主题论坛:写字楼的新常态与产业链的新机遇
http://www.funxun.com房讯网2014-12-4 14:02:00
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[提要]我们今天讨论的比较热的一个词叫"新常态",进入到2014年,新常态是提的最多的一个词,在新的形势下,房地产市场到底面临着怎样的变化,这是一个。第二是写字楼市场会怎么样发展。

  房讯网讯 2014年12月3日-4日,中国最具影响力的商务地产年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为"多元与分化:白银时代下的房地产"。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、天骥智谷(北京)有限公司董事长刘芷均、全联房地产商会秘书长钟彬、全联房地产商会常务副秘书长赵正挺、中国建筑金属结构协会秘书长助理孟繁军、房讯网董事长刘凯、中国REITs联盟秘书长王刚、中国房地产部部品采购联盟首席专家高少义、百度大客户销售部总监刘立军等业界专家、学者、大碗,共同探讨多元与分化:白银时代下的房地产系列话题。

 

  选址通主题论坛:白银时代下的写字楼

  --写字楼的新常态与产业链的新机遇

 

  时间:2014年12月03日下午16:00-17:00

  地点:中国北京富力万丽酒店

 

  主持嘉宾:

    祁世芳先生  筑成世方(北京)管理咨询公司总裁

  对话嘉宾:

  北京米兰之窗节能建材有限公司董事长  马俊清

  大猫电商董事长  李毅

  山东国强五金科技有限公司副总经理  史文芳

  星太装饰集团董事长  胡振海

  泰禾集团总裁助理  沈力男

  中铁建设北京佳景晟房地产有限公司副总经理  李长顺

  北京科源房地产开发有限公司总经理  袁金虎

  北京金丰科华房地产开发有限公司总经理  张毅

 

筑城世方(北京)管理咨询公司总裁  祁世芳先生

 

  祁世芳:我们今天讨论的比较热的一个词叫"新常态",进入到2014年,新常态是提的最多的一个词,在新的形势下,房地产市场到底面临着怎样的变化,这是一个。第二是写字楼市场会怎么样发展。写字楼市场往往是宏观经济的一个晴雨表,对宏观经济的变化形势非常敏感。今天我们特意请到了八位老总,他们都是和写字楼密切相关联的产业和企业,他们现在都正在开发经营相关的写字楼的项目。下面我们就先请泰禾集团总裁助理沈总,来帮我们分析一下常态下的写字楼市场和下一阶段的趋势。

 

泰禾集团总裁助理  沈力男先生

 

  沈力男:大家好,拿到这个题目是白银时代,实际上这是一个住宅的问题。但实际上看万科说今年两千亿,还刹不住脚。其实中国房地产市场分散性还是比较强的,整体上我个人是不太认同所谓白银的说法,放在大的房地产面上来说白银的说法。因为中国这么大的经济体,现在还是处在快速发展时期,我们GDP在7.5%左右,依然是世界上独树一帜的发展速度。

  另外中国这么大,如果才发展二三十年就江河日下,今天黄金,明天白银,后面废铜烂铁,我看大家都是年轻人,如果在一个王小二的行业,一年不如一年,那就趁早转行。但中国这个市场我觉得应该有非常大的想象力,另外,除了刚需之外,改善是现在提到了很高的议事日程。过去我们小区没有电梯,没有停车位,没有花园,现在北京可能这些都是标配的设施。

  写字楼也是,我们经济发展了,社会进步了,有些企业的确在面积上有增长,写字楼有租赁,还有自持。我们现在已经把北京、上海大城市的交易做比较,上海有些高端的豪宅卖的价格已经高过了北京,但是北京写字楼市场却很多都比上海要出色得多,不管是售价还是租金。这说明什么问题呢?在全国的地位中,北京是一个全国的信息中心、服务中心,因为这样的历史地位,所以导致它的市场是非常坚实的。

