直播:第六届中国产业园商务区发展论坛(2)
http://www.funxun.com房讯网2014-6-20 13:47:00
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[提要]下午除了行业专家精彩的主题演讲以外,还安排了两场圆桌对话:探讨绿色产业园区建设运营困局与突破、京津冀一体化产业园区挑战与机遇。

    房讯网讯 2014年6月20日至21日,中国最具影响力的产业地产年度盛会--第六届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“困境与突围--新型城镇化下的产业地产”。

    600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、中国城乡建设经济研究所所长陈淮、北京万科企业有限公司副总经理肖劲、协信集团产业地产事业部总经理张勇、北京国华置业有限公司副总裁 巩向民、中国总部经济战略设计研究院负责人张鹏、北京科技园建设董事总经理郭莹辉、全联房地产商会秘书长钟彬等业界专家、学者、大碗,共同探讨宏观经济与房地产趋势、产业地产与新型城镇化、产业地产与京津冀一体化等热点话题。

    时间:2013年12月19日上午

  地点:富力万丽酒店三层

  以下为直播实录:

  主持人:尊敬的各位领导、各位来宾,大家下午好!欢迎回到活动现场,下面进入论坛第三部分,新型城镇化下的产业地产。下午除了行业专家精彩的主题演讲以外,还安排了两场圆桌对话:探讨绿色产业园区建设运营困局与突破、京津冀一体化产业园区挑战与机遇。下面首先有请北京科技园建设董事总经理郭莹辉先生做主题演讲,他演讲的题目是“园区地产开发与运营模式创新”。有请郭总。

北京科技园建设董事总经理 郭莹辉先生

 

  郭莹辉:大家下午好!

  第一个变化房地产开发商的转型升级,从住宅地产到商业地产到产业地产,这是对市场的一种反映。第二个变化是地方政府对于开发商的态度的变化,最近两年以来,产业地产包括产业园区、产业新城热度非常高,尤其是今年元月以来,我看到一个数据,我们有50个城市报了255个城市新区报国务院审批,承载人口大概34亿,说明政府在抢跑新型城镇化,城市新区是新型城镇化的必然产物,而园区地产又是城市新区的重要途径。我们可以试想一下,如果这么多的产业新区或者产业新城要出现,在政府开发商这个层面上会准备好什么?我给大家规划了一个架构。

  比如在一线城市的某一个卫星城,有30平方公里的土地,要造一个产业新城,我可以测算总投资要高达三千亿,这三千亿里大概10%约300亿是土地的直接一级开发成本加管理费,可能还有两千亿左右是二级物业的建造成本,比如产业载体、居住、社会事业等等,再加上产业园区里的机器设备投资四五百亿,加起来造一个30平方公里的城,建筑规模大概在15平方公里,大概会花三千亿造一个城,但是产业带来的人口、税收等变化,那是一个城市发展的过程。我之所以想提出这样一个框架,是想让我们地产商和地方政府知道,新型城镇化造城是应该有一个非常重要的前期策划。

  产业新城开发方法,最近大家可能看一些媒体报道,无论是新型城镇化还是京津冀一体化,产业园区到产业新城又一次的开发升级,产业新城大家提的多,研究的也多,产业新城如何开发我下面的思考仅代表我个人的一些研究成果和看法,不代表所任职单位。

  我个人认为产业新城开发大概包含八个子体系和38个小的方面。第一个子体系是产业生态体系,产业生态体系分成六个产业层次来共同构建产业和城市所需要的产业结构,这里面包括了:1,先进制造业,是传统的2.0产业。2,科技研发产业,是2.5产业。3,大型企业总部,3.0产业。4,城市商业,也是高端3.0产业。5,生态居住区。6,社会事业类,包括科教文卫等。这是第一个产业生态体系的构建上产业和城市的结合,应该具备这样六个基础的产业体系。

  第二个子体系是城市规划体系,城市规划体系是我们发展商和城市的管理者共同要在前期构建好的,我个人认为包括五个方面。1,土地利用和建设规划。2,区位交通体系。3,生态景观体系。4,市政性支持体系。5,社会园区设计体系。之所以发展商和政府管理者共同考虑这五个方面,是因为未来产业新城一定是生态的、智慧的,所以在传统的造城运动中我们的规划理念肯定要随着产业新城的定位和功能增加若干内容,比如说在传统的生态景观体系中,我们可能不仅仅是简单的园林景观和美化,还包括绿色建筑、新材料、新技术应用等等。同时在市政基础设施体系里,还包括顶层设计、园区控制、数据中心,服务于社会管理也好,服务于企业信息化也好,从设计到投资,这是在城市规划体系里面都要研究的内容。

  第三个子体系是政企合作体系,既然这个城市的建造不是开发商的行为,也不是单一政府的行为,可能是两者合一,这里面必须有一些合作的内容在双方约定好,有五个方面。1,土地一级开发和利益的分享机制。2,规划审批和土地质量保证机制。3,项目招商选商的决策机制。4,区内的财政分配和支持体系的设计。5,建设标准的设计和建设过程的控制。这几个方面是高端的产业城市出现之前,我们和政府一定要事先想明白的五方面。

  第四个子体系是金融合作体系,三千亿,可能有发展商投资土地,也可能是很多产业和商业开发商投资物业,这些钱是怎么来的?我们要系统的设计,包含五个层次。1,土地一级开发阶段的融资安排。2,项目投资主体间的信用机制。3,资产孵化阶段的融资创新。4,产业体系内的私募股权融资。5,金融机构间的联盟化合作。

  第五子个体系是项目招商体系,发展商和政府要考虑四个层次的主要问题。1,产业内项目的导入政策,我们最怕的、最容易失败的是产业对项目的招商不成功,而招商成功还取决于政府和发展商对科技企业的若干政策。2,商业居住类项目的选商策略,我们并不是把住宅商业想卖给谁卖给谁,要符合城市建造的品质,包括投资总量、建筑进度等等。3,社会事业项目的鼓励政策,医院、学校、博物馆等等,这些怎么投,怎么引进。4,迁徙人口的社会服务。

  第六个子体系,建设供应体系。这个城市建立各类建筑,必须有导则来控制。2,生态、绿建、智慧等,政府能给予你的补贴和鼓励政策。3,园区发展商能够提供的设计和代建服务。4,建设过程中的项目控制和验收。

  第七个子体系,运营和服务体系。分五个方面,1,园区的物业标准和服务运营机构。2,智慧园区的运营标准和服务机构。3,政务服务和社会化管理的机构。4,生产性服务业导入和鼓励政策。5,社会事业类机构的运营。产业有运营,城市服务也有运营,从运营到服务如何组织好是体系设计。

  第八个子体系,园区的综合发展指标体系。这个体系是政府和发展商、和各类投资人所需要的利益诉求,我们把它归结为四个方面。1,土地的开发和投资强度,这个指标是园区内最重要的指标,包括GDP,包括税收及每亩投资强度。2,各类项目的投资运营的周期安排,政府一定希望30年造的城和10年造的城感觉是不一样的。3,区内总产值和财政税收的预测,这和发展商的利益、和政府的利益相关。4,各产业层次和总人口的公开预测,这是一个新型城市的核心指标。

  以上八个方面38个子体系,与政府前期的精密的研究和设计,影响着未来城市、未来区域结构、城市形象,包括整个所有人的利益。简而言之,产业新城不是盖房子,不是一二级联动,应该是我们发展商作为政府的职能代表,与政府紧密合作,形成我们新的发展模式。

  我用我自己的话说,就是用平台经济模型、用互联网思维、用投资银行的手段,也许通过一平米房子,政府能得到一座新型城市,发展商能得到利益。以上是我的思考。谢谢大家。

  主持人:谢谢郭总。下面有请联东集团副总裁王东升先生为我们做演讲,演讲题目是“新形势下产业园区创新与转型”。有请。

联东集团副总裁 王东升先生

 

  王东升:各位嘉宾大家下午好!非常荣幸能参加今天的论坛。我今天下午跟大家分享的题目是“新形势下产业园区创新与转型”。

  我们想看看最近产业园区有哪些最新的动向。最近万科在青岛、广州、北京做商业地产,绿地也在做产业综合体,电商的阿里、苏宁,也在做,小米最近也在攻城掠地。基金系有黑石、复兴、汉富等默默潜行。产业地产,光谷联合成功上市,大连亿达、宏泰等即将上市,联东U谷、华夏、天安、北科建持续发力。商业地产现在也在转型,到底是往产业转,还是往哪里转,那么产业地产到底是热点还是低点,是蓝海还是红海呢?

