朱中一:银根、地根与未来的房地产市场
http://www.funxun.com房讯网2014-12-4 13:53:00
分享到:
[提要]朱中一:“我自己很少用“白银时代”,我觉得白银时代不一定很准确。我们品质要提升,我们要更加绿色,更加健康,更加以人为本,品质更加提升了,老百姓住得更舒服了,那可能就不是白银了,可能还是一个黄金的年代。”

  房讯网讯 2014年12月3日-4日,中国最具影响力的商务地产年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为"多元与分化:白银时代下的房地产"。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、天骥智谷(北京)有限公司董事长刘芷均、全联房地产商会秘书长钟彬、全联房地产商会常务副秘书长赵正挺、中国建筑金属结构协会秘书长助理孟繁军、房讯网董事长刘凯、中国REITs联盟秘书长王刚、中国房地产部部品采购联盟首席专家高少义、百度大客户销售部总监刘立军等业界专家、学者、大碗,共同探讨多元与分化:白银时代下的房地产系列话题。

  以下是中国房地产业协会名誉副会长 朱中一演讲实录:

 

 

  中国房地产业协会名誉副会长 朱中一

 

    朱中一:大家下午好,刚才聂会长讲了很多观点,她是用大量图表给大家显示的。她的一些基本观点我都认可,我们两个人相对来说都比较理性,虽然我们两个都在协会,但是我们考虑问题各个方面都要照顾到。她的基本观点我也是赞同的。

  主办方给我出的题目是“银根、地根与未来的房地产市场”,聂会长刚才已经讲了未来的房地产市场,我只是补充的讲一点。

  实际上今年9月29号央行银监会出台了关于进一步做好住房金融服务工作的通知,这个通知一发布以后,对当前和今后的金融怎么样支持房地产市场或者支持住房这个问题思路比较清晰,既有对当前的老百姓合理的自住性住房需求说清楚,而且对当前房地产企业开发的金融问题讲得也很清楚,更重要讲到了金融的改革,就是我们关心多年的房地产金融的创新问题。比如银行业的金融机构,通过发行住房抵押贷款,发行期限较长的专项金融债券等方式筹集资金,专门用增加首套普通自住房和改善型普通自住房的贷款额度,积极稳妥的开展房地产投资基金的试点。这些问题实际上我们已经讨论了多年,包括类似这些试点,已经在北上广开始试点了。这些问题都是我们想了多年的问题在这个文件里面都有体现。

  客观来说,改革信号已经放出来了,指向性已经很清楚了,关键是落地问题,我觉得落地也是个过程,反正起步了,总比没有起步好。

  现在大家所关心的首套0.7折贷款问题,也是一个下限的问题,银行实际上贷款可能是0.9折,银行可能也要考虑自己的成本问题。这个大家也是可以理解的。

  另外,刚才聂会长也讲到,9月29号央行降息的问题,央行降息毫无疑问对我们这个行业也是个利好,央行一降息以后,对个人购房成本降低,对企业融资成本降低,而且老百姓可以更多的选择理财产品来考虑理财,总的来说对我们这个行业是好的。

  刚才聂会长讲到另一个观点也应该引起大家关注,因为央行降息以后,老百姓的投资渠道肯定更多了,目前来看股市要比房市更加稳定,这个趋势我们现在要关注。为什么股市比房市稳定呢?因为原来股市比较低,现在房市来说,有些地方的存量很大,压力比较大的问题。另外在房地产市场里面,确确实实还有政策的预期问题,包括房地产税的问题等等的预期,大家的投资还需谨慎。

  这是银根问题,总的来说思路是清晰的,我们希望央十条能够落地,落地的越全面一点,对我们这个市场就越好一点。

  下面谈一下地根的问题,地根的问题实际上就是咱们讲的房地产用地制度问题,这个问题确确实实从改革的角度来讲难度比较大,我们国家在十八届三中全会所有的改革措施里,据了解,可能深层次的土地使用制度的改革是难度比较大的,因为这要考虑到18亿亩耕地的问题,考虑到粮食安全问题。推进的时间表和路线图,可能也是在所有改革当中动作比较大的。就目前来说,我最近看了好多文件,国家着力点主要是在坚持最严格的耕地保护制度和集约用地制度的前提下面,按照管住总量、严控增量、盘活存量的原则,提高土地利用效率,合理满足城镇化用地。当然城镇化用地也包括合理住房用地。这是国家发布的新型城镇化规划里面的一段话,是目前维持对用地制度这块讲的最全的一句话。

