吴疆:三四线城市写字楼市场存在风险
http://www.funxun.com房讯网2013-9-13 14:09:03
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[提要]  但是二线住宅市场各自有各自的看法,三四线已经饱和。一线城市的写字楼继续保持高速增长,二线城市看不同的城市看不同的状况,三四线城市写字楼市场还有很大的风险。这就是对目前市场特别粗浅的看法。

    房讯网讯2013年9月12日,北京富力万丽酒店,房讯网携手中国写字楼TOP100研究组隆重举办“第五届全国写字楼联合代理推介会”,主题为:赢在渠道--写字楼营销新动力。邀请中国铁建耀中心、保利国际广场、北京诺德中心、北京IFC、天津泰达MSD、四惠卓明等六家国内最新推出的写字楼项目,邀请赵正挺、苏鑫、李思源、蔡宇翔、徐伟成、吴疆、杨乐涛、王珂、徐良飞、吕丽华、车轮、张卫杰、周晓骏骅、刘凯等业界专家,邀请第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、高纬环球、高力国际、中原地产、乐工场、上古经纪、誉翔安等300家代理公司,进行项目对接与推介,同时就创新营销模式,整合营销渠道,赢在渠道营销进行深入探讨与广泛交流,共同推动开发商与代理公司合作、双赢的写字楼营销新时代的来临。以下为21世纪上古经纪执行董事吴疆先生演讲实录:

21世纪上古经纪执行董事 吴疆

  在开会之前,刘凯总就跟我说致辞的情况,刚告诉我,我就简单准备了一下文件,和大家沟通一下想法。

  这两年来上古在北京操作的写字楼项目,已经有14、15个了,也有些经验和大家分享。

  对目前市场的几个感受,我谈三点:

    第一,从住宅市场来看,现在供需依然非常的不均衡,现在北京住宅的存量大概在6万套左右,这直接导致了我们现在看到的一房难求,导致了资本价格的继续上升。

  地王也出现得非常多,最近我们看到的农展馆的土地成本是7万5,未来收价肯定会超过15万,原来周围要卖6万的,现在基本上卖到10万以上。

  第二,我们可以看到,从前段时间的前景情况来看,央行在7月20号取消利率的限制,未来随着过去这么多年宏观货币的投放,再加上引资银行导致的大量的资本的上升,为了解决目前宏观经济不好的状况,还会有宽松的情况出现,所以也导致了目前的资产价值在快速的提升。

  从住宅来看,我们判断各个城市的住宅开发已经到了顶峰。未来住宅市场的投资量和写字楼的投资量,形成了非常明显的反差,但是目前北京的市场状况,住宅的价格要远高于写字楼的价格。

  商住未来会有一个快速纠正的过程,所以写字楼不管在任何片区,比如说我们做石景山项目,当时我们进去的时候都卖2万多块钱,现在售价在4万以上。所以我们可以看到商住倒挂,以及住宅市场投资的空间越来越小,但是写字楼的独涨在未来一年内会持续,未来的资产价格还会持续上升。这一点是非常明显的趋势。

  第三,但是二线住宅市场各自有各自的看法,三四线已经饱和。一线城市的写字楼继续保持高速增长,二线城市看不同的城市看不同的状况,三四线城市写字楼市场还有很大的风险。这就是对目前市场特别粗浅的看法。

  对于代理公司和发展商的合作,我有几点建议。首先,从北京2009年开始,非常清晰的看到,写字楼已经完全脱离开四环以内的市场,现在四环沿线的写字楼都是核心地段非常好。未来我们谈到的写字楼供需市场,如果一手新盘的话,更多集中四环到五环之间的片区,甚至我们做的项目都在五环以外。

  在这些非核心主流区域,因为核心主流区域供应量很小,需求量都很大,确实没有多少房子可以为写字楼提供出租或者销售。但是在核心区域以外不同的区域,可能就是要和当地的政治、政策、文化还有经济的状况,还有它自身要做出一些特色。所以我们建议开发商在这种市场上,我们要有自己核心的诉求,要有自己的观念,要有自己的特点,这样才能获得客户更大程度的认可,这是第一个层面,实际上未来的写字楼可能会突破千篇一律的供应格局,或者一个形象,它应该更多在文化诉求,精神诉求方面要有所追求。

  第二,我们可以看到,现在我们所销售的写字楼在买给自用客户,这已经是市场的主流。我们可以看到非常明显的趋势,09年以后大家都把写字楼切小,100平米以内是非常好卖的。所以现在绝大多数都是整层销售了,目前市场的状况是,我们可以看到已经转向了自用的市场,这个趋势已经非常明显了。

  第三,渠道非常重要。我们房讯网搞的活动非常好,渠道非常重要。当你的客户是整层客户,动辄上亿,当这种客户出现的时候,你不通过渠道,是绝对不可能出现这样的客户,靠售楼处等是等不来客户的,所以渠道很重要。当代理公司和开发商合作的时候,这三点是非常重要的。

  最后感谢房讯网,一直给我们房地产市场,给我们写字楼的销售和租赁市场,作为一个专业的观察家,作为一个客观的记录者,在记录历史时期产生的每一件美好的事情。谢谢大家。(来源:房讯网)

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