王珂:写字楼投资市场的另类解读 
http://www.funxun.com房讯网2013-12-21 16:31:00
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[提要]北京写字楼明年的供应有两个集中的板块,一个是北京的东北角,就是大望京,我们估计明年的吞吐量可能在100亿左右的数量级。另外一个100亿在总部基地,就是差不多是这两个板块,我们觉得明年会变成一个比较好的两个活跃的板块。

   房讯网讯 2013年12月19日至20日,中国最具影响力的年度写字楼综合体年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“光荣与梦想:新型城镇化下的楼宇经济”。

    全联房地产商会创会会长聂梅生、住建部政策研究中心主任秦虹、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、万科集团执行副总裁毛大庆以及中国主流开发商及金融机构超过500位嘉宾。年会现场就新型城镇化下的楼宇经济、产业地产的挑战与机遇等话题进行观点碰撞。

    誉翔安地产合伙人王珂在演讲中表示,北京写字楼明年的供应有两个集中的板块,一个是北京的东北角,就是大望京,我们估计明年的吞吐量可能在100亿左右的数量级。另外一个100亿在总部基地,就是差不多是这两个板块,我们觉得明年会变成一个比较好的两个活跃的板块。石景山和通州,顺着国家资本主义这条东西轴线,慢慢在发育,市场上还会有100个亿的量,会被一些在水面下、市区里的项目,市区里的项目几乎都不会通过招拍挂来完成,而是通过并购,以资产打造,整容性质来推向市场,会散落在四环以内的各个点,这些比较随机,这样的会消化掉100亿左右。2014年潜在的供应、潜在的消化,会分布在刚才这三个类别里,其他项目会变成相对来说处于发育初期,将来持续的可成长性比较好。

    以下是誉翔安地产合伙人王珂先生发言全文:

中国写字楼综合体发展论坛第十届年会现场

    我今天为大家展现七张图和表。

  第一张图是写字楼到底是什么东西。我们觉得写字楼之所以有租金,不管它是整售还是散售,都是有价格的,有价格是因为它有租金,有租金是谁贡献租金呢?是因为有生意,是企业和企业之间、企业和个人之间可以做生意,因为交易之间是有成本的,为了降低交易成本,就有场地,场地出现的是什么?场地就是写字楼,大家有一个相对更加中立的场地来展示企业形象、做交易、做生意,这就出现了写字楼。

誉翔安地产合伙人 王珂先生

  如果北京的写字楼现在热点区域很多,我们去看北京的写字楼到底是怎么长出来的?其实从90年代之前北京是没有写字楼的,非常少,为什么90年代之后出现了写字楼?是因为外国人进来了,和中国人做生意。外国人怎么来北京的呢?坐飞机过来的,跟中国人洽谈生意,在哪儿洽谈?是通过使馆,所以在东三环这条线会长出来一个CBD。外国人做生意有一个很好玩的事情就是500强在中国开拓业务,但是中国政府有个规定,允许外资来中国扩大业务,但是你赚的钱不要挪走,我鼓励你扩大再生产,你不能说在这儿赚了一笔钱就跑了。所以大量的美元、大量的结汇就不断沉淀到中国,在中国内地继续扩大再生产。在北京就发现,如果把北京地图做成一个动画的话,会看到通过外资的注入,让中国经济产生活力,然后长出来一个CBD,CBD的企业赚了钱,通过一条权力管道,慢慢传入到金融街。金融街这几年越来越强,金融街的售价几乎没有,租赁是超级稳定的,其实是培育出来一个很强大的国家资本主义的中心。北京的CBD不再是外资的天下了,北京的CBD逐渐让位于央资的机构,大家都在抢占CBD核心区,现在CBD核心区几乎都是中国超级金融机构来构成。外企去哪儿了?外企顺着东三环这条线逐渐被挤走了。

