常说这么一句话,我们的国民经济进入了调整期、结构调整的镇痛期、政策的消化期,三期叠加,这是去年9月份以来提的,包括现在也提得比较多。我们房地产行业跟跟经济政策既有共性的一面,也有不太吻合的一面,那些传统产业在08、09年的时候,还有政策的消化期,从房地产行业来讲不完全一样,我们的结构调整、业态调整,既给我们带来了一些难处,但同时又给我们带来了希望。而我们的政策,房地产的中长期制度是短缺的。

  我们的经济增长,从10%几的增长到现在7%左右的增长,甚至下一个五年计划,可能是7%以下的增长,因为基数大了,自然而然它的增速要下来,咱们的国民经济都没有讲拐点、没有讲崩盘,为什么咱们这个行业要讲崩盘呢?我们要客观的认识房地产行业、房地产市场所属的类别的特点。客观的来看,咱们既不要盲目乐观,也不要悲观,要正确的选择我们的方向。

  至于行业的转型期,刚才聂会长也说了,她讲了怎么样更多的改变咱们传统的资源方式,走资源节约型、环境友好型的道路,开展绿色智能、环保的项目,促进住宅产业化和技术的工业化问题。

  第二个观点,这次调整既有信贷资金的关系,更主要的是有些地方的房价虚高,一些地方的供大于求产生的情况,这次调整没有更多的行政行为来干预,更多的是市场本身在发挥调剂作用。坦率的说,去年我两次给中央财经领导小组办公室进行汇报,去年10月31号还给克强总理汇报过一次,都是形势分析。当时对有些问题很担忧,当时提的基本观点:

  第一个观点,土地的出让价格一定要跟房价的调控目标挂钩,而不要跟地方的财政挂钩。因为去年地王频现,这样的话必然是把我们的房价进一步推高,另外把我们的市场进一步扭曲。第二个观点,我们既要考虑经济增长的合理区间,又要考虑老百姓对高房价的承受能力。

  去年10月31号给总理的汇报上我也提到了,那个时候市场是盲目性很大,地王一片,十八届三中全会无论如何一定要发出一些信息来,比如说不动产的登记,比如说住房信息登记,比如说住房制度改革,一定要放出信息,否则这个市场很难平稳。

  我感觉到这一次的调整,坦率的来说,我是预料到的,当然没有想到这次调整的那么快,开始从2月份,杭州、常州楼市的打折促销,3、4月份长沙地区房价下降,5月份整个东部地区的销售全部是同比下降,发展态势这么快是我没有想到。但不管怎么说,这是市场本身在调整,我估计这个调整也是符合市场规律的。

  当然从中长期来看,还是应该看好的,原因是,因为咱们的城镇化毕竟还在持续的发展阶段,我们现在名以上是53.7%,实际上不到40%,城镇化的发展对我们房地产的需求,不管是住宅,还是产业地产、商业地产等等,都有发展空间。所以我觉得经过这次的调整以后,今后的市场肯定会朝着更加平稳、健康、理性的方向发展。

  第三个观点,当前既是市场的调整期,又是改革的窗口期。这个观点在5月6号新华社有篇文章,6月5号又有一篇文章,都是讲这个观点的。我为什么这么说呢?因为从两方面来看这个问题。

  第一个方面,无论是从促进房地产市场平稳健康发展来看,还是从中央政府的改革来看,咱们判定房价上涨的曲线,本来就是经济社会协调发展的必然要求,缓解土地财政依赖,转变城市的发展方式,本来就是转变经济发展的应有之意,化解一些地方政府的金融风险,本来就是防止风险积累的现实需要。咱们看十八届三中全会的公报,这些意思在里面都有,当然有些提得更直接一点。虽然房价我们现在谈的少了,但是在中央的文件里,包括国家新印发的新型城镇化发展纲要里面都提出来,房地产要供给基本平衡、结构基本合理、房价和消费者的能力基本相适应,当然能不能做到房价和消费者的能力基本适应,是需要研究的一个课题。但不管怎么样,从中央政府来说,我想它不会希望房价上涨很快,都希望要平稳。咱们要认认真真的学习十八届三中全会的那些决议,这也是改革所需要的。