  另外,北京、上海也在拉差距,我听朋友讲,比如做投融资的,在上海都不行,必须来北京。

  另外,中国的发展造就了很多集团化的企业,集团化发展就必然要选择自己的发展总部,从一些小地方要走出来,这些地方也是他们办公绝佳的选择,因为他们能吸纳人才。很多房地产公司,投融资部门、品牌部门,甚至把研发都放在这么大的地方,为什么?因为能留住人在。虽然现在也搞京津冀一体化,但是现在很多公司,比如腾讯要去张家口办公,那肯定大家也不答应。北京这样的情况,我觉得空间比较大,另外大小都有它一定的市场,很多人批评潘石屹的SOHO,那是批评它分散销售的模式,但是你不能忘记它提供了大量配套的中小企业,北京都是500强,一个500强可能要由50家中小企业来配套。我听说央视大裤衩旁边有一个烂尾楼,被人包装之后,作为一个配套的写字楼,都是央视的中小企业挤到那儿租赁,一年的租赁超过一亿,所以这个市场还是应该坚定的看好。谢谢。

  祁世芳:谢谢沈总,沈总所在的泰禾集团也是一个外地进京的企业,也成为2014年房地产行业的一匹黑马,最近更是创造了辉煌的业绩,好像一天全国卖了20亿,确实不错。

  刚才沈总重点谈了写字楼市场潜在的需求和未来的前景,我觉得实实在在来讲,需求是比较靠谱的,很多前景还是比较可期的。从这点上我们做大猫电商的董事长李总,对这个的关注度也很高,而且来自这方面交易的信息非常敏感,请李总谈一谈。

 

大猫电商董事长  李毅先生

 

  李毅:谢谢主持人,今天对话有一个关键词叫白银时代,在座的嘉宾里边,我们其实代表一个部品行业,我们看到在白银时代里部品商的利润没那么高了,成本结构更加透明了,更加依靠产品特色去创造利润这种格局现在已经形成了,虽然大家都说房地产界的一个真理,位置、位置,还是位置。现在这个真理也还在起作用,但是把产品做出特色,靠产品本身的特色以及企业的运营去创造利润,而不是单纯只是依靠位置去创造利润,这已经是各个地产商目前正在实践的事实。

  我们觉得开发商肯定是在白银时代里面,更好的去做运营,更好的去策划一个差异化的产品,回归开发商运用资本整合资源的属性,做好定位,然后标准化它的产品。刚才发言的嘉宾强调更注重资本运作,我觉得还是很有道理的,首先要标准化产品线,进而标准化部品线,标准化它的团队管理,他可以集中精力去做更卓越的运营,这样成本其实是稳中有降,品质是稳中有升,产品的价值是节节高升的,这应该是开发商应该关注的东西。

  门窗幕墙在整个开发商造价里头应该是根据不同的开发产品线,大概15%到12%左右,造价不是最大的影响,但是对于整个建筑的舒适性、功能性,特别是节能性,是举足轻重的,特别是建筑的外围合结构。从部品行业来说,我们针对不同的地产产品线,应该形成我们自己不同的产品线,刚才讲到住宅和非住宅实际上再细分,有商业地产、养老地产、旅游地产、物流地产,其实这些不同的地产产品线对于门窗产品现在要求肯定是不一样的。所以说部品商应该是有针对不同的产品线对于开发自己产品的意识,在这个问题上我们觉得我们自己比建筑师更了解我们这个部品,但是现在目前的情况仍然还是建筑师在主导着我们整个产品线的定位,这其实是要扭转过来的。

  有了标准的产品线以后,就可以形成标准化的交易,只有标准化的交易才能实现批量化、实现降价。只有标准化的交易,才能实现高效的交易,缩短交易时间。只有标准化的交易,才能降低采购和销售的相关费用。所以标准化的交易是基于产品线标准化了以后,就可以形成的。

  那如何去形成标准化的交易呢?按照逻辑问题去讲,靠买卖双方自发自愿形成,实际上这就呼唤一个平台,现在这些年大家的消费行为已经越来越多的搬到网上去了,为什么呢?这次双11搞了500亿的交易额,其实就是两个原因,方便、便宜,这两个愿意使大家把买卖行为都搬到网上去了,平台其实不是某人一个点子创造出来的,是一个生态的呼吁而形成的这种交易平台。这种在消费领域里面的现象在细分行业里面也是同样存在的。

  交易平台是整个细分行业和不同产品发展到现在,是必然要呼唤产生的东西。交易平台当然有它的不同运营模式,阿里和京东是两个完全不同的运营模式。大猫电商平台,是中国门窗幕墙行业唯一的电商平台,大猫能够帮助广大开发商在门窗幕墙这一类的部品采购上能够实现便捷的交易通道,这是电商的使命愿景。谢谢大家。

  祁世芳:李总的意思是,我们引入了一些交易平台,千方百计的降低采购成本。我们做开发的袁总,你们在做的项目对成本的压力感觉到很大吗?袁总的项目很好,在北京动物园天文馆隔壁,位置非常好,现在很难在这样的位置开发写字楼了,大部分都跑到亦庄等地了,袁总是不是不用太多考虑成本问题?