  第二张图是现在北京写字楼市场的几个大板块,是以CBD和金融街作为两个核心的双核,这个双核再加上长安街这条线,顺着东三环和西二环、西三环这两条带在延长。北京的写字楼很有意思的一件事,它在空间上会表现出来有很清晰的骨架关系,这条骨架上会看到这几年几乎活跃的写字楼,无论在租赁表现上活跃还是在销售表现上活跃的,都在这条骨架上,东三环、西二环、西三环的南北延长线,我们跟外资做交流的时候,会通过这几个点跟客户做交流,大家都会知道围绕着这个骨架,未来写字楼高增长的供应,就是投资回报比较好的供应,基本会围绕这个骨架来完成。而它表现出来的价格,全球资本主义这条轴线,就是以外资为导向的这条线,CBD周围很少有十块钱以下租金的项目,望京这两年快速上涨,亦庄还处于低谷,因为客观来讲有供应商的原因,亦庄是特别典型的低洼地带。西面这条线稍微斜一点,是因为金融街在往西南方向转移,租金从15块钱的梯度逐渐下沉到三四块钱。

  北京的写字楼很有趣,它是在中国仅有的一个城市,复合了几种资本力量的合体。第一种力量是全球资本主义,对外开放。第二种力量是相对双轨制的国家,就是国家资本主义最强势的地方,是在北京,民营资本散落在不同的点上,在这个骨架周围。这也可以解释为什么北京的写字楼从租金的上涨趋势和售价上已经超过上海,而且未来我们认为还会持续超过上海,只要国家资本主义越来越强,现在看到的租金,过两年我们再看,因为过两年是租金调换期,有可能租金还可能继续再上涨。当然这个上涨不再是以老三样,中关村、金融街和CBD,不再是以老三样商圈为代表,而是以这八个商圈共同整体上涨表现出来的形势。

  当我们把它分成一些梯度的时候,看到租售的局面是很有趣的事情。我们经常开玩笑说,我们是做写字楼的销售服务,我们会发现有一个甲方请吃饭指数。现在四万块钱以下的项目基本不请我们吃饭,四万到六万块钱的项目大家有来有往,很愉悦,六万块钱以上的写字楼项目基本都会请我们吃饭,我们不需要买单。我们再回到刚才这个表会看到什么呢?它实际上代表了一种市场的投射,这个市场的投射是什么呢?售价比较低的,比如第三梯队,是四块钱/平米/天,反映在售价上也就是两三万块钱,在投资很匮乏的市场,激活了中国大妈式的购买力,三四百万都有,做得很小,销售非常活跃,几乎不需要用专业的销售服务商去完成。而到中端的时候,就是四块到十块的时候,北京主要的主力项目都是集中在这里,算出来的售价差不多在四到八万,如果用晴雨表来看,这个主力市场现在处于租售两旺的状态,包括我们过去一年做的项目,也能表现出来。而到了十块钱的时候,比如咱们所在的位置,周围的CBD核心区,租金非常好,但是反映在销售市场上就变得不那么活跃,为什么?第一是因为像这样的高端项目绝大多数都是经过十年以上的积累和长时间的运营,培养出来很好的租赁表现。第二是从业主方的角度来说,已经可以通过贷款等一系列金融化手段去获得,已经不需要用销售、预售的方式解决资金需求,客观导致的是二三十块钱的租价也有,但是真正的到市场上销售的是以第二梯队为主力。

  我们拿我们自己这三年多的时间,差不多70亿的交易数据做一个对比,买写字楼作为投资的客户,他们发生了什么变化。因为我们不是按套来卖的,基本上是为客户提供不动产资产配置的角度。用64个亿的数据来做分析,分为一千万以下的散户,一千万到五千万,五千万以上,差不多是这样的分类。接近600组成交客户。我们会看到几个特点。

