主题峰会:新型城镇化下的楼宇经济
http://www.funxun.com房讯网2013-12-21 15:41:00
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[提要]主题峰会:新型城镇化下的楼宇经济 --新型城镇化下楼宇经济升级与转型之道

  房讯网讯 2013年12月19日至20日,由房讯网(www.funxun.com)发起并联合全国工商联房地产商会联合主办的中国写字楼综合体发展论坛第十届年会将在北京富力万丽酒店举行。论坛主题为“光荣与梦想:新型城镇化下的楼宇经济”。

  全联房地产商会创会会长聂梅生、住建部政策研究中心主任秦虹、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、万科集团执行副总裁毛大庆以及中国主流开发商及金融机构超过500位嘉宾。年会现场就新型城镇化下的楼宇经济、产业地产的挑战与机遇等话题进行观点碰撞。

  CORC主题峰会:新型城镇化下的楼宇经济

            --新型城镇化下楼宇经济升级与转型之道

 

  主持嘉宾:朱震山先生  趋势企业集团 董事长

  对话嘉宾:

    曾  羽女士  天润置地资产管理有限公司 副总经理

  张  胜先生  骏豪地产 营销总经理

  吕丽华女士  金地集团商业地产有限公司北京分公司 副总经理

  许良飞先生  平安不动产北京公司 总经理

    张志高先生  北京北大资源地产有限公司 首席商务官

  朱震山:首先有请张志高总发言。

    张志高:我有一个什么想法呢?我下周四的演讲重点还要谈,我们做互联网时代的地产,应该怎么去做。包括我在大连的时候看央视财经论坛,王健林说,他跟马云打赌的事,就此做罢。去年他们论坛提到了对赌一个亿的问题,到底2020年以后,电商占的比例和实体商铺占的比例会不会超过50%的问题,结果到了一年王健林就说了,他确实是输了。这个事也引发了我们的思考,我们到底离互联网市场有多远。大家不用刻意的去思考互联网,互联网在很多企业当中已经在做了,优秀的互联网企业我也去研究了一些,做地产这块没有太多关系。天天在网上跑,得到的结果反而是错的。互联网用一年时间完成了我们从一个小公司一夜之间变成一个超级大的公司,这个事情是不是有很多功课值得去做。我最近一段时间一直在做一个工作,原来商务地产所倡导的是运营和服务,比如有一个项目卖得非常好,我在做的工作就是挨家挨户的跟他们去谈,谈什么呢?商务地产既能给你提供北大方正的资源对接,看能干些什么。我真努力给你做这个事情,而且确实能做得到。这样就挨家挨户,每一个人都是我的朋友,每一个人背后都要发掘很多故事。这些故事意味着有很多资源的对接,与我们最初的设想相一致。

  我们还参加了一些其他俱乐部的活动,我们到那里跟他们说,你看我们能给你做些什么。上次我参加了一个山东商会的活动,我是唯一的房地产商代表参加,我是唯一一个在现场发名片效果最好的人,因为我回来梳理了一下,好多人都是潜在客户。上次我跟海淀投资局的杜局长聊,招商这个事又落在我头上,我一不留神跟他一说,他就说我梳理这个名片,每天都在弄。其实也是对人脉的积累,积累到一定程度,就会发挥很大的效果。

  许良飞:最初没有写字楼产品的时候,大家在哪里办公,我一直在想这个问题。我原来是在很旧很旧的一个筒子楼,非常旧,我相信在15年之前大家已经参加工作了,肯定有这样的经历。在很破的一个筒子楼里面,分成一间一间的办公。差不多十几年以前,在北京很时兴在酒店里办公,我不知道大家有没有印象,在一些五星级酒店或者四星级酒店,大家去租一到两个标准间,很多公司在里面办公。我还曾经有这么一段经历,我有一次是应聘,去到一个酒店里,没想到一敲门是一个房间,这不像是办公的地方,感觉是一个住的地方,但是这个公司在这里办公。