  下面我们对产业园区面临的新形势跟大家分享一下。

  首先中国经济的结构性调整和整个经济的下行周期,之前中国经济是保持两位数的发展,最近几年是经济放缓的时期,同时也是结构性调整的阵痛期,而且客户投资和价格需求也是下滑的,最近几年随着融资方式的增多,也加大了整体的供应量。

  一二线及部分城市城镇化与房地产市场处于成熟后期个别进入尾声,三四线城市偏落地低于处于快速发展期。

  传统制造业大部分产能过剩、中低端,四线城市偏落后地区处于快速发展期。新兴科技产业处于快速发展期,尤其是最近两年伴随着移动互联、物联网、智能设施、3D打印等高科技技术的新一轮扩散,又一个科技创新高潮。

  以消费驱动的投资或服务成为市场热点。

  新的工业土地政策变化,控总量、提地价、尝试弹性的出让、倒逼城市发展方式转变。从去年年底的北京亦庄,到上海、南京、合肥、苏州、广州等,陆陆续续出台了新的土地政策,各地都出台了当地城市的土地总体供应计划,像北京的通州每年400亩,顺义800亩,地价也在竞争,个别地方实现了弹性出让。实际上从本质上通过土地工业政策的改变来倒闭城市发展方式的转变。

  土地进一步稀缺背景下,盘活存量资产、低效土地,政府加大监管力度成为当务之急。

  随着地产、实体、基金等转型产业园区开发运营,产业园区从蓝海逐渐向红海过渡,如何发现蓝海长尾成为关注热点。

  互联网思维下的产业园区的招商模式、服务模式、开发运营模式都发生巨大变化。

  在这种大背景下,我们未来如何发展呢?

  1,大规模综合类的产业园区趋向于小而美的主题性园区,成本与效率的全产业链整合主题产业原越来越多,围绕核心产业的产业基金+产业园区基金+类资产证券化+传统融资渠道。

  2,持有经营型的开发公司增多或增大持有量,资本模式设计、基金+reits模式。

  3,产业园投资拓展的方向发生变化,投资拓展受城市发展阶段、产业、市场机政策多重影响,区域向中西部及海外产业园投资,政策性融资及贷款补贴、政府引导基金为创新方向。

  4,新型城镇化节点兴城市产业园区作为区域引擎越来越被政府重视,产业地产在新型城镇化中发挥更大作用。

  这么多新城镇化到底如何进行,到底哪一类城镇率先发展起来呢?1,中心城市群的卫星城。2,旅游资源带动的旅游+文化+体验。3,国家功能区先导优势城市。4,特色资源或沉淀的特色产业引擎的产业导向型产业新城。5,现代农业带动的生态小镇。6,交通节点导向的贸易性城市。7,自由贸易区的边贸城市。

  围绕新型城镇化的融资模式创新,一级开发银行贷款、基金/信托模式、各类夹层融资模式、PPP模式、BOT/TOT模式等,资金量需求更大、周期更长、方式更复杂、灵活,创新多元化。

  5,产业链细分,轻资产公司大量出现,低效存量资产盘活,国有非主营业务的剥离等存量资产盘活、大量出现专业第三方外包服务公司:咨询顾问公司、外包服务公司、外包开发管理团队、代建模式、代开发运营模式、改造运营型模式、短期阶段性运作投资模式等产业链条分化,专业协助是区域。

  6,基于城市产业结构调整的需求驱动型服务业为主题的产业园增多,物流类仓储类空间需求更加强劲。

  7,移动互联+4G+可穿戴设施+休闲度假生活需求——办公类物业需求减少,体验式社交场所增多。4G马上就开通了,大家不再依赖于过去我们需要每天上下班一两个路程,现在互联网很发达,我们更多可以完全通过视频会议解决问题,而且以后可能交通出差都会少了,大家完全可以通过网络解决问题。大家可以不用上班,在边休闲度假的同时就可以解决问题,你需要开会,就通过手机终端视频会议解决,可以365度全方位的解决。我们大家可能更需要一种情感交流的方式,当我需要企业文化交流的时候,当我需要情感交流的时候,就可以利用到这种体验类的服务。

  8,农批+电商类+仓储+休闲农庄+体验式商业的园区需求旺盛,农业资源丰富的新型城镇化发展驱动。

  9,以专注开发的公司产生“富士康模式”,低成本、高品质建设,定位于产业园区价值链专一环节,全球范围内整合市场和供应链。绿城代建+电商模式转型——高端物业的开发建设。

  10,产业园区金融工具的创新与跨界合作,C2B2B模式转变(订单式招商、柔性开发模式),客户定向开发、施工企业定向合作、众筹客户+众筹投资+众筹供应链、私募债、夹层融资等,不同的融资模式产生更多创新型的商业模式,不同的商业模式又促生更多的金融创新。

  以上是我对产业园区未来趋势的理解。未来是从趋势性机会转向结构性机会的大背景,产业园区也会从蓝海到红海到细分结构性机会,再颠覆整合再造蓝海,再到红海。艰难是一种常态,专注坚守也是一种常态,创新和转型更是一种常态。希望大家有一颗平淡的心态,以产业升级与区域发展作为使命感的战略性进入产业园区,以开放、合作、共赢的心态,不断跨界创新,促进产业园区健康持续发展。谢谢大家。

  主持人:谢谢王总的介绍。下面请到胜记仓物流有限公司总裁谭喜建先生为我们做演讲,他演讲的题目是“物流产业园区开发模式创新”。有请。

 

胜记仓物流有限公司总裁 谭喜建

 

  谭喜建:截止到2011年7月份,国内物流园区现状是总量非常多,达4218个。现状,这4000多个物流产业园区开业的只有四成,其他60%在天津。很多物流园区资源匮乏。

  物流产业园区分成三大类,传统型、现代型、商贸产业新城。

  传统型是单纯、整合物流资源为基础的园区,比如普洛斯,传化物流园,电商物流园,家电类如苏宁物流园,苏宁在做自己的物流园。

  现代型物流产业园区是城市配套,万科的定位是城市配套商,万科在燕郊有物流产业园区。

  商贸产业新城是下一阶段的突破,是跨界模式。

  下面我把我们的项目跟各位汇报一下。创新的三大问题:定位、规划、客户资源。定位很关键,项目的资源容纳程度,包括外部资源和内部资源能不能整合到位都非常关键。胜记仓的定位是世界商谷,我们想要打造永不落幕的世界商品博览会。打造全新的商贸新城,这就是跨界的概念。

  我们的项目的位置在三河市,离北京230公里,到天津102公里,到唐山140公里,位置相当优越。占地10平方公里,建筑体量是1400万平方米,使用的是我们自有的物业。一中心、一总部经济中心,两园区、国际和国内商品交易中心。

  世界商谷的创新简介。首先是创意设计,第二是展览展示功能,第三交易结算功能,第四是保税配送功能。我们有生活区域,有30几万平方公里的娱乐设备,还有所在区域最大的购物中心,还有餐饮区域。

  交易方式,我们有电商类的线上交易、线下体验,线上不是谁做都能火,我们打造的是线上没有假冒伪劣产品,线下注重体验、参与、交易、娱乐。

  招商策略,招商外包,通过商务部组织招商,全球路演。与各国行业协会联系,邀请参观,比如德国、意大利、希腊,我们都取得了联系。举办国家级商贸洽谈会,进行招商。招商结束之后就是选商,引入诚信机制。

  运营管理模式创新。与国内做商品展会最好的公司合作,全方位委托展会公司运营管理世界商谷,目前与国贸集团已达成合作意向。打造电子商务平台,负责商品的在线交易、支付,抓好资金流,掌控大数据,为客户提供数据分析、资金支持。

  物流产业园模式创新。贴切政策,满足未来需求。O2O模式。全球视野。

  物流产业园区的前途是很光明的,有政策支持,而且大方向是正确的。道路曲折,创新的路都不好走,否则世界上全是王健林。我期待与在场的各位进行交流。谢谢大家!

  主持人:非常感谢谭总的精彩演讲。下面有请北京天安科创置业有限公司董事长刘芷均女士为我们做演讲,演讲主题是“产业园区运营服务之道”。

  刘芷均:大家下午好!我讲一下我们天骥智谷在产业园区运营服务方面的认识。

  任何一个产业园自身的核心竞争力应该是在它的软件,所谓软件就是怎么去运营管理,对于我们做房地产运营的地产商来讲是一个挑战,所以今天通过这个平台分享一下我们天骥智谷在这方面的体会和实践活动。

  第一,我讲讲近期宏观经济上说的“科技创新”这几个字,科技创新近期讲得比较多,习书记在近期很多场合提到中国产业经济发展的结构调整、产业升级,说到科技创新的话题。我想今天就探讨一下从产业园区来讲,怎么去促进科技创新。

  中国经济经过20年的发展,我觉得未来10年一定跟过去的20年是不同的发展格局。因为过去的30年,中国的经济发展靠的是资源,靠的是走的什么道路,刚才在转型,转型往哪儿走,现在大家都留意到了中国很强调科技创新,我们未来的十年内的发展,应该强调回到实体经济,回到实体经济就是怎么去帮助我们现在的企业加强科技创新的能力。我们作为做产业园的这些运营商应该这方面有什么作为,这就谈到产业园的使命。

