徐伟成:2013年上半年北京写字楼分析与预测
http://www.funxun.com房讯网2013-9-13 14:26:46
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[提要]  北京整体销售写字楼,这是北京大宗物业大约成交了70亿人民币,金额大约是80亿人民币。值得一提的,北京的甲级写字楼租金回报率6%,很高,住宅只有2到3的回报率,酒店一般3、4,所以北京水位还是可以的。

    房讯网讯2013年9月12日,北京富力万丽酒店,房讯网携手中国写字楼TOP100研究组隆重举办“第五届全国写字楼联合代理推介会”,主题为:赢在渠道--写字楼营销新动力。邀请中国铁建耀中心、保利国际广场、北京诺德中心、北京IFC、天津泰达MSD、四惠卓明等六家国内最新推出的写字楼项目,邀请赵正挺、苏鑫、李思源、蔡宇翔、徐伟成、吴疆、杨乐涛、王珂、徐良飞、吕丽华、车轮、张卫杰、周晓骏骅、刘凯等业界专家,邀请第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、高纬环球、高力国际、中原地产、乐工场、上古经纪、誉翔安等300家代理公司,进行项目对接与推介,同时就创新营销模式,整合营销渠道,赢在渠道营销进行深入探讨与广泛交流,共同推动开发商与代理公司合作、双赢的写字楼营销新时代的来临。以下为第一太平戴维斯策划总经理徐伟成先生演讲实录:

第一太平戴维斯策划总经理 徐伟成

  今天是第五届全国写字楼联合代理推介会,今天的主题:赢在渠道,写字楼营销的新动力。

  在北京的大环境市场,有些从业20年以上的朋友。每年的GDP都已经麻木了,都是这个态势,但是从写字楼,代理写字楼,开发写字楼,做生意的人员来说,其实这个曲线是有它的物理意义,代表中国经济增长的动力还是往上发展的,虽然每年7、8、9、10的增长,它的态势继续增长的动力还是可以考虑,加把劲,看好未来。

  另外一个数据,就是实际利用外商直接投资和增长率。前几年,01年到05、06年,也是依赖于外资的。

  在北京望京商务区,中关村商务区,燕莎商务区,总存量900多万。我们未来还有丽泽金融区,东坝,垡头,通州商务区还没出现,当然也不乏零散的商务区。

  现在随着国际甲级写字楼的标准,反映了全国的现象,中国写字楼的国际化形成得快,我们自己有国家的标准,我们制定一个客观的甲级写字楼标准。我们制定标准的过程,我们要通过很多案例的评审评价,人性的分析。

  北京写字楼的市场未来向丽泽,通州,到望京商务区,它的价格,它的产业,企业分布,客人的选址会慢慢回归理性,好像住宅问题,慢慢住宅也是回归理性的。北京豪宅区,咱们社会主义来了豪宅区,谁敢说我是豪宅区,财富中心也叫豪宅,像写字楼,传统的写字楼,95年京广中心,现在当然不行了,当然我们有很多的好的写字楼。

  最新的北京甲级写字楼的供应,吸纳与空置,传统商务区供给比较短,新兴市场会比较多。

  国籍外资占19%,内资占81%,性格企业占13%,开发商占87%。今天是第五届论坛,我们第六届,第七届,都想想,我们第三、四届也想想,咱们陪同刘凯总,笑看写字楼的风云。

  新的组合,北京有点有趣,北京新增的54%多,都是金融,IT,专业服务,高端服务业,制药等等8%,内资也是占82%,我们是绝对有竞争优势的,外资18%。

  我们看看传统几个复杂的表格,右手边大家关注2013年,大家都在专业海洋里游泳的竞赛英雄,第二季度,我们是在近三年以来首次跌到环比下降0.7个百分点,至每平方米每月316.5元。2009年第三季度,大家可能已经忘了,空置率7%,0.6%啊,各位有没有想像,咱们当年的第三季度,2009年的空置率是21.9%,厉害吧。所以现在说来说去5%没什么好玩儿的,坐火山车才有意义。