  写字楼产品在北京这样的城市,出现的时间也不是很长,在北京最早写字楼出现到现在也就20年左右的时间,但是发展非常迅速,发展如此迅速跟整个经济的发展是有关系的,我相信大家都可以理解。写字楼里面或者楼宇里面应该最大的产出是什么?我的理解比较粗浅,我觉得最大的产出是白领。所有在写字楼里办公的人,大家都可以认为他是白领,白领是一个群体,目前在国内的一线城市这个群体非常大。那么是什么样的产业在写字楼里办公呢?这也是非常重要的问题。今天下午第一个演讲嘉宾讲到,在写字楼里面办公的最重要的一些产业还是以服务为主,就是第三产业为主。服务业的繁荣与否,也决定了这个城市的发展水平。所以楼宇经济也是体现了这个城市的服务业的发展水平。第三产业也就是服务业占整个产业里面的比重越大,这个城市发展规模就越大。第三产业的发展也是城镇化非常重要的指标,也直接体现在楼宇经济里。城镇化和楼宇经济某种程度上是正相关的关系,楼宇经济越发达,说明这个国家、这个地区的城镇化水平就越来越高。

  朱震山:谢谢许总精彩的发言。下面请金地集团商业地产有限公司北京分公司副总经理吕丽华女士谈一谈您的看法。

  吕丽华:谢谢朱总。我跟许总感触一样,因为我们俩是相同年龄段的人。最早的时候我的第一份工作是在会宾大厦,就是像酒店里那样的办公,升级之后,我就跑到巧克力大厦里办公。那时候没什么选择,国贸是唯一的大家认为比较专业做办公的地方,其他几乎一水儿都是酒店,包括京广中心里面住了很多外资办事处。

  北京的发展从点带面的看,光从我们生活的北京的都市,其实也能看出来,最早的从酒店到非专业的写字楼,过渡到有写字楼,我记得第一个产品是万通新世界广场,很荣幸那时候我还帮潘总卖楼,卖得还挺好。

  写字楼如果要做得好,要考虑这个楼里的客户的真实需求和感受,如果他在这里办公,他买个机票,订个花,要跑到很远的地方去,对他来讲这实际上是非常不方便的办公的体验。所以我们在后期的产品越来越多的开发商和运营团队就发现,我们在做一个产品的时候,不仅要从前期的设计的眼睛去看,怎么把大厦弄得很炫、很美,更多是要关注后期的运营。包括产品的一些辅助功能,比如员工餐厅,我记得有一阵所有甲级写字楼不得不考虑员工餐厅,这么多白领没地方吃饭,周边都是商务餐、大餐,他不可能天天这么吃,这都是很现实的问题,逼着开发商去想配套功能和运营功能的进步。

  我们比较高兴的看到,楼宇经济有什么变化呢?在我们这个团队的要求上是明显感觉不一样了,比如像我自己来说,我自己从房地产行业这么长时间的体验和感受来讲,我觉得我已经被工作的要求逼着不断的要拔高自己,不断的去学习和充电,我才能带动这个团队不断的能满足老板对我的高要求,所以这是每个人,尤其是作为行业里的职业经理人,对自己的要求永远都没有放松的时候,当初非得说我歇了,实在是觉得很累,要放下一切,那就另说了。但是只要是在这个职场上打拼的这些人,不管你从业了多少年,我们永远要把自己的心态归为零,永远要觉得有些东西是我没有尝试过的,要不断要求自己去学习的。很多方法、经验,不是我十多年前学会了知道了,现在还能用得很灵光的。就是老革命遇到了新问题,你老能遇到一些新的挑战,从来也没有遇到过的压力。