  产业园应该是培养科技创新的优质的土壤,我们跟大家分享一下美国硅谷产业园的模式。我觉得在产业园区有这么多产业聚集在里面,应该会通过各个产业链的元素的聚合,能够促进科技的创新,同时产业园区也是这个区域经济结构调整的助推器,特别是我们这些做产业园的,往往招进来的客户都是中小企业,我们怎么在园区里面为中小企业提供更好的发展条件,推动产业集群的发展,推动区域产业氛围的转变,进而推动经济结构的调整和分化,我们产业园应该有这样的实力。

  产业园区也是推动城市化的重要动力。今天上午各位嘉宾也谈到了产业远去的发展跟城镇化的关系。

  产业园区应该是实现可持续发展的重要支撑。我一直认为所谓说城镇化,一定不是把农民赶去城市,必须还要带来就业,带来城市现代化的发展。我们作为产业园区的开发商,应该在充分发挥土地、资金、水、电、人才、信息等这些生产要素的聚集效应,因为产业园区把这些要素聚集起来,才叫做产业园区,这样才会对资源发挥更大的效益。

  下面我分享一个案例。PLUG and PLAY是在美国硅谷的产业园,我们去考察的时候想思考一下硅谷的发展,美国的发展,美国的经济增长力在哪儿,为什么一直有这么好的发展。我们看到经济危机之后,美国迅速复苏,就是因为美国有非常好的经济模式,虽然经受了金融危机,但是也会很快恢复起来。未来十年,美国的创新能力会突飞猛进。我们想看一下美国在产业园区的科技创新方面是怎么做的。我们带着这个疑问,今年就去考察了美国的硅谷,考察了PLUG and PLAY的产业园。

  这个产业园2006年诞生于美国硅谷,有巨大的产业园区,为入驻企业提供所需的全世界附加资源。这个产业园区能够做到租工位,而不是卖房子,或者卖单元,它是租一个工位,是以每一个工位500美元的价格提供场地。这个产业园区离硅谷里面的很多大学校园非常近,很多有创业梦想的大学生,他们会在里面租一个工位,然后一起去研发某一个领域的东西。在这个产业园区里,虽然也是付出了租金去租工位,但是可以享受到除了场地意外的数据中心、法律服务、创业咨询以及人才招聘等各种服务。

  PLUG and PLAY产业园区的特点就是有非常好的交流空间,比如提供餐饮区、开放式厨房,提供给这些创业者、教授、投资人,他们在吃饭的过程中,在日常工作的过程中,就能够充分交流。

  经过2006到现在2014年一共八年的发展,这个园区有非常大的影响力,很多领导人都去参观,有全球近20个国家的合作伙伴,等于这个模式是受到大家的认可的。集聚了企业运营家、战略投资者、创业先锋、创业精英等,自己有自己的投资机构,已经投资了150家初创公司,助推过300家初创公司,与200家风投建立合作伙伴关系,积累融资近16亿美元。

  我们真正缺乏的是商业模式、运营模式,包括怎么聚集这些科技创新的人才在这里落户,同时还能够邀请到这么多风投的机构来助力这些在园区落户的企业的发展,美国有非常成熟的经验,很值得我们去学习。

  我们再看这张图,很重要,我们做产业园区的过程中需要提供什么样的公共服务呢?应该为企业搭建一个什么样的平台为他们服务呢?我觉得应该有这几方面。第一是资金的支持,也就是你必须要来来一些融资的机构,因为在产业园区里面可能很多人有很多很好的idea,需要得到支持。第二是行业大数据,应该在产业园当中引入一些大数据的服务,这也应该是我们考虑的。第三是国际合作,我们天骥智谷也正在做这方面的尝试。第四是政策支持,我们去考察的时候没有发现有什么政策支持,因为美国社会的确是市场化的经济,所以没有什么行政的政策,正常的支持是必须要争取到的。第五是策划,作为一个产业园,需要有策划等等,还有活动策划、课程培训、提供舒适空间、人才培养等等。

  通过刚才我们探讨的美国PLUG and PLAY产业园区,我们就引入我们自己的思考。在北京甚至全国,现在我们的产业园到处都是,我相信今天来参加论坛的很多都是同行,我们经常去思考的问题是,建一个产业园很容易,从规划到建造,都很容易,房地产其实只是一个载体,真正的灵魂是产业,我们怎么去做运营呢?我觉得我们都要去思考,在那么多产业园里面,我们怎么会让自己的产业园有足够的竞争力,有足够的吸引力,让产业落户呢。所以我认为做产业园应该提供最全面的助推服务,我用的是“助推”的概念,我是推着你成长的,你来这里落户,我推着你往前发展。

  以前我们做开发商,往往关心的是我就是做房东,我就是收房租,我把产业园盖起来了,要么就卖掉,要么就租出去就完了。但是如果是一个真正健康的或者吸引人的产业园区的运营商,他不是帮房东收房租,应该在这几方面提供更好的服务,包括物业服务、商务代理、战略合作、政策解读、圈层活动、交流培训等。

  我们天骥智谷基于这样的思考,所以我们也在自己的产业园区里成立了一个企业运营服务中心,企业运营服务中心是什么样的思路呢?以企业的需求为核心,引导产业聚集,先聚集在里面,整合园区服务,打造全方位的体系的服务平台,以产业经济聚焦为主导,以园区开发为载体,以房地产为载体,让入驻的企业发展,做好各项所需的服务,所以就设立了企业运营服务中心。企业运营服务中心目前有金融部、物业部、工商税务代理部、企业发展部、事务部、推广部、租赁部等等。

  这个企业从一开始招商,到能落户这个园区,我们是从注册开始,很多中小企业来到这个园区,首先需要注册一家公司,企业登记、变更、注销、税务申报等等,工商税务代理我们都要为他做到。企业发展部,什么叫企业发展呢?先站住了脚,我们要为这个企业提供一些政策咨询,当地有没有更好的产业政策符合入园的企业发展的基金、项目申报、基金申请,有一些政策的推送、政府关系协调、产学研战略合作的推动。事务部就是你去专心干你的主业,剩下的人事代理、社保代理、人才培训等等,园区都应该为企业服务。推广部最主要的就是帮助企业去做一些市场推广的工作,产品的推广、品牌的宣传、行业的交流。租赁部,因为我们产业园区有的企业买了房子不一定用得完,我们可以帮他们做房屋租赁等等。金融部是非常值得我们去探讨的服务,目前天骥智谷也在这方面花了很多精力和时间去探讨。在这个园区里面做一些专项的股权投资、资本市场的服务、银行债券的融资、小额贷款协办、引进风投等等一些新的创新模式。中国的这些企业在目前的发展里面,他们有三个方面的瓶颈,一个是资金,中小企业最缺的就是资金,融资难。第二是技术创新,技术创新也是中国很多企业碰到的问题,因为中国前20年的发展都是靠贴牌、靠模仿别人去发展的,现在围绕着实体经济,我们产业升级需要技术,在技术方面也是瓶颈。第三是人才,最后的竞争是人才的竞争。围绕这三方面,园区应该帮助企业来解决这些问题。

  我经常在不同场合说到聚集聚合聚焦聚变,什么意思呢?我们先通过产业园区把相关行业企业聚集起来,先集合起来。第二是聚合,先聚集完以后,通过这个平台、通过这个园区的管理,进行聚合,合的意思就是合作,在这个产业园落户的所有企业有一个合作交流的平台,他们互相之间是有互动的。第三是聚焦,在聚合的过程中,我们会发现某一点是值得我们去专注做的,专注引导、专注聚焦的。最后通过聚集聚合聚焦,在产业园区的各个企业在技术上、在商业模式上,应该会产生聚变。因为现在从入园的企业里看,目前在天骥智谷的产业园里已经有30多家,我们经常组织者30多家的企业家进行聚会,他们互相一碰撞,就会产生新的商业模式的探讨,或者一些新的技术方面的想法。

  最后我总结一下,什么才是健康的、有吸引力的产业园区?我们不是说光盖一个房子,把房子卖出去,就是一个产业园了。我觉得一个健康的产业园应该发挥的作用是,为高新技术企业提供物理空间、公共设施。第二提供完善配套服务。第三,降低企业运营成本,提供发展壮大的空间。我刚才说到降低企业运营成本是什么意思呢?很多企业同类服务可以把它公共化,同样园区提供这么一个服务,离一个企业去自己做这个服务一定成本很高,但如果把这个服务平台化,一定会降低这个企业运营成本。第四,一定要促进科技成果的转换,来我们产业园区落户的很多是研发企业,我们怎么协助他们把科技成果转化,这就是需要找到一些风投的机构,找到一些从idea变成产品的过程。第五,要培养成功的企业和企业家,企业来到产业园落户是最基本的,但是你必须要让它发展,最好是能茁壮成长。所以我们要培养成功的企业家,在这里面找到发展的机会。第六,形成产业聚集效应。第七,带动区域经济发展。

  我今天的分享就到这里。谢谢大家!

