钟彬:当前房地产形势与房地产金融
http://www.funxun.com房讯网2014-12-4 14:32:00
分享到:
[提要]钟彬:“2014年房地产形势其实不是那么糟糕,但大家的感觉觉得压力很大,我跟大家分享重点是金融,黄金十年进入新常态、房地产商业逻辑的变化、房地产企业金融需求的变化、企业金融能力的变化。”

  房讯网讯 2014年12月3日-4日,中国最具影响力的商务地产年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为"多元与分化:白银时代下的房地产"。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、天骥智谷(北京)有限公司董事长刘芷均、全联房地产商会秘书长钟彬、全联房地产商会常务副秘书长赵正挺、中国建筑金属结构协会秘书长助理孟繁军、房讯网董事长刘凯、中国REITs联盟秘书长王刚、中国房地产部部品采购联盟首席专家高少义、百度大客户销售部总监刘立军等业界专家、学者、大碗,共同探讨多元与分化:白银时代下的房地产系列话题。

  以下是全联房地产商会秘书长钟彬演讲实录:

全联房地产商会秘书长钟彬

 

  钟彬:尊敬的各位来宾大家下午好!2014年房地产形势其实不是那么糟糕,但大家的感觉觉得压力很大,如果说我们会看到很多指数,比如消费指数、投资指数、销售面积、销售量的数据,但其实有一个数据真的是很不乐观的,我们怎么看待我们的未来呢?我们今天有几个方面跟大家一起来分享。因为重点是讲金融,黄金十年进入新常态、房地产商业逻辑的变化、房地产企业金融需求的变化、企业金融能力的变化。

  2013年销售8.1万亿,占了GDP的14.8%,这是非常重要的,基本上占了它的1/7。再看下面的数据,固定资产投资,从1986年的3.2%到2013年的19.7%,全社会固定资产投资里面,房地产也占了很大的比重。我们对上下游链条更是影响很大了,不论是生产还是消费两个环节,还是就业的环节,我们商会在全国类似于我们这样的在工商联体系里面有30个,我们跟很多行业都有很多互动,为什么请我们去呢?要么是上游,要么是下游,影响都很大。其中有几个数据,每投入100元的住房资金里面,170到220元的需求会被创造出来。而且我们会成为财政收入的重要来源,我们抛出价值观不谈,好与坏不谈,我们来看一下很多地方财政部分地区最高到了65%,地方财政主要通过土地的收入。税收也是,我们占了公共财政收入的18%,这个数据也是很惊人的。

  我们认为过去的黄金十年有几个因素。第一,在美国、欧洲的历史上房地产也曾有过黄金年代,但是没有像中国这样,中国的现象反映了五个红利的叠加。一个是人口红利,人口红利显示的最为充分,在全世界都认为中国是个巨大的市场,人口红利在前十年尤其体现出来。一个是城镇化红利,一个是经济发展红利,一个是制度性改革红利,一个是国际红利。这五个红利里面我会重点讲一下制度性改革红利。我们的形势发生了很大的变化,过去看人口红利,最大的人口都没有房子,突然我们的住房制度改革了,你可以拥有一套自己的房子,这个市场很大。最近我们在关注投资海外,澳大利亚市场多大,一共才两千万人口。这十年的经济发展和我们的快速发展,跟我们城镇化的发展几乎是同步在增长的,同步重叠。改革红利,改革带来了巨大的红利的释放,等会儿我会分析三个根本性制度变革。金融制度的变化、土地制度的变化、房改制度的变化,这三个变化构成了我们整个制度性的改革红利,这也是国际红利。为什么讲国际红利呢?至少有两个,从经济上讲,我们进入WTO以后,比我们想象中热闹很多,原来我们认为中国会受到很多影响,但是你看过去的这十几年来,中国经济除了投资以外,很大程度上是由于外贸出口带来的增长,所以我们经济上有很大的收获。还有一个是政治上的,我们在政经两方面都有了很好的外部环境,这五大方面全部叠加,就形成了一个巨大的风口,不管是什么只要在这个风口上都会飞。

  我们商会2001年10月成立,到今年是13年了,当年很多发起会员,那时候在中国经济界里面可能是一个新军,但是今天已经成为这个行业领军的企业。我看了一个表,那天跟胡润见面,他列了一个前十名的排行榜,五个是房地产行业。我就开玩笑讲,有四个在商会成立阶段已经见过面,但是因为这五大红利,加上他们的勤奋和智慧,才能促成他们登上全球最重要的财富榜。