  我讲得更直接一点,比如我在金地中心从业这几年里,遇到了非常多的挑战,商务部的一个很大的调整,以前商务部调整不对了,要对整个商场做调整,以前的商户都不行,要对他们做调整和清理,在这种情况下要想怎么样又合理、又能让对方接受,而且还要达到工作对我们的要求,所以团队的要求就越来越高。说得更实在一点,包括我们最近经常接到猎头的电话,猎头电话会讲用人单位想猎的人的职位要求,我们都能感觉到对人的要求已经越来越综合型、复合型了,要求这个人的能力不是局限于某一个专业专长就可以了,更多是要求综合能力和团队的带动力、执行力,包括综合管理力,这些都是我们需要在新型城镇化对自身的要求和提炼。

  最后,区域中心,比如北京有CBD、有金融商圈、东二环商圈、王府井商圈等各种商圈,这都是我们在北京看到的。但是随着城镇化的发展和脚步的不断加快,我们越来越发现城市的功能已经越来越分散和淡化了,就像我们眼前看到的很多跨国企业,从CBD搬离,搬到望京这种地方办公,甚至于亦庄比较偏远的地方,还包括昌平的商务花园,包括ABB都去了这些地方,说明跨国企业也好,国内企业也好,对办公个性化越来越有要求,我们的商务定位就要跟着客户的不断变化及时调整战略。

  朱震山:谢谢。下面请天润置地资产管理有限公司副总经理曾羽女士谈一谈。

  曾羽:从我行业的经历和实际工作中谈一谈。除了资产管理、楼宇、物业,相对来说产业化的板块,相对来说还有政府的机构,还有企业,包括IT行业、互联网,都会涉及到楼宇经济当中来,它是互相关联的关系。

  我们作为一个涉及到这几方,政府、房地产、商业地产,从客户使用者,以及企业来说,其实是一种互相的有机的关系。我们之前在大厦里面自己的定位,比如一层有银行、咖啡厅,偏招商的定位。后来在过程当中,我们可能没有想到的是一些偏区域需求的,例如企业、白领,他们考虑到的健身或者是员工食堂,关系到日常的工作氛围,包括现在一种趋势化的对人的身体健康的关注方面,在我们整体的楼宇招商或者租赁过程当中,之前是有些忽略的,比如银行对楼宇来说是收益最高的。但是通过我们楼宇的管理和招商的经验来说,我们想的比较局限,如果真的要把楼宇经济在整体的社区里面或者大厦里面,或者整个社会的资源配置来说,考虑的更充分一些的话,我觉得可能要考虑到末端的使用者的需求。之前没有考虑过,可能很多大厦也根本没有考虑过健康体检、比较高端的健身中心的利用,但是通过我们与租户的对接,包括招商过程当中的磨合,发现在整个CBD区域,或者高端的写字楼里面,这种需求其实是蛮多的,但是我们为什么在之前的过程当中没有思考或者对接呢?可能是我们作为简单的独立的楼宇经济来说,没有考虑到的。

  另外,我们跟政府进行对接,包括政府的趋势引导,在这个过程当中探索出来其实整个朝阳区域,包括CBD在整体的规划或者是政策引导、产业引导方面,也会更多的偏向于除了传统的金融、文化创意产业,也会偏重一些教育、医疗或者是健身、人文的产业方面的引入。所以整个楼宇经济其实应该是把政府的政策、引导、宏观经济层面的指导方向,跟我们大厦、资产管理、楼宇业主方经营的理念,以及客户之间的需求,应该更好的有机的对接起来,把我们的楼宇和后续的商业地产的开发做一个产品上面的更多的升级,还有一个是业态方面的提升,可能是我们行业人士思索和提升的点,来做到更完善,把楼宇经济和区域经济的发展做到更好的提升,也是把整体的社会资源充分利用起来。谢谢。

  朱震山:下面请骏豪地产总经理张胜张总来谈一下。

  张胜:这个标题非常大,这个标题很有张力。第一,什么是新型城市化,其实大家都说不清楚。第二,什么是楼宇经济,楼宇经济可大可小,我听几位嘉宾,有些嘉宾说是楼宇的自我造血功能,有些谈的是写字楼的定位和如何发展的问题。对我做这方面的思考谈几点。