   主持人:非常感谢刘总的分享。下面有请北京中投置地有限公司董事长王军先生做主题演讲,他的演讲题目是“新型城镇化之路”。有请王总。

北京中投置地有限公司董事长王军先生

 

  王军:大家下午好!我今天讲的是新型城镇化之路。今天整个会议的主题是“产业园区”,大的演讲模块是新型城镇化之下的产业园区之路。

  其实做产业园区,核心是要满足政府的需要,另一个还要解决土地的问题。我今天讲的与这两块都紧密相关,说一下我们的一些探索和实践。要满足政府的需要,就要知道政府在想什么,这几年来,从2010年开始,2010、2011、2012、2013,大家都看到了整个中国经济增长,增速是逐渐降低的,今年力争要保7.5%,现在看7.5%比较难保,政府也在下大力度保。为什么难保?因为中国经济发展已经面临了瓶颈。而新型城镇化之道,是解决这个问题的一个动力。

  中国习李上台之后,提出新型城镇化,除了把它作为拉动经济的重要政策之外,还有一个是要解决农民工的问题。中国改革开放30多年来,农民工大量进城,从事各种非农工作,但是农民的身份本身没有改变,未被城市认同和接纳,处于产业边缘,也处于城乡边缘,处于体制边缘。农民工问题已经成为了社会难题,农民工现象的缓解已经迫在眉睫。

  在这样的情况下,为了承担起提振中国经济、解决农民工阶层的使命,这是现在要缓解现有的经济和政治难题的关键,为了缓解这个难题,想到的解决之道就是新型城镇化。那么如何进行新型城镇化特?应该讲从中央政府也没有一个统一的模式和成熟的模式,都在探索。只是觉得这条路是解决中国的现实问题的一个解决之道。但是什么样的模式更好,什么样的模式更符合,中央通过大量调研,认为新型城镇化是有各种模式,需要因地制宜。

  我现在谈的这个是我们的一个思考和实践,新型城镇化能够成为中国经济的一个引擎,一个是二元经济及转型,中国改革开放30年,我们的二元化,城乡差距还是比较大的。从国际上看,中国城镇化还有非常大的潜力。因为一般来说城镇化达到70%之后,经济增速才会放缓,而中国现在城镇化率才到50%多,所以还有比较大的空间。

  咱们目前的现状,土地的城镇化是相对比较快的,但是人的城镇化是远远不够的,目前户籍人口只有35%,所以人的城镇化是新型城镇化里边很重要的内容。为什么说新型城镇化是解决中国经济和政治的现实需要呢?一个是新型城镇化能够对投资、消费的巨大需求,能够促进经济持续较快的增长,并且能够缓解产能过剩的担忧。因为依照每年一个百分点,就能拉动一千多万农民工变成城市人口,每年新增的需求有一千多个亿,投资需求大概四到五个亿。新型城镇化能够直接拉动房地产建设、基础设施投资等。

  我今天谈的城镇化模式,我们把它称为“不离土”的城镇化,咱们一般讲的城镇化是说让农民工进城,把农民变成市民。我们这个模式是不离土的城镇化,就是“乡不动,城入乡”。这种模式让农民工就地城镇化,让他们在本地安居乐业、家庭团聚,增强幸福感。就地城镇化以后,农民可以像城里人一样,享受社保、待遇,享受城里人的保障体系。

  谈就地城镇化,就要思考城镇是如何形成的。基本上新型城镇化的发展,首先是一个“磁极和容器”的关系,首先要在当地树立一个磁极,吸引人在这里安居乐业,有了磁极,这个容器里面才能装进东西、装进人。我们在实践中也是因地制宜。这是我们在海南做的一个项目,我们当时结合海南具体的一些特点,是把旅游功能植入了一个乡镇,通过旅游的植入,实现了生态的新农村、旅游的新农业、职业的新农民,这就是中国一再谈的解决“三农”问题,这个“三农”问题我们是通过旅游产业的导入。所谓建立磁极的过程,这个磁极就是要城镇化,一定要导入产业,产业的导入今天讲了产业园区,产业园区在当地的建立也是一个磁极建立的过程。我们这个案例当时是以旅游产业导入的。

  通过旅游产业的导入,我们首先对当地进行了合理的规划,利用农村的生态环境,形成了生态的新农村,一个是保留原有的生态环境,添加旅游元素。另一个导入旅游功能,是实现农业景观化,让景观产业化,就是把旅游功能导入到农村的农业种植园去,最终实现农业产业化。

  对农民进行培训,提升农民的职业技能,让农民从一产向现代服务业转变,变成职业的新农民,变成产业的员工,最后变成市民。通过旅游功能的植入,提升了农民的就业机会,也增加了农民的工资性收入,把农民的问题解决了,才能解决土地的问题,才能做产业园区。要解决农民的问题,首先要增加农民的收入,我们这个案例谈到的是如何增加农民的收入。一个方面是给农民提供就业机会,让农民有工资性收入,他参与一些服务业的建设,从事一些服务业,增加一些工资性收入。另一块是植入农业的新科技,提升农业的土地产值,使农民在土地上增收。第三块是改善农民的居住环境,提升农民居住物业的价值,使农民居住资产得到增加。使这种模式使农民收入多元化,农民收入从2009年的2000多块钱,到了现在的一万多块钱,把农民问题解决了,新型城镇化之路、产业园区之路才会更加顺畅。

  我归纳、总结一下,新型城镇化到底如何去做。通过我们的实践和我们的思考,我们觉得应该从三个步骤去走。

  第一步,三产导入,使资源变成资本,改变产业结构。旅游产业导入之后,如何把当地的资源变成资本。比如说在海南我们把热带雨林通过旅游产业变成生态景观,把原始风貌变成田园景观,把特色民俗变成人文景观,把农产品变成了乡土特色。这不仅仅是旅游产业的导入,我们还提出了在当地做第六产业,第六产业是日本的一个学者提出的概念,因为旅游产业的导入,有大量的人口进入,我们这里是做以休闲度假的旅游产业和观光产业相结合的产业,有人口大量的导入。人口导入之后,我们在当地发现有两个农业资源,一个是红毛丹,一个是兰药,我们对这两个产业进行了深加工,在当地做这种产业的导入和培训、培育,让农民工从事二产。同时因为有大量人口的进入,有大量的旅游人口,就地进行这些深加工产品的销售、物流,一产、二产、三产是一体成型,形成第六产业。

  通过产业导入,一个是拉动了投资,这里边有产业的直接投资,还有一些固定资产的投资,还有基础设施的投资,以及保障体系的投资。通过这种投资的拉动,最后优化了当地的产业结构,一个是农业的优化,实现了农业的现代化,摆脱低端农业,提升了产业价值。通过三产的强化,一个是休闲,一个是旅游,一个是度假,这些功能的加强,强化了产业结构。因为有了产业,包括现在北京正在做一个类似的项目,也是想就地城镇化,把一些产业导入,做产业园区,做科技园区。因为有产业的导入,就会有大量人口的植入,因为有人口的植入,就会扩大消费,有生产性消费、生活性消费、销售性消费,形成良性循环。这是新型城镇化的第二方面,通过优化产业结构、植入入口、扩大消费,形成新型城镇化。

  新型城镇化第三步就是扩充功能、晚上保障,最终形成新型城镇化。有服务的功能、生产功能等等的导入,可以形成各种配套,比如医疗配套、生活配套等等,这些配套形成之后,就会形成一个城市的秩序,最后形成一个城市的人居环境,最后实现不离乡、不离土的新型城镇化之路。

  新型城镇化之路的核心,从政府也一再强调,新型城镇化的核心是人的城镇化,人的城镇化的核心就是让农民变成员工,让农民变成市民,就是城市在第一产业、第二产业和第三产业上提供全方位的就业机会,通过智能的培训,让农民变成员工之后,实现高收入、高消费和高素质,实现农民“四同四有”,农民跟城里人相比,有同样的机遇、同样的资源、有同样的环境、有同样的人居,真正形成四有的新农民,形成有文化、有技术、有稳定收入、有社会保障的新农民。这样新型城镇化就完成了使命。最终的目标是实现惠农、强农、富农,就是以旅游产业来兴农,实现农业的产业化,实现农村的城镇化,实现农民的市民化,真正解决中央一再提出的“三农”问题。

  在新形城镇化的模式里,其实新型城镇化跟咱们一般概念的城镇化不太一样,这里其实在欧美国家是比较清楚的,城镇有的就几十户人家、一百户人家也能形成一个镇,欧洲有很多,这个镇跟建制镇不是等同的关系,而是建制镇和自然镇相结合,集中和分散相结合,城镇化和农业现代化相结合的一种新型城镇化体系。

  实现新型城镇化有一系列的参与者和关系人,比如这里有当地的农民,有政府,既然谈到这种模式,这种模式一定有主导的企业,这不是一家企业能够完成的,有主导的企业,还要通过一系列举措吸引其他一系列投资主体的进入。这分三个阶段。第一个阶段是在功能导入阶段,主导的目的是为了主导整体的规划,形成旅游产业为核心的功能优势,这个阶段作为主导企业来说,要能够主导区域的整体规划,同时能够发展出特色的旅游产业,形成区域的产业优势。我们在当地因地制宜,引入旅游产业,有的地方可能就不是旅游产业的导入,可能就是产业园区的导入,来主导,这需要跟当地政府进行充分的沟通,当地的农民在这个阶段是配合农民产业的升级参与产业园区的就业,参与当地景区的经营管理等等。

  到第二个阶段,因为功能的导入,能够拉动投资了,这就要进行主导区域的规划和建设,在这个阶段主导区域的规划和建设谁来做呢?由主导企业来做,主导企业可以通过接受政府的委托,政府要确定城镇发展的方向,完善城镇的产业规划,并且主导或者委托基础设施的建设,可以政府来建,也可以委托企业来建。农民在这里能够提供配套的服务。我们产业园区的基础设施建完,就有一些企业来参与产业投资。

  到第三个阶段,就是完善新城镇的阶段,主导企业是在主导新城镇的建设和机遇,而政府要提供健全社会的保障体系,完善城镇的功能配套,农民能够分享城镇发展的红利,享受城市的社保体系。

  我就介绍这些。谢谢大家!