  五大红利都在逐步退出。人口红利里面老龄社会形成了,可能没那么多人会买房子了。城镇化红利虽然还在进行,还在调整,但不是所有城市都是这样,因为人口红利会给城镇化带来很大变化,但是人口负流动的城市形势一定不会太好,房地产一定不会太好。我们会研究很多很有趣的现象,比如日本修新干线,想把东京的人转出去,结果外面的人都到东京去了。有人说北京跟天津建一个快速通道,想把北京的人口做疏散,但是我们发现更多人从天津过来了。这样的案例很多,在城镇化当中越来越聚焦于以前的大城市,所以对城市的关注,并不是所有城市都会带来很好的正的发展方向。但是城镇化到今天为止,对中国依然有红利,但是结构性红利,而不是趋势性红利。

  经济发展红利,到现在进入结构性调整,而不是猛进高歌了。当实体经济受到影响的地方,房地产一定会受到影响。为什么杭州这样的城市,我今年去的时候,9月份以前说新拍了30块地,按照当时的售价,全部都会是亏损的。

  制度性改革红利,已积累众多问题。

  国际红利,外部环境会急剧变化。我们的外贸出口今天已经不是那么好了,政治上也受到了很多遏制。

  下面重点看一下三大改革红利。我们在研究中国房地产的时候,我们商会曾经想请国家发改委和下面的研究所帮我们做一份报告,中国房地产十年来为什么会这样的发展?最后得出的结论是,制度性的土地红利,这是我们的关键红利。什么是制度性呢?有三个制度,招拍挂制度,有了这样的土地市场,尤其是取消福利分房,创造了刚需市场、消费市场,还有按揭形成的金融市场,这三大市场把整个消费全部释放,在一刹那间,所以你会发现中国房地产发展如此之快。这是典型的制度性红利。但是今天这三大红利也面临了问题,招拍挂制度会形成我们对土地财政的依赖,按揭制度会形成过度的杠杆化,尤其是取消福利分房之后,形成了一个不公平的巨大的趋势。所以我们的改革制度性红利,三大改革成就了我们的黄金十年,也造成了一定的问题。

  房地产增速上半年仅为2.5%,排三大行业末端。聂会长提出一个重要的理念,我们商会是特别支持这个理念的,我们房地产业不再提我们是中国经济GDP的火车头,而是中国实体经济的存在者,因为这是我们最关键的因素。

  上半年披露的上市房企中,有五成房企业绩下滑。1到11月的数据已经全面出来了,当然我们前七家还是能突破千亿,后面的我们发现差距越来越大。

  十八届三中全会以后房地产改革的方向,未来向着规模化透明化、可持续化去发展。如果没有新型城镇化的土地制度改革,没有经济调整下的财政制度改革,惠民生的资本制度改革,如果没有这些顶层设计,我们行业转型,我们可以很确定的讲是不可能的。只有顶层设计发生了变化,我们行业才会发生变化,我们的企业才会发生变化,我们的消费才会发生变化。今天我认为我们已经在倒逼了,我们的消费者、我们的企业、我们的行业在倒逼我们的政府要形成这样的顶层设计,要进入这样的改革,只有进入这样的改革,才能推动我们房地产行业可持续。包括金融制度改革,我们下面也成立了很多相关的金融机构,包括REITs,等会王刚总会给大家介绍。还有基金联盟,还有我们现在在做的一些新的金融创新,只有多种方式的改革从上到下,我们的行业才会有一个完整的发展。

  目标是什么?建立房地产调控的长效机制。金融体制改革释放发展空间,市场化、资本化、多元化。

  我们的商业逻辑也变了。我国的基本结论是什么?过去是制度性的改革红利,是制度性的土地红利,这就是前十年的秘诀,所以你发现你赚的钱更多的是土地的钱。以北京为例,如果前几年房子卖得不好,但是最后遇到了一个暴涨的风口,你会发现你比那些产品做得好的人卖得更好、赚更多的钱,这是一个悖论,所以在那个时代主要就是土地的钱。现在是什么呢?如果一个行业要健康,必须要经过市场对你的洗礼,这个时候你会变成你是靠你的商业模式优化下的产业红利,不是土地红利了、不是制度红利了,而是产业红利,产业红利就考验你的商业模式和管理水平。我们现在面临着产业化、金融化、绿色低碳化、深度国际化、移动互联网化发展的趋势。中国耗能的48%是由建筑耗能产生的。我们讲的产业不仅仅讲的是住宅产业化,更多的是说房地产和实体经济的结合。比如写字楼,你是楼宇经济,我们关注的是在这栋里有多少客户、有多少就业、有多少产业输出、有多少资本输出和多少价值的创造,只有产业的融合有效的培育和引导,才有力量。

  最近我们去深圳做调研,蛇口工业区的领导非常骄傲的说,我这个区域很小,但是我不是引进,我是孵化,我孵化出了一个平安集团、孵化出了一个腾讯,我觉得这个很牛。这就是产业和地产的最完美的结合。

