主题论坛:产业地产全生命周期的模式与创新
http://www.funxun.com房讯网2014-12-4 13:40:00
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[提要]那么产业园区如何盈利?我个人感觉产业集聚的工作是和开发商、和政府共同招商做产业组织,但是产业园区的盈利除了政府给你一定的支持之外,更多的需要我们去创新。

  房讯网讯 2014年12月3日-4日,中国最具影响力的商务地产年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会在北京富力万丽酒店举办。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为"多元与分化:白银时代下的房地产"。

  600位地产金融精英与全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、天骥智谷(北京)有限公司董事长刘芷均、全联房地产商会秘书长钟彬、全联房地产商会常务副秘书长赵正挺、中国建筑金属结构协会秘书长助理孟繁军、房讯网董事长刘凯、中国REITs联盟秘书长王刚、中国房地产部部品采购联盟首席专家高少义、百度大客户销售部总监刘立军等业界专家、学者、大碗,共同探讨多元与分化:白银时代下的房地产系列话题。

 

  

 

  天骥智谷主题论坛:商务园区红海与蓝海

  --产业地产全生命周期模式创新

 

  时间:2014年12月03日下午15:00-16:00

  地点:中国北京富力万丽酒店

  主持嘉宾:

    王志强先生  天骥智谷(北京)有限公司 营销总经理

  对话嘉宾:

    郭莹辉先生  北京科技园建设董事 总经理

  郭  琳先生  北京北大资源房地产有限公司 副总裁

  成  威先生  协信集团产业地产事业部 副总经理

  汪传虎先生  利海集团 执行总裁

  刘芷均女士  天骥智谷(北京)有限公司 董事长

  盛英泰先生  大族环球科技股份有限公司董事总经理 

  黄纯芳女士  中交世通资产 副总经理

  许良飞先生  平安不动产北京公司 总经理

 

天骥智谷(北京)有限公司营销总经理  王志强先生

 

  王志强:大家下午好!首先感谢刘总给了我们一个机会,我是第一次做专业论坛的主持人,看到在座的各位前辈也好,大佬也好,是非常激动的。我先做个自我介绍,我是北京天骥智谷项目负责人王志强,既然有这个机会,我就做一个最简短的广告。

  刚才大家看到的宣传片,很多人觉得很漂亮,明天早上是有一个去我们现场的活动,如果到底有时间明天可以去我们现场看一眼,因为现在有很多企业进驻,包括现场的绿化,包括一些企业自己装修的风格,真的能非常表现我们想要表达的商务产业园区的概念,如果明天有时间,真心邀请大家去一趟。

  接下来我们就进入主题,刚才主持人已经做了对每位嘉宾的介绍,我们今天的嘉宾其实是有分布的,我们话题既然围绕着产业地产,今天请的嘉宾都是跟产业地产有关系,或者做一些全国性布局的,像郭总、成总,或者有一些单个项目做得比较出色的,像刘总、郭总,包括许总、黄总跟这个行业有一定的关系,可以从不同角度对产业地产有一些意见和分析,我们都可以去听一下。

  今天是第十一届年会,我们跟刘总的合作也有三年,我本人也是做写字楼做了很多年,也一直在关注这个年会。我觉得最大的变化是,产业地产在最近几年有了非常大的发展,今天下午有两个分论坛,其中一个就是产业地产的主题。产业地产在过去几年,由于跟政府的合作比较紧密,包括从企业自身的需求,包括一些开发企业自身的转型需求,在过去几年我们确实看到产业地产有非常大的上升趋势。在这种情况下,我们从业几年感觉到有几个企业在新进入产业地产领域的时候,大家都是带着问题来的。换个角度,都有一种学习的心态,想去看看之前的已经进入产业地产领域的人都做得怎么样,做得有什么心得,有什么体会。

  今天我们请各位上来,也是想从这些角度请大家一定不要吝啬,有什么经验分享一定要相对敞开得跟大家分享。下面马上切入主题,首先请郭总郭莹辉先生,我们在产业地产领域流行一句话,南天安北科建,天安应该是指的天安数码城,北科建实际上在全国有多少项目我不知道,但是在全国的分布还是比较全面的,战略布局做得很好。我想请郭总从全国化战略布局的角度去给大家分享一下北科建在这个过程中的分析也好,经验体会也好。

 

北京科技园建设(集团)股份有限公司董事总经理 郭莹辉先生

 