 

北京科源房地产开发有限公司总经理  袁金虎先生

 

  袁金虎:地产到了现在这个阶段,成本的管控,无论是大地产商还是小地产商还是非常重视的,借着今天这个话题,写字楼的新常态,从我们项目的发展,我谈一点我的看法。

  上面一个论坛的嘉宾都谈到,实际上地产发展到现在,对产品更加细分,还有运营模式的不断创新,实际上对这两块的发展,是一个新常态,这种新常态到了地产业的百花齐放的时代。

  当时我们拿到这个项目之后,也做了很多考虑,因为我们集团是多元化发展的企业,我们在全国其他省市有一些中小城市的投资,在投资过程中,发现互联网金融的产生对普通金融的影响非常大。我们发现中小城市金融企业在发展过程中遇到好多瓶颈,他们迫切地想在金融创新和打通资本通道方面有迫切的需求,沈总刚才提到,可能小地方的这些企业就要到大城市或者有大平台的地方去寻求发展,我们企业就发现了这些企业需要在上海、北京等地方寻找资本通道,和资本对接。

  我们这个项目目前销售几个月时间了,状态非常好,因为中小企业的金融机构有迫切需求。我们集团做地产,也是一个新兵,谈到产业链的延伸,对我很有启发,如何做一个专业化的有独特化发展的地产商。说到产业园,一个写字楼可能就是小产业园的定位,所以产业链、新常态我觉得就是专业的更加细分,运营模式的更多的创新。谢谢。

  祁世芳:袁总谈得很好,他这个项目从现在来看,首先定位比较准确,抓客户需求抓得比较准,项目位置也好。袁总刚才提出一个命题,就是产品要创新,运营模式要创新,我们做米兰之窗的马总对创新的理解是最多的,关于节能、环保,关于写字楼的产品创新方面,都和我们的门窗和所从事的行业有很多关系,创新点比较多,请您结合这个谈一谈,从产品创新方面,供应商这块的相关企业有什么可以突破的地方吗?

 

北京米兰之窗节能建材有限公司董事长  马俊清先生

 

  马俊清:谈到创新,作为门窗幕墙企业来讲,是为咱们写字楼、为咱们商品房提供外围护结构的部品部件,大家都在讲新常态下的变革,新常态一个是房地产业进入白银时代,实际上在进入白银时代的同时,我们国家又进入了绿色建筑的时代,进入了生态环保的时代。白银时代大家很容易理解,就是大手大脚花钱的时代过去了,但是绿色建筑实际上会给我们的建筑成本带来一定的增加,所以我感觉这也是一个矛盾。

  我们创新从什么地方入手呢?我们的想法就是如何为用户提高附加值,为我们最终用户带来益处。从这个角度来讲,我们现在是种什么状态呢?我们现在还是沿用着过去普通的节能标准,从2013年1月1日我们国家推出的新的绿色建筑的行动方案,一个新的节能标准,实际上从我们门窗幕墙角度来讲,一下子从德国1984年的标准,拉到了中国2013年的标准,实际上从门窗技术角度来讲,跨越了将近30年的速度,这就给我们带来很大的难点。

  我们的解决方案是什么?我们要从品质提升满足新的绿色节能标准的要求角度出发,来实现建筑固有的、门窗能够提供的性能和使用功能,这会给我们带来什么样的附加值呢?无论是写字楼还是居住的普通住宅,我们用的门窗幕墙,真正让你感觉好的有多少呢?前两天北京市的一场八九级的大风,我的朋友给我打电话,说不行了,我们家客厅闹鬼了,就是风声吹到窗户上以后有哨声,鬼哭狼嚎的,说闹鬼了,这只是一个表象,说窗户不好。实际上从能源的角度来讲,从健康的角度来讲,大家想一想,我们现在每天最重要的事是什么?连马云都说,未来20年我们最好的产业就是以来产业,为什么?很多人都会得癌症,北京市肿瘤医院的专家就说,再过20年,中国的肺癌的爆发率将达到井喷的状态,没法预测,也没法控制。这种实际上给我们亲身带来的感受,我们今天出来以后非常高兴,蓝天白云,北京今天这个天可能都没有第二天,365天没有第二天,今天的天特别好,这就是八九级风以后的天。我们什么时候能经常享受这种蓝天白云。

