从星巴克搬离国贸 看店面选址6要诀
http://www.funxun.com房讯网2013-8-19 11:56:00
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[提要]房租上涨的压力一方面来源于二房东甚至三房东的推波助澜;另一方面也来源于租期的不断缩短,之前3-4年的租期,日前已经缩短至2年的租期。品牌竞争的加剧,物业可选的出租方的增多,都无形的助推了房租的上涨。

  

    1999年1月进驻北京国贸的星巴克“大陆第一店”在2013年7月搬离国贸一期,重新落户于人气远不如一期的国贸三期。这也许会让从事特许经营的创业者不寒而栗。不管是路边的小商铺,还是shopping mall中的大店家,都在抱怨租金贵得让人窒息。何况星巴克这样的顶尖国际连锁尚无法抵御房租上涨的压力,创业者开新店,难道只能望洋兴叹

  警惕“二房东”

  在媒体的猜测中,星巴克闭店的主要原因是日益上涨的租金。位于国贸一期的这家店一年的房租加上人力成本总计超过700万元人民币。据星巴克在2012年的财报,其亚洲地区平均单店营业额为82.9万美元,约合人民币509万元。

  入不敷出与物业方不无关系。有业内人士透露,国贸一期有相当多的奢侈品品牌,而星巴克已经开始进入大众消费行列,难与商场定位保持契合,不如迁至人气还不够旺的三期,反过来为三期带来更多人气。

   戴奇咖啡培训经理陈鑫荣推测,星巴克很可能遭遇到行业中频繁出现的“二房东”问题。在北上广许多中心地段,由于房东背景深厚,转手之间的差价可以高达数倍。传言称,像北京国贸一期这样炙手可热的地段,很可能租户根本见不到物业(房东本身),只能见到二房东。物业方如果允许二房东甚至三房东的存在,那么推高租金几乎势在必行。

  躲开大品牌

  物业方的“政策”正在潜移默化地变化。旗下有“吞云小莳”等品牌的心品印象CEO郑志晖表示,近几年物业与品牌方签订的合同时间越缩越短,租期也从3~4年慢慢缩短,未来可能向香港靠拢,短至平均2年。每次租期终止,店租又会大幅度上涨,导致连锁企业压力加大。

  此外,物业方对区域中不同板块的配置不同。陈鑫荣提出,与星巴克类似的情况很多,很多商业物业在一期运作成功之后,开发二期、三期,由于一期人气旺盛,租金会顺势上涨,迫使一些品牌进驻二期或三期,形成品牌梯队。但租金飙升依旧是不变的主题。

  品牌竞争也会变相造成租金升高。对于即将进入中国大陆的戴奇咖啡(在美国仅次于星巴克的第二大咖啡品牌),陈鑫荣表示,作为从上海登陆大陆市场的新品牌,一定会首选人民广场的来福士或者徐家汇的港汇等一线商业地产,以此来打响品牌知名度。初入中国的新品牌普遍会用高价寻租的策略来进入新市场,前几家店只是打响知名度,不以赚钱为主,无形中帮助商业地产“炒高价”。郑志晖曾在美国、新加坡、日本等国经营过快餐等业态,“我觉得在亚洲各国,租金肯定是往上涨的,不可能再下降。”

  消费热潮下,品牌增多,物业方也面临更多选择,例如要引入一家咖啡店,同样的位置,除了星巴克还可以选择costa、香啡缤,物业方更强势,也更倾向于选址“不差钱”的品牌。

  选址要提早“下手”

  “涨房租涨得最厉害的还是一线城市,二线城市、省会城市的涨幅也会比较大。”两岸咖啡副总经理李国彦告诉《创业邦》,在二三线城市,很多全新的百货公司、综合体的报价就很高,而且会规划好每个楼层适宜的业态。

  李国彦认为,如果是二线城市一些很成熟的新楼盘,两岸咖啡这样的品牌商会提早进入,等到地产已经完工或者入驻率已经达到20%~30%以后,若再不进入,房租会涨势更凶,甚至有钱也租不到好位置。

  抢占三四线市场

  两岸咖啡除在杭州、武汉、重庆、北京四座城市拥有直营店外,已在全国各级城市开放加盟,总计门店数量超过650家。它的定位逐渐向二三四线城市拓展,甚至更小的城市倾斜。

  两岸咖啡很早就注意到,在三线、四线甚至更小的城市中,新开门店正在带来旺盛的盈利能力。小城市中还没有形成中心商务区的概念,也没有比较大的商务休闲的场所,“我们没有刻意去区分不同等级城市的加盟店,因为我们选点很严格,加盟商如果有好的点位,就可以来谈。”

  目前两岸咖啡在一些只有10万人口的城镇的门店异常火爆,每家店每天都两三万元的业绩。李国彦分析,这是由于当地有数个三四星级的酒店,商贸、工业也有了不错的发展,人们迫切需要类似商务交流的地方,商务人士乐于选择两岸咖啡,作为一种欠发达城市比较洋气的谈生意场所。

  做小面积

  另一种抵御选址困境的方式是将店面面积缩小。用李国彦的话来说,连锁业本来就是“开关业”,加盟合约到期不续签或店铺租约到期不再续约是主因,保持在每年5%~8%以下的闭店率实在是正常不过的事。近几年,800、1000平米以上的店铺风光不再,各大餐饮品牌都会选择120~150平米的面积开店。虽然有一些连锁餐厅需要厨房,必须兼顾面积,但它们会与物业协商,或搬迁至商场中较高楼层,或签订超过5年的长租约,以保证自己相对低廉的租金。

  实施多品牌战略

  此外,品牌方还可以实施多品牌战略。所谓多品牌战略,就是同一个公司运营着许多不同的品牌,可以适应各种物业需要,形成互补的共生格局。心品印象CEO郑志晖举例,餐饮业高度发达的日本有一个大众化品牌“贝儿多爸爸的泡芙工房”,其总部位于日本大阪的麦之穗株式会社同时拥有10个不同的品牌,分别经营蛋糕、糖类、拉面甚至夜店等业态,遇到好的店面,会根据其需要的面积来分配所需的品牌。而前文提到的两岸咖啡,也已经考虑涉足多个品牌,在原本面积较大的门店中划出一半的面积,经营包括日本料理、平价牛排、铁板烧餐厅、泰国料理在内的四个品牌。

  郑志晖还提到了另一个例子:在东京银座,押金需要提前预付三年,业主会责令品牌方在7天之内把店铺盖好、装修完毕。外人来看,这几乎是不可能的,而麦当劳在日本的负责者会把所有的设备、装修在工厂内先建好,变成“乐高积木”一般,3天之内就把店铺建好。

  “也许有一天我们在中国也要用工业化的方式‘生产’店铺。”郑志晖说,“因为有成本的压力,只能进步、不会退步了。”

来源:创业邦

编辑:杨瑾

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