  为什么国家主要是考虑管住总量、严控增量、盘活存量和集约节约高效利用,科学问题就是咱们前些年土地的利用粗放。2000年到2011年,我国城镇建成区的面积增长是76.4%,远高于城镇人口50.5%的增长速度,农村人口减少了1.33亿人,但是农村居住点的用地却增加了3045万亩,充分说明了土地的城镇化快于人口的城镇化,建设用地粗放。如果再这样,肯定是难以为计的。十八大以后,反复强调对建设用地要实行管住总量、严控增量、盘活存量、集约节约高效利用。这是我最近看见的文件里面最核心的话。

  2002年以来,包括中央十八的文件,包括十八届三中全会的文件,包括国家新型城镇化的规划,以及国务院的国土部的文件,这几个文件现在最关注的闲置土地的盘活,另外一个关注的是城镇低效用地再开发的试点,全国在十多个省开始试点,从2013年开始。另外,加快棚户区改造,还有城区老工业区的拆迁改造,加快土地集约利用的指导性意见。国土资源部主要是发了这些文件。这些文件的核心就是我前面讲的指导思想。

  从上面一些文件里我梳理了一下,下一步政策走向是什么样的政策走向呢?

  第一点,采取措施盘活旧城镇、旧厂房、棚户区、城中村、旧村落的存量土地,增加土地有效供给,探索利用土地的自用土地、农村建设用地等来建设公共租赁住房和老年住区。

  第二点,探索建立城乡土地的建设用地市场,在尊重农业转移人口意愿的前提下,将农业转移人口的农村宅基地及房产作为资产流转。这是昨天晚上播的中央改革领导小组开会里涉及到宅基地的问题,特别强调一定要尊重人们的意愿。

  第三点,严格规划新城新区的建设,改善城乡结合部的环境,适当增加城区人口一百万到三百万的大城市的新增建设用地,合理确定城区人口三百万到五百万的大城市的新增建设用地,从严控制城区人口五百万人以上的特大城市的建设用地。这是在国家新城镇化规划里头非常重要的指标,其中特别强调东部三大城市群要率先执行。

  第四点,统筹房地产与城镇化的协调发展,编制城市住房发展规划,确定住房建设总量、结构和布局,确保建设用地稳定供应,提高工业用地的利用率。这是一个硬指标,就是要求各城市人民政府一定要编制规划,这作为我们协会来说也是提议了多年的,我们从2010年开始就提出来。当然并不是说编一个规划作用有多大,但是编规划总比不编规划好。2010年以来,因为有些大城市限购、限价,所以不少企业到了二三线城市、三四线城市去发展,造成二三线城市特别是三四线城市开发量大,消化量不足,造成了库存量很大。另外,由于一线城市住房限购,所以不少企业转向商业地产、写字楼等,造成了不少地方的城市综合体、写字楼的量很大,这个问题跟没有编制住房规划是有关系的,所以在国家新型城镇化规划里特别强调了这个问题,住建部在明年肯定会要求自己要编制这个规划。

  第五点,创新土地出让方式和管理制度,建立土地出让价与住房销售价相对稳定的制度。一定要考虑土地的出让价格的问题,咱们既要考虑经济增长的合理区间,又要考虑老百姓对房价的承受能力,要考虑老百姓对房价的承受能力,就要考虑政府土地出让价格的波动,政府的土地出让价格一定要和住房稳定的机制相匹配,要解决这个问题,难度很大,包括一线城市的土地出让,价格要降下来很难。同时要看到,我们的企业去年和前年,特别是去年拿了高价地的企业,现在客观上面临着日子难受的问题。我去年在不同的会议上一直呼吁这个观点,一定要理性,最后不管是怎么样,作为政府来说,肯定是出让价格高一点,但是政府同样要控制房价,压的是这个企业,所以企业为什么要理性?因为政府要稳定房价的,你拿了高价地肯定难受。我一直提醒企业,拿高价地的企业要谨慎。

  最近的一些文件里,特别是国资委的有些文件,对盘活存量的土地,是可以允许协议的,过去都是招拍挂,现在可以允许协议出让的。

  第三个问题,未来房地产市场的发展趋势。这个题目比较大,聂会长刚才也讲到,下面董藩教授可能还要专门讲。我的基本观点跟聂会长差不多,跟董藩教授一样不一样,目前还不知道。我想讲我的基本观点。