  节能是一个主题,建筑能耗占总能耗的40%,建筑能耗降低了,我们燃煤燃油就减少了,对我们蓝天白云贡献率是非常高的,同时对我们自身健康贡献率也是非常高的。米兰之窗今天在外面摆了一个小样窗,大家都能看得到,这个窗配置是1.3,北京市的标准是1.5、1.8、2.0,是远远低于北京市的标准。这个窗是非常常态的窗,上面放了一个通风器,是节能型的,把外边的新风放到室内,把室内的污染空气排出到室外,这个过程当中有75%的室内能源回收到室内,过滤到PM0.6以上的,包括2.5,保证室内健康。但这个前提也一定是建立在门窗性能的好的基础上,就是气密性一定要好,北京市的气密性是七级,全世界要求最高,全世界都没有要求在七级。你想达到七级,难度是非常大的。像我刚才说的,一刮风外面就吹哨,这肯定达不到七级,可能两级都达不到。

  所以外边不行了,解决室内的问题,这只是一个小我的概念。就像一个国际学校,做一个大罩子,把学生放在里面,就为了解决新鲜的空气。

  铝包木窗是贵,但是从节能角度来讲是最好的,再贵,就算一万块钱一平米,合到建安成本里也无非是一两千块钱,但是我们房子卖到几万块钱,如果一万块钱的窗可以让你达到非常健康的感受,它给你带来附加值就是非常非常巨大的,从地产商来讲,可以提高你的卖点、提高你的附加值,但更重要的是,能够保证我们室内的健康,最最重要的是如果到底都这么做了,我们每年节约的能源可能就会使你的蓝天白云回归了,因为目前单双号车就可以控制蓝天白云了,如果真是所有的采暖和空调都能降低百分之七八十的话,大家想一想这种能耗的消耗是多少。我们算过,如果全换窗,高标准的窗户,每年我们国家可以节约4.3亿吨煤,是非常厉害的数字。

  我想说的就是这些,希望大家关注门窗、关心门窗,它太重要了,可以给你带来更高的附加值。谢谢大家。

  祁世芳:马总谈得很好,谈到了企业的社会责任,谈到了现在老百姓比较关注的问题,像北京就是雾霾。其实老百姓对我们房地产开发商提的要求也逐渐在提高,比如有一个资料曾经提出来,有一年万科的投诉量非常大、占比非常高的是门窗,门窗里边最大的问题是来自门窗的五金件,易损易耗,小小的零件带来的无穷尽的烦恼。今天来自国强五金的史总,是北方老大,请您谈一谈。

 

山东国强五金科技有限公司副总经理  史文芳先生

 

  史文芳:任何一个品牌都有自己核心的基础系列产品,任何一个品牌都有自己的优势销售渠道,我想国强的标准是一线品牌,我们对这个行业也做了一些工作,因为企业有大小,贡献有高低。国强是在97年,当时涉足门窗五金,当时做的还是比较少的。五金件对门窗会起到很关键的作用,虽然是一个部品企业,但是五金件在过去十来年发展过程中,得不到很大的重视,当然我相信马总是非常重视的,因为我清楚米兰之窗做的东西。

  未来对于我们做部品企业的单位,有很好的发展机会。需要我们考虑的问题是,如何提升我们的品质。我们只有不断的产品创新,才能满足高标准的要求。大家之间相互协同,怎么把这种配合做到极致,怎么把这种产品配套更优化,怎么把采购或者是交易成本降下来,这是关键问题。谢谢。

  祁世芳:讲得很好,史总做得部品部件里几乎算最小的,但是他做成了一个大生意,我们这几位民营企业供应商,我们的觉悟都很高,生意做得很大,创新能力都很强。我们今天来的开发商有一个是铁建,铁老大,铁建今天在写字楼市场在石景山开发了一个项目,请李总谈一下对写字楼市场的看法。

