陈建明:商业地产投资价值分析
http://www.funxun.com房讯网2013-12-21 16:19:00
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[提要]关于写字楼市场价格的趋势,北方尤其是北京市场过去两年时间有很好补涨的态势,而且补涨态势未来还是一个持续的状态。但是对于大趋势的东西大家是有共识的,对于正在开发的项目来说,目前北京写字楼的价格均价在三万上下的阶段

    房讯网讯 2013年12月19日至20日,中国最具影响力的年度写字楼综合体年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行。论坛由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办,主题为“光荣与梦想:新型城镇化下的楼宇经济”。

    全联房地产商会创会会长聂梅生、住建部政策研究中心主任秦虹、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、万科集团执行副总裁毛大庆以及中国主流开发商及金融机构超过500位嘉宾。年会现场就新型城镇化下的楼宇经济、产业地产的挑战与机遇等话题进行观点碰撞。

    易铺中国董事长 陈建明先生在演讲中表示,关于写字楼市场价格的趋势,北方尤其是北京市场过去两年时间有很好补涨的态势,而且补涨态势未来还是一个持续的状态。但是对于大趋势的东西大家是有共识的,对于正在开发的项目来说,目前北京写字楼的价格均价在三万上下的阶段,开发商最大程度做合理的划分,降低单套产权的面积,是有利于包括一手的销售,也包括未来二手市场的活跃,在目前不论是写字楼还是商铺,总价超过两三千万之后,贷款的问题都很麻烦。在总价三千万以上的商业物业贷款的审批各个银行都不太容易批,这样开发商在最早期大家应该很充分认同在未来的写字楼增长的空间是不错的,但是如果说在开发前期,即使是我们采取整体的整层或者半层的销售,依然在产权的划分上面为未来的增值空间和市场活性提供更大的支持。

    以下是易铺中国董事长陈建明先生发言全文:

中国写字楼综合体发展论坛第十届年会现场

    很高兴参加这样的盛会。在座所有人对商业房产投资价值的判断都不用怀疑。今天这个场合结合我们在这个行业里的一些经验,对于商业房地产的投资,市场发生了一些变化,和大家做一个交流,也许对大家的工作或者业务有一些参照和借鉴。在大量发货币的情况之下,在整个房地产不断的增值,商用房地产的增值也是不用怀疑的,有很多因素值得大家关注。

易铺中国董事长陈建明先生

  一个是集中商业投资价值的现状,二是写字楼市场投资价值的现状,三是商铺市场投资价值现状,四是酒店市场投资价值现状,五是仓储投资价值现状。第二大部分是城市化阶段对商业地产投资趋势的影响。第三大部分是城市产业发展对商业地产投资价值的影响。第四大部分是电商发展对商业地产投资趋势的影响。

  不同的定位的城市,各种类型的商业房产在整个发展运行过程当中,从价格体系各个方面,的的确确有很大差异,电商的发展对于我们大家所关注了解到的商场也好,或者写字楼也好,或者酒店公寓等等,的的确确产生了结构性的影响。也许对于正在开发建设或者规划当中的综合体的项目,有一定的参照和借鉴的作用。

  第一部分我想简单谈一下集中商业投资价值现状。过去两三年之内,北京市的商委对于北京市范围之内的各种商业进行经营情况的统计,整体的经营情况增幅有限,甚至很多购物中心其实是下滑的态势,真正在北京保持良性增长态势,尤其是销售额,一个是北京的金源mall,处于西四环的方位,在停车以及其他综合功能的带动之下,金源mall是我们在04年顾问的项目,从过去开业到前几年时间的反复培育市场,到2011、2012、2013年,它的增长状况确实不错。之外,像包括百荣世贸,是大的批发商业,这种项目在各种电商竞争的格局之下,依然保持比较好的状态。所以在目前来讲,不得不思考对于一个综合体项目来说,集中商业的规模和个头,因为规模比较大,从一开始就确立大个头的集中商业,从后续的发展来讲,从北京的这两个案例来讲,他们的竞争能力的确是不错的。但是规模在十万八万平米或者五六万、六七万的商业,从过去一两年市场的表现来看,是有一些问题的,增长速度放缓已经是很明确的情况,甚至说有不少的是下滑的态势。而且目前市场当中的百货如果当年个头放的比较大,目前来看从王府井百货到百盛,到北京华联,几乎所有的中档百货其实是在压缩它的市场规模。大家很清楚,中档百货在电商面前几乎没有很大还手力气,是一个趋势所在。百货部分业绩下滑的情况之下,整体中型个头的集中商业租金的情况,包括整体的运营状态,其实并不是比较好的发展态势。现在绝大部分开发商,在进行综合体开发的时候,对于万达的光环有着无比的项目,但是90%的企业并不想去从事商业运营。就出现一个问题,目前北京、上海等一线城市,过去走的时候还是比较战战兢兢的状态,所以应该还比较谨慎。现在的二线、三线、四线城市在做综合体的过程当中,个头的大小,胆量一个比一个大。这其中七八万包括十万出头的购物中心,百货又不敢轻易进去的过程之下,除了超市和影院进去之外,很多开发商又不敢去做运营管理。跟北京华联、王府井甚至各个大型有可能做五六万、七八万购物中心运营的企业再去谈判,无论是租还是卖,这些企业对于个头比较大的中大型购物中心,谈到整租或者整购的条件,确实苛刻到极点,精装修要求甲方去承担,15年、20年给予租金的情况,平均一块几毛钱,销售情况也下滑很厉害。