  郭莹辉:感谢王总。尤其是南天安北科建,我还是第一次听到,还是有点意思。言归正传,北科建从中关村发端,从北京现在有亦庄、大兴生物医药基地还有软件园等等,这些城市功能区和高端园区是有一些经验,但是从08、09年以后,我们在全国布局的时候,在北京的成功的经验,尤其是产业功能区和园区,这些复制到二线、三线城市,它的很多规律就失效、失灵了。为什么呢?因为产业地产最重要的问题是产业的集聚和房地产的开发运营,以及对客户的产业服务等等,这三个大方面的功效的融合。这些过程如果说在我们选址到了外地以后,最大的障碍就是产业集聚问题,产业从一线城市迁徙到二线城市、三线城市,从产业导入和人口的迁徙能否支撑这个区域,这个问题其实挺难的。难在哪儿呢?一是这个城市有没有这些产业里的客户的市场。二是本地政府的服务和财力的支持,是否能支持产业发展,这是社会属性问题。

  第二个大的问题是,园区发展商也面临一些大的障碍,就是现在的产业地产盈利模式还是比较混淆的。比如天骥智谷是商务园还是偏写字楼的营销模式,是按写字楼的散户零售给需要办公环境的人,但是产业园不一样,产业园的属性是产业集聚下的产业链,从某一个产业的创新型企业、成长型企业、大型企业,会形成产业的集聚效应。这些企业本身对房屋的需求就是特种功能,非标准产品,而这些产品在开发商企业里,如何通过房屋盈利,租、售都在长周期,类似于商业地产的运作规律。散售肯定是很难维系的业态,但是整体持有,你也持不起,这就是产业园区之伤痛。

  那么产业园区如何盈利?我个人感觉产业集聚的工作是和开发商、和政府共同招商做产业组织,但是产业园区的盈利除了政府给你一定的支持之外,更多的需要我们去创新。第一点是通过不动产的盈利,最多从财务成本、土地拿地的成本到建设成本,要控制它,尽可能的增加价值,但是更主要的是我认为要在互联网思维下,大数据时代,把不动产、动产、股权投资做到位。进入园区的企业,你要知道它的发展前景,从VC到PE能跟得上,跟客户一起成长,虽然是在做风险投资,但是通过集合投资带来的收益性,可能和房产金额的收益性叠加,变成不动产加动产的收益,我估计是我们在做园区地产、产业地产未来的一种方向。当然产业地产现在大家概念也比较广,比如说包含了文化地产、旅游地产、养老地产等等,是不是X产业+地产都叫产业地产。这些供大家参考。谢谢。

  王志强:郭总做全国化布局,确实感触比较深。我刚刚听到了郭总讲的脑子里想到了三点。第一,做产业园区的时候,大部分城市没有条件去做产业的集聚,因为本身的环境可能不太好。第二,收益的模式,和上午刘总讲得比较像,后期股权投资,会超越大家说的最简单的卖房子的收益。第三,资金压力和周期比较长,今天有一位嘉宾对这方面也有一定的建议。刚好顺着郭总的话题,第二我想请协信的成总讲一讲,在不同地区布局产业还是一个非常重要的选址条件,比较特殊的是江苏的无锡、苏州等地方,在传统来讲并不算一线城市,但是产业地产方面来说这些地方的地位还是很高的,协信也是一样,在无锡我想请成总谈谈,你们这样的公司,从中国大西部重庆,布局到了江苏一个东部沿海区域,在这样过程当中,公司是怎么考虑的,选址当中有什么体会,会不会有郭总刚才的困惑?

 

协信集团产业地产事业部副总经理 成威先生

 

  成威:非常感谢给我这样的机会来这里跟大家交流、分享。刚才主持人提了我一个问题,我想先就着百度大数据的话题说,很欣慰的是协信也能够上百度大数据的统计里面。协信做产业地产有四年时间,从2010年开始协信开始布局产业领域,到今天整整四年时间,四年的时间里面,我们在除了重庆本地以外,特别是在长三角,无锡、上海,也做了大量的产业项目。此外,我们在北京从2013年底、2014年初也不了一个项目。

  至于说到产业选址的条件和范围,我们是这么考虑的。首先我们认为产业地产的发展是植根于房地产沃土里的,从住宅房地产市场发展了黄金的十年之后,今后房地产要走向哪里。四年前,在集团董事长的思考之下,跟我们一群有这种热血和激情的职业经理人,经过深思熟虑,转向了产业这个方向,也是基于我们对于中国实体经济今后的主要发展方向,因为住宅市场、住宅房地产的开发逻辑,从以前的低地价卖高房价,卖回来的钱再高价拿地,再卖更高的价格,这种逻辑应该说未来是不可持续,也不能长久的。只有开发之后的运营环节,才能真正解决中国房地产或者产业地产的走势。所以我们在选址的时候,对于土地的考量可能胜过了很多东西,比如说从土地的供给政策、价格,以及政府对于产业扶持的力度,比如说产业引进的这种政策,税收返还的政策,以及产业资金和扶持的力度,还有我们和政府一起搭建的入住企业的融资渠道的搭建等等一系列,也就是说产业地产不是一个产业开发商能做的,是产业开发商和政府一起面对市场,所以我们在选址的时候,长三角的市场基础好,政策环境也好,所以我们当时选择了长三角区域。随着我们项目越来越多,我们也逐步开始了北上,我们在青岛、北京也陆续布置了我们的项目,这就是我们对选址的一些简单的考虑。