  坦率的说,今年房地产市场的走势我是预料到的,我从去年开始,去年上半年、下半年参加了中央财经领导小组办公室会议,去年10月底跟克强总理有个汇报,我自己也感觉到去年的市场有点疯狂,必须要降,必须要软着陆,否则很难收场。去年十八届三中全会以后释放的信号,是要降温,包括房地产税的改革问题,包括房地产登记的问题,就是要给你释放这个信号,让你降温的。今年的市场作为我自己来讲,我觉得还是不错的市场,目前来说还是一个比较理想的市场。

  当然你们讲是个白银时代,我从来不用这个词,我从今年4月份以来在多种场合讲,咱们房地产行业是四期叠加,最早是在4月中旬的国家统计局的高层专家论证会上谈过,一个是讲到了房地产行业进入了四期,另外一个观点是二三线城市放松限购,还有一个观点是对均匀的、合理的改善性住房的信贷支持。今年的市场是行政的措施在淡化,在按照市场化的方向推进,目前来说市场环境的政策环境也是常态化的,我也一直不同意救市。

  政策恢复到常态,市场我认为现在也是恢复到了常态,政策的完善期、平台的提升期,在这个过程当中,确确实实除了政策和市场以外,也正像聂会长讲的,现在有两个问题没有关注,一个是库存量的继续增大问题,还有各个房企资金量的问题,还有怎么样更好的调控问题,一方面怎么样完善调控,更好得到发挥政府的作用,作为政府方面我个人给政府建议,要按照稳增长调结构防风险的现实需要,在短期里,在2015年或者稍长的时间里,结合十三五发展规划、住房登记改革,消化与盘活存量、扩大有效供给,完善双轨制的住房供应体系,规范和发展住房的二手房市场和租赁市场,稳定住房市场。短期要干这个事情。

  长期来看,我指的长期是在2020年以前的,要按照十八届三中全会确定的改革路线图和时间表来深化改革,改革当中遇到的问题要尊重市场发展的规律,逐步建立健全分类调控、分期施政的房地产体系,因为房地产市场区域性很强,从2013年开始提出了分类调控。这里包括分类调控的内容是什么,中央政府和地方政府在分类调控的权利和义务是什么,怎么给市县人民政府更多的权利。省级人民政府负总责,市县人民政府抓落实。同时中央政府要有风险的防范机制,要有市场的监管机制,我认为这个很重要。

  另外,要深化与房地产有关的产业比如金融、财税改革。房地产是个立法问题,具体怎么推进,推进是不是难,这都是需要讨论的问题。

  要建立健全房地产的法律制度体系,住房登记问题,房地产税的问题等等。十八届三中全会提出来改革,十八届四中全会提出了法制,改革与法制是互相制约的,在法制的前提下的改革会更成熟,但是改革强调的是创新,法制强调的是稳定,创新和稳定本身就是一对矛盾,所以改革什么时候落地,还要看法制的推进。包括土地使用制度改革,不光是涉及到其他的问题,涉及到土地管理法的问题,一个法律的修改不是容易的事情。

  这些制度按照国家的部署,在2020年以前基本上可以干完,如果咱们把早期的工作做好,长期的按照十八届三中全会的要求,推进改革了,我想我们的市场今后肯定会更加健康的。

  我自己很少用“白银时代”,我觉得白银时代不一定很准确。我们品质要提升,我们要更加绿色,更加健康,更加以人为本,从这个意义上,品质更加提升了,老百姓住得更舒服了,那可能就不是白银了,可能还是一个黄金的年代。咱们讲的白银不白银是相对于赚钱不赚钱来说的,这个提法我不太赞成,当然这是论坛没有关系的,大家都可以发表意见。从业态来讲,住房市场肯定还是一个非常大的业态,而且国家反复强调要稳定住房消费。另外从目前来看,大家比较关注的是产业园区地产、旅游地产、养老地产,媒体报道也比较多,从国家强调的要支持的消费六大领域里面,就包括稳定住房消费、支持旅游业发展、支持养老业发展,这些问题大家非常关注。还有房地产与金融的融合问题等等,也要进一步探讨。

  我就讲这么多。谢谢大家。

    来源:房讯网

编辑:huangcy

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

·昆泰嘉瑞中心 [朝阳区]

·经略天则 [通州区]

·通州万达广场 [通州区]

·鸿坤广场二期C座 [大兴区]

·中央公园广场 [朝阳区]

·锐创国际中心 [朝阳区]

·中国铁建·耀中心 [石景山]

·银河财智中心 [石景山区]

·京杭广场 [通州区]

·金融街园中园 [通州区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2013
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770