  第一个特点,脱媒。因为北京差不多一年的交易量,写字楼和商业的交易量大概在350亿的水平,上下50亿左右。好的时候400亿,不好的时候退到300亿。全国只有两个城市是在这样的数量级,北京和上海。到了第三名的时候直接砍一半多,第三名是广州,150亿左右,深圳只有100亿的交易额。有一个区别,北京市场跟上海有一个区别,北京是以私人投资客户作为主体,这400亿里面几乎有300亿,就是3/4的客户是私人投资者。上海是一半对一半,有机构间的交易,大宗交易更多,散客交易也会比较均衡。而北京是以私人投资客户和全北方的高净值客户为主体的市场。这些客户的第一个特点是脱媒,他们实际上买的已经不是房地产了,对他们来说配置的是有收租能力的不动产资产配置,这些客户都是交易周期很长,差不多每个人半年到一年到处选择合适的项目,而且是在北京转着圈的买,对具体的地点其实不是特别关心,不是说一定要买一个金融街的项目,或者一定要买一个通州的项目,不一定,他只关心的是这样多余的资金配置到不动产里面,能获得什么样的回报,它的流动性风险,它后来的溢价能力,更像是用一个金融品投资的角度来看,所以他们会表现出购买特征的时候,就会表现出来第一特点,就是脱媒,脱离土地本身媒介的特性,这在写字楼市场是很典型的现象。也也会带来一个,我们经常跟开发商朋友一起去交流,首先我们用很长时间来交流一件事,就是写字楼和商铺的销售,如果选择用预售的方式来做服务,写字楼和商业的销售本身是用金融产品的逻辑来考虑。

  第二个特点,我们经手的这68个亿的交易额有一个变化,从2010、2011年到现在会有一个变化,今年有一个特别流形的词叫"土豪",好多人都会管我叫土豪珂,就是专门给土豪做投资服务的土豪管家。以前动不动就有以亿来计量的私人客户,来自山西、鄂尔多斯、陕北等等,动不动就买整层、整栋,历史上最高的单宗交易是16亿,在银河SOHO。但是这两年发生什么变化了呢?大型客户基本上现在已经逐渐进入到尾声了,今年活跃在单宗以亿来成交的客户级别的成交宗数,放在全北京可能也就20个左右,包括各家的加在一起。这说明什么问题?过去之所以出现那么多土豪客户,很大程度上因为资产比价格、能源价格快速上涨。第二是因为制度缺陷,带来私营业主突然一瞬间的暴富。第三,还有一个推力,就是宏观调控带来的国进民退,把产权私有化加速了这些人的不安全感,他们宁愿把产权卖掉,平移到北京、上海的核心区域来做不动产,资金回报率不高,非常低,跟主营业务比差很多,但是这是等价兑换的过程。过去有大量的避险型资金蜂拥到上海和北京,造成了比其他城市高数倍的交易量。但是今年应该算是结束,包括我们自己观测的项目,这种交易量比较少。去年客户结构像一个大M的形状,现在已经回升为钝角三角形。我们在中国是从事的相对来说安全系数偏高的,有托底的行业,我宁愿相信那些固定收益,与其相信地方政府,还不如买北京的房地产,也包含住宅,住宅是因为限购,所以有一些客户就被挤过来了。我们活跃的客户大概是一两千万单总的购买额度,以这样的客户为主。

  第三个特点,从整体上来说,客户已经把不动产当作资产配置的其中一部分,我们把中国所有潜在的可能的投资机会数了数,列了一下,可以用一个足球队来表示,守门员是住宅,整个后防线基本是商业地产,中场是以债权类的基金、以固定收益的信托,以发债,就是以国家公信力做背书的高利贷,一两年期的流动性的理财产品,一年收益10%到15%左右。到了前锋,这两年投资趋势基本上是属于没前锋的状态,能打平就不错了,能抵过通胀就行。前锋一个是房地产基金,一个是海外的不动产和海外的基金,但实际上现在看高净值客户的特点是在趁着这几年的时间梳理自己的财产结构,而梳理过程中,住宅本来是很好的投资标的,但因为限购,因为行政干预的原因,只能退回到守门员的角色,而商业地产替代了它,从配置上、比例关系上,是扮演了比较重要的角色。为什么?因为中国整体上来说是低信用的国家,我们市场化毕竟历史比较短,我们任何一个高净值客户背后都代表着一个企业,这个企业如果没有上市,事实上就没有一个抵押物来进行融资,商业地产就扮演了一个抵押物的角色。为什么很多人觉得北京、上海房价偏高还要买?要感谢发改委、感谢证监会,证监会不让企业上市,实际上是堵住了这些企业家想通过市场行为获得银行贷款,没有一个中间的桥梁。所以逼着这些客户去购置商业地产。现在好一些了,据说IPO明年就要发了,至少还有70家左右的公司向资本市场对接。但是相当长的过去几年商业地产之所以火,是因为资产市场和企业之间的通道是断的,被堵住的。这时候会看到这样的资产配置模型,会看到每个季度对市场的看法,每个季度的变化,有的可能是541的形式,有的时候可能是433,可能根据我们对投资的判断和趋势的判断,会做一些微调,但总体上来说,中国的高净值客户会以这样的投资阵形作为组合,而商业地产成为它的基本标配。

