聂梅生:中国房地产发展的微笑曲线
http://www.funxun.com房讯网2014-6-21 11:29:00
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[提要]  房地产已经从高位盘整到涨幅下调,到出现负增长。这是第一个趋势。第二个,城市、地区企业之间的差异化逐渐加大,不能同时、同日而语了。第三,房地产支柱产业的趋势没有改变。

  房讯网讯 2014年6月20日至21日,中国最具影响力的产业地产年度盛会--第六届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为"困境与突围--新型城镇化下的产业地产"。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、北京万科企业有限公司副总经理肖劲、协信集团产业地产事业部总经理张勇、北京国华置业有限公司副总裁 巩向民、中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏、北京科技园建设董事总经理郭莹辉、全联房地产商会秘书长钟彬等业界专家、学者、大碗,共同探讨宏观经济与房地产趋势、产业地产与新型城镇化、产业地产与京津冀一体化等热点话题。以下是全联房地产商会创会会长聂梅生教授演讲实录:

  全联房地产商会创会会长  聂梅生

 

   非常高兴又一次来到这个论坛,和大家一起讨论房地产这个永远的课题。今天我不会花很多时间去讲当前的形势,更多是讲下一步如何走。

  说起当前的形势,我稍微点一下我自己的看法,不一定正确,待会儿朱中一会长和陈淮主任会做关于形势的发言。我的看法,现在还是三句话,但是这三句话有变化。房地产已经从高位盘整到涨幅下调,到出现负增长。这是第一个趋势。第二个,城市、地区企业之间的差异化逐渐加大,不能同时、同日而语了。第三,房地产支柱产业的趋势没有改变。

  今年一季度投了1.5万亿,如果乘以四,那就差不多了,就是6万亿右。平均房价一季度已经从去年全年的增幅7.7%,降到了负增长,负的1.5%,而且这个趋势在一季度4、5月份还在继续下降。其实我并不太重视当月的数据,因为它可能会变,我重视的是趋势,如果趋势在继续往下走,就不会马上抬头。

  房地产投资已经在5月份大大的低于国家固定资产投资,就是蓝线,红线比蓝线往下降了很多,第一驾马车就是投资形成了负拉动,而且负拉动力很强,红线比蓝线低很多。当然了房价平均涨幅去年年底是7.7%,从今年1月开始就一直是负值,并不是增幅下降了,而是房价下降了,一进入负增长,房价确实是低了。

  刚刚出炉的十大城市新建住宅价格指数,北京是0.69,天津几乎是0了,是0.08,其他八个城市环比都比上个月降,这个就是趋势性的,只剩下北京了,北京不看同比,因为去年情况特殊,咱们看环比,也进入了这个局面,没有什么可怀疑的。

  再看一下这个图,2013年蓝色下降区域,占的比例很小,到了5月份,下降的城市刚好等于持平和上涨的城市加一块,这个趋势也非常明显。这些城市当中,有一半是下降的,在这之前2、3月下降的城市还是比较少的,所以大家都说还是上涨的多,持平的多,结果到了5月份,毫不客气的都下降了,这就是趋势。趋势很明显的可以看出来周期。我们希望到了6月份以后,能够改变,但是从趋势来看不会马上有变化。

  这个表,房子销售金额从绝对量来讲,金额比去年低了很多,什么叫负增长,就是实实在在的比去年钱也卖的少了,面积也卖的少了,但跟12年、11年、10年比还是高很多,但是经济不能这么比。GDP的增速今年保证是7.5%,这还是给了我们一个非常大的定心丸。

  固定资产投资已经到了17%左右,房地产投资14%左右,从去年的20%一下子降到17.7%,说明资金来源出问题了,这是一个我们最重视的问题,当然销售面积、销售额双双进入负,从今年1月份一直负到现在,大家看蓝线、黄线一直往下走,趋势就是这样,都在负值上。

  最最引起中央和货币政策制定部门关心的是这张表,就是全国房地产开发企业本年到位的资金增速,一下子从去年的32%降到3.6%,下滑的太厉害了,而且是一个月一个月迅速下滑,跌得太厉害了,只有3.2%了。昨天我看到标普对中国房地产的影响,真是吓了一跳。开发商的钱很紧张,不像去年不差钱。

  下面我想说一下房地产发展的微笑曲线,最近我们一直在研究。房地产发展在目前当前的情况下是处在微笑曲线的,我们应该抓住前端和后端微笑曲线,才能更加抓住房地产的未来。说到专业术语,就是上下游的延展空间是存在的,不能老去回想过去的美梦。上游往哪儿延展?土地供给制度的改革。第二是房地产金融体制的创新,就是我们往上游延伸。下游,传统商务受到了电商的冲击,但是带来了互联网采购的机遇,这两个是并存的,大家应该大胆的接受互联网的思维,对传统商务的冲击。第二是目前智能化、绿色技术和产业化正好是立体的结合、整合阶段,而且也在飞快发展。我是搞住宅产业化、搞科技出身的,所以对这块比较清楚,原来各是各的,智能化是智能化,绿色建筑是绿色建筑,甚至节能和节水都不结合,其实这三个应该结合起来,在国际化的前提之下,是由不得你的。第三是物业管理,大数据时代的社区服务,能够和互联网思维结合起来的出路。