  王志强:谢谢成总。成总从重庆先到无锡,后来又到青岛、北京。这又是我们今天大话题的一个典范,就是转型,协信涉足产业地产已经四年了,已经不算新兵了。您刚才讲的选址,可能我们都是从产业园角度去讲产业地产怎么选址,下面再介绍一位嘉宾,就是利海集团汪传虎,汪总是在做土地一级开发的级别,做的是大片大片的跟房地产项目来比的话是级别很高、规模很大的项目,这种城市在成片开发的时候,不可能全做住宅,其中产业园区是非常重要的。我想听汪总讲一下,你们在做整片城市开发或者城市运营过程中,就产业园区或者产业地产的角色在其中应该是什么样的身份?发挥什么样的作用?

 

利海集团执行总裁 汪传虎先生

 

  汪传虎:利海原来也是传统意义上的地产开发商,我们在09年开始就转向了城市运营商,我认为在今后的整个城市发展过程中,一定会有产生的地产驱动的变成产业驱动,这是一个很大的趋势。所以产业地产我认为在前十年甚至更长时间,更多是地产和产业分离,地产是产业的一个载体,未来整个产业开发,可能更多会注重产业本身,而把地产变成一个工具、一个基础的东西,所以产业本身非常重要。如何做好产业,是我们未来做产业地产的基础。我们在做城市运营过程中认为,一个未来城市化进程里面,核心是产业。但是不能简单的想当然的把产业认为是写字楼,消费业包括跟新经济相关的产业体系,都是未来我们要涉足的产业。

  但是做产业,对于开发商转型为城市的开发运营商是有很多挑战的,用简单的招商是很难实现的,所以我认为可能要用资本作为纽带,要用客户作为导向,用产业资源深度融合的方式,来推进整个产业链的聚集。而且在互联网时代,要用人的聚集带动整个产业聚集,都是需要在新的一轮整个产业开发和投资里面需要考量的。利海集团在转型过程中,我们更多是在做两方面的内容,一方面是中心城市的再城市化,一方面是城乡结合部小城镇的建设。在小城镇建设方面,我们更多是以新的生活方式为主的现代农业、生态旅游、文化、教育、健康、商业,这些产业作为支撑,打造一个全新的生活方式,这样的角度来做产业来驱动新型城镇化的建设,目前应该说在全国有四五个项目都在推进之中,我们当地项目也都是在30平方公里以上的规模在做。我认为未来做产业园区,或者做产业驱动型的城市化的建设,是一个合作模式,这种聚集一定是资金、产业、投资、开发,一个产业链的联动发展模式,或者协同发展模式。所以希望能够跟大家在产业整合方面有深入的合作。谢谢大家。

  王志强:谢谢汪总。刚才提到了产业地产的范围比较大,现在产业地产大家讲的范围比较大的可能像旅游、养老,都归在产业地产里,今天我们在北京,我们了解到北京周边,尤其是六环附近,不是太远的地方,大部分产业地产都是在做类办公的,这可能也是北京的特点吧。上午董教授讲的,北京确实是中心,有这些需求,从我们自己做项目过程当中也有这样的需求,我们现在项目里有很多是外地企业,是把总部直接迁到北京的。我们从这个话题选了两个代表,而且做得都比较有风格,比较有特色,一个北大资源的郭总,一个是天骥智谷的刘总。我先做一个介绍,北大资源是这几年一直在讲商务地产的概念,北大本身的资源优势比较好,商务地产对他们项目的定位和各方面发挥了很重要的作用,还有天骥智谷是这些年一直在说商务花园的概念,也是做得比较成功。下请郭总给大家介绍一下商务地产的概念,也是产业地产里面比较特殊的一种方式。

 

北京北大资源房地产有限公司副总裁  郭琳先生

 

  郭琳:谢谢王总给我这样一个机会。我想先说说今天的命题,这个命题我觉得挺振奋的,叫“产业地产生命周期模式与创新”,我在上一家公司一直在做生命周期的整个运营和研究,大概有十年的时间,我跟同行没法交流,因为生命周期是什么概念,没人知道,你问的关于生命周期的情况,没人答复你。比如电梯,15年生命周期,生命周期和造价的关系,包括给客户带来价值的判断是什么判断,你问大家都答不上来。为什么出现这样的情况呢?因为我上一家是外资公司,认识是不一样的,现在咱们通常是按照微笑曲线,从拿地到开发到销售到运营,这样的一个过程来发动的。其实国外有专门的名词,不叫生命周期,叫资产管理或者设施管理,是倒着说的,是拿运营的整个系统往前推,实际上不是开发商底下成立物业公司,而是物业公司底下有开发商,按照我的需求来做。项目的生命周期和客户的生命周期,你延伸到前端,他们需要什么样的项目,把后端的东西前置化,所以过程不一样,大家的概念就不一样,很多东西也是完全不同的。

