董藩:未来房地产市场格局变化
http://www.funxun.com房讯网2014-12-4 13:58:00
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[提要]董藩:七种开发商将被淘汰掉。1,靠关系拿地,自己没有能力开发的。2,知识陈旧、不学习。3,技能单一、目光短浅。4,反应迟钝。5,自以为是。6,心理脆弱。7,智能低下。

  房讯网讯 2014年12月3日-4日,中国最具影响力的商务地产年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为"多元与分化:白银时代下的房地产"。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、天骥智谷(北京)有限公司董事长刘芷均、全联房地产商会秘书长钟彬、全联房地产商会常务副秘书长赵正挺、中国建筑金属结构协会秘书长助理孟繁军、房讯网董事长刘凯、中国REITs联盟秘书长王刚、中国房地产部部品采购联盟首席专家高少义、百度大客户销售部总监刘立军等业界专家、学者、大碗,共同探讨多元与分化:白银时代下的房地产系列话题。

  以下是 北京师范大学房地产研究中心主任 董藩演讲实录:

 

 

    北京师范大学房地产研究中心主任 董藩

 

  董藩:大家好,昨天主办方给了我一个题目,是房地产发展趋势问题。我就不讲关于目前市场的状况了,我讲点不一样的。

  未来从中长期来看,市场会是什么格局,这个点非常关键。我们知道政府会对市场形成干预,包括今天我们的市场之所以陷入困境,完全是政府宏观调控导致的。四年半前的限购限贷政策,带来了现在房地产市场的困境,导致现在三四线城市房地产一塌糊涂。最近两个月,又出了非常大的投资项目,高铁项目也是过去的六次修改计划,由年初的五百亿的投资规模,到了现在大约一万亿,现在基本上回到了08年之后的救市状态,只不过我们一直不说,一直不谈,不会把整体端给大家。下一步我们还会看到进一步的放松,但是政府的这些措施,舆论没有配合上,领导的讲话没有配合上,一直采取羞羞答答、扭扭捏捏的做法,如果当市场的预期不转变,这些钱砸进去还是白砸。

  当一个人心情不好的时候,我们不能暗中帮助他,我们除了帮助他,还要鼓励他,如果不鼓励这个市场,整个老百姓信心往下滑,下一步你砸再多钱也救不起来,所以两方面要结合起来。

  从中长期来看,市场会是什么格局。

  第一,人口和财富大整合,大迁移,带来房地产市场的调整。首先户籍制度的管理放松和大学生就业落户的变革为契机,中国将迎来20年左右的人口、财富大整合、大迁移。由落后区域向发达区域流动,由干旱缺水区域向水源丰沛的地方区域,由气候较差的区域向向后较好的区域流动等等,我们会看到以人口与财富的空间调整为奇迹,房地产市场在空间上也将发生很大的变化。房地产开发和交易规模增速,一般高于中小城市。最终有很多公司是要垮掉的。还有人口由干旱缺水区域向水资源丰沛地区流动,房地产因此也与水资源产生了联系。资源丰富意味着现在的经济规模和未来的开发潜力大,意味着就业规模或者说潜力比较大,这就是意味着房地产市场比较大。相反,资源枯竭的城镇,房地产会逐渐陷入停滞状态,甚至衰退。像冬天的海南一样,房地产会出现气候型需求,这个词是我引进的,我们在国内来说只有一个人讲了这方面的内容,没有提,气候型需求,以大连和青岛为代表的辽东半岛、山东半岛的优势渐渐胜出,特别是一些过热的城市夏季居住人口会减少,比如南方。

  房价在区域间、城市间的差异进一步拉大。房价不仅仅是普涨问题,而且会出现一系列变化。环渤海会因为经济发展和气候原因而崛起,相对来说这块比较宜居。

  总体来看,东中西带的房价的绝对差距和相对差距会进一步拉大,核心城市的均价相当于落后城市的15倍以上,单个楼盘甚至会出现超越百倍的差距,现在已经出现这种楼盘了。京沪深杭等一些核心城市房价在管制中上涨,涨幅仍然超越大多数人的想象,由于城市病全面爆发,城市病爆发的原因是源于政府的控制。一线城市交通基本瘫痪。十年前我就说,用不了五六年,北京交通全面瘫痪,当时很多人不相信,现在就是这种格局。我今天来的时候,从西直门那边跑到这边两,用了整整一个小时,这就是控制房价的代价,因为哪个地方拥堵就意味着哪个地方房价得到了控制,没有有效发挥人口的调节功能。