  第二个方面,从当前的市场来分析,当前购房者对市场的观望和供求关系的变化,正好给供大于求的城市的限购的行政手段的退缩留出了时间和空间,也就是因为这个道理,所以现在是改革的窗口期。我们经常讲两句话,我们既要更好的发挥市场在配置资源当中的决定性作用,又要更好的发挥政府的作用,这两句话我认为在当前情况下是最容易解释这个问题的。十八届三中全会没有解释限购,本来想让市场来发挥作用,在目前情况下,我认为一线城市退出限购,因为供大于求了,我认为没什么意义。关键是在这个时候政府怎么样更好的发挥政府的作用,这是要研究的。政府在这个时候就是要抓住改革的窗口期,把中长期制度建立起来。比如说不动产的登记,比如说住房信息的联网,比如说土地制度的改革、金融制度的改革、房地产税费制度的改革,我想如果把这些制度逐步逐步建立起来,把这些制度建立的时间表、路线图告诉给大家,我想人们再去投机、投资会自然而然的少了,限购自然而然的就可以退出了。所以我本人对限购现在的退出不发表看法,十八届三中全会本来就说要市场来决定,现在正好是市场的调整期,就是改革的调整期。

  以上我是从房地产的自身发展规律来考虑的,同时我们也要考虑到这么一个现实,什么现实呢?就是房地产已经是既关系到经济,又关系到民生,中央政府把稳增长、保民生放在相当重要的位置,而且把稳增长放在第一位,说明在这样的背景下,怎么样既要防止在稳增长当中对房地产的过渡依赖,对土地财政的过渡依赖,但同时也要探讨现在房地产如果过快的下滑,对经济的伤害、对金融的伤害。这个问题是要权衡的,而这个的权衡就要考考验到决策机构的交互能力。

  在4月28号,证券时报登了我的这篇文章以后,我主要讲的是我们在调控的方式、调控的手段上面可以做文章,有些该支持的要支持,另外在有些调控的内容上可以做文章,但是前提一定是要在十八届三中全会的框架内进行。当时我提了几条建议,第一条是制度性的商品房的购买,现在是一定要支持的。另外,有些要生二胎的,有改善性需求,也应该支持,这些在十八届三中全会上都有提到的。另外,棚户区改造该加大力度的就要加大力度。还有怎么样通过户籍制度的改革,来解决农民工转为市民的问题,这要按照国家的步骤来走。如果说已经进城的农民工,门槛可以降低一点,可以消化一部分。还有像养老地产、商业地产等等,对养老要进行支持,一定要在今年三季度以前制定配套政策,如果咱们把配套政策制定了、落实了,对养老这块应该说发展前景还是比较大的,对拉动经济、改善民生都是很有好处的。

  在当前情况下,怎么样平衡稳增长和保民生的关系,这是领导们需要考虑的,有关部门也必须要考虑到这些问题。具体怎么落实,可能还有一个过程。

  最后我想简单讲一下对于这次会议的主题,产业地产和商业地产的问题,在这方面确实有我们的机遇。因为城镇化的发展,而且新型城镇化强调的是产业和城镇的融合,老百姓生活要改善,所以商业地产、产业地产都要发展。但新型业态的发展,有三个问题是需要注意的。

  第一个问题,我们现在讲的新型业态,地产是个载体,产业是主导,商业是主导的,包括将来养老地产也是主导。而且这些地产在策划、运营、管理方面都有特殊的要求,必须要考虑好这些要求,这样才能实现经济效益和社会效益的结合。

  第二个问题,国家提出来以人为本的新型城镇化,提出了信息化要与工业化的高度融合。实际上在当今的社会,信息化不仅仅是跟工业化的高度融合,而是信息化跟各行各业、跟千家万户融合,我们不能排斥它,我们要拥抱它、融合它,否则就是对行业不利的。现在大家经常说的电子商务对商业地产的冲击,我们自己也反思自己的原因,商业地产盲目的追高、追大,规模很大,跟老百姓的消费能力不一定适应。在这种情况下,电子商务显然更接近老百姓,因为它的价格低,再加上年轻群体,80后、90后更喜欢电子商务,对我们也有冲击。所以我们怎么样主动的来考虑产业园区地产、商业地产、养老地产和电子商务的结合,来促进我们的行业发展,而我们不能排斥它,排斥它对行业发展是不利的。

  第三个问题,这些地产都有一个总量、结构基本合理、价格和老百姓的消费能力相适应的问题,这个非常重要,规模大、数量多,现在有的园区地产也好,包括有些养老地产也好,规模真的很大,但是我们真正去分析一下,包括像养老这块,咱们养老主要还是以居家为基础,社区为依托,机构为支撑的养老方针。另外我们有多少人能够到高端的地方去养老呢?比例还是有限的。当然我们国家的人数绝对量还是有的。所以我们都要多探索一下,我们要理性一点,我们要总结住宅地产在发展当中的经验教训,来引导新兴的地产能够健康发展。

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