  我们因为也是走过同样的历程,上午听刘总谈八个体系,我们也很兴奋,但是特别难去达到这个体系,因为有一系列的不确定,前期没有造出来,后边就根本没法接,是这么一个过程。谈了这么多,也是讲对模式的看法和认识。北大资源是北大下属的企业,为什么商业地产走到今天这个模式,包括这样的背景,这样大的开发量,包括方方面面,因为我是一个新军,比不过,那我们现在、未来有什么别人比不了的东西。

  我们总结,第一,我们依靠北大,有这样一个品牌。第二,我们不是一个房地产公司,因为我们上市集团还有医疗集团,你在北京看医院只有两个品牌,其中一个就是北大医院,我们控股的就好几家医院。第二我们有教育资源,我们北大本身就是品牌。第三,还有金融集团,我们实际上是国内为数不多的,当然今天平安的许总也是全牌照,我们也是为数不多的全牌照之一,企业不同生命阶段对资金的需求是不一样的,对资金的选择是不一样的。

  看到一个国外投资的说法我觉得挺有意思,相当于专业学生打网球,是80%都能击中,但是如果换成非专业选手,可能80%都击不中。那怎么样去给他们提供专业的支持?像国内现在基本上都是空白,比如私人的专业医生有没有,你病了之后不是去找医院,而是找私人医生,他帮你联系。比如你要找一个融资专家,帮你把这笔钱的整个的生命周期去打理。我们自己这两年也不断总结,不但思考,我们叫两个中心一个品牌,一个中心就是我们的商务地产文化中心,怎么通过这样的公共建筑,把我们北大的优质资源,包括教育资源,包括老师的一些课程,包括法律,绑在那一个平台上,给业主提供持续深度的服务。第二,我们的健康医疗中心,这个中心可能就是几个人,但是它能够把优质的以来资源结合在一起,给企业、给企业的员工、给他们的父母提供更优质、更好的服务。这个平台就是把我们自己有的,包括金融、教育、医疗、互联网、大数据、平台,我们有自己的高科技公司,把这些绑在一起,通过我们O2O的平台,就能够找到最好的专家,就能够找到最好的资源,就能够把我们想到的私人医生、私人健身顾问等等这些概念跟客户真正运用起来。

  我想我们未来也是倒着做的,在产业链中要做的事太多,怎么都做不过来,所以只能做自己最擅长的,我们现在要做的事也非常多,我们现在是四个方向分解。

  第一是北大的人文、北大的教育,在中国乃至亚洲、世界的排名都是非常高的。

  第二,人文,国外很多公司做得非常细,比如它的租赁公司不是说你要多少钱,我给你减掉多少钱,这个钱是没法谈的,比如10块钱就是10块钱,但是我不是说你给我10块钱我就给你,而是你要把你将来的发展、办公需求、目标等等都告诉我,有的公司用的地方越来越小,但公司越来越大,你对这个都能认可,还有我们的理解跟你反复交流以后,我是租给你一年还是两年,还是十年、八年怎么做,要一体化。北京国贸有一个公司叫皇冠,实际上是个搬家公司,但它的搬家公司跟我们的搬家公司完全不一样,比如一个美国人要到中国来,都可以做,是买是租全一体化的服务。

  第三是居民共建,包括业委会等等,我觉得实际上是伪命题,为什么呢?因为它不是法人机构,不能签合同,不能承担任何责任,怎么会是个实体呢,所以怎么样居民共建,怎么把真正的资源交给住户,我们未来也是几个服务体系中,直接交到他们手里,我们提供资源。

  第四是资源生态,你到硅谷去看,他们很精细的打造这些资源生态,有很多点,比如德式的、北欧的等等,我们应该去学习借鉴。客户的需求往前推,使所有服务都能一体化的跟上去,我们将来也是这种模式,就是创新的思考。我很希望跟大家交流,我觉得产业地产就是这样的,三四年已经不算太新的了,但是将来怎么能够把它发力的推上去,把我们整个中国的产业地产做得更好。

  王志强:谢谢郭总。每次听郭总说话就感觉到了北大,学术味道也比较重。开个玩笑,北大的项目,听完之后感觉就像住在学区房一样,确实自身优势资源非常丰富,很多项目只能是去羡慕,我们任何一个做项目的公司都没有这样的资源。但是我知道清华科技园做得也是不错的。像北大在新的其他区域还有新的计划吗?