  下面我先讲一下上游。土地问题是我们本来就存在的问题,我们一定要把农地变成建设用地,中间形成了断崖,造成了土地价格的不平等,前面是推高,后面就降低,这是农地、集体建设用地和国有土地之间的不平衡,但这是我们自己造成的,并不是土地造成的。由于这样的政策,使我们土地财政变成这个样子,去年变成四万亿,比重占了60%,在这种情况之下怎么变?谁能再拿出来四万亿来抵御地方财政呢?相当于地方财政60%的比重和收入,不可能,但是这个事情是怎么形成的呢?现在还不光是四万亿土地出让收入,关键问题在于84个城市已经形成了7.6万亿的土地抵押贷款,土地出让不管给了谁,不管是地方政府还是开发商,马上转手就变成了抵押贷款,所以7.6万亿的余额绑定了银行动不得,7.6万亿不是个小数,所以目前独特的土地政策造成了独特的中国的土地金融。这样当时就出现了地根和银根绑定了以后,地价领跑房价,越跑越快,去年还在大张旗鼓的抢地王。这就是我们的土地问题。

  现在我们再分析一下,我们的土地红利应不应该再分配。到底办法在什么地方呢?开个药方,怎么能解决问题。我想了一下,先要重新分配土地红利。这个局面是怎么形成的呢?恰恰我们很多人都经历过,原来20年以前,那时候我在住建部,当时开启了国有土地70年使用权的制度,大概是92、93年的时候,70年的诞生不是大法,不是宪法,也不是法规,而是例。70年使用权使得农村土地同地不同权,只有国有土地才有70年的权,当时给农民很少的土地补偿,几乎是零地价。这一批开发商进入门槛很低,形成了特有的房地产融资模式,就是大家一直在诟病的空手套白狼,就是从90年代初开始的,那一批差不多都是空手套白狼,那时候地价基本上是零。但是留下来到现在也没能解决的,两种土地不同权的问题,你活生生的把农村土地变成城市的了,这边是70年,这边是连五万块钱都不给,就是这么野蛮生长起来的。

  到了2003年以后,政府觉得不对了,协议出让土地不行,钱都让开发商拿去了,我啥都没有,不行。03、04年以后,开始了招拍挂,这一招拍挂又是十年,这一招拍挂地价又得涨,形成土地财政。这种情况之下,土地财政开闸了,农村集体用地并没有得到土地增值的红利,第一次增值没得到,第二次增值又没有得到,这是什么?这是我们的政策造成的,制度造成的。

  农村集体用地失血了两次,以上两次用地政策的变化,进而形成了以土地为抵押的土地金融。银行没有办法,七万多亿的余额在土地上。农村土地到了失血的时候,三中全会和十八大讲的同地、同权、同价,这个问题如果不解决,就解决不了这个怪圈。上次在发改委还讨论这个事,毛病我们都知道,但是怎么办呢?我说首先得同权,当时如果有一个令让国有土地使用权是70年,当时也没上人大,给农村集体土地70年的权,有什么不可以,有什么难的,当时并不难。为什么给农村不是70年?首先要同权嘛,所以解决中国房地产问题,这是第一个问题。

  第二个,房地产就是有非常强的金融属性,好多国家把房地产放到类金融业是有一定道理的,成也是它,败也是它,因为它资金链太大,哪个产业能一下子投入八万亿呢?八万亿哪儿来的?还不是大家存款存到银行,收缩还是放松,形成这八万亿的投资,就是这一圈。你有八万亿,它必定和金融联系在一起的。我们房地产的微笑曲线,很多房地产想到的应该往金融去延伸。有了钱肯定愿意去买房,而不愿意去存钱。所以左手低利率,右手发票子,这样一个金融政策,确实是推升了房价。

  货币发行量跟房价到底有没有关系?当然有关系,货币发行量是M2,就是上面的蓝线,下面的线是房价涨幅,大家看有没有关系?太有关系了,发多少票子,涨多少。你收缩了货币发行量,房价就平抑。它们的关系是明明白白的,不能忽视的。我们的地根有我们的特点,我们的银根也有我们的特点,银根也有处方解决这个问题吗?金融工具的使用既可以推高房价,也可以平抑房价,这两个作用都有,看你怎么用。为什么说它能推高房价呢?个人抵押贷款不分层级的政策,就促成了第一批购房人和炒房人,他们是利用银行贷款来炒房的,可以买一栋楼,可以买一个单元,都一样,都给个贷,就利用这个杠杆来炒房。所以多年来节节攀升的房价,就促成了我们国家特有的特点,你把房价炒上去了,但是租金是市场化的,所以房价和租金就脱离了,我们没有办法拿租售比来定市场上的定位。作发达国家,这两个完全是吻合的,而我们没有。这样就造成了我们房价和租金的不平地,空置房遍地,现在还到处炒空置房你怎么看我怎么看这个事,这就说明空置房是存在的。所以这就促成了限购。