  北京甲级写字楼租金指数,2013年开始下跌。10年、11年你发现,不合理怎么会发生呢?今天就是昨天的未来,今天还是相对比较平稳的。

  我也问了一些写字楼代理部的董事,我自己采访过同行的朋友,也采访过一些中小型代理公司,他们对第二季度,第一季度租金相对平稳有不同的理由,像我们自己公司,我们代理部生意还是很好,但是有些人生意比较难做,有些人客人已经不租了,有些人告诉我们,业主方愿意落价,他愿意可以谈的。

  有些服务业的承受能力确实有些难度,尤其做国内二三线城市的一些企业。金融公司50%多还是金融公司的企业的。

  全市租金也是有点过山车,10年到09年还是比较平稳的。写字楼第二个总结,空置率2.8%,环比上升0.1个百分点,同比下降0.6个百分点。这个图左下角代表了空置率,1点多,2点多,我们香港的标准,写字楼空置率少于10%,就等于百分之百了,但现在基本上是2%点。

  到今年年底,到底是什么变化呢,我们还是拭目以待,也是靠大家同行的努力。租赁企业整售写字楼不是我们能控制得了的,这是宏观国家经济的动力。

  CBD的空置率还是非常低的。我们CBD的市场预测,这个数有些是不准的,它没有放在里面未来的供应。从CBD我们研究部租金的增长,空置率会上涨,2016年可能空置率会到10%左右。我们周边也会把租金,从2013年280到300,未来可能有些轻微的放缓,这也是在今天已经初步反应了供求的问题。

  金融街空置率很低了。在14、15、16年金融街北京租金还是非常坚挺的,从13年的480到490,我们预测到未来2016年,还是会有微微的增长。虽然金融街是比较特殊的,金融街基本上客户大家也清楚,是做全国生意的,有做得好的,就做亚太区的生意,所以它不会受这两三年短期的经济的影响,尤其金融事业他生意好了,全球经济好了,他还是有生以,生意不好他还会有生意,所以它乘租的能力落户在北京金融街还是会更好。金融企业选址是选上海陆家嘴和北京,或者丽泽金融区等等。

  金融街和CBD的租户特征与比较分析,CBD租户的敏感度比较多,因为它比较依赖外企。外资的实业公司,生产型公司,他们装修确实是比较一般,内资金融企业金碧辉煌,放个几千万的石头。但是未来相对会比较理性。

  中关村的空置率是百分之零点几。我们最重要关注有没有货做,后边我们最后给大家总结了会告诉你,未来有多少种的供应,我们比较关注的。当然有多少客户不是我的事,是你们的事了。中关村从2013年215到230,到未来还是相对比较平稳的。我们研究部预测中关村空置率还是继续偏低的一个成果。当然我们研究有些数据没有加进去。

  中关村主要是IT科技公司为主,值得一提就是望京商务区,望京商务区从15年前是就有规划的,原来都是抵押产业用地为主,到十多年前慢慢西门子,摩托罗拉在望京落户,到后来的一些交通,到未来其他新的公司,像宝马,雀巢,松下,已经很成熟的公司。

  看未来的供应,望京租金还是往上走,因为它供需的问题,大家比较清楚。望京商务区是以外资企业为主的,也代表它租金的敏感度会比较高,未来有不同的写字楼。

  北京整体销售写字楼,这是北京大宗物业大约成交了70亿人民币,金额大约是80亿人民币。值得一提的,北京的甲级写字楼租金回报率6%,很高,住宅只有2到3的回报率,酒店一般3、4,所以北京水位还是可以的。

  最后我总结一下,这个图有点花,大家在专业代理人员我手头上有什么货,未来13到17年,北京CBD、金融街扩充区域、新中关村科学城、燕莎区,亚奥板块,未来在17年保守估算,我们已经扣除一些政府地块,开发商之后的,大约也有400多万。

  中国只要北京的经济继续增长,供应也会慢慢的消耗。所以我们是供求的关系。当然我们也不是没办法预测,我们到18年,19年北京经济什么情况,非典十年前你怎么知道今天。但是我们可以触类旁通,大家用行业的感悟感觉也可以了解到,有供有求的关系。

  今年下半年也是不错,未来像润世、远洋,光华路等等一些地块供应出现。(来源:房讯网)

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