  郭琳:我们也拿了很多大的地块,其实每个地块政府要求都是要有产业地产的,我们集团现在有一个构想就是产业地产要各个公司自己去做,都不一样,所以最后要统合在一块去做,我们现在是从后往前思考,然后全国去复制,更好的推进。我们和清华科技园也是合作,优势互补。

  王志强:我相信商务地产的概念一定会越做越好。对其他项目而言,可能没有这方面优势,怎么做呢也是一个很大的课题,天骥智谷我们也不妨自己去分析一下,实际上天骥智谷做商务花园的概念,在市场上也取得了比较认可的招商成绩,下面请我的领导刘总跟大家分享一下做商务花园过程当中,业绩也说明了我们得到了市场的认可,请刘总从这几年的经验来看,哪些方面是做得比较成功的地方?是规划还是运营?

 

天骥智谷(北京)有限公司董事长 刘芷均女士

 

  刘芷均:我觉得我们这边其实天骥智谷商务花园取得这么好的招商业绩。第一,我当初在规划定位上还是下了点工夫,我当时记得拿到这块地的时候,我们也在琢磨,花了两年时间去论证,去做一个什么样的产品出来,为什么定位商务花园呢?当时因为我们对产业地产没有太多的认识,只能从硬件上去找到卖点、噱头,当时我们确实刚做产业地产,没有太多的感觉。但是我们去国外的地方很多,只是看到了郊区化办公的趋势,觉得几年前看到北京这个城市的拥堵已经越来越厉害,在城里办公的人要忍受不好的环境,很塞车。我们就想看能不能在亦庄这个地方来吸引人家办公,是环境特别好的地方,所以我们当时定位是商务花园,突出了商务,它也是商务的一种,我们当时想的就是要用环境来吸引人,也花了点工夫,找的都是国外比较有名的设计师,有绿化的,有产品本身的,因为自己本身做房地产,所以这方面资源比较好。

  当时做这个定位是对的,刚进入市场,讲别的没用,还是讲商务本身。我们现在小区环境做得特别好,能突出商务花园的特点,就是远离在国贸办公的环境,来到天骥智谷是另外一番天地。刚才王志强说明天请大家去看,我们这个园区其实还没有完全做好,所以请大家明天去看的时候,也抱着一个宽容批评的态度来看,因为我们这个园区还有一期没有做完,真正做完是明年年底,会更漂亮,希望大家去可以多批评指正。

  招商好,除了我们说的产品本身、花园硬件做好,这是硬件好,最主要还是软件,包括刚才大家谈到的,我们不定位成自己只是开发商、房地产商,我们认为我们是运营商,天骥智谷谈对在过去两年投入了很多精力,投入了很多学习,怎么去打造一个运营的团队,辅助这些企业在这个园区里面共同成长,在这方面让到底感觉我不是卖房子的,我是做产业地产的运营商的,我觉得在招商过程中,很多企业都认可这一点,他看上的是软实力,就是服务。

  王志强:谢谢刘总。我也不妨说一点,我们目前园区进驻的企业,对我们刘总有一个比较亲密的称呼叫“大家长”,这其实是一种对我们服务上的认可,会经常组织企业家之间有定期的活动,目前可能只局限在一些跟生活有关的活动,但以后业务层面会更多这样的活动。从我们态度上,其实是得到了企业的认可,所以才会有一个“大家长”的称呼。谢谢刘总。

  紧接着下面两位嘉宾,他们本身可能不是做产业地产的,也不是做产业园的,但是这两位嘉宾我们也想通过他们的角度看一看与产业地产相干的行业的关系。先请平安不动产的许总谈一下,许总在写字楼领域是非常非常资深的,是绝对的专家。实际上从这几年,许总跟我们互动和接触比较多,您作为纯写字楼领域的投资也好,对这个领域的研究也好,我想请您谈谈,您觉得现在的趋势下面,产业地产中的办公物业这部分,对写字楼的影响是什么样的?

 

平安不动产北京公司总经理  许良飞先生

 

  许良飞:谢谢主持人给我这个机会来跟大家探讨。我其实没有做过产业园,在管一些写字楼,我干了平安在北京四个写字楼,一共25万平米,一年收租金大概7个亿。这四个写字楼很典型,在北京四个区域,一个是CBD,一个是金融街,一个是燕莎商圈,一个是在中关村。

  我是天天在谈客户,谈租约等这样一些问题,都是从客户需求的角度谈一谈看法。在这四个写字楼里,目前阶段面临最大的挑战就是中关村和亮马桥,就是燕莎商圈的,金融街和CBD挑战不大,因为这两个已经是以服务业为主。但是在中关村和亮马桥那边,亮马桥那边是高端制造业和能源企业比较多一些,中关村那个楼是互联网和软件企业比较多一些,很明显的看到,比如在中关村的一些互联网企业和软件企业,有无限的动力,从中关村西区搬出去,刚才提到百度,我知道百度在中关村软件园盖了一个非常酷的楼,有点像把几个楼转在一起,在楼下还可以跑步,跑一圈可能好几公里。为什么举这个例子呢?百度也是非常典型的,原来在中关村区域包括在清华那边办公,但是所有的办公都要搬到中关村软件园里边去。现在在中关村那边所有的企业都有冲动,搬到所谓的软件产业园也好,电商产业园也好,这样对于在城市核心区,比如中关村西区也好,亮马桥也好,这样区域的写字楼确实要重新梳理什么样的客户适于在我们这样的楼里办公,就要去重新定位一下。