  对于商业地产来讲,集中商业的部分应该是当地市场规模足够大的话,有一些规模比较大的运营中心,有比较大的发展空间。但是十万平米当量上下的购物中心,对于开发商是一个相当痛苦的部分。从上上个月大钟寺广场的王府井的尚客百货关门,在北京北三环证明一个也算不错位置的购物中心过去十年的辛苦的过程,当然对于集中商业来讲运营的竞争力是一个前提,所以我们看到其实潘石屹的SOHO的项目运营的问题对于投资来讲是一个恶梦一样的事情。

  关于写字楼市场价格的趋势,北方尤其是北京市场过去两年时间有很好补涨的态势,而且补涨态势未来还是一个持续的状态。但是对于大趋势的东西大家是有共识的,对于正在开发的项目来说,目前北京写字楼的价格均价在三万上下的阶段,开发商最大程度做合理的划分,降低单套产权的面积,是有利于包括一手的销售,也包括未来二手市场的活跃,在目前不论是写字楼还是商铺,总价超过两三千万之后,贷款的问题都很麻烦。在总价三千万以上的商业物业贷款的审批各个银行都不太容易批,这样开发商在最早期大家应该很充分认同在未来的写字楼增长的空间是不错的,但是如果说在开发前期,即使是我们采取整体的整层或者半层的销售,依然在产权的划分上面为未来的增值空间和市场活性提供更大的支持。

  可能产业园的问题跟电商的发展关系很大,北京周边这种产业还不太明显,而杭州周边的这些产业园,随着阿里巴巴的发展,在杭州周边大量的产业园形成了电商的规模的积聚效应,经过过去五六年时间电商的快速发展,电商单纯像过去只是兼职或者小规模发展,在家里面雇一个小的秘书或者兼职的方式开电商已经很难赚钱了,五六个人的公司规模是必须的,在这种情况之下,电商的公司办公应该说不得不从过去住宅区往外移,移的过程当中并不需要在城市核心区的写字楼的形象展示,所以对于城市外围,包括产业园的位置,售价、租金都比较低,另外物流的协调也比较方便,所以产业园的办公需求异军突起,一方面是跟我们过去很多传统的产业园的发展包括研发的分化有关系,之外电商为产业园未来的发展提供了很大的市场需求。

  商铺的部分对电商的冲击,零售的部分冲击比较明显,来自于零售店铺比较高的租金承受能力,但是电商尤其是中档或者中高的品牌或者中低,大家减少实体店铺,把零售店铺缩减为个别店铺展示范围的情况之下,从商铺需求转化成了办公需求,商铺的选择或者投资其实对于投资者需要很慎重。当然我们大概已经感受到,在目前阶段,其实二线三线包括省会城市,商铺销售的压力其实已经比过去大了很多,尤其是面积稍微偏大的商铺,销售的年度很大。因为当更多商铺会选择餐饮、服务、娱乐行业的时候,租金收益能力被打了一定的折扣,这个折扣的情况降低了投资的收益,同时对于投资来讲也是需要关注的风险。从之前我们关注到一些南方的投资人,从南方来到北京或者北方的省会城市来寻找投资的机会,选择集中商业来带动的区域进行商铺投资,新光天地也好、万达广场也好,都是很典型的案例。

  地段的优势很明显,包括高和萃在东三环的位置,北京商铺的补涨的确不错,虽然政府没有对每个区域的指导价像住宅一样做那么多变化,但是东三环沿街很好的商铺15万平方米到20万都很正常,地段的价值在商铺投资过程当中成为投资客关注的角度,除了傍大商业之外,也很关注交通很便利地段的商铺。商铺投资商铺总价过三千万,后期贷款压力很大,不太容易批。有些项目即使是把三四百平方分给银行,产权分得比较小,业主很方便操作,但是后来如果北京商铺继续再上涨的话,过去划分比较大的商铺的租赁、销售都会受影响。

