元磊:产业地产能不能和金融去结合?
http://www.funxun.com房讯地产网2013-12-24 10:51:00
分享到:
[提要]  产业地产有它自己的独特性,产业园区要高于甲级写字楼,如果甲级写字楼做得好,如果去做产业园,会遇到很多不一样的地方,未必能马上进入状态。产业地产如果做得非常全面,流程管理得非常好,去管理一个单一的甲级写字楼,不是一个太大的挑战

  房讯网讯 2013年12月19日至20日,由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办的中国写字楼综合体发展论坛第十届年会将在北京富力万丽酒店举行。论坛主题为“光荣与梦想:新型城镇化下的楼宇经济”。

  平安信托有限责任公司物业投资事业部副总经理元磊先生在参加“产业地产的挑战与机遇主题峰会”时表示,产业地产有它自己的独特性,产业园区要高于甲级写字楼,如果甲级写字楼做得好,如果去做产业园,会遇到很多不一样的地方,未必能马上进入状态。产业地产如果做得非常全面,流程管理得非常好,去管理一个单一的甲级写字楼,不是一个太大的挑战,这是我们看这个业态,包括跟这么多投资商合作,这么多年的体会和发现。在产业地产领域,说到和金融的结合,我认为产业地产是比单纯的写字楼结合的面更广,结合的意义更大。

  以下是平安信托有限责任公司物业投资事业部副总经理元磊先生在“产业地产的挑战与机遇主题峰会”发言全文:

平安信托有限责任公司物业投资事业部副总经理元磊先生

  我在平安信托,平安资产管理公司另类投资事业部是我去年的职位。非常高兴有这个机会跟大家做分享。从金融机构的角度,去看写字楼也好,产业地产业好,可能和从开发商的角度去看有不一样的角度,不一样的思考。从平安这个团队来看,包括我个人过往的一些投资经历来看,每一个地产业态都有不同的特点,我们在传统房地产投资领域,投的比较多的是写字楼和商业地产,这一块大家也是非常熟悉,产业地产是在大的地产业态下面的另类业务,但是这种另类业务越来越蓬勃兴起,已经形成最传统的业态之一了,现在优势很明显。

  产业地产有它自己的独特性,产业园区要高于甲级写字楼,如果甲级写字楼做得好,如果去做产业园,会遇到很多不一样的地方,未必能马上进入状态。产业地产如果做得非常全面,流程管理得非常好,去管理一个单一的甲级写字楼,不是一个太大的挑战,这是我们看这个业态,包括跟这么多投资商合作,这么多年的体会和发现。在产业地产领域,说到和金融的结合,我认为产业地产是比单纯的写字楼结合的面更广,结合的意义更大。

  商业写字楼来讲,大家在传统上很多人都有经历,一年一年累积下来,出租率达到100%,在这个过程中还会接触到房地产的开发融资,房地产的持有等等,最后能不能达到上市条件还是个问题。产业地产操作是流程比较复杂的地产业态,周期可能就长。如果周期长的话,就必然是复杂,产业运营的开发商有可能形成自己的核心能力,建立一种门槛,而这种核心能力也正是金融资本最感兴趣的点。

  如果大家都会做写字楼,都会做租赁,大家是没有多少区别的。产业地产会不会做,主要区别还是有的。大家走在前面跟走在后面是不一样的,操作非常精细,区别非常明显。

  产业地产能不能和金融去结合?我想一定是可以结合的,答案一定是肯定的。因为从我个人体会来讲,在07、08年的时候,当时我在凯德置地,当时我们考虑在国内找了一个点,恰恰没有找擅长的综合体、莱福士等等,而恰恰选择了一个点,在中关村软件园的项目,包括在上海的项目,都是在科技园区。在选这些项目的过程中,团队和公司本身也是非常深刻的体会到了产业地产和金融之间发生关联的一些历史的关系。第一个项目在中关村软件园,正好是在07、08年市场比较好的时候,跨国企业都很多,他们不可能在北京CBD或者金融街去承担一两千人,他们想找环境优美、租金又偏低的地方,在科技园区正好迎合这种需求,很快就得到了100%的满足。

  投资第二个地产的时候是另外一个状态,我们为了增强回报,是往前端走,找开发型物业,是在上海做了合理的区域分布,找了另一个物业,在开发过程中出现了另外一种情况,08年金融危机爆发,产业地产是什么情况呢?甲级写字楼是什么情况呢?整个上海、北京的甲级写字楼都出现了很大滑坡,裁员,消减办公室。很多跨国企业并不会说一下子全部把人撤出去,还是要维持一定的品牌运营和团队管理。如果把租金从十块钱消减到五块钱,但是又不肯让员工感觉到太大的差异,是不是还有茶水间,是不是还有健身房,他们不会让员工感觉到太大的差别。我们第二个项目在上海,全部是500强的企业,包括诺基亚、西门子、雅马哈这类的大企业。产业地产一定要和房地产基金、金融相结合,结合了之后又有正向、反向双面性的影响。我们其实希望市场一直好。在产业地产里,要和金融有非常好的结合。

  平安这几年除了甲级写字楼,核心地标建筑以外,我们对产业园区也非常关注,而且我们已经在中关村西区,在苏州高新区,在重庆园区已经实际投入了五亿,有的没有更名,爱的更名为平安财富中心,这其实不是一种规划和设想,而是真正去投了。对这些区域的发展、规划和我们这些开发商的合作伙伴,这些园区后来的合作我们都还是非常关注的,也非常愿意投资。

  除了我们已经提到的这几个城市,在国内其塔城市,我们也在看,当然大的标准,我们是希望如果符合保险资金的需要,也符合信托第三方财富发起的房地产基金的需要,那么产业地产还是需要和产业有结合,所在的区域如果和金融区结合,还要达到一定的发展阶段。可能在一线城市的郊区或者城区结合部。二线城市相对来说和市区的人口产业更为接近。三四线城市可能相对来说有一定的距离。和金融区结合的时候,是和企业和租户的组合,是非常重要的环节。第三是管理能力,管理能力有很多曾经,从物业管理、招商管理、运营管理、基金管理等等,这几种能力是相辅相成的。

  在这个区域和地段、位置和租户组合的情况下,我们总投资的对象、合作伙伴如果简单来说,是大资管的能力,是我们看重的非常关键的一点,因为它决定了投资以后园区的发展,逐步往良性去走,产业园逐步扩大,还有二期、三期,进一步来合作,这都是大家进行合作的要点因素。

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘
出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2013
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770