  刚才提到在亮马桥这个楼里面,有一些高端制造业,也面临这个问题。还有天竺园区,因为政府在吸引他们,有各种各样的税收的优惠,而且到那边租金还会便宜一些。前段时间我碰到辉瑞,这不是我的客户,辉瑞管后勤、管租楼那个老总跟我聊天,他说辉瑞目前在中国的业务在增长,增长非常快,是卖药的公司,能源增长也非常快,但是总部给他的要求是办公面积缩小。我听完之后有点晕,那这个写字楼将来租给谁,这样的公司成长非常快,人员扩张这么厉害,但是办公面积要缩小,为什么?因为高端制造业办公成本非常大,所以必须去压缩办公成本。

  我们亮马桥楼里也有宝马,大家知道宝马是生产汽车,肯定利润率很高,但是生产部门是搬不到这个楼里来的,什么样的部门能到这个楼里来呢?是宝马金融公司到这个楼里,做车贷,跟买车提供金融服务的公司在这个楼里。所以在核心区域的写字楼需要去研究每一个行业的产业链,去研究一个公司里什么样的一端可以在这个楼里,另外什么样的一端在产业区里。

  如果大家对商业有研究,比如在顺义,民生银行有一个非常大的产业园,很酷的产业园,民生银行的什么样的部门会到那么远的地方工作呢?什么样的部门会留在市中心在西单总部呢?每一个公司如果特别庞大的话,必须这么分,因为成本上的需求和办公的需求,比如商业银行的后台,还有商业银行的信用卡部门,大家知道信用卡部门是专门打电话的,还有互联网金融的部门,只在电脑前打电话的,是完全可以搬产业园区里去。形态在改变,我们做运营的同事就要去分析客户的需求,了解他们的要求,给他们去定制一些适合我们的写字楼也好,产业园也好,这两种业态虽然在目前的阶段有可能有一些竞争,但我认为是可以互补的,客户的需求不停的在变化,一定要找到自己的合适的客户,不管做写字楼也好,做产业也好,是最重要的,你去研究它的产业链,研究公司的形态,才能做出最合适它的产品来。谢谢大家。

  王志强:谢谢许总。我们做产业地产的项目,大家都经常跟客户讲,有核心区的写字楼的客户的外溢,从许总的分享来看,确实存在这样的情况。我们下一位嘉宾是世通资产黄总,他们现在在双桥那有一个项目,世通国际大厦,是一个标准写字楼,但是为什么请黄总来分享呢?像我们一般写字楼项目是不太会有配套的东西,而配套这个东西实际上我们几个产业地产项目会考虑的比较多,黄总他们这儿比较奇怪的是,他们这个项目比较有特色,世通国际大厦是标准写字楼项目,配套做得非常丰富,所以我想请黄总谈一下你们在这方面是怎么考虑的,为什么给写字楼做配套?

 

世通资产副总经理  黄纯芳女士

 

  黄纯芳:非常感谢王总。刚才主持人说到我们纯写字楼项目为什么配套会做得很全,我自己也在琢磨这个问题。北大资源的郭总谈到的客户需求的前置,我们就是这样做的。我们做房地产入门晚,所以我们一定要做好,不好做就没有生存的空间,基于这种考虑,我们在写字楼的打造上,就是把客户的需求前置,前期我们在建写字楼的时候,做这个项目之前,也感谢集团领导的高瞻远瞩,把写字楼的配套也想得特别多、特别全。

  例如我们在主楼也很特别,我先说一下我们这个楼的硬件。主楼地理位置是在传媒大学东边,京通快速路边上的纯写字楼,主楼长度220米,比较长的,北京好像这么长的写字楼没有几栋。外观是深色的石材加玻璃幕墙,打造了一个高端、庄严、大气的形象,这是硬件上,是纯粹的写字楼形象。

  我们入门晚,所以一定要把客户的需求挖掘出来,尽量去吸引客户的眼球,吸引客户的喜爱。所以我们在配套方面就不断的去完善工作,我们做了一个配楼,在主楼的西北角做了一个配楼,是专门打造的餐饮配套,是餐饮楼,有六层,一共4500平米,可以满足基础的员工餐饮,还有商务简餐,以及高端的商务宴请,三种档次的餐饮需求都可以满足,这就是解决了我们租户吃的问题。

  另外,刚才天骥智谷介绍了请了国际的设计大师打造了很好的绿化的园区的环境,跟天骥智谷相比,如果你们是加强闺秀,我们的绿化就是小家碧玉了。我们在主楼项目北边打造了一个花园,一万多平米,花园里面有凉亭、假山等等,非常不错,大家明天去看天骥智谷回来之后可以去我们那里看看。