  无论是高端酒店还是经济酒店,整个酒店行业还是处在跑马圈地发展的阶段,商业房产整体的市场阶段依然是处在补涨的的阶段,从价格体系包括成长的周期,在未来五年期间是强劲推进的过程。很多朋友把很多住宅投资方向逐渐转移到商业房产方面,大家一定会有这样的问题,在中国这么多居住的需求之下,在北京写字楼的价格有没有可能超过同地段住宅的价格,或者超过豪宅的价格,超过豪宅不太可能,但是超过周边蕾丝的普通住宅应该没有问题,但是补涨得潜质是值得期待的。

  仓储,在电商快速推进的时候,仓储的用地、物流用地被商业化,甚至说现在也出现了很多电商的综合体,实际上强化这些在城市外围,物流和仓储用地机会不错,另外土地价格也确实不高,成为很多做电商的企业讲故事,到各个地方找政府跑马圈地的方向。

  第二部分是在城市化不同的发展阶段,整体以上的这五六种商业房产,整个市场的活跃程度,包括价格的状况,有着根本性的差别。在城市化发展的前期,我们回头看北京、上海、深圳这些城市的过程,未来二线、三线城市也一样是会按照这个规律去演绎价格变化的过程。在07、08年之前,住宅均价在一万块钱之前是不太容易超过的,但是住宅价格过了一万之后有不一样的表现,这个城市的住宅未来从产业定位也好,或者省会城市的价格当量,能够达到两三万价格区间,应该说这种城市住宅超过写字楼都不用怀疑,而在二三线城市写字楼被超过的可能性要降低。城市化阶段对一线、二线、三线城市来讲,从住宅、写字楼、商铺各个之间的价格营销关系来讲,根据城市化发展的阶段,在早期之后,写字楼价格的确卖得比住宅还高,卖得也还不错,甚至有些工艺在早期比住宅价格还要高,中间的转化时间过程一定程度上影响一手房和二手房运作的效率。这是大家需要关注的一个问题。

  第三部分是城市谌业发展对商业地产投资趋势的影响。中国各个城市房价的高度反推回来又跟商业房产相挂钩,从国际市场来讲,房价最高的是金融中心的城市,排在其次的是旅游中心的城市,文化中心、经济中心、政治中心、工业中心、农业城市,依次这样排。无论是东京、纽约还是香港,都是金融中心的城市排在前面很正常。和国外相比,由于体制的原因,中国的政治中心北京一定是排在最前面,所以北京作为中国的政治中心,价格排在最前面,之后是深圳和上海,作为中国的两大金融城市,价格排在第二,之后是旅游中心,包括三亚、包括青岛等等,有些二线、三线省会城市依次往后走,各个省会城市又是这个省的政治中心,所以它的价格还是有强劲的表现,当然不同城市有差别。在住宅的市场形成的价格关系跟国外不太一样,同时反推到商业房产的市场,住宅和商铺价格之间的对比关系不用怀疑,但是写字楼的对比关系不强。有一个地方可能对做写字楼行业的企业来说是一个很好的时机,现在很多实体的集中商业,不得不因为零售被消减,因为中档百货难以维持市场的竞争力,所以不少商场不得不调整,把当中的集中商业调整成写字楼。过去大家看玉泉营环岛附近有环三环家具城,原来就两层,后来被投资商拿下来,拆成两层,上面再加一层,怎么变成五层的写字楼。因为整个零售市场被电商分解,电商又推动了这些低租金的写字楼的办公需求,以及外围商业产业园的办公需求,写字楼市场的需求度又增加了不少。从价格体系当中,每个城市都会有一些差别,这个差别也是对于商业地产的各种策划营销机构,大家可能需要纵观整个城市发展的节奏,来考虑每个项目当中不同内容之间的组合,以及以怎样的房市做恰当的调整。

  第四部分,电商发展对商业地产投资趋势的影响。首先是集中商业,集中商业在目前来讲比较多的建议开发商集中的购物中心的当量,仅剩操作规模在十万平米到十多万平米的商业,零售和餐饮娱乐的配置当中,是一个很尴尬的情况。比如确实是做到了33万平米大型的shoppingmall,其中娱乐设施占有比较大的当量,整个跨区域的购物中心,它的竞争能力是有备无患的市场策略来进行服务和娱乐业态的操作。十万平方米的购物中心,往往是对当中的百货部分做了较大体量的考虑,这些过大体量的考虑在电商面前就一定会面临百货部分加上室内步行街,个头太大,在未来运营的压力。所以电商对于实体的集中商业,建议大家的个头放在六七万、七八万,或者有些大型的购物中心。写字楼在城市外围包括新城,像北京的五六环以外的产业园,过去可能写字楼市场更多是在核心地段,城市中不错的位置。随着电商的发展,对城市外围的产业园包括写字楼需求有很大的带动。总之,北京、上海,包括二线城市,已经按照过去的比重做了规划建设,未来商铺二手的市场的活性,可能周转率会比较高。至于说厂房的仓储的需求,在未来也是一个增长的趋势。

    谢谢大家!

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