  行业内部的逻辑是什么呢?地产、金融、产业的结合,构成了我们的商业模式导向的产业红利,而不是仅仅是靠一种关系,仅仅是靠一种机遇,仅仅是靠一种制,而是说我是靠我的能力、靠我的智慧来做这样的行业。从这个意义上讲,我们才进入到一个新常态。

  华夏幸福依托园区地产模式业绩逆市大增。花样年是最大的社区服务平台,这也是一种基于社区服务的彩生活的模式。世茂地产是生活方式模式的转变。

  我们讲微笑曲线是关注上下游,上游是金融、是投资,是考验你的金融能力,如果你有钱,你不要做开发商,你去做投资商。最后一个是运营服务,房地产未来的竞争是在左右两端,绝大部分的行业,国际走过的路,我们今天还是会走,所以这个时候你最好的模式一定是你的运营服务,所以你运营的服务会带来很大的变化。

  金融需求变了。我重点讲一下金融,不同阶段融资方式的衔接,以达到融资金额、融资期限最优安排,能为房地产企业提供如前期产业基金、后期配套开发贷款全流程金融服务的能力是未来金融机构核心竞争力。我们2005年编了一本关于REITs,2004年我们去新加坡访问,回来编的,后来我们又跟国家发改委申报了一个产业基金,后来我们又在做私募基金的尝试。其实2008年关注的就一个产品,就是开发贷。现在我们发现,从前期的拿地,到中间的开发,到资产的孵化,到资本市场的退出,甚至到结构优化,各种金融产品非常丰富。因为企业对金融的需求、对金融的要求也越来越多。

  昨天我去香港,代表商会和很多金融机构沟通,今天我们越来越感受到房地产从资金市场导资本市场到债权市场,我们需要不同的牌照,不同的属性的投资人和我们进行合作。

  企业对资金的需求至少在四个方面,最简单的一方面是你帮我做资金结构,放大杠杆。买地的时候我出1:2的钱,我出1,你出2。再深化一下,你能不能帮我优化一下财务结构呢?什么意思呢?我现在上市报表不好看,发债很难,你能不能帮我把报表做优化。之前恒大率先做的永续债的模式,其实都是在优化财务报表。那么再进一步,现在已经到年底了,你今年定的目标完不成了,怎么面对投资人呢?这时候就需要优化市场战略。最后就是优化企业战略、优化所有产业资源、引进战略投资人。

  房地产企业金融需求的变化,从固定收益类的,到投行并购,到类PE投资,到产业结合。

  房地产金融能力的变化,规模增长型直接投资也成为一个趋势。

  中国很多银行过去不敢投房地产,至少不敢公开,到今天他们都分别成立房地产的专门的机构,包括房地产专门的事业部,来应对市场的变化。

  基金发展趋势。从创新融资到私募并购基金到机会投资基金,商业模式都有新的东西出来,也能满足企业更多的服务。

  最后讲一讲决定房地产基金的四大能力:投资能力、融资能力、管理能力、退出能力。最重要的能力是什么呢?其实是投资能力,因为投资能力是你寻找项目的能力,其实是判断项目的能力,也是资源整合的能力,核心是你能不能找到好的项目。现在我们来谈的往往是把融资能力放在第一位,其实投资是第一位的。第二位是管理能力,管理能力其实是两个,风险控制的能力、价值提升的能力。第三个能力是退出能力,你怎么退?资本市场退还是消费市场退还是并购退,退出也有方法。当你已经具备了投资能力、管理能力、退出能力的时候,你的融资能力当然就具备了,因为所有资金都可以过来,我们很多时候错就错在拼命去追逐资金,当你具备这三个能力之后,所有的资金都会追逐你。在2014年我们发现一个非常重要的变化,就是优秀的企业都会把做固定债的金融的喜好转向了股,因为负债率太高,而到资本市场通过发债解决,成本会很低,不能发债了,只能做股。你要投优秀企业,不给你投,你要投差的企业,2014年下半场我们会发现,不能叫哀鸿遍野,但是很多企业融资兑付都面临非常重大的问题,都面临着这一轮没法兑付的能力。那么什么样的企业、什么样的区域、什么样的地段、什么样的团队是最可信赖的,在今天房地产基金才会真正的成熟。

  这就是我跟大家分享的是全联房地产商会对房地产的理解。谢谢大家。

    来源:房讯网

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

·昆泰嘉瑞中心 [朝阳区]

·经略天则 [通州区]

·通州万达广场 [通州区]

·鸿坤广场二期C座 [大兴区]

·中央公园广场 [朝阳区]

·锐创国际中心 [朝阳区]

·中国铁建·耀中心 [石景山]

·银河财智中心 [石景山区]

·京杭广场 [通州区]

·金融街园中园 [通州区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2013
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770