  另外,业主前期也提到有喜欢健身的需求,我们考虑到自己和未来客户的健康健身需求,我们在主楼东北角利用现有条件做了健身馆、体育馆,有羽毛球、乒乓球、台球,还有女子健身的瑜珈之类的项目,在另外一个地方我们还做了一个篮球场地和网球场地,所以在写字楼后面,体育健身的配套也是比较完善的,欢迎朋友们过去健身。

  另外,平安不动产许总还谈到一点跟我们很契合,现在客户发展越来越大,需要的办公面积也越来越大,但是预算在下降,那怎么样解决这个问题呢?我们在这个项目里面也做了一个专门的会议中心,在我们项目正中间,我们拿出来将近四千平米做了一个会议中心,这个会议中心一共有十个会议室,其中最大的会议室和我们现场比了一下,宽度是一样宽,进深可能还要长个十几米,建面是800米,空间挑高是8不米,容纳的会议人数很大。这是多功能厅,在二楼。在一楼有大中小会议室一共九间,都是专业会议室,配套比较高端,可以满足二三十个人一直到五六百人的各种大小的会议需求。会议中心的建造,我们自己没有意识到,但通过许总刚才说,我就想到了可以降低客户租赁的面积,因为往往客户在建写字楼的时候,会考虑培训等等,会打造会议空间。但是如果在我们项目上办公,有时候会议室是可以省掉的,需要用会的时候,就可以直接使用我们专门的会议中心,而不用专门花钱去养一个会议室,这样就可以把租赁预算给降下来,这也是一个配套。

  我们职业女性也很关注我们自身的需求,现在很多职业女性其实很辛苦,很不容易,特别是哺乳期期间的职业女性,又要工作,又要喂奶,所以会偷偷摸摸跑到卫生间去挤奶,我们就规划了一个比较温馨的空间,可以让她在这里完成她喂奶的使命,这也是一个人文的关怀,也是一个对女性的关爱,我们这个配套也做了。

  我们项目虽然是纯写字楼,但是离市中心还是稍微远了一点,交通还是不那么便利,虽然离地铁七分钟的步程,但是有的客户还是觉得有些远,还是不方便,所以我们规划了一个摆渡车,大家可以坐摆渡车去地铁,使大家工作更加便利。谢谢大家。

  刘芷均:你们这个项目是租的还是卖的?

  黄纯芳:我们这个项目只租不卖,物业是国贸物业。

  王志强:谢谢黄总。听了几位的讲话,有一个很深的感受,所有产业园区的项目,办公的物业,核心区的写字楼,大家都特别注重人文的关怀。还有大家讲究环境、办公氛围、配套的资源优势等,其实都是很人文方面的,这也是产业地产现在比较大的竞争力。我也觉得这可能是我们做写字楼领域、办公领域的提高。

  最后一位是盛总,这52万平米是一平米都不往外卖的,我想请盛总讲一下,类似于这样的产业园项目,这种项目投入都比较大,我想请盛总从经营角度讲一下您的体会。

 

大族环球科技股份有限公司董事总经理 盛英泰

 

  盛英泰:我叫盛英泰,我是大族的,我先解释一下,我是中国人,不是韩国人,很多人看到我的长相说我是韩国人。第二,我是大族的盛英泰,我们公司名字叫大族,大族就是大中华民族之意。

  我对产业地产怎么理解呢?我一直都在讲我不懂地产,我不懂怎么开发,不懂怎么建房子,那我怎么去做的呢?本来市场中就没有地产这个行业,是在中国人为的造出来这个行业。地产是个什么行业呢?地产在国外就是要发挥金融属性,地产充其量是一个资金密集型的行业。如果大家明白了这个金融属性,那么大家做起来就非常简单了,在我们公司,很多人找我谈合作,但是合作不来,我说大家理念不同。第二,是产业,我们有60多个公司,我本来就接触过四五十个行业,我个人认为我们对产业、行业有我自己的理解。

  刚才大家探讨什么是产业地产,我有一个个人观点,万科的定义是住宅地产和非住宅地产,在我眼里,除了住宅以外,其他都叫产业地产。一个事物一定要有一个魂,中关村是一个商务区,CBD是一个商务区,金融街是一个商务区。金融街是干吗的?金融街那些写字楼是不是办公楼呢?是,金融行业比较多一点。

  我们有四家上市公司,我们的起家史也是一个投融资的历史,刚开始我们在北京的项目,是我们拿的第一块地,但是我们很可怜,拿地以后没土地款,土地款是用我们的股票抵押给一家公司。我们以未来的经营权做抵押,三个亿,然后终于把钱准备好了。然后去跟银行谈,我们在银行拿的钱的成本是最低的。我们是做的固定资产贷款,我们的这种模式与我们的特点有关系。我们下一步要把我们的资产进行运营,资产怎么样资本化,资产怎么样证券化,我最近也跟黑石等海外机构洽谈,实在不行的话,国内很多都在做基金,然后自己再回购。我们为什么要全部持有呢?大家都知道商业不能卖,卖了以后就乱套了。