 

中铁建设北京佳景晟房地产有限公司副总经理  李长顺先生

 

  李长顺:谢谢祁总。今天的主题是白银时代下的写字楼,我是站在房地产的角度,甚至是商业物业的角度,看一看对白银时代房地产的基本看法。说到白银时代,可能对应的应该是大家讨论比较多的黄金时代,在黄金时代,作为开发商来讲,它的关注点可能是利润率,但是转到白银时代以后,我们的关注点可能发生了一个变化,包括视角、切入点也发生了变化,我们更关注周转率,关注现金流,关注产品品质。通俗的讲,就是关注我们自身产品的品质,我们作为开发商首要根本是房产,而不是地产,同时关注一下我们的营销手段的创新,互联网思维的创新,包括我们作为房地产企业是不是能整合上现有资源,降低成本,这是在白银时代下房地产应该关注的几个方面。

  下面说一下写字楼。写字楼的本质还是一个房产,是一个建筑物,钢筋水泥堆砌起来的建筑物,这一点跟狭义的制造业没什么区别,只是一个产品,就是王珂总所说的第一个眼睛。第二个眼睛王珂归纳的是交易,我感觉也比较贴切,他所说的交易,我们举个例子,房产的销售和住宅的销售、写字楼的销售是一个产品私有化的过程,但住宅产品本身就是一个私有产品,销售也是个人拥有。但写字楼和物业不一样,它是公共产品,是作为企业办公的一个区间,这就是交易的概念。写字楼的价值不完全取决于写字楼的品质,它的价值取决于租金高低。那租金怎么来的呢?肯定是决定交易区间从事什么样的交易,交易级别越高,租金可能就越高,比如金融街,写字楼租金是非常非常高的。我们企业给客户提供什么样的产品能吸引客户呢?我感觉无非是以下几个方面。

  第一,在这个写字楼区间内,我降低他的交易成本,或者我提高交易效率,再或者我给他提供一个好的平台,他有更广泛的机会和基础去接触更广泛的资源,为他的发展牟利。

  第二,也可以理解为写字楼为一种理财产品,可以作为你个人也好,企业也好,调节你现金流的变压器,在目前这个市场上,信用比较低的情况下,真金白银金融抵押物最直接的就是房产,房产、交易和资产。

  站在开发商的角度看,什么样的企业适合做写字楼,什么区域开发写字楼,这是我下面要说的,结合我们做的中国铁建的项目,谈一下我们的感受。

  中国铁建作为世界500强企业,去年排名第80,我们是作为中国铁建旗下中铁建筑集团的一个子公司,是在2010年的时候在石景山苹果园地铁拿了这块地,到现在整个开发周期已经接近四年,当然包括前期开发节奏的问题,有规划的问题,因为旁边紧邻着苹果园交通枢纽,区政府是想把交通枢纽跟我们的规划做一个比较大的连通,实际上进入真正有序开发的周期是在2013年上半年。这个项目是在今年8月份开始销售,目前销售业绩在比较寒冷的写字楼市场,我不是自卖自夸,确实是形成了比较大的亮点。我们在11月底由北京稻香村集团整购了A座两层商业,将近两个亿。最近三四层整层的也在谈,销售业绩比较不错。形成比较火的局面。跟我们开发之前比较完整的思考和完整的定位很有关系。

  开发商分两类,一类是住宅开发商,把房子建好,卖出去就可以了,可以通俗的叫高级的倒爷。但写字楼的销售和商业物业的销售不一样。中国铁建可能有一部分还要自用,另外一部分是销售。客户需要什么,就建什么。另外是在什么基本面上、在什么时点去开发这个项目,现在石景山有一个概念叫金轴商务区,有苹果园交通枢纽商务区,台湾街美食区,还有泰禾的项目等等,都划在银河商务区的范围内,所以石景山区的发展是比较好的。这个区域切合了这个市场时机,为什么说在今年三季度,包括现在的四季度,更有一个上扬的趋势,是跟政策的利好是不无关系的。基于这些出发点,促成了我们中国铁建的项目。