  主持人:谢谢王总的介绍。感谢以上几位嘉宾的演讲。

绿色产业园区建设运营困局与突破

 

  下面进入论坛的第四部分,圆桌对话环节。第一场圆桌对话的主题是“绿色产业园区建设运营困局与突破”,探讨绿色产业园区开发建设与投资运营之道。

  下面有请对话主持嘉宾,中油天宝集团副总裁蔡宇翔先生。另外几位嘉宾是:

  成威先生  协信集团产业地产事业部 副总经理

  庄捷先生  北京兰格加华集团 副总经理

  何金芯先生  乐工场联盟 运营总裁

  王志刚先生  北京米兰之窗节能建材有限公司 副总经理

  李毅先生  鸿鑫集团 董事长

  江曼女士  九源国际建筑顾问有限公司 总经理

  张智君先生  北京朝来世纪房地产开发有限公司 总经理

中油天宝集团副总裁 蔡宇翔

  蔡宇翔:非常高兴主办方能给到一次可以与这么多重量级嘉宾对话的机会,我想对大家都是一个很好的学习的机会。今天的背景我找了很多资料,但是主办方房讯网给了一篇他们的见解,比我了解的更完善、更实际。随着我国新型城镇化拉开大门,以产业园区开发委代表的产业地产时代已经来临,产业园区运营商及开发商的模式已经进入了产业园投资的主流模式,并且取得了一定的成功,但目前产业园区发展仍然脱离不了传统的产业聚集、传统的运营模式,运营模式随着国家的产业升级,产业环保和经济可持续发展的重视、非再生资源的匮乏、消费者绿色环保意识的增强、传统产业园区向绿色产业园区的转型势在必行,绿色产业园区的发展大有可为。因此如何从规划设计、开发建设和后期的运营管理、因地制宜的进行园区的空间规划,同时根据主导产业的需要,从而实现整个产业园区自成一个绿色有机整体,拥有完整的绿色环保产业链,推动国家落实绿色产业园区的大力支持,是解决产业园区的关键所在,也是我们这次论坛的关键所在。接下来的时间里,我们请出在座的几位重量级嘉宾,给我们大家解答一些相关的问题。

  请出的第一位嘉宾是成威先生,是协信集团产业集团事业部总经理,协信地产是452亿资产,专做精品住宅,这肯定是大家感兴趣和了解的一面,这么大的集团、这么专业的集团,到底他们是怎么样看待下一个问题的呢?成总,我给您准备的问题是,我们在座的开发企业都知道,住宅、纯商业体、旅游地产、文化地产、老龄地产、产业地产,那么什么是绿色产业园?它有什么样的吸引力?是不是简单的清洁生产、低碳、低能源就叫绿色产业园呢?我想每一个在座的朋友和我自己都想很清晰的了解这个主题,请您介绍一下您的看法和您企业对绿色产业园的看法。谢谢。

协信集团产业地产事业部副总经理 成威

  成威:感谢主办方给我们这么一个机会,来谈一下我们在产业地产开发过程中的心得和体会。现在大家都在产业地产的领域里面拓展,绿色是一个非常重要的话题。我们首先应该从两个层面来理解这个问题,第一个层面就是一个园区的景观、环境、设计、建筑是不是用的节能环保的材料等等,这是传统的绿色园区的概念。这是我第一个层面的理解,大家都非常容易接受。

  但是我想说的是第二个层面,绿色产业园的关键词是“绿色、产业”,而不是“绿色园区”。我们协信发展了20多年,我们刚刚过完20年司庆,资产400亿,我们的方向也转向了产业地产领域,陆续在重庆、无锡、上海、成都等大中城市做了很多产业地产。我们的关注点在绿色、产业,所以我们对一些项目的理解、对一些产业定位和产业选择我们是慎之又慎的,这些产业是不是可持续的,是不是我们产生理解的没有污染的,更主要的是这些产业是能够为未来经济和产业发展带来持续的发展和后劲,所以我们对绿色产业园区的理解,重点是在绿色、产业。我们无锡未来城的项目、重庆总部城的项目都是从绿色产业的概念去理解和运作的。

  那么什么叫绿色产业?今天上午几位老师都讲过,刚才我也听到了第六产业,围绕着互联网的高智慧、高附加值、高社会效益的领域里面的产品。我想再强调一点,在绿色产业园里我们还一直秉承的是产城融合、三生平衡,所谓三生平衡就是生产、生活、生态。在一个园区里我们还一直倡导的是绿色生活方式,在我们园区里边无论是办公还是生活、商业,我们在这个园区里面规划设计阶段就把这几个层面都会有涉及。个别地方一到白天就是睡城,晚上就是鬼城,形成大的潮汐流,我们所倡导的绿色产业园区也是对生态环境的保护。

  蔡宇翔:我认为重点是在于绿色,是在于产业,高效是关键的因素。还有三生,生活、生产、生态,如果真的有好的绿色园区,我也希望可以更多的去了解,可以希望通过您的建议,可以多多受到一些启发。非常感谢成总。

  第二位嘉宾是庄捷庄总,庄总是北京兰格加华集团,据我所知,庄总在通州已经启动了产业园区,通州这个产业园区占地接近300亩,是有电子商务和钢铁背景。接下来我想给您提一个这样的问题,现在有很多企业去拿地,比如这个产业那个产业,很多可能更多是挂羊头卖狗肉,懂做产业地产的不是很多。前段时间我们去北洋俱乐部考察,当然也会发现有很多是有专业经验的开发企业,特别是去到承德,我了解到一个朋友介绍,是一个翡翠的产业基地,通过跟开发商的了解,也会发现它真正是非常懂,了解整个产业的运作、操作理念,这种情况产业地产无形中是非常大的支持。但是更多的开发企业或者投资企业,也许他们更多是带着问号来到现场的。我想问的问题是,无利不起早,做绿色产业园也好,做什么也好,肯定是有利益,大家才去关注。到底绿色产业园的利益在哪里?另一个问题是,如果要操作的话,不是光有钱的问题,还有什么条件才能来运作真正的产业地产?请您跟我们分享一下您的经验。

北京兰格加华集团副总经理 庄捷

  庄捷:这是一个非常好的问题。第一个问题,无利不起早,大家为什么要进入到这个行业中来呢?我想这个是有很多原因的,我总结了大概几点。因为过去的房地产在前几十年的发展阶段,大家更多的是注重住宅方面的发展,住宅确实发展的很快,很多房地产公司都从中获得了一定的收益,但是现在面临着国家政策的转变和房地产整个形势的变化,第一个原因就是很多房地产企业想进入这个行业,是为了开拓市场,从原来单纯的住宅市场,转移到包括商业地产等等,其中就有绿色产业园的第一个原因,就是开拓业务。

  第二个原因,这个产业园用更早的说法是工业园区,我们拿地是工业用地,工业用地做开发的非常清楚,工业用地的价格非常低,北京市到官方网站查一些,招拍挂拿到的地,每亩不超过100万,也就是在五六十万、六七十万的水平。但是和我们房地产做住宅拍地的价格来比,那就是天壤之别,那个楼面价能达到一万,这个每亩地666.7平米才五六十万,价格非常低,拿地相对来讲压力会小得多。

  第三个原因,开发这样的园区自然也会获得相应的资产和现金的收益,当然了是有两种方式,一种方式是全自持,工业开发完之后,出租给相应的好的企业,我的租金的现金流都有了。同时资产又在我手里,这是一个最好的方向,对于过去在住宅地产开发获得很多现金流的企业是非常合适的。另外他也可以把厂房卖掉,卖给相关企业。

  第四个原因,进入园区会有形形色色的企业,有很多类型的企业,进入的企业会和开发商有比较深的互动关系。举一个例子,如果这个园区想建一个企业,没有钱,或者钱不够,找蔡总来投资,前景描绘的很好,你就想给他吧,也没多少,500万,给你20%的股份。五年之后,我告诉你这个人叫马云,那您就发了。在产业开发里面,开发商会有这种机会,这在住宅地产是没有的。