  可能我们是怪胎,大家不是很理解,我希望跟大家有机会再探讨。

  刘芷均:我跟盛总认识很久,也是朋友,从外人的眼光看他,盛总公司是把产业跟金融结合得非常好,这点是他的优势,因为他毕竟原来是做产业出身,是上市公司,所以这块地拿了以后,我也经常跟他探讨,我说你真有本事,一点都不卖,投30几个亿,怎么玩得转,这是在我们开发区非常好的一块地,因为一般最怕的就是资金链的问题。但是他说得对,他不是做房地产的,他反而撇开房地产的概念,用原来产业基础去融资,拿到资金成本非常低。既然拿到的资金成本那么低,就可以在市场上跟金融结合得很好,拿着这个概念去融着资,做把房子全部盖起来,也不需要去卖,虽然投了30几个亿,但是真正资产评估是一百多亿,在这个过程中,房价不但涨,所以对他来讲,持有也是很好的盈利模式。所以我也在探讨,同行怎么去做。我听完做REITs的演讲以后,我觉得对于我们将来产业园所谓的自持物业也是个触动,如果中国将来能把REITs上市的话,就变成很容易去退出。我们产业园,也有25%左右的自持物业,怎么把自持物业证券化去退出,像盛总这边去退出,就一百多亿的退出,但是投入就30多个亿,所以收益就非常可观。所以产业和金融一起去结合,而不是简单的传统的房地产,拿一块地,然后投资,盖完就走。

  盛总这里也有一个特点,他这么敢去做,也是因为他在亦庄,他买了这块地也是在亦庄,因为我们俩是同行,他的地点是最棒的,在亦庄最中心区,所以在租金方面不用愁。

  盛英泰:我们现在在上海有两个项目,还有北京的项目,持有的物业两百多万平米,都没有卖。产业聚集能力非常强,这是最关键的。

  刘芷均:所以他投对了。亦庄现在大概租金在5块左右的价值,的确会吸引很多国际大公司,会有一部分研发和后台的服务,一定会迁到亦庄,不会在国贸租十几块,一定迁走了。我也听盛总说,很多世界500强的企业,比如宝马、奔驰等等都搬到他们楼里了,这也是他当时的一搏。

  王志强:一说起钱的事情,就不容易停下来,所有的房地产行业都是这样。第一轮发言就是这样,最后请各位嘉宾,既然我们聊到商务园区的概念,请大家用简短的一两句话,对商务园区未来趋势的判断也好,甚至祝福也好,或者一些意见也好,从郭总开始。

  郭莹辉:我感觉产业地产就像调酒,土地资源、产业资源、金融资源、政策资源,发展商调配好了就是一杯美酒,调配不好就是一杯苦酒。

  郭琳:生命周期的模式与创新,我们现在也在做养老地产,我觉得养老地产挺好的,我们交流很多,但是商务地产或者产业地产交流的太少了,因为不去看,也不知道,所以我建议多交流。第二就是想清这种模式,到底应该怎么做,想清了这种模式以后就好办。要多交流,一起创造新模式。

  成威:产业开发商应该说是一手托政府,一手托市场,在这个平台上面,政府的职能、政府的政策,特别是土地方面的相关政策,今后的产业地产将会日益兴旺,借用一句电视连续剧的话,叫“政府只要给产业地产一屡阳光,产业地产将会更加灿烂”。

  汪传虎:产业地产应该从传统的思维跳出,构建新的能力,产业聚集的能力、金融的能力、产业运营服务的能力,这样我觉得对做好产业地产是必须的。谢谢。

  许良飞:我对产业地产不是很了解,但是我觉得有一点希望大家关注,就是目前非常热的话题,就是所谓的新土改,集体建设用地的推出是非常大的机遇和挑战,如果不研究好这方面的土地政策,我觉得可能下一步面临的问题会很多很多。所以大家应该多关注一下国家在土地政策上的变化,怎么样去利用它,这对产业园是非常大的机遇。谢谢大家。

  刘芷均:谢谢刘凯老总给我们创造这样一个机会,让我们分享产业地产的想法和经验。谢谢。

  黄纯芳:刚才我提到我们项目的配套,说到配套说白了就是客户需求的问题,我希望我们项目和产业园的发展方向就是,客户的需求就是我们的目标,客户的需求无止境,我们的配套也是更加无止境,更加完善。谢谢。

  盛英泰:地产界现在有两个模式,一个香港模式,一个美国模式。香港是寡头经营的社会,我希望产业地产的开发商也好,运营商也好,要多考虑运用美国模式做产业地产。

  王志强:谢谢各位嘉宾。

    来源:房讯网

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