  无论是白银时代也好,黄金时代也好,开发商首先是应该练好自己的内功,调整自己的心态。在一个什么场合我看到万科毛大庆他们做了一个形象的比喻,房地产行业就像一部电视剧的女一号,在这个舞台上已经走了十几年,突然间有一天领导说你别演了,我要换人,但发现换了人不行,这个房地产行业还是要用这个女一号,它永远是主导行业、先导行业、支柱产业。到了白银时代,领导不可能再把你叫回来继续演,到了白银时代这个角色可能转变了,你可能不是女一号了,你是一个重要的女演员、重要的女配角,这就需要你调整心态、调整演技,那应该怎么演,这是咱们作为房地产开发企业下一步要思考的问题,这对我们在座的每个企业家来说,都是很值得思考的方向。谢谢大家。

  祁世芳:李总的案例讲得好,在苹果园地区能做出一个写字楼来,能卖得相当不错,说明我们这个白银时代也有很多机遇。另外,我相信一个产品卖得好,肯定跟它的品质有关系,尤其是刚才前面供应商都讲到了,有品质做后盾、做支撑,但是写字楼里面重要的一点,要有一个好的装饰,好的产品还要有好的包装,我们胡总做装饰多年,星太集团一直在做写字楼装饰工程,请您谈谈你的感受。

 

星太装饰集团董事长  胡振海先生

 

  胡振海:今天从上午到现在,很多嘉宾都做了非常精彩的演说,我也谈谈我的一些看法和想法。这个问题在公开场合很少有人深度挖掘,我今天就说说我的心里话。最近这十来年,优秀的地产商、智慧的建筑师,还有非常优良的门窗幕墙或者其他建筑部品的供应商,合作打造了一批非常优秀的、非常高端的建筑产品,这在国内国外都很有价值影响和关注。我们也为有这些好的项目、精彩的项目,感到鼓舞,感到欣慰,感到高傲。

  我们说有好的,当然有差的,我们天天讲绿色建筑、绿色时代,客观的说,我们建筑产业群里边大多数因为节能指标不够,因为外墙产品品质不够,我们叫垃圾建筑,跟绿色建筑有特别大的反差,反差在哪里呢?我们中国人的制造能力不行,中国人水平不行,我说还是从大的历史环境来说,我们从国有制的国家的工商管理,变成民营、私营、国有混合的过程当中,没有资本主义长期运行的经验,因为没有这个经验造成什么呢?大多数地产商追求片面的、极端的、低价的部品,招投标的时候就是以最低价中标的原则,倒逼出来的就是什么情况呢?部品供应商就要考虑降低价格,没有别的出路,除非他不想中标。接着就是向下游延伸,材料品质的控制就完全不行,我们想要多好只是空谈、只是理想。

  我在2000年的时候首次提出,智能门窗、智能幕墙的概念,在这之前乃至德国、乃至欧洲没有这个名词,这个名词是我发明的。一些地产开发商找胡总,说胡总你给我们找最好的产品,当我们兴冲冲的把最好的产品拿给他们看的时候,他们说你能不能把世界上最低的价格给我,我就很苦恼,做不到。还有其他的问题,比如合同工期不理性,签合同都是三个月完成。还有付款的问题,以这个理由不付款,那个理由不付款。我说的不是星太集团,而是行业的现状。到下游再买部品,再买配件,也是很多因素混合,造成真正的品质控制起来非常不容易。这么多年来,房地产房价一直在涨价,门窗幕墙一直在降价,这是极不客观的,也是极不理性的。

  中国的白银时代的到来,不是黄金时代的消失,白银时代埋藏着很深、很光明的黄金的辉煌,黄金的机会。什么样的黄金的机会呢?就是绿色的时代,绿色建筑,这一个"绿"会增加很多新概念,会增加很多新能量,会增加很多新的利润点。

  世界上有一种包叫一千零一夜,包很小,上面镶了很多碎钻,卖到2136万,为什么能卖到2136万呢?就是创新,就是有它的特点、特征。我认为我们要下工夫,在未来智能化、高科技、新产品、新部品上下工夫,就是打造未来建筑新亮点,也是白银时代的黄金机会的秘密。这一点看起来是简单的,实际上不简单。