  第一,什么叫新型城市化?有新就有旧。什么是旧?我从两个方面两理解。一,新的政府班子上台以后,他们对城市化进程提出了新的理解。二,中国城市化发展已经到50%的临界点,从一般的市场规律来看,35%到65%,是城市化快速进程的过程,但是实际上不能这样笼统去看,越接近65%,它的发展规模和速度就越慢,和前面的20%、30%规模是不一样的,特点也是不一样的,性质也是不一样的。所以从这个新的理解来看,我们城市化发展的阶段不一样,性质不一样,在综合体项目的策划、定位如何去适应它,这是需要思考的。

  我谈谈我是如何思考的。我们骏豪集团在全国有很多项目,每一个项目我都有参与,每一个城市是不一样的,比如三线城市还是要追求数量,城市化进程主要是数量,快速的把一个乡村边缘地带变成城市,然后在城市周围又做其他的居住等房地产,大概是这样发展的。到中级城市,这种城市化的特点又不一样了,追求品质本身,追求一些类似于北京前几年的发展模式,5A甲级写字楼,或者各种标准,空气质量,电梯标准等等。

  我到北京以后,又觉得新型城市化更不一样了,特别是北京的CBD核心区,如果我们在创作这样的,能够代表中国形象的北京,在新的城市化、新的城镇化到了这样一个时间点或者历史机遇去做适应这样新的市场的新的历史条件下的产品,这是这一年的思考。像北京我们自己的项目,在朝阳公园,这样的区域一定是能够代表中国的形象,是新型城市化的历史机遇,而不是一味的去追求和国际最接轨、最能代表美国的或者是最先进技术前沿的方向。其实北京是代表中国的城市形象,同时它又是世界城市,所以我们骏豪集团在做骏豪中央广场的时候,主要是从这个角度去理解,在新型城市化或者城镇化如何去发展这个项目的定位,如何去发展这个项目所有的楼宇经济。

  朱震山:谢谢张总。张总讲得新型城镇化的楼宇经济真的可大可小,大到对一个城市发展的贡献,小到自身对区域,对这条街道的贡献。刚才你讲的我印象很深。原来丰台区总部基地的时候开车进去,不管楼建得怎么样,但是丰台区政府说,总部经济对我们丰台区的经济发展贡献非常大。原来都写什么什么局集团二分公司,什么什么美容美体健身中心,什么什么协会,都在这里。说明什么?吸纳的客户、经济体规模不是很大。如果按行政单位的话,无非就是一个处级单位或者一个小型公司,或者一个大型公司的北京分公司下属的机构。现在科丰桥前面建了诺德中心,诺德中心的客户发生了很大变化,什么变化?第一,我们非常惊讶央企、国企多,整层整层的购买。第二,上市公司多,不光是在国内的上市公司,包括在美国的、新加坡的、香港的上市公司多,结构发生了很大变化。这种对财政的贡献率可比一个处级单位的贡献率十倍都不只,而且上下游合作单位的吸纳性非常强。

  比如我们就有一个分公司,就是因为我们有一个战略合作伙伴在这个区域里,我们就必须要在旁边的写字楼里为我们的公司提供一个部门,在那里进行服务。进行大家知道北京的交通非常不方便,我刚才过来的时候也是使劲赶,因为我的司机是临时的,我说你下来,你道不熟,还是我开。受交通制约性非常强。所以我们就放一个分公司部门在那里进行服务,而且它对周边的城市配套、生活的配套,要求也提升了,以前都是一些小的餐饮,现在高档餐饮、参观等等如雨后春笋般不断增加。所以楼宇经济对经济、对新型城镇化都有促进的作用。