  第五个原因,我们又回到这个主题上来,为什么是绿色产业园区?绿色产业园区就要符合现代化的规律,同时也是更好卖了,更吸引企业了。这是第一个问题。

  第二个问题,我们要什么样的条件才进入到这个行业里边来。我觉得这是需要认真考虑的,前面我说了会有这些好处,但是这些好处不是轻易能拿到手的。第一个要做的事情就是要非常认真的、仔细的分析你想吸引的或者想进入的行业,产业园不是一个新的概念,就北京来说,或者在国内来说,上世纪50年代朝阳路、朝阳门外大街,都是纺织类企业,一个厂人数万八千人那是小企业,可能都几万人,甚至于上十万人,比如说大郊亭那是化工城。另外在中关村,就是搞科研的科研城。现在谁还在呢?都变了,除了中关村,为什么?中关村是做的高科技,高科技是永恒的主题,因为创新是永远存在的,我们现在讲创新,实际上一百年前、二百年前这个世界上也是讲创新的,凡是抓住创新的国家或者企业一定是引领世界的。中关村仍然有活力,当然它的地点可能迁了,前到北青路、上地,环境更好的地方。

  所以第一,我们对产业的分析、对行业的分析一定要透。

  第二,选址,既然是强调绿色、强调生态、强调现代人的需求要吻合,选址一定要选择绿色环境的,比如我们公司在通州台湖,台湖这个地方是北京周边难得的环境优美的区域,我们建绿色园区首先得选大的绿色区域,如果绿色区域没有发展到那儿去,营造氛围是很难的,所以选址要选对。

  第三,选完了址之后,不是你去做就可以了。还有很重要的一点是你和政府的关系怎么样,你对政策把握怎么样,做一个产业园跟政府的支持是密切相关的,不像传统的开发,老百姓买就行了,而这儿不行,政策没有支持,各种条件也跟不上。第四就是资金的支持,产业园的开发过程相对比较长,不是你说行就行的,可能开发完了之后,要很长时间才能招商完成,我记得曾经和一个做产业园的老总聊天,说你们做这个东西真的很难,销售很难。我们住宅有日光盘,但是产业园里不会有日光产业园,一个月可能卖个一套两套,这算是不错了,所以现金流要能支持得了。

  另外,作为绿色园区,硬件投入也很多,硬件的这些成本,就是绿色的这些成本占的更高一些,如果环境更好的话,每平米包括园林的打造不会高很多。

  第五,这个园区定好了之后,能不能找到核心的企业,如果找到了核心的企业,招商就不用费劲了,相关企业或者他的徒子徒孙就跟着来了,这种核心企业不大好找。

  第六,要非常明确的告诉想要进入的开发商,你经营了这个园区之后,建立了这个园区之后,一定是持久战,为什么呢?我们进来的是企业,我们要对企业的经营过程做认真的分析,对于在经营过程中有什么样的需求、什么样的支持,我们必须要分析到位,并且持续的给出支持,才有可能做成一个好的绿色产业园区。谢谢。

  蔡宇翔:感谢庄总的回答。我从这个话题听到两部分,上部分是打了鸡血,下一部分是掉入冰窟窿。我如果我们造就了一个马云,那么中国GDP增长就可能增长三个点。但是下一部分的事实是,也可能造就了很多智者,在操作的领域上会有很多启发。

  下面请出第三位嘉宾,何总,中科电商谷是在总部基地的产业园中,何总参与了这个项目的管理工作,何总在乐工场是我们项目的运营总裁,您的战略高度和眼光对于这个项目有非常多的了解。有很多朋友参与了绿色产业的运作,也碰到了很多建设中的困境和困局,比如规划、建设、产业链的整合等一系列相关的问题,也是大家很头疼的问题。在这些问题出自哪里?还是简简单单就这么点问题,还是有更多的问题,我希望您用专业的见解给我们大家破译一下,如何解决这些问题?如果操作的话,如何去防范这些问题?

  

乐工场联盟运营总裁 何金芯

    何金芯:大家下午好,我是北京乐工场的创始人,乐工场是专注于做写字楼的租赁、销售和产业园区的招商,之前参与过中关村西区、北大生命科学园、博雅CC,目前正在服务天津的天安数码和中科电商谷的项目。结合中科电商谷的项目来看,刚才蔡总问到规划方面需要注意什么,我们的理解是,最重要的规划是产业集聚和控股,这是产业园区非常大的问题。刚才蔡总提到中关村西区的优势太强了,这么多的高校院所,有很多高科技人才。大多数产业园想在规划方面做好的话,是需要一些依托的,比如当地现有的一些产业集聚,但是由于资源稀缺,也存在一些外溢的问题,比如周边便宜的地租。这是规划方面。

  中科电商谷是考虑到和中关村核心区域的租金太贵,而电商企业往往接受不了这样的租金,所以在大兴旧宫做了100多万方的项目,建设方面既然是绿色产业园,那一定是环保、节能、生态、环境优美,中科电商谷项目容积率大概是2点几,同时规划了十万平米的公园,产业园是更容易做出来生态和环境的,因为相对地价便宜,周边体量比较大,恰好应该把这些优势发挥起来。当然另外一个角度,从机电设备来说,在产业园为了环保节能,有新型的设备。一个园区很难说一种单一业态就能把它全部支撑起来,产业园的体量都比较大,有互补型的,还有衍生的,像中科电商谷有30多家企业,包括京东的云平台,京东尚科、华联商业等等,也不完全是纯的电商企业,主要是电商企业,当然也有一些上下游相关的,构成一个生态圈,形成一个产业新区。

  产业园这个课题我们也是在不断总结和学习,这个课题可能是相当大的命题,涉及到区域经济,政府的宏观布局、产业结构等等。

  蔡宇翔:单一业态是不是能在单一的产业园里生存下去,是我们每一个准备进入这个领域里边应该事先要考虑的问题,因为我们毕竟不是一个人去操作,而是整个组团,是整个业态的未来的发展,我们应该以这个为主题进行规划、产业整合,才能造就一个良性的绿色产业园。感谢何总带来宝贵的经验。

  下一位请到的是王志刚王总,王总是北京米兰之窗节能建材有限公司副总经理,给王总的话题是,在座的很多开发界的朋友听了庄总的讲解都摩拳擦掌,我听了都很兴奋。我给你带来的问题是,绿色产业在使用建筑材料方面,与我们的传统地产的材料到底有什么区别?特别是在价格、成本上。在操作方面,如果可操作的话,在这方面我们有什么值得借鉴和留意的?

北京米兰之窗节能建材有限公司副总经理 王志刚 

  王志刚:大家下午好!我是北京米兰之窗节能建材有限公司的,非常有幸能够参加这个论坛,刚才主持人给我提的问题我也有些自己的想法,跟我们在座的大家进行分享。

  今天的主题是绿色产业园,绿色产业园落实到建设上,必定会对绿色材料有更多的关注、更多的使用。绿色建材是一种什么概念?是一种什么样的东西?它与传统的材料有什么区别和特点?绿色建材确实面太大了,我从我们公司比较专业的领域来解释一下。我们公司主要是绿色门窗、建筑遮阳一体化,什么是绿色门窗?有一个大的背景,国家提出了建筑节能要提高75%的建筑节能大的政策环境下,而且国家大的政策是提倡环保节能。建筑能耗占社会总能耗大致的数字是50%,在这里边建筑门窗又占建筑能耗的50%,也就可以说建筑门窗实际上占社会总能耗的20%到25%,这是一个非常大的量。在这块我们使用绿色的门窗是有一个巨大的效益的。

  那么什么是绿色门窗呢?国家对绿色门窗提出了一些指标的要求,主要是节能指标,节能指标在门窗行业里有一个配值,从2.8在北京率先推到2.0、1.5的概念,2.8的配值相当于欧洲德国1983年的标准,在1.5的配值情况下,基本上接近欧洲德国2010年的水平,也就是说用一年的时间,中国在门窗上建筑节能指标提高了20倍。对门窗的材料、加工、生产等各个环节提出了要求。

  首先从材质上,传统的材质,从塑料窗、铝合金窗等有巨大的变化,比如塑料窗,从两腔要做到绿色建材,要做到五腔,铝合金断桥铝节能指标不高,现在有了木窗,这是在节能材料上。窗户上80%是玻璃,从传统普通的单层玻璃,到中空玻璃,到现在新的指标下,要达到三层中空玻璃,还要有low-e玻璃,就是带镀膜的玻璃。同时还要在系列上,比如从小的系列变到大的系列,才能够满足现在的节能标准。这是从材料上。

  第二是从系统上和产业化上,从系统上门窗将来会成为一个系统,并不简简单单是我刚才说的从材料、从五金、从玻璃上简单的堆积,而是一个系统的过程,这是需要一个研发的过程,一个技术储备的过程。同时要面对未来绿色要达到门窗与建筑遮阳一体化,才能够实现更高的节能指标。再有一个就是绿色的门窗要面向产业化,在这方面我们也有巨大的投入。有了这些,我们才能初步达到绿色门窗的要求。