  我们在今年11月6日到8日,北京市门窗幕墙展览会上,我们做出产品的展出,这些产品组合了全世界最优秀的门窗幕墙,加上智能化设计。明年上海11月25号,我们会拿出更大的力量,更优秀的产品,更全面的产品,为我们建筑商、地产开发商、建筑师塑造非常广阔、非常优秀的利润空间。

  虽然是白银时代,我个人对未来的地产行业充满了乐观态度,为什么?APEC习主席提出来2013年是中国的碳排放峰值年,我们建筑节能每年耗能是多少呢?是10亿吨到12亿吨,因为门窗产生的能耗是5到6亿吨。所以如果我们能够抓住绿色这个话题,我们在绿色上下足了工夫,对一个地产商来说,碳排放对他们没有多大的影响,但是对一个国家来说,5、6亿吨的煤是有多大的影响。我们房产商是有责任的,让我们的建筑从低价格、低品质,向高价格、高品质的方向上转换。当然我们是增加了一点点成本,但是带来的价值是利国的、利民的,更是利己的。

  刚才马总说,有的门窗闹鬼了,吹哨了,什么原因呢?肯定是漏风,如果不漏风能吹哨吗。所以我们要抓住时代的大变革,我认为房地产业在中国会有很久很久的历史,我们以后有机会再详细谈。祝愿我们这次来参会的能够乘着习主席在APEC打出来的春风,我们现在春风是什么呢?是60多个国家和地区和我们建立了零关税贸易协定,这就意味着我们的交易扩大到了全球的1/3,我们的市场非常广阔,你肯定会发财的,只要你有眼光。祝愿我们部品商、我们建筑部品供应商还有房地产开发商共同发财,共同挖掘黄金的机会。谢谢大家。

  祁世芳:谢谢胡总,胡总告诉我们白银时代也有淘金的机会,我们写字楼市场里边有升值的空间,要想创造更大的价值,是写字楼市场未来努力的方向。我们张总在总部基地有25万平米的开发规模,在北京市场是最大的一个盘,这么大的规模说明张总对写字楼市场绝对看好,对未来有想法,你们给我们指导指导。

 

北京金丰科华房地产开发有限公司总经理  张毅先生

 

  张毅:在今天这样一个大的局面之下,我们写字楼综合体的发展论坛,我看很多同仁都在这个会议上,实际上是我们产业链全行业同事的盛会,在这个盛会上我们从早上的聂会长的发言到刚才同仁们的发言,我记了几句话,不知道对不对。从上午的嘉宾发言和下午的嘉宾发言,有这样几句话可以概括。一个叫银根、地根政策信号积极,挑战机遇改革带来发展。同时对于我们来讲,我们不论是作为开发商还是其他同事,还应该认识到一点,我觉得现在市场应该是叫回归理性,因为从写字楼综合体的建设和住宅的建设,应该还有本质的不同。

  其实今天上午我们看到很多数据是整个房地产的数据,房地产的大部分应该说数据来源于住宅的开发建设,并没有把写字楼的数据讲得很清楚,回归理性那应该怎么去认识呢?我觉得是不是应该是这样,在波动、分化、创新和精细应该是一个常态化,我们大家要正确的认识市场、正确的理解政策,在我们发言的准备会上,刘总曾经给我们提过一个文件,北京市2014的43号文,关于产业禁止的问题,怎么看这个问题呢?我认为既是挑战,也是机遇,禁止了很多很多低端的东西,但是也鼓励了很多好的、有利于城市空间发展或者说在很多区域是鼓励的。作为写字楼的建设来讲,应该大家认真的、仔细的去看北京市的这个文件,去看我们未来的发展机遇。

  我想通过我们自己的项目跟大家分享一下体会,我们的项目是在南四环,大家知道地铁9号线,我们正好位于地铁9号线丰台科技园站的上方,我们把它定位为地铁上盖,在万寿路南延线上,紧邻南四环。同时这个项目作为商业金融地块的性质,是位于丰台科技园区里边,也就是说我们不仅有非常好的地理位置,我们同时这个项目还可以享受中关村科技园区丰台政府的产业政策,这些政策叠加以后,不仅是开发商包括将来的业主都会有更高的空间可以享受。大家知道中关村科技园区是国家级的科技园区,有很多区别于其他地方的引进人才的政策,税收返还的政策等等。我这个项目是一期开发完成20万平米的项目,也就是说我在拿地之前,就和央企已经联手,我了解它的需求,了解它未来的想法,当然它用不了这么多,我们再把市场结合进去,类似定制,但又不完全是定制。这样既把央企引进到了北京市,引进到了丰台区,给区域的发展带来了新的机遇和可持续发展的动力,同时又在这个区域带动就业、带动整个区域的发展。