  二线城市也基本上出现同样的情况,二线城市现在已经出现这种情况了,只不过平时上下游期间比较拥堵,平时还可以走得动。普通住宅以每年8到12的速度在增值,即使卖不动,但是成本会推进它。处在特殊资源环境中的豪宅潜力巨大,但是眼前豪宅是不行的。15年后,大部分90到100平方米的住宅会成为垃圾住房,这就像80年代的五六十平方米的房子一样,80年代的时候省部级领导才住100平方,现在90、100平方米的房子已经成为保障房了。少数偏僻落后区域市场衰退,房价停涨。我前面说8到10是一个平均的状况。不同规模公司的市场边界会进一步变化,一些大公司的总部会进一步迁往北京、上海、深圳,总部最主要的是往北京集中,因为北京的政治优势、智力优势、融资优势、创新优势等等更加明显,深圳的优势也很大,但是地位进一步下降。唯一的中心就是北京,连上海都不是。前几天我在上海得罪了很人,上海有人说是金融中心,我说上海怎么可能是金融中心,什么中心都不是,中心只有一个,我们紧密团结在以习大大为主的周边,证监会、保监会、金融街等等都在哪里?在北京,上海是什么?其实是安慰他们的,上海不可能是金融中心。无数的中心都是北京,所以北京这个城市,如果不控制正常的价格,那就是非常厉害的。我当时说过25年之后,北京的均价不到80万,当时人民日报带头骂了我很长时间,实际上我们会看到这一切,很快30万的楼盘就会走到我们面前。

  一些中型房地产开发公司分别在上海、深圳设立分公司或者办事处,十年后会出现多家房地产公司进入世界500强,就像服装业有裁缝店是一样的,像美国至少有12万家开发商,香港还有几家大开发商,同时还有非常多的小开发商我们不知道。策划、代理、融资、信息服务等中介服务机构会进一步向北京、上海、深圳聚集,速度快于开发商的速度。

  开发规模会随着发展进程先扬后抑。从目前到2023年左右,达到开发高峰。规划的变动必然带来大拆大建,包括大的战略,比如说西部大开发,后来变成了东北老工业基地振兴,现在又在提京津冀一体化,这些规划都会带来一些大的开发。

  由于质量、户型等原因,很多90年代之前的房子将陆续被拆掉。人口会继续上升,估计会增加一亿左右,这就需要房地产提供支撑。最近官场上有一个词,叫“通奸”,这个词很难听,但是已经出现这个苗头了。生活方式继续演化,需要房地产提供支撑,所谓生活方式的演化,第一,离婚的人越来越增加。第二,大龄青年不结婚。第三,结婚之后跟父母住在一起一段时间,然后再分开。第四,周末夫妻大量出现,分居情况越来越严重。第五,别墅生活大量出现。第六,学区房,星期一到星期五陪着小孩在学区房里生活,周末回到别墅里。

  2023年到2030年之后,可能会处在稳中有降的状态。仍然存在不少拆迁活动,但规模上变小。家庭分化趋于稳定,平均每个家庭2.6个人左右。2030年之后,开发活动明显降低,一个是拆迁活动大大减少,那时候想拆也拆不动了,因为全是高楼。再就是城市化进程趋于结束。人口达到顶峰。二手房交易大大增加,只不过我要强调的是,那个时候房地产依然是支柱产业。第一,房地产具有主导性。第二,房地产是支柱产业。第三,房地产是先导产业。没有任何一个行业能跟房地产业相抗衡。

  美国到今天为止,房地产业仍然是第一大支柱产业,GDP总量中13%是由房地产来完成的。雄霸世界的美国金融业、房地产业加在一起,也只有8%。很多人天天到我微博里骂我,房地产联系着60%到70%的其他产业,通过管理几乎把整个国民经济是联系在一起的,甚至是烟酒盐看似跟房地产毫不相关的,都联系在一起。全世界财富的70%左右表现在不动产上,像北京这样的家庭有80%到90%的财富表现为房产,所以它的振荡对整个国民经济、对整个社会的破坏作用非常强。本地本级财政收入当中,一半是来自卖地。从现在的角度来讲,这个我们改不了,基本上无路可走,只要一动,这些问题要先解决,但是解决不了,就动不了。所以其实很多年前也有很多改革、也有很多决定和中央的文件,但是回头一看,我们能够把它落地吗?很难。

  刚才讨论房产税的问题,这几年基本被我搅黄了,我讲了至少20年,谈到贾康,他讲不过我。征房产税至少1%,但是在北京一套房子最起码600万,征1%,一年就得五六万,那谁交得起,交不起,老头老太太两人都退休了,退休金有没有五六万,如果有一个去世了,就很困难。年轻人基本上都是在老人的帮助之下买了房子,这边要交贷款,那边还要年年交这个税,这是不可能的。现在正常的公务员,基本上也是把两个人的收入的1/3拿走了。