  下面请大家就新型城镇化下楼宇经济的升级与转型之道,请大家用一段话来解释一下。

  张胜:新型的城镇化会带来新的房地产方面的机遇,无论是商业物业,还是传统居住类的产品,在一个新的历史时期,一定会有新的开发模式,我们作为一个房地产人,应该站在立足于不管是政府提的,还是确实到来的一个历史机遇,认真的思考。最近还有一个比较热点的词就是互联网,我没有现成的答案,我更多的感受是在新的历史时期,我们是否还要重复十年以前房地产开发的以数量、以复制、以工业生产的模式再去做,不管是写字楼物业还是住宅物业,这种生产方式是否适合于新型城市化发展的需要,适合于中国的城市化进程,我们需要思考。谢谢。

  张志高:我对写字楼本身的研究,比如空调、电梯等等研究的内容是空白,跟吕总相比就远远不在同一个时代,我是在上一个世纪。但是对写字楼我提了一个观点,也近期了课题组的高度重视,也采纳了一些内容。我关注的内容是写字楼的成长性,这个成长性跟我理解的楼宇经济是息息相关的,诺德中心大楼一起来,国外企业哗哗都来了。我关心的不是这样的环境,我关心的是这个企业在楼宇里边办公以后,经过一年、两年、三年、五年以后,本身会得到怎样的发展,它对这个社会经济的贡献比餐饮、娱乐带动力,和一平方米多少租金来讲更大。它发展好了对资金肯定有非常大的贡献。为什么我一直感觉到即使是我们现在到互联网时代,我们的运营和服务要做到位,互联网不互联网不是很重要,主要是对互联网认识的思维。

  吕丽华:我觉得新城城镇化的楼宇经济,最重要的就是要求所有的人尤其是我们做房地产行业的人,要不断的随着市场的快速变化及时做好自己的准备,有句话说机会总是留给做好准备的人,这句话特别有道理。我们传统的做住宅的开发商,在最近这五年纷纷转型做商业地产,包括金地也是这样的比较早期走入商业地产行列的开发商,但是最近我们发现传统的房地产行业都要受到很多电子商务,包括电商的挑战,因为去年天猫一天的营业额191个亿,今年是350个亿,一天营业额,这是新光天地全年销售额的几倍,这是不能忽视的挑战。我们面临很多压力和挑战的时候,最重要的就是准备好自己,所有的开发商和我们职业经理人都是这样,要随时准备好自己,所以我们就打起精神,迎接2014年。谢谢。

  许良飞:城镇化的过程是怎样的过程,从农田到农事到厂房到厂办到楼宇到写字楼或者更高档的房子的过程,也是一个从集市到市场到shoppingmall的过程。楼宇经济和城镇化是一个完全正相关的关系。谢谢。

  曾羽:经济跟资源的利用,不管是房地产也好,电商也好,还是在楼里办公的白领,或者一个小的企业也好,其实都是对社会资源的利用,或者是使用、开发,循环的过程。作为房地产或者是楼宇来说,是一个平台和实体,我们怎样作为经营者或者从业者把这样一个楼宇的平台、资源发挥得淋漓尽致,让更多产业包括互联网、淘宝、亚马逊也会要寻找办公地址,也是很大的需求。怎样把这样的实体的经济,通过不同的使用者来创造更多的社会价值,是作为商业地产开发商也好、投资人也好、管理者也好,应该深层思考的问题。在这个过程当中,帮助其他企业,包括下游的建筑,或者是供应商,共同来把资源用到更好,把楼宇的经济产品做升级和提升,是我觉得2014年或者未来更长的时间我们从业人员或者相关联的资源方应该深深思考或者学习、进步,共同探讨的方向。谢谢。

  朱震山:谢谢曾总的总结。感谢主办方对我们的盛情邀请,感谢各位嘉宾的精彩发言,感谢各位观众的聆听。谢谢大家!(来源:房讯网)

 

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