  我们作为开发商来讲,可能要考虑诸多类似城市发展、类似企业发展的很多合力,来考虑做什么项目,数个利好叠加,大家共赢。包括企业、包括开发商、包括政府都共赢。

  我们的母公司是做能源的产业的装备制造业,是为新能源产业配套的,在节能环保上,这个项目应该说我们做了很多尝试,比如说我们在项目里边有太阳能热水,太阳能发电,太阳能照明,有雨水回收,甚至在我们这个项目里面我们拿出了10%的车位去安排新能源的充电桩,大家知道能源或者说是习主席在这次APEC会议上提出的减排问题,新能源充电桩是我们新能源车的瓶颈,因为以前我们说拿出10%的车位来讲,我们没有充分去理解这个概念,我们只是说要把这件事情做好。

  最近我们跟北京市科委联系,想享受一些政策,北京市2014年总体的新能源桩计划是一千个,这个月底应该是在通州有一个专门的充电桩的停车场,是110个车位,可以去满足新能源车的充电。我的项目是拿出10%的车位,125个,我作为一个单体的写字楼综合体,安排的充电桩会超过今年全市的10%还多,比专业的停车场的新能源充电桩还多。我们为什么做这样的投资?我们就是想在绿色、节能、环保上做充足的工夫,我们在市里边其实也能看到这样的项目,开发商卖完了,他赚钱了,他走了。我们怎么做一个有道德的、对城市有贡献的开发商,因为任何一个建筑出来以后,它都是几十年、上百年,我们综合体五十年产权,难道五十年这个楼就炸掉吗?不会,你在这五十年,对这个城市到底有什么影响。

  在我们这个项目做方案阶段,就充分考虑了这个项目怎么对城市有贡献,不仅仅是这个项目当中的业主和租客能够享受我的空间,我们这个项目有一个非常大的特点,地上六万平米,做了六栋楼,所有六栋楼的围合是对全社会开放的,中间做了一个一万平米的花园,这个围合当中没有一米的围墙,从地铁地下二层可以进到我们项目里面去,在地面也可以进到我们项目里面去,不仅仅是人可以进去,你骑自行车也可以进到我们的项目。我们鼓励绿色出行,怎么鼓励,怎么落实,可能要从一个项目一个项目具体去落实。我们在规划过程当中,在产品设计过程当中,我们就把绿色、节能、环保,作为一个去实践的目标,而不是说挂在嘴上。

  包括我们很多设备的选用,也是选用的非常好的设备,节能效率很高的设备,包括幕墙系统,都充分了绿色、节能、环保。

  从我们这个项目来看,因为我们前面定位不一样,我们项目今年不打算开盘,到2015年就会开盘,开盘的时候首天的销售额可能会创造全市的纪录,因为我可能第一单就是十多万平米,大家知道那个地方的售价,几十亿的收入一天可以进账。从我们的项目看,从北京市的地位,不管是政治地位还是经济地位,不管是从哪个方面去考虑,写字楼市场我不认为是白银时代,而是你只要做精品,只要做符合社会需要的产品,你就能够永远有一个非常好的发展,我们才发展几年,我们改革开放才几年,美国已经两百多年了,房地产依然红火,我想至少在我有生之年,我不会看到北京写字楼市场衰退。谢谢大家。

  祁世芳:听了张总的话倍受鼓舞,说明写字楼市场至少在短期内还看不到任何衰退的迹象,未来前景完全掌握在我们自己手里,要靠我们自己,首先要调整好心态,要把暴利时代、快速发展的高速时代的心态调整下来,把我们的工夫、心思放在产品创新、技术创新和满足市场的需求上,放在提高写字楼的产品价值上来,让这个市场一直能够保持一个高昂的需求、比较良好的态势,这也是我们大家所期望的。我们小的板块对话到此结束,希望能够给大家带来启发和帮助。谢谢大家。

 

    来源:房讯网

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