  绿色门窗跟传统门窗有巨大的区别,从成本和使用绿色门窗的效率来看,首先它的节能指标和各项性能指标是提高的,成本是必然会增加的,但是我们也有一个小的测算,门窗一平米造价增加一百块钱,折合到建筑面积,一平米大概增加20块钱左右。绿色门窗增加的值是这样的情况。产生的效益是在绿色产业全寿命的过程当中,绿色门窗是持续给咱们的运营管理节能能耗的,尤其在冬天采暖过程当中和夏天空调制冷过程当中,节省大量运营成本和用电、用煤的成本,而且对社会的总的绿色贡献是非常大的。提高一百块钱,建筑面积提高20块钱,和在全寿命史过程当中的经济效益,绿色门窗与传统门窗在经济效益上对比的好处。谢谢大家。

  蔡宇翔:谢谢王总。我们说市场化有很多跟产业相关的产品,这些产品是否可以融入产业园,这是一个问题,在这些政策扶持上,一个绿色产业园和产品方面有什么样的互动的地方,想了解更多这面的知识,请李总给我们普及一下。

  

鸿鑫集团董事长 李毅 

    李毅:谢谢主持人,谢谢房讯网,从产业园的规划来讲,蔡总给了一个基本的准则,现在做产业地产来讲,土地成本下来了,持有性的开发应该说日渐突出了,不在是做了就卖。我们的对话开场的时候,赵秘书长就只给了一个概念,绿色建筑,我把这几个论点结合起来,我的感觉是不仅重视产业,还要重视园区。我们做绿色产业园,首先自己园区的建筑要是绿色的。

  刚才蔡总提的问题,绿色建材,产品如何导入,融入绿色产业园区的建设,我想应该从三点来讲,第一点,应该是意识,这是开发者,开发商本身的意识,应该算出一个帐来,这个盘子没准不是全卖的,或者卖一半持有一半,既然是我长期持有的,我就要考虑性价比,不是一锤子买卖。

  绿色建材现在应该说在整个国内,建材界能够达到绿色建筑标准的,从屋面材料,墙体材料,门窗,包括可再生能源的利用,包括绿色的供应链运营系统,这些产品和技术现在已经日渐成熟了。但是用不用,是市场的事儿,首先是各个开发商意识的事儿。庄总也提到了,无利不起早,你让我用,我一定要算账。应该说从算账的角度讲,刚才王总也讲了,单独从窗户来说,每平米的建筑面积只增长20块钱,我们现在把视角放大,加一个零,200块钱,我想增加200块钱或者哪怕增加1000块钱,整个建筑的节能将是完全质变的概念。如果这个建筑是节能的建筑,在全生命周期的运行过程中,势必会产生能源效应,这个不仅体现在能源消耗,能源费用的开支,还包括产能,刚才我们说了可再生能源,从去年开始我们国家大力推荐可再生能源的太阳能发电系统,这个系统非常适合应用在绿色产业园区的屋面上,它将使你的投资产生1:4的回报。从节能到产能,这条路,其实产业园区的运营者是不是转化为新型能源的运营者,这个可以算过帐来。

  还有从政策的角度,应该说我们国家的住建部发起的建设绿色建筑的号召,虽然说一直没有得到非常普遍的推广,但是在国家政策上的补贴政策非常清晰,从国家到地方,住建部、发改委,科技部都有相应的补贴标准,如果可以达到三星的绿色建筑的认证,是可以拿到补贴的。这个从国家政策层面也是支持绿色建筑的使用。

  最后简单讲讲鸿鑫集团,我们从传统的幕墙门窗企业发展成为综合的建筑产品供应商,我们的产品包括高性能的绿色门窗,也包括建筑的可再生能源系统。我想整个绿色产业园区的建设,现在应该说开发商都从供应链一个角度来看待绿色建筑,实际上这里面蕴含着大量的能耗的损失,因为时间有限,就不展开了,谢谢大家!

  主持人:感谢李总,李总补充了刚才王总的发言,其中有一点绿色等同于质变,如果在常规的建筑里面融入了绿色、环保等等概念,那么未来的变化将会是质的变化,成本控制如果合理,品质将会有很大的改变。感谢李总给我们带来了精彩的观点。

  接下来有请在座的嘉宾唯一一位女士,江曼,九国际建筑顾问有限公司的总经理,应该说江总在这个领域里面是专业性最强的。我想问一下,我们所说的绿色产业跟地产的结合,我们都知道您作为建筑设计的专业顾问公司,传统的产业链可能是很简单的规划、设计,不是特别有亮点的。作为绿色产业,可能我们更多的会融入绿色环保节能种种,很多很多的要点和吸引力。他们的建筑形态和建筑风格还有他们的功能,节能,这个可能都是在座我们很多开发企业想了解的,想知道的一部分。今天我也希望您可以把您的一些经验作为一些分享给我们,可以更多的了解一下在建筑方面和绿色产业地产是如何互动的。

 

九源国际建筑顾问有限公司总经理 江曼

   江曼:谢谢蔡总,谢谢房讯网,我是建筑出身,但是现在越来越不像建筑师了,总的原因就是因为涉足了产业地产,这么深的水,让我经常反思,我还要在这里混吗,这里水太深了。前面几位都在讲他们园区、材料或者技术,这个题目出来以前,我也做了一些思考。其实刚才李总也说了,绿色建筑本身从建筑质量来讲,系统性的工程在供应链里面已经非常完善了,当然了在什么点上使用和什么价钱上使用。从国际的供应链来讲是非常完善的东西,在国内目前还是跟随者,建筑技术和建筑材料这块。

  我单纯的从一个建设园区的使用技术和材料来讲,刚才蔡总问的问题,要把建筑环境讲清楚,建筑材料、能源,可再生材料,可再生能源,节能、环保这些方面去讲。可是我现在因为大家讲的过程中脑子里面不断蹦出来的词是我要当一个坏人,为什么呢,这些年我做设计的过程中,我接触的项目过程中,遇到的最大的问题是修改,不断的修改,无休止的修改,改的很大的原因有两个方面,一个是政府没有想清楚;第二个是投资商没有想清楚。

  我确实是改的东西太多了,改的脑子发疼,以至于我想退出这个行业。刚才庄总提到了选址,说好了在多大的范围内做一个绿色产业园,我们说好了,企业来开发。紧接着政府与民争利,他也搞一个开发区能源,在同一个竞争区域里面,本身选址就已经不绿色、不环保。选错一个地址来争的话,对于企业来讲,肯定要符合大的统筹规划,要修改,土规控规不先行导致了项目的修改不绿色,这是宏观方面感受到的不绿色。

  其实政府的不确定性还有一个问题,他招商的阶段,尤其是三二线城市,没有资源,没有产业,他胡乱答应,只要你作为投资商进来,带着貌似比较好的资源进来的时候,他什么都答应你,在你做的过程中,一旦把他的资源熬出快要见到曙光的时候,他变了,本来你规划做的,他把你旁边的地变了,在我们规划师上手做的时候依据城市控规做的,三年后发现不是这样的了。这也是我们在控规阶段不断的碰到问题。在北京、上海这些一线城市,因为法规性比较强,很少出现,但是地方上这种政策的不确定性太多了。我建议开发商索性多花一些钱,在建筑控规的阶段帮助政府多做一些事情,应该政府做的,可能需要企业做,也就是说我们是一个设计企业,要跟这个项目活下来必须往前跑,先明白定位,再参与选址是否正确,再往前跑。

  到企业这部分,我们修改了一大块是产业定位,绿色产业园它本身除了跟环境协调,一定是新兴的,绿色产业,即便是老的产业也要是升级版的产业,这样的产业定位进来以后,园区互相之间上下游的产业的产出最大化,上下游的产业链的供给以及这个园区和我们周围居民,邻居环境上的大友好,这也是我们建筑规划设计阶段把绿色建筑的概念宏观的做进去。

  再往下说,如果在园区本身,刚才说了绿色建筑,绿色建材,包括室内的材料、空气环境,关注到入住园区本身的这些人的使用的舒适度和和谐。赵总提到了全寿命周期,为什么发散到选址开始,全生命周期是从选址开始到项目的可持续发展。

  开发商在这里面的变化其实是来源于刚才庄总说的,这类的项目是现在值得去做的一件事情,在对这个产业的了解到底有多少,其实就是在任务书的不确定性,任务书的准确性的表达方面是不是能够支持绿色建筑的可持续发展,又是很重要的一点。到建筑技术我们想明白了建筑材料和技术保证,没有问题,后面远远高于以前,下游的共赢远远的满足前面的东西,但是如果前面没有想明白,比如说我们要做一个生物医药产业园,里面的环保,报环评的时候是由大园区做污水处理还是局部的做污水处理,这个是不一样的。每个地方的动物房一定在这里做还是拿出去做,还有你的制药车间是整个厂区里面不少于1500平米,还是我研究一下这些制药企业在500平米到1000平米就可以完整,同时我们自己的实验部分有没有想明白,一旦想明白了,你说至少不绿色,白玩了。政府前面的规划不可控,但是至少谈判的时候要说到这一批,园区建筑设计的时候或者技术的设计跟上园区的工艺流程的时候,绿色建筑一定要拔上去,没有控制环节的话,即便选择了材料也是浪费的。