  最后一个表,大家经常会说散售商业地产是不对的,我挺认同的。为什么要散售呢?是因为市场化融资的难度非常大,你想做开发,中国的市场无论是利率水平还是风控措施,导致商业地产开发商如果想通过持有的方式去获得持续生存,这种代价非常大,几乎是不可能实现的,除非一些特别个例的开发商,比如他通过海外获得非常便宜的资金,比如他有特别优惠的政策,比如像万达似的有一些变现的物业,补充资金的流动性。这时候我们会看到这三个箱体就会出现未来可能会有一些趋势,如果把商业地产的权益分为三种,第一种是所有权,第二种叫收益权,因为能出租,能出租就能获得回报。第三叫经营权、管理权,商业地产是要通过经营和管理来获得租赁回报,包括收益的持续增长。这三个权益高度合体的时候,就叫房地产,是传统的房地产开发的房地产。现在有一些机构开始在推出,把经营权剥离出来,通过一系列有效的资金管理方式,来帮助你经营,你作为一个业主,你有所有权,可以方便融资,方便这些事情,还有收益权,将来整体来经营,租金肯定是要比纯的大家各出各的价经营的效率会提高,这是大家能看得见的。第一步可能就出现,有一些处于第二梯队的市场,普遍的就是我把经营权收回,比如高合用资产精装修,龙湖用金苹果,或者不同的方式,最后得到的结果是一样的,收回经营权,能保证整个业权分散带来的不稳定,这是现在的趋势。

  而到箱体最底下的那部分,基本上现在还处于自生自灭的状态,你卖了也没人管,很少有意识的资产打理。而到了顶端的时候,我们发现刚才说的所有权、收益权和经营权,到明年年底会发现他们不卖房子了,可能发一只基金就把房子收购了,业主实际上持有的是基金,这时候发现所有权、经营权和收益权,经营权先是剥离出来,再是所有权也剥离出来,业主持有的是基金计划,或者信托计划,会影响到将来整售的很有购买力的大企业,溢价也不见得差,而且很省心,这时候能看到所有权、经营权、收益权,客户只有收益权,其他的通过别人来打理,越来越像REITs,再有两年左右的时间,类似这样的产品会推向市场。这是未来的趋势,未来的大的感觉,或者推通过市场慢慢的分化,有的机构还会卖房子,这没问题。还会有些客户、机构可能干脆就组建若干个新的基金,客户直接持有的是基金,而不再是客户持有房产,未来还是能感受到暗流涌动很典型的趋势。

  北京写字楼明年的供应有两个集中的板块,一个是北京的东北角,就是大望京,我们估计明年的吞吐量可能在100亿左右的数量级。另外一个100亿在总部基地,就是差不多是这两个板块,我们觉得明年会变成一个比较好的两个活跃的板块。石景山和通州,顺着国家资本主义这条东西轴线,慢慢在发育,市场上还会有100个亿的量,会被一些在水面下、市区里的项目,市区里的项目几乎都不会通过招拍挂来完成,而是通过并购,以资产打造,整容性质来推向市场,会散落在四环以内的各个点,这些比较随机,这样的会消化掉100亿左右。2014年潜在的供应、潜在的消化,会分布在刚才这三个类别里,其他项目会变成相对来说处于发育初期,将来持续的可成长性比较好。

    谢谢大家。 

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