  住房自主化率先升后降,住房私有化率先微上升再下降。真要想让大家买得起房子,应该采取别的措施,比如降低首付,比如降低还款,改革还款方式,年轻人可以前五年只还利息,不还本金,对于贷款期限来说,可以延长贷款期限,比如延到40年。全世界贷款最难的国家就是中国,在国外经常用5%、10%当首付,就可以先启动。如果降到5%、10%,当然很多年轻人就可以进入这个市场,然后用一辈子的收入慢慢偿还。为什么不采取这样的措施?现在限购、限贷引起我们人权方面很多冲突。我的学生找我,说老师,我要跟某某人去登记了,我说不许登记,为什么不许登记?登记你俩算一家了,一套房首付50%,二套房首付70%,三套房不许买,你都知道吧。父母要过来吧,买不了二套房怎么办。被老师批评了,你不许结婚,结婚了怎么办?为了把父母接过来,只能离婚,俩人都有私心,一个说我父母岁数大了,一个说我父母身体不好,谁先来,感情好的,在家里锤头剪刀布商量,感情不好的就打架。当这种政策逼着大家不敢结婚,还怎么搞民生呢?民生就是为了让大家买房子更方便。买不起房子,全世界没有一个国家能做到全买得起房子。美国这么强大的国家,1/3的家庭没有自己的房产,欧洲也是,买不起房子是规律,买得起那是意外,意外发财。所以我们要通过保障的方式和租赁市场的方式来解决,谁是最可爱的人?房东。从外地来到这个城市的时候,谁先接待来人口?就是房东,尽管他是为了赚钱,但是使我们可以在这个城市待下来,任何一个国家、一个健康的市场肯定包括两部分,一部分是买卖市场,一部分是租赁市场。

  凡是政府管的严的地方,往往都是搞不好的地方。房地产市场尤其突出,你们觉得今天房价跌了,好像是市场的自然反应,错了,不是市场的自然反应。你们来开会的,如果跟父母住在一起,出门的时候父母会不会说好好走路,别摔倒了,会不会说这样的话?不会说,因为摔不倒,因为长大了。但是如果你走到今天酒店门口,有人在门口拿棍子打你一下,说你走路太快了,你倒了。如果你没倒,再来一下,倒了。你约束他,给他腿上绑了个绳,说他跑不快,这是错误的。

  真实的市场不但要让一部分人买得起房,还要让曾经拥有房产的一部分家庭在某种情况下失去房产。现在有大约85%的家庭拥有自己的房产,11%的家庭主着公租房。10年左右的时间,我们会发现,住房的自有化率会进一步上升,就是自己买房自己住的进一步上升,然后趋于稳定,20年左右时间里会进一步下降,最后会有30%的家庭没有自己的房产,这是市场带给我们的,20年之后大家再看我的结论对不对。如果不对,中国这个市场就是个怪物,证明跟西方的市场完全不一样。

  在住房保障思路变化的情况之下,未来20年内,住房自有化率先微微下降然后上升,然后继续上升,出现一批出租食利阶层。资源有效利用,就像别人没有自行车,你有自行车,你租给他一样,人家没自行车,天天在那走,你看着他,你或者借给他,或者租给他,这是对的。但是他买不起,你买个车直接租给他,这够更好了,你的钱利用起来了,他也解决了交通问题。

  人均住房面积继续增加,品质不断提升,住房过滤现象明显。住房永远少一间,住房永远少一套,这个现象对年轻人还没有开始,慢慢慢慢会开始的。西方都是小城镇,七八万人、三五万人,不需要第二套,换大一点的就行。但中国不行,城市都太大了。新住房与旧住房相比,总是更加节能、环保、配套,科技含量更高。旧房存在价值贬损,新房价值量更高。

  贴牌生产成为一种开发合作模式,现在已经大量出现。

  追求绿色、低碳成为共识。

  普通住宅的智能化水平也大大上升。

  房地产市场的国际化程度明显上升。中国的开发商会大量走出去,中国的购买力会大量走出去,同时外国人也会来到中国,像望京有大量韩国人在购房,更主要表现为中国大量资金流向海外。

  商业地产出现饱和,风险加大。这是要很小心的,商业地产阶段性的供应量太大。

  精装修渐渐成为趋势。

  七种开发商将被淘汰掉。1,靠关系拿地,自己没有能力开发的。2,知识陈旧、不学习。3,技能单一、目光短浅。4,反应迟钝。5,自以为是。6,心理脆弱。7,智能低下。

  财富排行榜上大量开发商和物业经营商涌现。未来10到20年,中国富豪在世界财富榜上将大量涌现,市场因素的影响,中国市场大,便于财富积累。中国人口多,产业创新能力强,文化因素的影响,不信宗教,逐利欲望强。能灵活应付各种法规,出人头地意识非常强。华人还有一个特点,共苦意识,如果企业不景气的时候,在一起行,在比较好的情况下,往往就闹。工作主动性强。对工作有兴趣,不把休闲当作必需的事情。

  地产商在财富排行榜上占据领导地位。1,房地产是资本密集型行业最早开放。2,市场容量第一,容易造就富豪。3,杠杆作用大。4,中国人多地少,使得房地产的价值得到凸显。

  我就讲这些。谢谢大家。

    来源:房讯网

编辑:huangcy

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