  第三个还是刚才赵总说的,全生命周期,我们现在做的产业园里面,因为我们确实做了12年了,我们不敢说做成了多少,但是我们玩坏了多少是知道的。这十几年活下来,你玩坏国际歌,我们比比,但是实际上全生命周期里面,庄总提出举例,我们最近在海尔做的工业园的转型,老大就不干,他说这块用地就是海尔的电商产业用地,就是不搬,但是政府已经说这个地方变成了商贸用地,就是应该拆迁,如果不是张瑞敏可能就没戏。如果以我们今天的规划设计来看可持续绿色建筑的话,是不是在你的设计里面,尤其是产业园区是不是考虑二十年后可能确实不是二元产业,而是三产或者五产。今天确实有可持续的思路想这些问题,在这个情况下又存在跟政府的博弈的过程,土地的变性的过程。

  这种变化太多,三规不统一,土规,发改委的产业规划和国土局的产业规划不统一,导致了开发商受夹板气,这是国家的问题,开发商自己研发市场,如果说你真的进入产业层面,你把产业的工艺流程,以及作为浮华养活这个产业,你该负的责任如果不想清楚,光讲建筑技术和建筑材料的体系,其实是我们玩不过后面的供应商的。我就想表达这些观点,谢谢蔡总。

  主持人:我想江总讲的内容是十分丰富,很多东西值得我去总结的,最后一位嘉宾就是张总,北京朝来世纪房地产开发有限公司总经理,他的集团公司大家更清楚一些,是中赫集团,钓鱼台7号院大家都比较熟悉,这么有经验有实力的公司的负责人,他能带给我们什么样的经验。我想问一下张总在绿色产业运营方面的问题,刚才说了开发上,能耗上,那么在运营方面和传统的有什么区别?另外如果做得好,这个绿色产业有没有复制的可能。

  

北京朝来世纪房地产开发有限公司总经理 张智君

    张智君:说到中赫置地,我们集团原来一直立足于住宅和写字楼的开发。确实产业地产现在没有投资,但是我们非常关注这个行业,未来我们也会有这方面的投资的考量。

  首先我想说一下所谓的产业和产业园,我们的理解。说到中国的城镇化发展很多年,很多农民已经住进了楼房,用上了天然气,可以说部分已经实现了安居,但是中国人讲究的还有乐业。离乐业差距还很远,我举一个例子,前两天跟北京朝阳区的一个领导聊天,说到北京朝阳区随着城市的发展,周边的农民改造以后,他们失去了生存的土地,40多岁,很多就在家里拿老保,退休了。他们的子女20多岁,30多岁,要么在家里无所事事,要么希望到乡政府,区政府混一个城管。稍稍家里比较困难的就去做保安,保洁。从北京的情况可以看到,城镇化的发展要实现真正的农民进城以后的乐业,差距还很大,北京是这样的情况,我想全国可能很多的地区比北京还要差一些。

  我觉得产业和产业园的发展也事关中国经济转型和整个社会长治久安的大的问题。

  回到所谓的传统产业园和绿色产业园,怎么理解呢?我觉得从我们的角度有两个方面,因为中国的经济发展这么多年,有很多很成功的产业园,为中国的发展发挥了很大的作用,为什么现在要提绿色产业园呢,我觉得内在的逻辑关系就是两个方面,第一个方面就是我们原来的低成本,材料的低成本,人工的低成本的优势已经不复存在了,低附加值的产品在国际市场越来越没有优势,逼着我们要产业转型。

  第二点,环境的压力,原来以牺牲环境为代表的经济发展已经承受不起这么大的压力了。在这两个逻辑关系的前提下,一个是市场的压力,一个是环境的压力,逼着我们必须要提绿色产业园。怎么来看待绿色的产业园的建设和运营呢,我觉得从这两个逻辑关系来看,首先是整个建设过程中低碳环保,减排,刚才几位嘉宾说了很多

  我这里也讲一下对运营层面的产业园应该关注哪几个方面。第一点,首先产业园的规划要合理,合适的土地上规划合适的产业,如果没有这个前提后面再怎么做都是失败的。另外从战术的层面,后期的招商和运营的过程中,一定要注意产业集群的效应。真正的能够形成产业集群,实现人才、信息、资金、物质、物流的合理的配置,整个产业园区的产业可以共同发展,这个是良性的符合我们希望的绿色产业园的状况。

  第二点,不光是建造过程中,在运营过程中,我们的一些企业在新技术和新工艺的运用商也要更多的以前的低附加值变成现在的高附加值的产品,最大程度的降低能源的消耗和材料的消耗,实现我们产品的价值。

  第三点,未来的长期的发展,刚才江总提到了一点,很多的产业园区整个运营缺乏前瞻性,可能五年、十年已经不适应这个区域的发展了,推到重来,一方面是对整个社会资源极大的浪费,我们要更多的提高我们对整个绿色产业园区前期规划设计,也决定的我们整个生命周期之间的价值所在,这是我个人和企业谈到对绿色产业园发展的几个思考。

  最后我还想说一下,我刚才说到了,对于产业和产业园,特别是现在强调的产业园区对整个中国经济转型以及整个经济整体发展的重要性,我们可以看到,现在的国家和政府对于这方面的产业政策的扶持还是远远不够的,刚才有几位嘉宾提到了,对产业园的投资发展很多的企业有这个冲动,但是实际情况我们的企业某种意义上也是夹缝中生存。最好的是产业园区我们全部持有,从建造之初就考虑到通过长期的运营,通过我们的管理来创造价值,但是实际情况是很多的政府和相关的配套金融各方面的政策都不到位,逼着我们的企业必须要卖掉大部分的物业才可以实现这个项目的利润和现金流,要让企业投资,不赚钱的生意大家肯定没有投资的冲动。

  所以国家一方面已经认识到这个产业园必须要向绿色产业园发展,但是在产业的政策,税收的政策,金融的政策配套方面,要么虽然有政策,但是不到位,要么是有一些力度跟差距很大,我想只有国家在这方面加大力度,才能让我们整个产业园发展,为中国的经济发挥更大的作用,谢谢大家!

  主持人:非常感谢张总最后压轴的介绍,谢谢各位专家发表自己的意见,最后请大家做一个总结,我们都知道今年明年两年是货币收紧的年代,李克强总理已经明确表明市场货币要收紧,绿色产业地产大家都说到,很多的方方面面,那么在资本的运作之下我们能不能做好,我们可以看到美国BBC有一个大概的介绍,五年前中国银行放贷是3000亿美元,五年后的今年是24兆亿美元,是美国所有银行总合,但是美国是100年才形成的,在这个情况下,我们的货币收紧,是不是意味着产业园就没有了,我想不是,最后请每位专家用一到两句话发表自己的看法。

  成威:因为是绿色产业园区,所以一定是可持续发展的,一定可以投资,但是一定是合理回报,如果想得到超高的回报,就投资别的吧!

  庄捷:市场确实有需求,但是别忘了我们做的是绿色的产业园,我们面对的是产业,但是我们国家现在面临的最大的问题,大部分的产业是产业过剩,所以他的购买力是有问题的,所以踩一脚刹车,如果我们做产业园一定要做真正的产业园,千万不要所谓的挂羊头卖狗肉,把它做成住宅,这一点非常重要。

  顾建群:在这样的市场环境下要有打持久战的心里准备,建立广泛并且紧密的招商渠道,尽全力服务好每家企业,真正的帮助他们,产业园,特别是绿色产业园还是有很大的空间的。

  王志刚:随着大的经济环境的发展,作为建材企业应该沉思想如何应对这个事情,如何更好的服务绿色产业,做好我们自己应该做的事情。

  李毅:鉴于货币正在收紧,因此开发的价值将是更重要的一个问题,鸿鑫集团将凭借自己多年的建筑经验,为中国的绿色产业园区的建设作出自己的贡献。

  江曼:当下的环境里面,绿色产业园结合新兴城镇化,把产业真正的做实在城镇的边缘,用绿色建筑可持续发展的理念,资金还是会有的,应该说是在一个大的空间规划布局的情况下,宏观的把这个事情做好,我很看好。

  张智君:顺应中国经济转型,产业园区的发展既看重了建设过程节能减排和绿色,更看重运营的可持续和未来的发展。

  主持人:非常感谢,俗语说三人行必有我师,今天的七位专家带来了我们很多的经验,也希望未来在中国的产业园区里面出现数个绿色产业园的创造者,感谢大家的聆听。

  (第一场论坛结束)

 

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