  第二,开发贷在很长时间内是开发商唯一的融资渠道,这么单一的金融产品不能够吸纳社会资金,因为都是间接融资,没有直接融资渠道,那么怎么办呢?货币流动性就自然而然跑到房地产,要不然我自己炒房,要不然什么行业挣钱都去做房地产,所以就诞生了开发贷,当然也会推高房价,所有钱进去,就会形成虚高,往泡沫方向推动。都往房地产走,那么就限贷,限贷也是价格背景之下出台的。所以第一个促成了限购,第二个促成了限贷,这两个促成都和最原始的货币政策有关系。又限购又限贷,现在也是这种情况,并没有放松很多。房地产信贷资金这个东西解决了夹层融资,现在大家都是这个局面。正道不放松,他们就找方法,哪个地方能挣钱就去哪个地方。同时也推高了现在的土地成本,同样都走表外不走表内,理财市场现在难以透明,结果还是推高房价。

  什么叫正确利用平滑房价,就是银行贷款、自有资金、各类基金自由组合,它的融资模式和融资的先后阶段跟中国不一样,它的金融工具、金融产品在全产业链上、全开发过程当中是整合的,开发前期的资金当中,就有各类资金,一般5%、10%、20%就不得了了,绝对不是现在达到30%以上。基金进来,中期主要是开发贷,开发贷在60%,后期期货投资人介入。在这次美国房地产走出低谷,REITs起了很大作用,它是在低谷的时候起稳定、平滑的作用,因为它可以在股票市场上市以后,全民分享,还有银行持有的抵押贷款也可以证券化。从这里可以看出,各类金融产品、各类基金产品,在不同阶段,包括银行的不断阶段,都是整合的,这样就可以平滑房价,很多政策都在推高房价,然后限购、限贷,而没有使用这个金融工具平滑房价。

  下面我再说一下上下游延展空间,微笑曲线上游金融和土地不在一起,如果你想往上游延伸是对的,因为现在很多开发企业甚至去做银行、基金的也很多,像我们去美国看,有的开发商做LP,金融的概念增加了,谁往上游延伸的微笑曲线。

  往下游延伸的微笑曲线,第一,关于传统商务的问题,我们老说我们的shoppingmall等等都受冲击,搞不过天猫、搞不过淘宝,这个时代确实在变,尤其是买东西的人越来越年轻,就越来越受到电子商务的冲击,这是一方面我们要面对的。但是电子商务的思路,同样也进入我们这个行业,也非常快。比如互联网产业,你可以通过网上采购去做B2C,我为什么不能通过网上采购建立一个平台做B2B呢?我可以减低我的成本,开发商和供应商之间的采购平台交易量也非常大,包括最后的装饰、装修,包括下游的家电等等,为什么我不能利用电子商务平台来采购呢?为什么我一定要受你的折磨呢?我自己也可以建一个,这边给你,那边给我,都是互联网时代,为什么只有你有互联网思维,我没有呢?所以现在很多都在做这个事情,我觉得很快就可以做起来。而且做采购平台,一定要把互联网金融的概念放进去,没有结算,没有互联网金融,光是拉郎配是没有意义的,最后一定要有一个让银行都受到冲击的结算产品,我们这些开发商一点都不比他们现在已经在做的差,现在已经出现很多了。

  还有一个是卖房子,这一块最近闹的很厉害,比如房多多、平安好房等等都起来了,当然对于经纪人的冲击很大,所有的法律法规都会与时俱进,冲击和机遇是并存的。

  最近我特别积极这个事,是因为终于看到了整合技术,就是把智能、绿色技术、产业化,形成一种结合,万科和远大都在做住宅产业化,有可能在这之上,除了嫁接绿色技术以外,微笑曲线同样可以这样走,同样有竞争力。

  再就是物业管理,就是最下游了,在大数据时代的物业管理绝对不是原来物业管理的概念了,包括网上采购,包括医护,包括医检,包括安排旅游等等,全部都可以在物业管理当中去实现。所以大数据时代,社区服务已经展开,已经有很多人出现了这样的卡、那样的卡,在推销、在做,我觉得都完全冲击了我们的传统物业管理。

  这三条线是我们下游延伸的微笑曲线,所以我们这个行业还是可以微笑起来的。谢谢大家。

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